§ 54 Nr. 1 Version vom 26.09.2017

S olothurner S teuerbuch

Erlös § 54 Nr. 1

Ges etzliche Grundlagen § 54 StG 2. Erlös 1 Als Erlös gelten alle Leistungen des Erwerbers, mit Ausnahme von Nutzniessung und Wohnrecht. Sachleistungen werden zum Verkehrswert, wiederkehrende Leistungen zum Barwert angerechnet. 2 Bei Überführung von Grundstücken und Anteilen an solchen aus dem Privatvermögen in das Geschäftsvermögen gilt als Erlös der Wert, zu dem das Vermögensobjekt in der Unternehmung aktiviert wird.

Inhalt

1 Erlös im Allgemeinen .............................................................................................................. 2

2 Kaufpreis .................................................................................................................................. 2

3 Nebenleistungen ..................................................................................................................... 2

4 Sachleistungen......................................................................................................................... 3

5 Wiederkehrende Leistungen .................................................................................................. 4

6 Überführung von Grundstücken des Privatvermögens ins Geschäftsvermögen ................ 5

7 Versicherungsleistungen ......................................................................................................... 6

8 Wirtschaftliche Handänderungen .......................................................................................... 6

Anhang: Rententabelle ....................................................................................................................... 9

Fassung vom 26.09.2017 In Kraft ab 01.10.2017 Ersetzt Fassung vom -

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1 Erlös im Allgem einen

Als Erlös gelten alle Leis tungen des Erw erbers , mit Ausnahme von Nutzniessung und Wohnrecht. Folglich ist nicht nur auf den im Kaufvertrag beurkundeten Kaufpreis für das veräusserte Grundstück abzustellen, sondern es sind auch alle andern Leistungen zu berücksichtigen, die der Erwerber zu Gunsten des Veräusserers und ihm nahestehenden Personen im Zusammenhang mit dem Grundstückgeschäft erbringt. Gegenleistungen für das Grundstück in Form von Sachwerten sind dabei zum Verkehrswert zu bewerten, wiederkehrende Leistungen werden zum Barwert angerechnet (§ 54 Abs. 1 StG).

Grundsätzlich unerheblich ist, wie die steuerpflichtige Person den Erlös verwendet, na- mentlich ob sie Dritte am Erlös oder Gewinn beteiligen muss (siehe auch StB SO § 52 Nr. 1). Der gesamte Erlös wird dem Steuerpflichtigen zugerechnet. Eine Rolle spielt die Verwendung des Erlöses aber bei der Frage, ob und in welchem Umfang eine Ersatzbe- schaffung erfolgte (siehe StB SO § 50 Nr. 1) und wenn die Besteuerung zum Rentensatz beantragt wird (StB SO § 58 Nr. 1).

2 Kaufpreis

Der massgebende Erlös ergibt sich grundsätzlich aus dem im Grundstückkaufvertrag be- urkundeten Kaufpreis . Wenn der Steuerpflichtige jedoch nachweisen kann oder sich sonst wie herausstellt, dass der Erlös aus dem Grundstückgeschäft vom beurkundeten Betrag abweicht, so ist dieser tatsächliche Erlös für die Berechnung des Grundstückge- winnes massgebend. Nachträgliche Änderungen des Kaufpreises durch Vergleich, ge- richtliches Urteil oder behördliche Verfügung sind – unter Vorbehalt der Steuerumge- hung – zu beachten. Bleibt aber der Kaufpreis infolge Zahlungsunfähigkeit des Käufers ganz oder teilweise aus, handelt es sich um einen privaten Kapitalverlust, der für die Er- mittlung der Grundstückgewinnsteuer nicht von Bedeutung ist.

Wird ein Grundstück in der Zwangsverwertung veräussert, stellt der Zuschlagpreis den massgebenden Erlös dar.

