1. Grundlagen

Das steuerbare Vermögen wird grundsätzlich zum Verkehrswert (= Marktwert) bewertet (Art. 54 StG). Der Verkehrswert von Grundstücken entspricht dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert werden, der also bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäfts- verkehr erzielt werden kann. Bei Grundstücken, die überwiegend land- oder forstwirtschaft- lich genutzt werden und die unter das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) fallen, tritt anstelle des Verkehrswertes der Ertragswert (Art. 57 und 58 StG).

Verkehrs- und Ertragswert werden im Verfahren nach dem Gesetz über die Durchführung der Grundstückschätzung (GGS; sGS 814.1) ermittelt (Art. 30bis Abs. 1 StV). Gemäss GGS werden alle Steuerwerte von Grundstücken (Verkehrswert, Ertragswert und Mietwert) durch Fachpersonen des Fachdienstes für Grundstückschätzung bei der Gebäudeversicherung nach anerkannten Schätzungsregeln geschätzt (Art. 4, 5 und 9 der Verordnung zum Gesetz über die Durchführung der Grundstückschätzung; VGS; sGS 814.11).

Eine Neuschätzung mit Besichtigung des Objekts wird in der Regel alle zehn Jahre, auf Antrag des Eigentümers oder nach einer wesentlichen Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften durchgeführt (Art. 6 GGS). Der zehnjährige Schätzungsturnus bildet den Re- gelfall. Ein Grundeigentümer kann aber nicht darauf vertrauen, dass sein Grundstück in jedem Fall erst nach zehn Jahren wieder neu geschätzt wird (wenn er selbst nicht schon vorher eine Neuschätzung verlangt). Das Kantone Steueramt ist nämlich berechtigt, eine Neuschätzung vorzunehmen, sofern sich zeigt, dass der geschätzte Verkehrswert vom ob- jektiven Marktwert deutlich abweicht. Dass ein geschätzter Verkehrswert den objektiven Marktwert eines Grundstücks (deutlich) unterschreitet, lässt sich nicht einfach feststellen. In der Regel fällt dies erst bei einer Handänderung unter unabhängigen Dritten auf. Auf- grund der über längere Zeit hinweg gemachten Feststellung, dass die anlässlich von Han- dänderungen bezahlten Preise teils erheblich vom Verkehrswert gemäss amtlicher Schät- zung abweichen, legte das Kantonale Steueramt im Jahr 2010 eine neue Praxis für Neu- schätzungen fest. Diese sieht vor, dass die Abteilung Grundstückgewinnsteuer dem zustän- digen Grundbuchamt einen Auftrag zur Neuschätzung erteilt, wenn sich bei einem Grund- stückverkauf ergibt, dass die Differenz zwischen dem rechtskräftigen Verkehrswert und dem Erwerbspreis mehr als 25 Prozent beträgt und zusätzlich die Differenz bei mindestens Fr. 100'000.-- liegt. Die Praxis wurde sowohl vom Verwaltungsgericht (Entscheid B 2019/277 vom 25. Juni 2020) als auch vom Bundesgericht (Urteil 2C_681/2020 vom

25. Juni 2021) geschützt.

Die geschätzten Steuerwerte werden vom Gemeindesteueramt in der Regel mit besonderer Verfügung eröffnet (Art. 8 GGS; Art. 178bis Abs. 1 StG). Wenn eine Grundstückschätzung rechtskräftig ist, sind die festgesetzten Steuerwerte für die Veranlagung der laufenden Steu- erperiode verbindlich (Art. 178bis Abs. 2 StG). In den folgenden Jahren können die über- nommenen Steuerwerte im Rahmen der Steuerveranlagung angefochten werden. Unter Umständen wird alsdann eine Neubeurteilung des Objektes durch Besichtigung vorgenom- men.

Die laufende Steuerperiode, für die eine Grundstückschätzung verbindlich ist, richtet sich nach dem Zeitpunkt der Schätzungseröffnung. Ein Rechtsmittel gegen die Schätzungsver- fügung schiebt die Wirksamkeit nur in dem Sinne auf, als die Wirkung bis zu deren Wegfall nicht durchgesetzt werden kann. Fällt der Suspensiveffekt mit dem Endentscheid weg, tritt

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StB 57 Nr. 1

die Verfügung rückwirkend auf den Zeitpunkt ihres Erlasses in Kraft. Verstreicht die Rechts- mittelfrist ungenutzt, erlangt die Schätzungsverfügung bezogen auf den Zeitpunkt ihres Er- lasses Rechtskraft.

Bei Neu-, Um- und Anbauten, für die noch keine Schätzung besteht, erfolgt für die Steuer- veranlagung ein Zuschlag zur geltenden Schätzung in der Höhe von 80% der Neu-, Um- und Anbaukosten (Art. 30bis Abs. 2 StV).

