2.1 Allgemein

Das Eigentum an einer Sache kann entweder einem einzelnen Rechtssubjekt zustehen (= Alleineigentum) oder einer Mehrheit von Personen in der Weise, dass das Eigentums- recht (nicht die Sache selbst) unter ihnen verteilt ist. Das Recht eines jeden Beteiligten geht dann auf die ganze Sache.

Die Teilung der Eigentumsherrschaft ist auf zwei Arten möglich. Zum einen gibt es das gemeinschaftliche Eigentum mit Quotenteilung, was als Miteigentum (Art. 646 ff. ZGB) be- zeichnet wird, zum anderen gibt es das gemeinschaftliche Eigentum ohne Quotenteilung, was im Sachenrecht mit Gesamteigentum (Art. 652 ff. ZGB) umschrieben ist. Die beiden Arten unterscheiden sich bezüglich der Eigentumsausübung, nicht aber hinsichtlich der Ei- gentumszuständigkeit.

2.2 Miteigentum

Das Miteigentum ist eine Eigentumsgemeinschaft nach Bruchteilen. Jedem Miteigentümer steht dabei ein ideeller, in einer Bruchzahl ausgedrückter Anteil zu, hinsichtlich dessen er die Rechte und Pflichten eines Eigentümers hat; über diesen Anteil, der dem Zugriff der Gläubiger unterliegt, kann er frei verfügen.

Formen: - Stockwerkeigentum (Art. 712a - t ZGB; als praktisch bedeutsamster An- wendungsfall)

• Zwei oder mehrere Personen erwerben gemeinsam eine Sache, um sie als solche gemeinsam zu gebrauchen.

01.01.2016 -1- neu

StB 242 Nr. 2

2.3 Gesamteigentum

Unter Gesamteigentum versteht man die Eigentumsgemeinschaft zur gesamten Hand, wo- bei die Eigentumsausübung nicht nach Quoten erfolgt. Eine Verfügung über Bruchteile im Sinne von ideellen Quoten ist ausgeschlossen. Zur Ausübung des Eigentums und insbe- sondere zur Verfügung über die Sache bedarf es, eine andere Vorschrift vorbehalten, des einstimmigen Beschlusses aller Gesamteigentümer.

Formen: - einfache Gesellschaft (Art. 530 ff. OR)

• Kollektiv- und Kommanditgesellschaft (Art. 552 ff., 594 ff. OR)

• Erbengemeinschaft (Art. 602 ZGB)

• Gütergemeinschaft (Art. 221 ff. ZGB)

3.1 Allgemein

Bei Erwerb von Gesamt- oder Miteigentum ist jeder Beteiligte entsprechend seinem Anteil handänderungssteuerpflichtig (Art. 242 Abs. 1 2. Satz StG). Das Gesetz macht entgegen der zivilrechtlichen Ausgestaltung keinen Unterschied zwischen Gesamteigentum und Mit- eigentum, indem es in beiden Fällen auf den Anteil am betreffenden Grundstück abstellt. Demnach werden Gesamteigentümer gleich wie Miteigentümer behandelt. Zu diesem Zweck wird das Gesamteigentum rein rechnungsmässig in Bruchteile zerlegt, die nach der Anteilsberechtigung der einzelnen Gemeinschafter bemessen werden.

3.2 Erwerb von einer und Veräusserung an eine Drittperson

Wird ein Grundstück zu Gesamt- oder Miteigentum erworben, ist nach dem klarem Geset- zeswortlaut jeder Beteiligte nach Massgabe seines Anteils steuerpflichtig. Bei der Ver- äusserung eines Grundstückes im Gesamthandverhältnis an eine Drittperson ergeben sich ohnehin keine Probleme, da die Handänderungssteuer von der Erwerberin allein zu tragen ist.

3.3 Erwerb von einem und Veräusserung an einen Beteiligten zu Alleineigentum

Die Einbringung eines Grundstückes in eine Gesamthand- bzw. Miteigentümerschaft oder die Übertragung gesamthandschaftlichen Eigentums löst beim Inferenten (einbringender Teilhaber) nie eine Handänderungssteuer aus, da für ihn kein Zuwachs (sog. Akkreszenz) vorliegt. Hingegen sind die übrigen Beteiligten steuerpflichtig, und zwar in dem Umfang, als ihre rechnerischen Bruchteile durch diese Einbringung wertmässig anwachsen.

Übernimmt ein Teilhaber ein Grundstück, das sich bisher im gemeinschaftlichen Eigentum befand, zu Miteigentum, wird die Steuer nur auf dem Zuwachs erhoben. Die Handände- rungssteuer ist mit anderen Worten nur auf der positiven Differenz zwischen dem bisherigen und dem neuen rechnerischen Bruchteil zu entrichten. Analog verhält es sich bei der voll- ständigen oder partiellen Auflösung einer Gesellschaft infolge Realteilung (vgl. unten).

3.4 Änderung im Bestand

Tritt eine Person einer Gesamthandschaft oder Miteigentümerschaft bei, so erwirbt sie, falls sich im Eigentum der Gesamthandschaft Grundstücke befinden, an denselben Eigentum (zivilrechtliche Handänderung). Der anteilsmässige Zuwachs ist von der neueintretenden Person zu versteuern.

neu -2- 01.01.2016

StB 242 Nr. 2

Verlässt ein Gesellschafter eine Gesamthandschaft oder Miteigentümerschaft, so wächst sein rechnerischer Anteil bei den verbliebenen Gesellschaftern an. Für diesen Zuwachs ist jeder einzelne Gesellschafter anteilmässig steuerpflichtig (SGE 1995 Nr. 14).

3.5 Realteilung und Stockwerkeigentum

Wird ein in Gesamthandschaft oder Miteigentümerschaft stehendes Grundstück körperlich in mehrere Grundstücke geteilt (Parzellierung) und erhalten die bisherigen Berechtigten im Austausch gegen ihre Anteile am Gesamt- oder Miteigentum Alleineigentum an den neu geschaffenen Grundstücken (Realteilung), so liegt eine zivilrechtliche Eigentumsübertra- gung vor, welche die Handänderungssteuer auslöst. Dabei ist aber jeder Beteiligte nur für den Zuwachs steuerpflichtig. Rein zivilrechtlich (und nicht auch wirtschaftlich) betrachtet müsste die Handänderungssteuer auf dem vollen Wert des neu geschaffenen Grundstücks erhoben werden (SGE 1995 Nr. 6 und 1982 Nr. 7).

Keine Realteilung liegt vor, wenn Gesamt- oder Miteigentum auf die Berechtigten nach Massgabe ihrer Anteilsrechte in Stockwerkeigentum aufgeteilt wird. Die zivilrechtlichen Ei- gentumsverhältnisse am Grundstück werden dabei nicht verändert. Die bisher Anteilsbe- rechtigten erhalten lediglich ein Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Miteigen- tumsanteil (Art. 712a ZGB).

3.6 Überführung von Miteigentum in Gesamteigentum (und umgekehrt)

Die Überführung von Miteigentum in Gesamteigentum oder der umgekehrte Vorgang bei gleicher personeller Zusammensetzung und jeweils gleichbleibenden rechnerischen Antei- len löst keine Handänderungssteuer aus. Sie hat lediglich Auswirkung auf die Eigentum- sausübung. Hingegen liegt im Rahmen eines Subjektwechsels, das heisst im Umfang einer anteilsmässigen Veränderung der Eigentumsverhältnisse eine zivilrechtliche und damit steuerbare Handänderung vor (SGE 1982 Nr. 7).