3 Nebenleis tungen

Soweit sie im Kaufpreis nicht bereits enthalten sind, müssen weitere Leistungen des Er- werbers zu Gunsten des Veräusserers zum Erlös hinzugerechnet werden. Als mögliche solche Nebenleistungen können genannt werden:

• Entschädigungen für die Räumung des veräusserten Grundstücks, von Umzugskos- ten, Ertragsausfällen oder Inkonvenienzen (Entschädigung für Umtriebe, Verzöge- rungen usw. insbesondere bei Enteignung oder Veräusserung zur Vermeidung der drohenden Enteignung);

• Übernahme von Verkaufsspesen, Mäklerprovisionen und anderen Verpflichtungen des Verkäufers;

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• Ablösung von Vorkaufs- oder Kaufsrechten oder Bauservituten auf dem veräusser- ten Grundstück;

• überhöhte Zahlungen für mitverkauftes Inventar oder andere übernommene nicht liegenschaftliche Werte;

• allfällige Vorauszahlungen;

• Übernahme der Grundstückgewinnsteuer durch den Erwerber, weil der Veräusserer von seiner gesetzlichen Zahlungspflicht befreit wird. Da die Grundstückgewinnsteu- er progressiv ausgestaltet ist, muss der massgebende Erlös mit einer Annäherungs- rechnung ermittelt werden, indem die errechnete Steuer immer wieder zum verein- barten Kaufpreis hinzugerechnet wird, bis sich keine Abweichung mehr ergibt.

Beis piel: Norbert Nager verkauft sein 1994 erworbenes Einfamilienhaus in Solothurn im

CHF 600'000.—, der Besitzesdauerabzug (BDA) für die 23 Jahre Besitzesdauer 36%. Die

Grundstückgewinnsteuer (ohne Kirchensteuer) berechnet sich wie folgt:

Im Gegenzug müssen im Kaufpreis inbegriffene Vermögenswerte, die zusammen mit der Liegenschaft verkauft werden, aber nicht Bestandteil des Grundstücks bilden (z.B. be-

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zu erbringen hat, sind diese zum Verkehrs w ert einzus etzen. In Sachleistungen be-

se beim Tausch gegen Aufgeld. Der Verkehrswert ist zu schätzen und gilt – wie bei der

schaftlicher Überlegungen aufgewendet hätte (KRKE 1978 Nr. 24, 1984 Nr. 35, KSGE 1986 Nr. 24, 1990 Nr. 19). In gleicher Weise zu bewerten sind Arbeitsleistungen oder minderwertige Zahlungsmittel (z.B. Fremdwährung oder Wertpapiere, nicht aber WIR-

hat. Hingegen können nachträgliche Werteinbussen dieser Gegenleistungen nicht be-

rücksichtigt werden.

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Beis piel: Stefan Studer tauscht sein unüberbautes Grundstück von 10 a Fläche in Starr-

Jahren: CHF 100/m2), gegen ein Grundstück von Kurt Keller in Kestenholz von 900 m2. Keller hatte dieses vor sechs Jahren für CHF 250‘000 gekauft. Gemäss Tauschvertrag zahlt Keller ein Aufgeld von CHF 90‘000. Die Handänderungssteuer wird bei Keller von

einem Wert von CHF 450‘000, bei Studer von CHF 360‘000 erhoben.

5 Wiederkehrende Leis tungen

Wiederkehrende Leistungen sind m it ihrem Barw ert zum Erlös zu rechnen. Dabei

handelt es sich in erster Linie um Renten, allenfalls auch um Arbeitsleistungen, die der

lich vom Erlös aus. Denn diese unterliegen künftig beim Veräusserer zu 100% der Ein- kommenssteuer (§ 27 lit. b StG), während Leibrenten nur zu 40% als Einkommen erfasst werden (§ 29 Abs. 2 StG). Der Barwert entspricht dem Kapital, das heute verzinslich an-

schen Leistungen während der vorgesehenen oder voraussichtlichen Laufzeit zu finan-

aufgrund eines anerkannten Tabellenwerks ermittelt haben (Barwerttafeln von Stauf- fer/Schaetzle/Weber, 6. Aufl., Zürich 2013), die von der Eidg. Steuerverwaltung heraus-

gegebene Rententabelle ( Anhang) verwendet.

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Beis piel: Walter Wanner, 71 Jahre alt, verkauft seine Liegenschaft an Barbara Bally.

