Allgemeine Revision der Katasterschätzung: Weisung II (Bewertung überbauter Grundstücke)

3.1

Die Anzahl m umbauten Raumes wird von der Einschätzung der Solothurnischen Gebäudeversicherung übernommen (inkl. Keller). 3

3.2 Erstellungspreis pro m per 1. Januar 1970

3.21 Er richtet sich insbesondere nach folgenden Faktoren:

− Bauart (Holz, Riegel, Bruchstein, Backstein, Beton; Mauerdicke; Konstruktion des Daches) − Grösse der Räume − Verwendete Materialien für Böden, Treppen, Wandplatten, Beläge − Umfang der Installationen für Küche, Bad, WC, Boiler, Heizung, Waschküche − Einrichtung (Einfach-, Doppel − oder Isolierverglasung, Einbauschränke usw.)

3.22

Für die Kubatur von Kellern sind gegenüber den übrigen Gebäudeteilen reduzierte Erstellungspreise zu berechnen.

3.23 Richtansätze

3.24 Verhältnis zur Gebäudeversicherung

Wenn in der Gebäudeversicherung alle wertvermehrenden baulichen Veränderungen berücksichtigt sind, ist der Bauwert in der Regel nicht höher als die gesamte Gebäudeversicherungs-Schätzung am 1. Januar 1970. Diese beträgt 350% der einfachen Gebäudeversicherungssumme (siehe RZ 32).

3.3 Altersentwertung

1 Der Altersentwertung von Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1970 erstellt wurden, wird mit einem Abzug Rechnung getragen; der Abzug richtet sich nach dem Baujahr und beträgt in der Regel ½% des Bauwertes pro Jahr. Sind jedoch am Gebäude seit der Erstellung bauliche Veränderungen oder Renovationen vorgenommen worden, so richtet sich der Abzug nach dem mittleren Gebäudealter. Für Gebäude, die nach dem 1. Januar 1970 erstellt wurden, wird kein Abzug für Altersentwertung berechnet. Für Gebäude, die nach dem 1. Januar 1980 erstellt wurden, wird ein Neuwertzuschlag von 1 ½% des Bauwertes pro Jahr seit 1970 vorgenommen ). 2 2 Der Neuwertzuschlag beträgt maximal 15%. )

B. Ertragswert

2.1 Der Mietwert wird bemessen:

− 2 für Geschäftsräume und Werkstätten: in Franken pro m nutzbare Fläche und Jahr. − Vorbehalten sind die Bestimmungen über Spezialschätzungen für Kinos, Tankstellen, Hotels, Restaurants undsoweiter (siehe Abschnitt F).

2.2 Die Anzahl Raumeinheiten wird nach folgenden Richtlinien bestimmt:

Art des Raumes RE 2 Zimmer bis 8 m ½ 2 8-14 m ¾ 2 14-22 m 1 2 22-26 m 1¼ 2 26-31 m 1½ 2 31-37 m 1¾ 2 37-43 m 2 2 43-48 m 2¼ Küchen Normalgrösse, mit Kombination 1 Wohnküche 1¼ Küche ohne Essgelegenheit ¾ Kochnische ½ Lavabo Bad mit Lavabo ¾ Dusche ½ Dusche mit WC ¾ WC mit oder ¼ ohne Lavabo Balkone klein ¼ gross (mindestens ½ 1,40 m breit) Gartensitzplatz ¼–½ Nicht in die RE-Berechnung einbezogen wird − die reine Verkehrsfläche (wie Korridore, Durchgänge, Treppen); − die Fläche, die wegen Dachschräge nicht normal möbliert werden kann.

2.3 Mietwert von Wohnräumen

2.31

Auszugehen ist in jeder Gemeindegruppe vom Tabellenwert. Die Tabellen werte sind gegliedert nach − wirtschaftlichem Alter des Gebäudes; − Anzahl Raumeinheiten pro Wohneinheit. Als wirtschaftliches Alter gilt das mittlere Gebäudealter (RZ 9), ausser wenn die mögliche Nutzung des Gebäudes diesem Alter nicht

entspricht. Beispiel für Abweichung vom mittleren Gebäudealter: Baujahr 1910; umfassende Wohnungssanierung 1970; mittleres Gebäudealter 20 Jahre; wirtschaftliches Alter: null Jahre, weil der Wohnkomfort dem Standard in Neubauten seit 1970 entspricht. Die Gemeindegruppen sind nach der allgemeinen wirtschaftlichen Lage der Gemeinden gebildet, insbesondere nach Bewegung der Wohnbevölkerung, Wohnbautätigkeit, Anzahl Arbeitsstätten, Anzahl Selbständigerwerbender und Steuerbelastung.

