Verordnung über die Überprüfung der allgemeinen Revision der Katasterschätzung

Das Finanz-Departement⁵ erlässt nach Anhören der Fachkommission im Rahmen dieser Verordnung und der anerkannten Regeln der Liegenschaftenschätzung die erforderlichen Weisungen; diese sind vom Regierungsrat zu genehmigen.

Der Regierungsrat wählt eine Fachkommission mit mindestens 5 Mitgliedern; diese stellt dem Finanz-Departement Antrag auf Erlass von Weisungen und unterstützt das Sekretariat der Katasterschätzung in deren Durchführung.

Das Sekretariat der Katasterschätzung führt die Überprüfung und Neueröffnung durch; es erlässt die Schätzungsverfügung.

Der Regierungsrat wählt die erforderliche Anzahl nebenamtlicher kantonaler Schätzer.

Bei der Überprüfung nach den §§ 35, 36 Absatz 1 und 37 dieser Verordnung hat mindestens ein ortskundiger Sachverständiger mitzuwirken, der von der Einwohnergemeinde gewählt wird.

Hängige Einsprachen werden bei der Überprüfung berücksichtigt, soweit ihnen ein begründeter Antrag entnommen werden kann.

Mit der Neueröffnung fallen bestehende Einsprachen dahin.

Der Grundeigentümer, die Einwohnergemeinde und die Kantonale Steuerverwaltung können gegen den nach dieser Verordnung eröffneten Katasterwert beim Sekretariat der Katasterschätzung innert 30 Tagen schriftlich Einsprache erheben und gegen dessen Einspracheentscheid beim Finanz-Departement) Beschwerde führen.

Gegen den Entscheid des Finanz-Departementes kann Beschwerde beim Kantonalen Steuergericht⁶ erhoben werden.

Einsprache und Beschwerde müssen sich auf bestimmte einzelne Grundstücke beziehen und eine Begründung enthalten.

Auf das Verfahren sind die §§ 82-88 StG (Verfahrensgrundsätze), bezüglich Widerhandlungen die §§ 122-136 StG (Folgen ungenügender Versteuerung) anwendbar.

Wer zur Einsprache befugt ist, hat das Recht, das Schätzungsprotokoll einzusehen oder eine Kopie davon zu verlangen.

Die Einspracheverhandlung wird in der Regel mit einem Augenschein verbunden.

Die rechtskräftigen Katasterwerte werden den Amtschreibereien zur Einschreibung im Grundbuch mitgeteilt (§ 398 Abs. 4 EG ZGB, §§ 141 und 145 der Verordnung über die Anlage des eidgenössischen Grundbuches und die Geschäftsführung der Grundbuchämter vom 3. Dezember 1940⁷).

Die Kosten der Überprüfung der revidierten Katasterschätzung trägt der Staat. Die Entschädigung der Gemeindevertreter nach § 7 ist Sache der Gemeinden.

Das Einspracheverfahren ist kostenlos. Im Beschwerdeverfahren richtet sich die Kostenauflage nach dem Gesetz über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen vom 15. November 1970⁸.

Gegenstand der Katasterschätzung sind alle im Kanton gelegenen Grundstücke im Sinne von Artikel 655 ZGB, mit Einschluss ihrer Bestandteile (Art. 642 ZGB, § 226 EG ZGB). Den Grundstücken gleichgestellt sind Bauten, die auf Grund eines unselbständigen Baurechts auf fremdem Boden errichtet worden sind.

Die Grundstücke werden samt ihren Bestandteilen (Gebäude, Anlagen usw.) als Einheit geschätzt.

Fahrnisbauten, die nicht in die kantonale Gebäudeversicherung aufgenommen sind, sowie Zubehör werden nicht geschätzt.

Gebäude, deren Zeitbauwert 2000 Franken nicht erreicht, sowie Weggrundstücke fallen aus der Schätzung.

Massgebend sind:

1. für Bestand und Umfang (tatsächliche und rechtliche Beschaffenheit) des Grundstückes: der Zeitpunkt der Bewertung, unter Vorbehalt von Korrekturen auf den Bemessungsstichtag für die Vermögenssteuer (§ 56 StG);

2. für den Wert des Grundstückes: der Stichtag des 1. Januar 1970.

Das Gebiet jeder Gemeinde wird in eine Ertragswert-, Übergangs- und Verkehrswertzone eingeteilt.

Die Ertragswertzone umfasst die land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne dieser Verordnung sind Grundstücke, die land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden und durch diese Nutzung den ihnen eigenen Wert erhalten.

Die Übergangszone umfasst die land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke gemäss Art. 2 Abs. 2 Bst. c und d des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB)⁹.

Die Verkehrswertzone umfasst die Grundstücke, die nicht in die Ertragswert- oder Übergangszone einzuteilen sind.