6 Überführung v on Grunds tücken des Priv atv erm ögens ins Ges chäfts v erm ögen

das Geschäftsvermögen gilt als Erlös der Wert, zu dem das Vermögensobjekt in der Un- ternehmung aktiv iert wird (§ 54 Abs. 2 StG). Damit kann der Unternehmer bei der Überführung wählen, ob er den Mehrwert des Grundstücks ganz oder zumindest teil- weise mit der Grundstückgewinnsteuer versteuern will, indem er das Grundstück zum aktuellen Verkehrswert (als Höchstwert) oder mindestens über den Anlagekosten in die Bilanz aufnimmt. Verzichtet er darauf, fällt bei der Überführung zwar keine Steuer an. Allerdings nimmt er in Kauf, dass der im Bereich des Privatvermögens entstandene

her vermieteten Stockwerkeinheit eröffnet und diese damit in das Geschäftsvermögen

Mutter vor 20 Jahren für CHF 280'000 erworben. Obwohl seither daran keine wertver-

verkauft werden. Gerber nimmt die Praxisräume zu den ursprünglichen Anlagekosten

von CHF 280'000 als Anlagevermögen in ihre Eröffnungsbilanz auf (Variante 1:

CHF 360'000, Variante 2: CHF 400'000). Ist eine Grundstückgewinnsteuer geschuldet?

Der in der Eingangsbilanz aktivierte Wert gilt als Erlös. Die Steuerfolgen hangen dem-

Vom bilanzierten Wert kann sie während ihrer selbständigen Erwerbstätigkeit Abschrei-

bungen vornehmen und so ihr steuerbares Einkommen reduzieren.

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7 Vers icherungs leis tungen

lung oder Ersatzbeschaffung verwendet wird, gilt als steuerbegründende Veräusserung

rungsleistungen. Die ausbezahlte Versicherungssumme stellt den Erlös dar, wenn und soweit sie nicht für die Wiederherstellung oder für die Ersatzbeschaffung verwendet

wird.

8 Wirts chaftliche Handänderungen

Bei der Veräusserung der Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft ist ebenfalls der auf dem Grundstück oder den Grundstücken der Gesellschaft erzielte Ge- winn zu ermitteln, nicht der Kapitalgewinn auf den veräusserten Aktien (oder Stamm- oder Genossenschaftsanteilen). Er entspricht dem durch den Aktienverkauf realisierten Mehrwert der Liegenschaft(en), d.h. der Differenz zwischen dem Verkehrswert beim Ak-

Erwerb der Beteiligungsmehrheit durch den heutigen Verkäufer zugekauft, kann nur der seit dem Kauf des Grundstücks entstandene Mehrwert besteuert werden.

Als Erlös gelten neben dem Kaufpreis für die Beteiligungsrechte (Aktien, GmbH-

ren sowie die Transitorischen Passiven), die der Erwerber wirtschaftlich zusammen mit der Beteiligungsmehrheit übernimmt. Vom Gesamterlös abzuziehen ist der Preisanteil, der auf nicht-liegenschaftliche Werte entfällt (flüssige Mittel, Wertschriften, Debitoren, Mobiliar usw. der Gesellschaft). Massgebend ist der Wert gemäss Bilanz der Gesellschaft im Zeitpunkt der Veräusserung. Stille Reserven sind zu berücksichtigen. Der Erlös für die

übertragenen Liegenschaften wird demnach wie folgt ermittelt:

• Wert der nicht-liegenschaftlichen Aktiven

= Erlös für die Liegenschaften

Beis piel: Armin Amrein ist Alleinaktionär der Alpha Immobilien AG, die Eigentümerin einer Liegenschaft in Aeschi ist. Er verkauft sämtliche Aktien zum Preis von CHF 1‘800‘000. Verkaufsbasis bildet die nachstehende Bilanz (in TCHF):

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Ist die Gesellschaft Eigentümerin mehrerer Liegenschaften, die wirtschaftlich keine Ein- heit bilden (z.B. in verschiedenen Gemeinden liegen), muss der Gesamterlös auf die ein- zelnen Grundstücke aufgeteilt werden. Denn der Gewinn wird auf jedem einzelnen

kehrswerte vorzunehmen. Die Veranlagung der Handänderungssteuer ergibt Hinweise