Besteuerungszeitpunkt bei der Veräusserung von Geschäftsgrundstücken Selbstständigerwerbender

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Merkblatt

Besteuerungszeitpunkt bei der Veräusserung von Geschäftsgrundstücken Selbst- ständigerwerbender

Inhaltsverzeichnis Randnummer

A. Inhalt 1–4

B. Rechtliche Grundlagen 5–9

C. Geltungsbereich 10–11

D. Zivilrechtliche Voraussetzungen von Grundstücksveräusserungen 12–15

E. Einkommenssteuer 16–25

1. Steuerbares Einkommen 16

2. Einkommensrealisierung im Allgemeinen 17

3. Einkommensrealisierung bei der Veräusserung von Geschäfts- 18–25

grundstücken

3.1 Öffentliche Beurkundung des Veräusserungsvertrags 18–19

3.2 Veräusserung eines Grundstücks mit einer zu erstellenden Baute 20–21

3.3 Besteuerung des Grundstücksertrags 22-23

3.4 Beispiele 24–25

a) Verkauf von fertigen Stockwerkeigentumseinheiten 24 b) Verkauf von zu erstellenden Stockwerkeigentumseinheiten 25

F. Vermögenssteuer 26–27

G. Fallkonstellationen 28–30

1. Besitzesantritt nach Beurkundung 29

2. Besitzesantritt vor Beurkundung 30

H. Gültigkeit und Publikation 31–32

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A. Inhalt

1 Das vorliegende Merkblatt hat die Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermö- gens Selbstständigerwerbender und deren Behandlung bei der Einkommens- und Vermö- genssteuer zum Gegenstand.

2 Es führt aus, zu welchem Zeitpunkt der Veräusserer1 steuerbares Einkommen aus der Ver- äusserung erzielt (Realisation). Dieser Zeitpunkt ist massgebend für die periodengerechte Besteuerung des Verkaufserlöses. Zudem beantwortet das Merkblatt die Frage, bis zu wel- chem Zeitpunkt Grundstückserträge beim Veräusserer und ab welchem Zeitpunkt sie beim Grundstückserwerber als Einkommen besteuert werden.

3 Im Weiteren behandelt das Merkblatt die periodengerechte Besteuerung des Grundstücks im Vermögen des Veräusserers bzw. Erwerbers.

4 Nicht Gegenstand dieses Merkblattes ist die Grundstückgewinnsteuer2.

B. Rechtliche Grundlagen

5 Die Besteuerung des Verkaufserlöses aus einer Grundstückveräusserung als Einkommen Selbstständigerwerbender stützt sich auf § 19 des Steuergesetzes vom 9. Februar 2000 (StG, SRSZ 172.200) und Art. 18 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom

14. Dezember 1990 (DBG, SR 642.11). Nach § 19 Abs. 1 StG und Art. 18 Abs. 1 DBG

sind alle Einkünfte aus selbstständiger Erwerbstätigkeit steuerbar. § 19 Abs. 2 StG und Art. 18 Abs. 2 DBG sehen vor, dass zu den Einkünften aus selbstständiger Erwerbstätigkeit auch Kapitalgewinne aus der Veräusserung (echte Realisation), der buchmässigen Aufwer- tung (buchmässige Realisation) und aus der Überführung von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen (steuersystematische Realisation3) gehören. Das vorliegende Merkblatt hat ausschliesslich Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsver- mögens zum Gegenstand.

6 Grundstückserträge unterliegen gemäss § 22 Abs. 1 StG und Art. 21 Abs. 1 DBG der Ein- kommenssteuer. Dazu gehören insb. Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutznies- sung oder sonstiger Nutzung, der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder unentgeltlichen Nutzungsrechten für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen, Einkünfte aus Baurechtsverträgen und aus der Ausbeutung von Kies, Sand und anderen Bestandteilen des Bodens.

7 Das steuerbare Einkommen bemisst sich nach den Einkünften in der Steuerperiode (§ 51 Abs. 1 StG und Art. 41 Abs. 1 DBG).

8 Die Besteuerung des Grundstücks als Vermögen beruht auf § 40 Abs. 1 i.V.m. § 42 Abs. 1 StG. Das steuerbare Vermögen bemisst sich nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht (§ 52 Abs. 1 StG)4.