2.32

Zustand, Ausbau und Isolation, Raumordnung, Heizungsart sowie Lage werden mit Noten beurteilt. Das Total der Noten bedeutet Abzug oder Zuschlag, bezogen auf den Tabellenwert: Note Abzug Zuschlag 5– 8 15% 9–14 10% 15–20 – – 21–25 10%

2.4 Mietwert von Garagen und Autoeinstellhallen

2.41

Je nach Bauart gelten folgende Mietwert-Ansätze pro Autoplatz und Jahr. Franken a) Leichtbauweise (Eternit, Holz usw.) 240–300 b) Fertiggarage in Beton, Autoeinstellhalle 300–420 c) gemauerte Garage (an- und eingebaut) 420–600

2.42

Im Bereich dieser Ansätze richtet sich die Bewertung nach − Art und Neigung der Zufahrt − Lage im Keller oder zu ebener Erde − Ausstattung und Komfort.

2.43

Garagen mit Arbeitsnische oder Platz für 2 Kleinautos werden als 1½ Autoplatz berechnet.

2.44

Bei ein- und angebauten Garagen wird mit dem Satz kapitalisiert, der auf das Hauptgebäude anwendbar ist, bei freistehenden Garagen mit dem Satz der Gebäudegruppe II (siehe RZ 24).

2.5 Mietwert von Geschäftsräumen

2.51

Auszugehen ist in jeder Gemeindegruppe vom Tabellenwert. Bei Vorliegen ausserordentlicher Verhältnisse kann vom Tabellenwert abgewichen werden; Abweichungen sind zu begründen. Die Tabellen werte sind gegliedert nach − wirtschaftlichem Alter des Gebäudes (siehe RZ 14); − Anzahl m pro Raum. 2

2.52

Die Fläche von Nebenräumen, wie Garderoben, Treppenhäusern, Korridoren, Installationsräumen, wird nicht berücksichtigt. Massgebend ist die effektiv nutzbare (vermietbare) Fläche.

2.53

Zustand, Ausbau und Isolation, Raumanordnung, Heizungsart sowie Lage werden mit Noten beurteilt. Abzug oder Zuschlag richten sich nach RZ 16.

2.6

Bei Baujahren von 1980–1989 werden die Mietwertansätze erhöht, 1 und zwar: ) − die Ansätze gemäss Tabelle 3 (s. RZ 13 hievor) um 8%; − die Ansätze gemäss Tabelle 5 (s. RZ 21 hievor) um 10%. 2

2.7

Bei Baujahren ab 1990 ) werden die Mietwert-Ansätze erhöht, und 3 zwar: ) − die Ansätze nach Tabelle Anhang 3 (s. RZ 13 hievor) um rund 16%; − die Ansätze nach Tabelle Anhang 5 (s. RZ 21 hievor) um rund 20%. Die Beträge in Franken sind in den Tabellen festgelegt.

4.1

Geschätzt wird das Gesamtgrundstück. Die Aufteilung des Katasterwertes auf die Stockwerkeinheiten geschieht in der Regel nach Massgabe der im Grundbuch eingetragenen Wertquoten.

4.2

Das Gebäude wird entsprechend seiner Nutzung nach den allgemeinen Normen bewertet. Die Aufteilung des Gebäudes in Stockwerkeinheiten wird für die Schätzung nur bei der Wahl der Kapitalisierungssatzes (RZ 24) und bei der Gewichtung des Ertragswertes (RZ 25) berücksichtigt.

4.3

Besonderer Ausbau einer Stockwerkeinheit, der ihren Bauwert um mindestens 2000 Franken erhöht, ist mit einem Zuschlag, der nur für die betreffende Stockwerkeinheit gilt, zu berücksichtigen.

5.1

Gemischte Betriebe sind Betriebe, die sowohl landwirtschaftliche als auch nichtlandwirtschaftliche Tätigkeiten umfassen (z.B. Gastwirtschaft mit Landwirtschaft).

5.2

Jeder Teil (Gebäude und Land) eines solchen Betriebes wird nach den auf ihn zutreffenden Normen geschätzt.

F. Spezialschätzungen

5.1 Nach den Normen für Gärtnereien werden geschätzt:

− Topf- und Schnittblumengärtnereien − Landschafts- und Friedhofgärtnereien − Baumschulen. Stammt mehr als die Hälfte des Umsatzes aus reiner Handelstätigkeit, so kommen die Normen für Gewerbebetriebe (RZ 21–25) zur Anwendung.

5.2 Landbewertung

Grundlage der Schätzung von unüberbautem Land ist der Ertragswert. Massgebend für Land, das in der Fruchtfolge landwirtschaftlich genutzt wird, ist der landwirtschaftliche Ertragswert (V§ 17 Abs. 2), für anderes Land der Gärtnerei-Ertragswert. Für Land in der Bauzone wird dem Ertragswert, je nach Verkehrswert des Grundstückes, ein Zuschlag von 20-100% zugeschlagen (V§ 21 Abs. 3). Der Landwert entspricht höchstens dem Wert, der sich bei Schätzung in der Verkehrswertzone ergäbe. Überbautes Land (Hausplatz von Bauten, die nicht unmittelbar der Pflanzenkultivierung dienen) wird nach den Normen für die Verkehrswertzone (V§ 30 Abs. 1) geschätzt; unmittelbar der Pflanzenkultivierung dienen insbesondere Frühbeetkasten und Gewächshäuser. 2 Gärtnerei-Ertragswert in Franken pro m

A 8 10 12 B 6 8 10 C 4 6 8 D 2 4 6 E 1 2 4 In diesen Ansätzen ist die Grunderschliessung mit Wasser, Strom und Zufahrtswegen berücksichtigt. Beeinträchtigung durch Klima, Hangneigung und Schattenwurf (Waldrand) werden mit einem Abzug von höchstens je 10% des Ertragswertes berücksichtigt.