Neu- und Anbauten werden erfasst, wenn sie bei der Gebäudeversicherung zwingend der Bauzeitversicherung unterliegen. Diese ist gegenwärtig obligatorisch bei Neubauten mit ei- nem Wert über Fr. 30'000.-- und bei baulichen Wertvermehrungen über Fr. 30'000.-- bzw. bei geringeren baulichen Wertvermehrungen, wenn sie mehr als 10 Prozent des Neuwertes des Gebäudes (mindestens Fr. 30'000.--) betragen (vgl. Art. 20 der Vollzugsverordnung zum Gesetz über die Gebäudeversicherung, sGS 873.11). Laufende Bauzeitversicherun- gen können beim Grundbuchamt erfragt werden.

2. Vermögenssteuerwert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke

Als Steuerwert von Grundstücken, die nicht unter das BGBB fallen oder nicht vom Eigentü- mer oder einem Dritten (Mieter, Pächter) land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden, gilt in jedem Fall der Verkehrswert (Art. 57 Abs. 1 StG).

Der Verkehrswert überbauter Grundstücke wird aus der Gewichtung zwischen Sach- und Ertragswert ermittelt. In besonderen Fällen kann der Verkehrswert auf andere Art, nament- lich auch auf Grund von Vergleichswerten, festgelegt werden. Auch der Verkehrswert un- bebauter Grundstücke richtet sich nach dem Marktwert. Er entspricht dem mittleren, unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis.

3. Vermögenssteuerwert land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke

Zum Ertragswert werden die unter den Geltungsbereich des BGBB fallenden Grundstücke bewertet, die überwiegend land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden. Als landwirtschaft- lich gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeig- net ist (Art. 6 Abs. 1 BGBB). Unter die "landwirtschaftliche" Nutzung fällt gemäss BGBB auch die forstwirtschaftliche und nach steuerrechtlicher Lesart auch die gartenbauliche Nut- zung.

Die Schätzung des Ertragswerts richtet sich nach dem BGBB (Art. 58 Abs. 2 StG). In der Praxis wird die vom Bundesamt für Landwirtschaft herausgegebene "Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes" (2018) angewendet.

Mit dem Kriterium der "überwiegenden" Nutzung wird auf die Präponderanzmethode bei der Abgrenzung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen Bezug genommen. Im Unter- schied zum BGBB ist die vermögenssteuerrechtliche Definition der landwirtschaftlichen Grundstücke insofern enger gefasst, als diese nicht bloss zur Nutzung geeignet sein müs- sen, sondern tatsächlich landwirtschaftlich genutzt werden.

Aufgrund der (in diesem Bereich äusserst verwirrlich formulierten) Landwirtschaftsgesetz- gebung (BGBB) ergeben sich folgende Besteuerungsgrundsätze:

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StB 57 Nr. 1

• auch teilweise innerhalb der Bauzone liegende Grundstücke (die unter das BGBB fallen), solange sie nicht ent- sprechend den Nutzungszonen in ei- nen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil parzel- liert sind

• Waldgrundstücke, die zu einem land- • Waldgrundstücke, die nicht zu einem wirtschaftlichen Gewerbe gehören landwirtschaftlichen Gewerbe gehören

• landwirtschaftlich genutzte Grundstü- cke, die nicht zu einem landwirtschaft- lichen Gewerbe gehören, aber mehr als 15 Aren Rebland oder 25 Aren an- deres Land aufweisen

4. Vermögenssteuerwert von Grundstücken im Ausland

Die Doppelbesteuerungsabkommen der Schweiz kennen für Grundstücke keine Bewer- tungsvorschriften. Folglich finden für Steuerpflichtige im Kanton St.Gallen, die über Immo- bilienbesitz im Ausland verfügen, die Bewertungsvorschriften des st.gallischen Steuer- rechts Anwendung. Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke sind zum Ertrags- wert, alle übrigen Grundstücke zum Verkehrswert zu bewerten. Ein Verfahren nach GGS kommt indessen aus hoheitlichen Gründen nicht in Betracht. Schätzungen ausländischer Amtsstellen beruhen auf ganz anderen Rechtsgrundlagen und geben in der Regel nicht die realen Werte wieder. Die Verkehrs- und Ertragswerte von Grundstücken im Ausland müs- sen daher behelfsmässig nach Erfahrungswerten geschätzt werden:

̵ Verkehrswert = 90% des Kaufpreises ̵ Fremdfinanzierung = 70 - 80% des Verkehrswertes ̵ Bankenschätzung bei Kreditaufnahme ̵ Ertragswertschätzung bei fremdvermieteten Liegenschaften: Kapitalisierung der Mietzin- seinnahmen mit 6%

Für Grundstücke in Deutschland gilt als Faustregel: Verkehrswert = fünffacher (deutscher) Einheitswert. Erweist sich dieser Verkehrswert als offensichtlich unrealistisch (weil der Ein- heitswert oft stark veraltet ist), muss auf andere Hilfskriterien abgestellt werden.

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