1 Oder mehrere Veräusserer mit Gesamteigentum am Grundstück. 2 Ausnahmen: N 11, 29 und 30. 3 Dazu gehört auch die Überführung von Geschäftsvermögen in ausländische Betriebe oder Betriebsstätten. 4 Gemäss § 52 Abs. 2 StG bestimmt sich das steuerbare Geschäftsvermögen Selbstständigerwerbender nach dem Eigenka- pital am Ende des in der Steuerperiode abgeschlossenen Geschäftsjahres, sofern das Geschäftsjahr nicht mit dem Kalender- jahr übereinstimmt.

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9 Die zivilrechtlichen Bestimmungen zur Übertragung von Grundeigentum sind im Schwei- zerischen Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB, SR 210) enthalten. Nach Art. 656 Abs. 1 ZGB bedarf es zur Übertragung von Grundeigentum der Eintragung in das Grundbuch. Art. 657 Abs. 1 ZGB sieht vor, dass der zwischen Veräusserer und Erwerber geschlossene Vertrag für seine Gültigkeit öffentlich zu beurkunden ist. Weitere Bestim- mungen zur Übertragung von Grundeigentum befinden sich in der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 (GBV, SR 211.432.1).

C. Geltungsbereich

10 Dieses Merkblatt gilt für die kantonalen Steuern (Einkommens- und Vermögenssteuer) und für die direkte Bundessteuer (Einkommenssteuer). Es findet Anwendung bei Veräusserun- gen von Grundstücken des Geschäftsvermögens Selbstständigerwerbender, nicht jedoch bei Veräusserungen von Grundstücken des Privatvermögens Selbstständigerwerbender und Unselbstständigerwerbender.

11 Die Grundstückgewinnsteuer ist nicht Gegenstand dieses Merkblattes. Ihr unterliegen Ge- winne aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens und des Privatver- mögens (monistisches System)5.

D. Zivilrechtliche Voraussetzungen von Grundstücksveräusserungen

12 Als Grundstücke gelten Liegenschaften, in das Grundbuch aufgenommene selbstständige und dauernde Rechte, Bergwerke und Miteigentumsanteile an Grundstücken (Art. 655 Abs. 2 ZGB).

13 Zivilrechtlich sind bei einer Grundstücksveräusserung folgende Rechtsvorgänge zu unter- scheiden:

Vertragsabschluss (Kaufvertrag), der öffentlich beurkundet werden muss;
Grundbuchanmeldung durch den Veräusserer (Verkäufer);
Grundbucheintrag;
Besitzesantritt (Antrittstag) durch den Erwerber (Käufer);
Übergang von Nutzen und Gefahr auf den Erwerber (Käufer).

Im Kanton Schwyz finden die öffentliche Beurkundung, die Grundbuchanmeldung und der Grundbucheintrag in der Regel an demselben Tag statt.

14 Das Grundeigentum geht zivilrechtlich bereits vor dem Grundbucheintrag mit der Grund- buchanmeldung auf den Erwerber über6. Sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wird, gehen Nutzen und Gefahr gleichzeitig mit der öffentlichen Beurkundung des Kauf- vertrags auf den Erwerber über7. Nach dem Übergang von Nutzen und Gefahr kann der

5 Besteuert wird die Differenz zwischen Veräusserungserlös und Anlagekosten (sog. Wertzuwachsgewinn) beim Veräusserer des Grundstücks (§ 113 Abs. 1 StG). 6 Vgl. Strebel, in: Geiser/Wolf (Hrsg.), Art. 656 N 10. 7 Art. 185 Abs. 1 OR (Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Fünfter Teil: Obliga- tionenrecht, vom 30. März 1911, SR 220).

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Erwerber das Grundstück frei nutzen, er trägt jedoch auch das Risiko einer zufälligen Wert- verminderung. In der Regel fallen der Übergang von Nutzen und Gefahr und der Besitzes- antritt zeitlich zusammen, wovon auch in diesem Merkblatt ausgegangen wird.