5.3 Gebäudebewertung

5.31 Bauwert

Die Altersentwertung von Gewächshäusern wird mit 4% des Bauwertes (Neuwert, indexiert auf 1. Januar 1970) berücksichtigt; vergleiche RZ 3.

5.32 Ertragswert

2 Der jährliche Mietwert in Franken pro m beträgt a) für geschlossene und heizbare Arbeits- und Lagerräume: Gemeinde- Baujahr beziehungsweise wirtschaftliches Alter gruppe ab 1970 1960- 1950- 1940- 1930- vor 1930 1969 1959 1949 1939 0 1-10 11-20 21-30 31-40 über 40 A 20 18.50 17 15.50 14 12.50 B 18 16.50 15 13.50 12 10.50 C 16 14.50 13 11.50 10 8.50 D 14 12.50 11 9.50 8 6.50 E 12 10.50 9 7.50 6 4.50 Für schlecht zugängliche Räume im Unter- oder Obergeschoss kann der Ansatz um höchstens 20% reduziert werden. Für offene Lagerhallen (Unterstände) ist der Ansatz um 40% zu reduzieren.

b) für Gewächshäuser: Gemeinde- Baujahr beziehungsweise wirtschaftliches Alter gruppe ab 1970 1960– 1950– 1940– 1930– vor 1930 1969 1959 1949 1939

2 Gewächshäuser bis 200 m A 7.30 6.60 5.60 4.90 3.50 2.50 B 6.70 6.05 5.15 4.45 3.15 2.15 C 6.10 5.50 4.70 4.– 2.80 1.80 D 5.45 4.95 4.20 3.60 2.50 1.40 E 4.80 4.40 3.70 3.20 2.20 1.– 2 Gewächshäuser 201–500 m A 6.10 5.60 5.10 4.20 3.– 2.– B 5.60 5.15 4.70 3.85 2.75 1.70 C 5.10 4.70 4.30 3.50 2.50 1.40 D 4.55 4.20 3.85 3.15 2.25 1.10 E 4.– 3.70 3.40 2.80 2.– –.80 2 Gewächshäuser über 500 m A 5.40 4.90 4.50 3.40 2.50 1.50 B 4.95 4.50 4.15 3.15 2.30 1.30 C 4.50 4.10 3.80 2.90 2.10 1.10 D 4.05 3.65 3.40 2.60 1.90 –.85 E 3.60 3.20 3.– 2.30 1.70 –.60 Bei Baujahren von 1980-1989 werden die Ansätze in der Regel um 1 10% erhöht ). 2 Bei Baujahren ab 1990 ) werden die Ansätze um rund 25% erhöht, 3 die Beträge in Franken sind in den Tabellen festgelegt ). Diese Ansätze gelten für eine fertig montierte Stahlkonstruktion, Einfachverglasung, Umfassungsmauern, zweckmässige Erschliessung durch Licht, Kraft, Wasser und Kanalisation, einfache Lüftung sowie übliche Verkehrs- und Abstellflächen. Für die Feststellung der Fläche gelten die Innenmasse. Bei Gewächshäusern, die mit Kunststoff gedeckt sind, sind 40% des Grundansatzes zu verwenden. Die nachstehend genannten Zuschläge verstehen sich jedoch in Prozenten des vollen Grundansatzes. Zuschläge in Prozenten des in der Tabelle aufgeführten Grundwertes werden gemacht für. − Doppelverglasung 17–46 − Innenschattierung inklusive Steuerung 14–36 − Reflektoren fest 7–16 − mit Automat 20–50

Brenner und Steuerung 12–50 Der maximale Zuschlag gilt nur für neuwertige Installationen.

5.33 Katasterwert

a) Kapitalisierungssatz und Gewichtung des Ertragswertes gegenüber dem Realwert richten sich nach RZ 24 und 25 (Gebäudegruppe III). b) Der Katasterwert von Frühbeetkasten in Beton oder Eternit 2 (ohne Heizung und Bewässerung) beträgt in Franken pro m . Baujahr beziehungsweise wirtschaftliches Alter ab 1970 1960– 1950– 1940– 1930– vor 1930 1969 1959 1949 1939 Zustand 0 1–10 11–20 21–30 31–40 über 40 schlecht 7.50 7.– 6.10 5.30 3.90 2.20 mittel 12.80 11.90 10.40 8.90 6.50 3.70 gut 17.70 16.50 14.40 12.30 9.– 5.20 Für Bodenheizung wird ein Zuschlag von 80% gemacht, für Bewässerungsanlage ein Zuschlag von 40%