Mehrere Grundstücke des gleichen Eigentümers, die wirtschaftlich eine Betriebseinheit bilden, sind in der Regel gesamthaft zu schätzen. Der Gesamtwert wird auf die einzelnen Grundstücke ihrem anteiligen Wert entsprechend verteilt.

Katasterwert ist der Ertragswert.

Der Ertragswert wird gemäss der Verordnung des Bundesrates über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1993¹⁰ und der dazugehörigen Schätzungsanleitung in der jeweils gültigen Fassung ermittelt.

Wurde der Ertragswert nach der eidgenössischen Schätzungsanleitung vom 31. Januar 2018 ermittelt, so entspricht der Katasterwert bei den landwirtschaftlich bewerteten Gebäuden und Gebäudeteilen sieben Zehnteln des Ertragswertes. Bei den mittels Kapitalisierung des erzielbaren Mietwertes bewerteten Wohnungen beträgt der Katasterwert drei Zehntel des Barwertes.

Als Grundlage für die Einzelschätzung landwirtschaftlicher Grundstücke wird in jeder Gemeinde ein Mittelwert festgestellt.

Grundlage für den Ertragswert des Waldes ist der mit 4% kapitalisierte durchschnittliche Reinertrag der Jahre 1960-1969.

Nach den Regeln für die Verkehrswertzone werden geschätzt:

1. für den Landwirtschaftsbetrieb nicht erforderliche Gebäude und Gebäudeteile;

2. Gebäude von Betrieben, welche kein landwirtschaftiches Gewerbe im Sinne des bäuerlichen Bodenrechts sind.

Katasterwert ist der Ertragswert mit einem Zuschlag.

Der Ertragswert wird wie bei der Schätzung in der Ertragswertzone ermittelt.

Der Zuschlag beträgt, je nach Verkehrswert des Grundstückes, mindestens 20% und höchstens 100% des Ertragswertes.

Bauzone im Sinne von § 46 Absatz 2 StG ist:

1. in Gemeinden mit eingeführtem Bauplanverfahren das rechtskräftig zur Überbauung eingezonte Gebiet;

2. in Gemeinden ohne Bauplanverfahren das überbaute Gebiet sowie das in einem Zeitraum von 15 Jahren voraussichtlich überbaubare Land.

Es gelten folgende Begriffe:

• a) Realwert: Wert des Landes zuzüglich Bauwert der Gebäude und Anlagen;

• b) Bauwert: Erstellungswert einer Baute am Stichtag (1. Januar 1970), korrigiert nach ihrem Zustand (Zeitbauwert);

• c) Ertragswert: der kapitalisierte Jahresertrag;

• d) Verkehrswert:

• 1. von unüberbauten Grundstücken: der erzielbare Preis;

• 2. von überbauten Grundstücken: das Mittel von Realwert und gewichtetem Ertragswert.

Katasterwert der Grundstücke in der Verkehrswertzone ist das Mittel zwischen Verkehrswert und Ertragswert; vorbehalten sind die §§ 25-29.

Die Schätzungsformeln sind im Anhang zu dieser Verordnung dargestellt.

Katasterwert von Grundstücken, die mit einem Baurecht belastet sind, ist das Mittel zwischen dem Verkehrswert des unbelasteten Grundstückes und dem Ertragswert; Ertragswert ist der zu 5% kapitalisierte Baurechtszins.

Bei der Schätzung des Verkehrswertes von Baurechten einschliesslich Gebäuden ist der Realwert ohne den Wert des Landes einzusetzen; bei Ermittlung des Ertragswertes wird der Baurechtszins vom Rohertrag abgezogen. Noch nicht ausgeübte Baurechte sind nicht zu schätzen.

Der Katasterwert von überbauten Grundstücken beruht, soweit ein Ertragswert nicht oder nur mit grossen Schwierigkeiten festgestellt werden kann, auf dem Realwert; Verkehrs- und Ertragswert werden berücksichtigt, indem der Bauwert auf 175% der Gebäudeversicherungs-Grundeinschätzung (Zeitwert) festgelegt wird.

1. industrielle Grundstücke wie Fabriken, Grossgaragen, Kühlanlagen, grosse Kühl- und Lagerhäuser, grosse Werkhöfe;

2. öffentliche Bauten wie Verwaltungsgebäude, Anstalten, Spitäler, Schulhäuser, Kirchen und Kapellen, Museen, Sportanlagen.

Der Katasterwert von unüberbauten Grundstücken, die eigentumsrechtlich zu einer Gärtnerei oder einer Baumschule gehören und dem Betrieb dauernd dienen, beruht auf dem Ertragswert; der Verkehrswert wird mit einem Zuschlag berücksichtigt. § 21 Absatz 3 ist anwendbar.

Die Schätzung der Wasserkräfte richtet sich nach dem Reglement für die Schätzung der Wasserkräfte vom 26. November 1954¹¹.