15 Im Folgenden8 wird dargelegt, welcher Rechtsvorgang für die Bestimmung des Zeitpunkts der steuerlichen Einkommensrealisierung massgebend ist.

E. Einkommenssteuer

1. Steuerbares Einkommen

16 Kantonal werden bei einer Veräusserung eines zum Geschäftsvermögens gehörenden Grundstücks grundsätzlich die wiedereingebrachten Abschreibungen (Differenz zwischen Anlagekosten und Buchwert des Grundstücks) besteuert. Ist der Veräusserungserlös tiefer als die Anlagekosten, aber höher als der Buchwert, ist nur die Differenz zwischen Veräusse- rungserlös und Buchwert steuerbar. Demgegenüber unterliegt beim Bund die Differenz zwischen dem Veräusserungserlös (Verkehrswert) und dem Einkommenssteuerwert (Buch- wert plus allfällig versteuerte stille Reserven) der Einkommenssteuer9. Bei der direkten Bundessteuer werden die Gewinne aus der Veräusserung von land- und forstwirtschaftli- chen Grundstücken den steuerbaren Einkünften nur bis zur Höhe der Anlagekosten zuge- rechnet (Art. 18 Abs. 4 DBG).

2. Einkommensrealisierung im Allgemeinen

17 Nach Lehre und Praxis gilt Einkommen in jenem Zeitpunkt als zugeflossen und erzielt (realisiert), in welchem der Steuerpflichtige eine Leistung vereinnahmt oder einen sicheren Rechtsanspruch darauf erworben hat, über den er tatsächlich (wirtschaftlich) verfügen kann. Voraussetzung der Einkommensrealisierung ist demnach ein abgeschlossener Rechtserwerb, der Forderungs- oder Eigentumserwerb sein kann. Einkommensbildend ist der Erwerb eines Vermögenswerts, der definitiv erworben und durchsetzbar ist. Auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Erfüllung kommt es grundsätzlich nicht an, es sei denn, dass die Erfüllung als unsicher erscheint. Auch die Fälligkeit ist grundsätzlich nicht Vorausset- zung der Einkommensrealisierung. Zu welchem Zeitpunkt der Steuerpflichtige eine recht- lich und tatsächlich durchsetzbare Forderung erworben hat, wird bei den verschiedenen Einkommensarten unterschiedlich beantwortet10.

3. Einkommensrealisierung bei der Veräusserung von Geschäftsgrundstücken

3.1 Öffentliche Beurkundung des Veräusserungsvertrags

18 Das Bundesgericht hat in den Urteilen 2A.475/2002 vom 31. März 2003 (E. 3.2) und 2A.250/2006 vom 11. Oktober 2006 (E. 2.1) festgehalten, dass Verkaufserlöse aus ge- werbsmässigem Liegenschaftenhandel steuerlich in dem Zeitpunkt als Einkommen zuge-

8 N 17 ff. 9 Veräusserungsgewinne auf Grundstücken des Privatvermögens werden weder beim Kanton noch beim Bund als Einkom- men besteuert (steuerfreier Kapitalgewinn gemäss § 17 Abs. 3 StG bzw. Art. 16 Abs. 3 DBG). 10 Vgl. Reich/Weidmann, in: Zweifel/Beusch (Hrsg.), Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 4. A., Art. 16 N 34–36, mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts und der Kan- tone.

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flossen (realisiert) sind, in welchem der Kaufvertrag durch öffentliche Beurkundung rechts- gültig abgeschlossen wurde und seine Erfüllung nicht unsicher erscheint11. Es kommt dem- nach weder auf das Datum des Grundbucheintrags noch auf den Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr an.

19 Die kantonale Steuerverwaltung folgt für die Bestimmung des Realisationszeitpunkts der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Dies gilt für gewerbsmässige Liegenschaftenhändler und für die übrigen Selbstständigerwerbenden.

3.2 Veräusserung eines Grundstücks mit einer zu erstellenden Baute

20 Wird ein Grundstück zusammen mit einer noch zu erstellenden Baute veräussert, können die Parteien zivilrechtlich entweder zwei getrennte Verträge (Kauf- und Werkvertrag) oder

was der allgemeinen Regel entspricht – einen sog. gemischten Vertrag abschliessen, in

dem die kaufrechtliche Veräusserungspflicht (Kaufvertrag) mit der werkvertraglichen Her- stellungspflicht (Werkvertrag bzw. Werklieferungsvertrag) verbunden wird12.

