1. Veräusserung

Eine Grundstückgewinnsteuerpflicht entsteht bei steuerbegründender Veräusserung. Als solche gelten jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der wirtschaftlichen Verfü- gungsgewalt über ein Grundstück (Art. 131 Abs. 1 StG), ferner die Überführung von Privat- vermögen in das Geschäftsvermögen (Art. 131 Abs. 2 StG) und schliesslich entgeltliche Belastungen von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-recht- lichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die Bewirtschaftung oder den Veräusse- rungswert der Grundstücke dauernd und wesentlich beeinträchtigen (Art. 131 Abs. 3 StG).

2. Eigentumswechsel

Der Eigentumswechsel löst als Veräusserung eine Steuerpflicht aus. Dabei ist zu unter- scheiden zwischen Erwerb durch Grundbucheintrag und ausserbuchlichem Erwerb.

Der Erwerb durch Grundbucheintrag erfolgt insbesondere durch Kauf oder Tausch. Die Steuerpflicht entsteht in solchen Fällen mit dem Eintrag in das Grundbuch (konstitutive Wir- kung des Eintrages gemäss Art. 656 Abs. 1 ZGB, SGE 1998 Nr. 18). Auf den Zeitpunkt der Beurkundung des Vertrages oder den Übergang von Nutzen und Gefahr kommt es nicht an.

Ein ausserbuchlicher Erwerb findet statt bei Aneignung, Begründung, Änderung oder Auf- hebung der Gütergemeinschaft, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung, Fusion oder richterlichem Urteil (vgl. Art. 656 Abs. 2 ZGB; Art. 665 Abs. 3 ZGB). Die Steuerpflicht ent- steht in solchen Fällen mit dem Vorliegen des für den Erwerb massgeblichen Rechtsgrun- des (Zuschlag anlässlich der Versteigerung; bei Enteignung in der Regel die Auszahlung der Entschädigung; Art. 40 EntG; sGS 735.1); der Grundbucheintrag hat dabei lediglich deklaratorische Bedeutung.

3. Wirtschaftliche Handänderung

Eine wirtschaftliche Handänderung liegt vor, wenn die tatsächliche und wirtschaftliche Ver- fügungsgewalt über ein Grundstück übertragen wird (Art. 131 Abs. 1 StG). In der Regel müssen hierfür zwei Rechtsgeschäfte vorliegen: Durch das eine wird die Verfügungsgewalt erworben, mit dem anderen wird sie auf eine Drittperson übertragen. Bei Übertragung der Verfügungsgewalt durch Veräusserung von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften o- der einer Immobilienholding genügt ein Rechtsgeschäft.

Als wirtschaftliche Handänderungen fallen insbesondere in Betracht:

• Kettengeschäfte (Kauf-, Kaufrechts-, Vorkaufsverträge sowie entsprechende Vorver- träge) mit Substitutionsklausel (SGE 2003 Nr. 3; 1987 Nr. 7).

Der Abschluss eines Kaufvertrages allein bedeutet in der Regel keine wirtschaftliche Handänderung. Eine Entschädigung, die aufgrund einer Reugeldvereinbarung entrichtet wird, unterliegt nicht der Grundstückgewinnsteuer. Sie stellt steuerbares Einkommen im Sinn von Art. 34 StG dar (StB 241 Nr. 1 mit weiteren Hinweisen).

01.01.2025 -1- ersetzt 01.07.2021

StB 131 Nr. 1

• Die entgeltliche Veräusserung einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesell- schaft oder -genossenschaft, wenn die Beteiligung bei der veräussernden Person allein oder zusammen mit andern Mitveräussernden insgesamt mehr als 50% ausmacht. Ob eine Mehrheits- oder Minderheitsbeteiligung übertragen wurde, ist aufgrund der Stimm- rechtsverhältnisse zu beurteilen. Als Immobiliengesellschaft gilt eine juristische Person, die sich ausschliesslich oder überwiegend mit der Nutzung oder Verwendung (Vermie- tung, Verpachtung, Veräusserung, Überbauung usw.) von Grundstücken befasst (SGE 2002 Nr. 14, 1994 Nr. 38 und 40, 1991 Nr. 4 , 1986 Nr. 7; vgl. auch StB 241 Nr. 1).

• Auch die Übertragung einer Mehrheitsbeteiligung an einer Holding, welche Beteiligun- gen an Immobiliengesellschaften hält (Immobilienholding), ist als wirtschaftliche Han- dänderung zu qualifizieren und löst die Grundstückgewinnsteuer aus. Die bisherige Pra- xis (Verzicht auf die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer, ausser bei Steuerumge- hungsfällen) wurde aufgrund der Rechtsprechung aufgegeben (SGE 2012 Nr. 4).