Der Verkehrswert von unüberbautem Grund und Boden richtet sich nach dem in den Jahren 1965-1969 für vergleichbare Grundstücke durchschnittlich erzielten und weiterhin erzielbaren Preis; Preise, die unter dem Einfluss ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse erzielt worden sind, fallen als Vergleichswerte ausser Betracht.

Als Grundlage für die Einzelschätzungen werden Richtwerte für die einzelnen Wertzonen festgesetzt; dabei wird von den rechtskräftigen Zonenplänen ausgegangen.

Innerhalb der Bauzone ist insbesondere der Etappierung und Baureife Rechnung zu tragen.

Für die Katasterschätzung sind drei Viertel des bei der Einzelschätzung ermittelten Verkehrswertes massgebend.

Bei der Schätzung des Realwertes überbauter Grundstücke (überbaute Fläche und normaler Umschwung) wird der Wert des Landes mit 75% des nach § 29 Absatz 4 massgebenden Wertes eingesetzt.

Die Fläche, die ohne Beeinträchtigung des Wertes der bestehenden Überbauung abgetrennt und überbaut werden könnte, wird nach § 29 bewertet.

Der Wert des Landes industrieller und öffentlicher Grundstücke (§ 26) wird bei der Schätzung des Realwertes mit 50% des nach § 29 Absatz 4 massgebenden Wertes eingesetzt.

Grundlage zur Schätzung des Bauwertes von brandversicherten Gebäuden und Anlagen ist der umbaute Raum, ausgedrückt in Kubikmetern, nach der Schätzung der Solothurnischen Gebäudeversicherung. Für die Höhe des Erstellungswertes pro Kubikmeter umbauten Raumes sind die Verhältnisse am 1. Januar 1970 massgebend.

Dem Zustand der Gebäude ist Rechnung zu tragen.

Steht der Ertrag eines überbauten Grundstückes in einem offensichtlichen Missverhältnis zum Verkaufswert des Landes (Baulandwert), so wird der Katasterwert auf 50% des nach § 29 Absatz 4 massgebenden Wertes des Landes festgesetzt. Dieser Ansatz kann für kulturhistorisch bedeutsame Objekte bis auf 30% reduziert werden.

Grundlage zur Bestimmung des Ertragswertes ist der im Jahr 1969 durchschnittlich erzielte Rohertrag (Bruttoeinnahmen abzüglich Nebenkosten).

Für überbaute Grundstücke (Wohn- und Geschäftshäuser, Wirtschaften und Hotels usw.) ist ein durchschnittlicher, statistisch festgestellter Jahresertrag massgebend, ausser wenn im Einzelfall Abweichungen, die nicht bloss geringfügig sind, nachgewiesen werden. Erträge, die unter dem Einfluss ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse erzielt worden sind, begründen keine Abweichung.

Der Kapitalisierungssatz beträgt, je nach dem wirtschaftlichen Alter des Gebäudes, 6-8%.

Bei Schätzung des Verkehrswertes von Grundstücken nach § 33 Absatz 2 wird der Ertragswert gegenüber dem Realwert in der Regel wie folgt gewichtet:

1. Einfamilienhäuser: einmal;

2. Zwei- bis Vierfamilienhäuser: zweimal;

3. Wohnhäuser mit mehr als 4 Wohnungen sowie Geschäftshäuser: dreimal;

4. Stockwerkeigentum: zwei- bis dreimal.

Die von der Kontrollkommission nach der Verordnung über die Katasterschätzung vom 30. Januar 1970¹² festgelegten Gemeindemittelwerte werden beibehalten.

Die Einzelschätzungen werden im Rahmen von § 8 dieser Verordnung überprüft.

Die Einzelschätzungen des Ertragswertes werden im Rahmen von § 8 dieser Verordnung überprüft.

Sämtliche Zuschläge werden vom Sekretariat der Katasterschätzung überprüft.

Der Wert von Grund und Boden wird überprüft, indem:

1. auf Grund statistischer Erhebungen die Richtwerte für die einzelnen Wertzonen neu festgesetzt werden;

2. die Einzelschätzung, mit Besichtigung des Grundstückes, wiederholt wird.

Der nach § 31 Absatz 2 korrigierte Bauwert nach dem Schätzungsprotokoll der revidierten Katasterschätzung wird übernommen.

Soweit Einsprachen nach § 8 dieser Verordnung zu beachten sind, findet für die Überprüfung in der Regel ein Augenschein statt.

Der Ertragswert überbauter Grundstücke (§ 33 Abs. 2 dieser Verordnung) wird in allen Fällen überprüft.

Rechte und Lasten sind, soweit aus den Schätzungsakten oder anlässlich der Besichtigung nach §§ 37 und 38 ersichtlich, bei der Überprüfung von Amtes wegen zu berücksichtigen.