21 Für die steuerliche Einkommensrealisierung ist wegen der werkvertraglichen Komponente der Zeitpunkt massgebend, in dem die Baute fertiggestellt, bezugsbereit und vom Erwerber zu bezahlen ist, denn der unbedingte Anspruch auf die Vergütung entsteht zivilrechtlich erst mit Ablieferung der Baute13. Daran ändern auch allfällig vereinbarte Abschlagszahlun- gen nichts, da die Fälligkeit einer (Teil-)Forderung grundsätzlich keinen Einfluss auf den Zeitpunkt der Einkommensrealisierung hat (vgl. N 17).

3.3 Besteuerung des Grundstücksertrags

22 Nach dem Übergang von Nutzen und Gefahr kann der Erwerber das Grundstück frei nutzen. Ihm stehen ab diesem Zeitpunkt auch die Erträge aus dem Grundstück zu (z.B. Mietzins- erträge).

23 Der Grundstücksveräusserer ist für Grundstückserträge (abzüglich Gewinnungskosten) bis zum Übergang von Nutzen und Gefahr auf den Erwerber (Besitzesantritt) steuerpflichtig, der ohne anderweitige Abrede zeitlich mit dem Vertragsabschluss (Datum der öffentlichen Beurkundung) zusammenfällt. Ab diesem Zeitpunkt hat der Erwerber die Grundstückser- träge als Einkommen zu versteuern. Ist der Übergang von Nutzen und Gefahr von den Vertragsparteien auf einen Zeitpunkt nach der öffentlichen Beurkundung festgelegt wor- den, so hat der Veräusserer die Grundstückserträge bis zu diesem Zeitpunkt zu versteuern. Demgegenüber ist eine Festlegung des Übergangs von Nutzen und Gefahr auf einen Zeit- punkt vor dem Vertragsabschluss (sog. rückwirkender Übergang von Nutzen und Gefahr) nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts14 nichtig und damit steuerlich unbeachtlich.

11 Gemäss Urteil 2A.250/2006, E. 2.3, handelt es sich beim Gewinn aus der Grundstücksveräusserung durch einen ge- werbsmässigen Liegenschaftenhändler um Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit nach Art. 18 Abs. 1 DBG (bzw. § 19 Abs. 1 StG). Demgegenüber wird die Grundstücksveräusserung durch einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler im Urteil 2A.475/2002, E. 3.2, als Kapitalgewinn aus der Veräusserung eines Geschäftsgrundstücks gemäss Art. 18 Abs. 2 DBG (bzw. § 19 Abs. 2 StG) qualifiziert. Gemäss Bundesgericht ist in beiden Fällen – trotz der unterschiedlichen Qualifika- tion des Einkommens – für den Zeitpunkt der Einkommensrealisierung das Datum der öffentlichen Beurkundung des Grundstückkaufvertrags massgebend, sofern die Vertragserfüllung nicht unsicher erscheint (Urteil 2A.250/2006, E. 2.1; Urteil 2A.475/2002, E. 3.2). 12 Art. 216 ff. und Art. 363 sowie 365 Abs. 1 OR. 13 Vgl. Reich/von Ah, in: Zweifel/Beusch (Hrsg.), a.a.O., 4. A., Art. 18 N 23b, mit Hinweisen auf die kantonale Rechtspre- chung. 14 Vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Handkommentar zum DBG, 4. A., Art. 41 N 72, mit Hinweisen auf die bundesge- richtliche Rechtsprechung.

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Liegen jedoch der rückwirkende Übergang und der Vertragsabschluss in derselben Steuer- periode zeitlich nahe zueinander und ist die Deklaration des Grundstücksertrags durch den Veräusserer und Erwerber deckungsgleich, kann ein rückwirkender Übergang von Nutzen und Gefahr gleichwohl steuerlich anerkannt werden.