• Der Verkauf einer Minderheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft stellt dann eine wirtschaftliche Handänderung dar, wenn dem Käufer der Beteiligung aufgrund der mit der Beteiligung verbundenen Sondernutzungrechte an einer von der Gesellschaft gehaltenen Liegenschaft (beispielsweise in Bezug auf eine bestimmte Stockwerkeinheit) eine eigentümerähnliche Stellung zukommt (BGer 2C_1044/2014 vom 26. November 2015 E. 2.3.3). Bei wirtschaftlicher Betrachtung muss der Verkauf der Minderheitsbetei- ligung einer Veräusserung einer Liegenschaft gleichkommen.

Als Veräusserer kommen natürliche Personen oder nach Art. 80 Abs. 1 Bst. e bis h und j StG steuerbefreite juristische Personen in Frage.

Bei der veräusserten Immobiliengesellschaft ist der aufgrund der wirtschaftlichen Handän- derung besteuerte Wertzuwachsgewinn kantonal als besteuerte stille Reserve nachzutra- gen, so dass bei einer Veräusserung des entsprechenden Grundstücks eine nochmalige Besteuerung unterbleibt. Dies gilt nicht für die direkte Bundessteuer, da der Wertzuwachs- gewinn bei einer wirtschaftlichen Handänderung dort nicht besteuert wird.

Die steuerpflichtige Person hat jede wirtschaftliche Handänderung von sich aus und umge- hend dem Kantonalen Steueramt, Grundstückgewinnsteuer, Davidstrasse 41, 9001 St.Gal- len, zu melden (Art. 168 Abs. 1 und Art. 170 Abs. 1 StG).

4. Überführung von Privatvermögen in das Geschäftsvermögen

Einer steuerbegründenden Veräusserung gleichgestellt ist sodann die Überführung von Pri- vatvermögen in das Geschäftsvermögen (Art. 131 Abs. 2 StG). Das ist der Fall bei jeder Art von Einbringung eines privaten Grundstückes in eine Personenunternehmung. Dies gilt ge- nerell beim Wechsel von der Grundstückgewinnsteuer zur Einkommens- bzw. Gewinn- steuer (Beispiel: Verlust der Steuerbefreiung). Der Wechsel erfolgt zum Verkehrswert (Art. 135 Abs. 2 StG).

Bei Überführung einer Liegenschaft vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen (Ver- mietung, Verpachtung, Schenkung usw.) wird der steuerpflichtigen Person die der Kapital- gewinnbesteuerung zugrunde liegende Berechnung schriftlich mitgeteilt. Bei einer späteren Veräusserung ist dieser Wert massgebend für die Ermittlung der Anlagekosten. Vorbehal- ten bleiben Fälle von Art. 32bis Abs. 1 StG.

ersetzt 01.07.2021 -2- 01.01.2025

StB 131 Nr. 1

5. Einzonung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes

Wird ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 130 Abs. 2 Bst. a StG in den Baubereich eingezont, geht das Grundstück grundsätzlich vom land- oder forstwirt- schaftlichen zum "üblichen" Geschäftsvermögen über (vgl. StB 130 Nr. 1 zur Definition des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks). Dies hat zur Folge, dass ein allfälliger Kapital- gewinn nicht mehr mit der Grundstückgewinnsteuer, sondern mit der Einkommenssteuer erfasst wird. Damit geht ein Systemwechsel einher (Wechsel von der Grundstückgewinn- zur Einkommensbesteuerung). Für die Steuerfolgen wird auf die Analyse der SSK vom

29. November 2012 (betreffend Kantons- und Gemeindesteuer) und das Kreisschreiben

Nr. 38 der ESTV vom 17. Juli 2013 (betreffend direkte Bundessteuer) verwiesen.

6. Entgeltliche Belastung mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtli- chen Eigentumsbeschränkungen

Als Veräusserungen gelten ferner die entgeltlichen Belastungen von Grundstücken mit pri- vatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert der Grundstücke dauernd und wesentlich beeinträchtigen (Art. 131 Abs. 3 StG).

In solchen Fällen geht zwar nicht das volle Eigentumsrecht über, jedoch ein wesentlicher Teil davon. Das Recht des Eigentümers, über das Grundstück frei verfügen zu können, wird in hohem Masse eingeschränkt.