3.4 Beispiele

a) Verkauf von fertigen Stockwerkeigentumseinheiten

24 Sachverhalt: Der Selbstständigerwerbende A wird steuerlich als gewerbsmässiger Liegen- schaftenhändler qualifiziert. Er veräussert mehrere fertig erstellte Stockwerkeigentumsein- heiten an B, der diese vermieten will, wie folgt: 20.12.2022 Öffentliche Beurkundung; 20.12.2022 Grundbuchanmeldung und Grundbucheintrag; 01.01.2023 Übergang von Nutzen und Gefahr (Besitzesantritt; vertraglich verein- bart).

Frage: In welcher Steuerperiode sind der Veräusserungserlös und die Grundstückserträge als Einkommen zu versteuern?

Lösung: Für die steuerliche Realisierung des Einkommens aus der Grundstücksveräusse- rung (Kaufpreis) durch A ist der 20. Dezember 2022 (öffentliche Beurkundung) massge- bend. Demnach ist der Veräusserungserlös durch A in der Steuerperiode 2022 als Einkom- men zu versteuern. Die Grundstückserträge (Mieteinnahmen) sind bis Ende Steuerperiode 2022 durch A und ab dem Übergang von Nutzen und Gefahr (1. Januar 2023; Steuerpe- riode 2023) durch B als Einkommen zu versteuern.

b) Verkauf von zu erstellenden Stockwerkeigentumseinheiten

25 Sachverhalt: Der Steuerpflichtige A veräussert mehrere noch zu erstellende Stockwerkei- gentumseinheiten an B, der diese vermieten will, wie folgt: 20.12.2022 Öffentliche Beurkundung; 20.12.2022 Grundbuchanmeldung und Grundbucheintrag; 01.03.2023 Baubeginn; 15.11.2023 Fertigstellung des Rohbaus; 01.04.2024 Fertigstellung der bezugsbereiten Baute; 01.05.2024 Übergang von Nutzen und Gefahr (Besitzesantritt; vertraglich verein- bart). Gemäss Vertrag ist die Vergütung (Kaufpreis und Werklohn) in drei Raten zu leisten: bei Baubeginn (01.03.2023), bei Fertigstellung des Rohbaus (15.11.2023) und bei Fertig- stellung der bezugsbereiten Baute (01.04.2024).

Frage: In welcher Steuerperiode sind die Vergütung und die Grundstückserträge als Ein- kommen zu versteuern?

Lösung: Für die steuerliche Realisierung der Vergütung durch A ist der 1. April 2024 (Fer- tigstellung der bezugsbereiten Baute) massgebend15. Demnach ist die Vergütung durch A

15 Für die Bestimmung der Besitzesdauer bei der Grundstückgewinnsteuer ist das Datum des Grundbucheintrages massge- bend (§ 121 Abs. 1 StG).

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in der Steuerperiode 2024 als Einkommen zu versteuern. Die Grundstückserträge (Mietein-

nahmen) sind durch B ab dem Übergang von Nutzen und Gefahr (1. Mai 2024) als Ein-
kommen zu versteuern.

F. Vermögenssteuer

26 Bei der Vermögenssteuer gilt das sog. Stichtagsprinzip. Steuerbar ist das Vermögen nach

dem Stand am Ende der	Steuerperiode oder der Steuerpflicht.
27 Für die Zuordnung eines veräusserten Grundstücks		als steuerbares Vermögen zum Ver-

äusserer oder Erwerber ist das zivilrechtliche Eigentum am betreffenden Stichtag massge- bend16. Das Grundstück ist demnach von derjenigen Vertragspartei als Vermögen zu ver- steuern, die am massgebenden Stichtag als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Die Eigentumsübertragung wird mit dem Grundbucheintrag vollzogen. Dieser findet in der Re-

gel am Tag der öffentlichen Beurkundung statt (vgl. N 13).

G. Fallkonstellationen

28 Die folgenden Fälle behandeln den Verkauf eines Grundstücks im Geschäftsvermögen des
Veräusserers, bei dem	die öffentliche Beurkundung und der Besitzesantritt bzw. der Über-

gang von Nutzen und Gefahr (N&G) zeitlich auseinanderfallen. Die Fälle gelten auch für

Liegenschaftenhändler.

1. Besitzesantritt nach Beurkundung
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Beurkundung /	Besitzesantritt	Steuerfolgen beim Veräusserer
Grundbuchein-	(Antrittstag) /	Einkommenssteuer	Vermögenssteuer
trag	Übergang N&G
20.11.2023	01.01.2024 (Vertragsabrede)	– Verkaufserlös: Beurkun- dung (20.11.2023) massgebend → Be- steuerung in StP 20231)	Steuerwert: Beurkundung (20.11.2023) massgebend → Besteuerung bis StP 2022 (Stichtagsprinzip)3)

Erträge (abzüglich Ge- winnungskosten): als Übergang von N&G grundsätzlich Beurkun- dung (20.11.2023) massgebend; jedoch gültige abweichende Vertragsabrede (01.01.2024)2) → Be- steuerung bis StP 2023 (31.12.2023)

1) Kanton: Einkommenssteuer: Grundsätzlich Besteuerung der wiedereingebrachten Abschreibungen (vgl. N 16); Grundstück-

gewinnsteuer: Besteuerung des Wertzuwachsgewinns		(vgl. N 11); Bund: Einkommenssteuer: Besteuerung der Differenz zwi-
schen Veräusserungserlös und Buchwert; Ausnahme:		bei land- und forstwirtschaftlichen	Grundstücken werden nur die wie-

dereingebrachten Abschreibungen besteuert (Art. 18 Abs. 4 DBG; d.h. Steuerfreiheit des Wertzuwachsgewinns)

Vgl. Teuscher/Lobsiger, in: Zweifel/Beusch (Hrsg.), Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die

Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 4. A., Art. 13 N 8.

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2) Gültige Vereinbarung eines vom Beurkundungsdatum abweichenden Übergangs von Nutzen und Gefahr (vgl. N 23)
3) Per 21.11.2023 ist das Grundstück auf der Basis des Veräusserungsvertrags aus der Bilanz des Veräusserers auszubuchen

2. Besitzesantritt vor Beurkundung
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Besitzesantritt /	Beurkundung /	Steuerfolgen beim Veräusserer
Übergang N&G	Grundbuchein- trag	Einkommenssteuer	Vermögenssteuer
01.01.2024	10.02.2024	– Verkaufserlös: Beurkun-	– Steuerwert: Beurkundung
(Vertragsabrede)		dung (10.02.2024) massgebend → Besteu- erung in StP 20241) – Erträge (abzüglich Ge- winnungskosten): als Übergang von N&G grundsätzlich Beurkun- dung (10.02.2024) massgebend; jedoch abweichende Vertrags- abrede (01.01.2024) als Ausnahmetatbe- stand gültig → Besteu- erung bis StP 2023 (31.12.2023)2)	(10.02.2024) massge- bend → Besteuerung bis StP 2023 (Stichtagsprin- zip)3)

1) Kanton: Einkommenssteuer: Grundsätzlich Besteuerung der wiedereingebrachten Abschreibungen (vgl. N 16); Grundstück-

gewinnsteuer: Besteuerung des Wertzuwachsgewinns (vgl. N 11); Bund: Einkommenssteuer: Besteuerung der Differenz zwi-

schen Veräusserungserlös und Buchwert; Ausnahme: bei land- und forstwirtschaftlichen			Grundstücken werden nur die wie-
dereingebrachten Abschreibungen besteuert (Art.		18 Abs. 4 DBG; d.h. Steuerfreiheit des Wertzuwachsgewinns)

2) Voraussetzungen (vgl. N 23): rückwirkender Übergang und Beurkundung (Vertragsabschluss) liegen in derselben Steuer-

periode (2024) nahe zueinander (01.01.2024 und 10.02.2024) sowie deckungsgleiche Deklaration durch den Veräusserer

und Erwerber

3) Per 11.02.2024 ist das Grundstück auf der Basis des Veräusserungsvertrags aus der Bilanz des Veräusserers auszubuchen

H. Gültigkeit und Publikation

31 Dieses Merkblatt gilt ab sofort.

32 Es wird im Internet publiziert.

Schwyz, 16. Oktober 2024