2.1 Erbvorbezug 7–8

2.2 Schenkung und Vermächtnis 9–12

2.3 Verkehrswert 13–14

2.4 Veräusserungserlös 15–17

2.1 Erbvorbezug

7 Der Aufschub der Besteuerung infolge Erbvorbezug5 ist beschränkt auf Rechtsgeschäfte, welche der Grundstücksveräusserer mit Rücksicht auf den Erwerber als Erbschaftsanwärter vornimmt und bei denen er im Hinblick auf die spätere Erbteilung ganz oder teilweise auf ein Entgelt verzichtet.

8 Für den Steueraufschub infolge Erbvorbezug müssen folgende drei Voraussetzungen ku- mulativ erfüllt sein:

• Der Erwerber ist Erbschaftsanwärter.

• Der vom Veräusserer erzielte Veräusserungserlös6 darf 75 % des Verkehrswerts des Grundstücks nicht übersteigen (teilweiser Erbvorbezug)7.

• Der Aufschub muss mit dem vom Veräusserer und Erwerber unterzeichneten amtlichen Formular beantragt werden (vgl. N 18).

2.2 Schenkung und Vermächtnis

9 Eine Schenkung im steuerlichen Sinn liegt vor bei einer unentgeltlichen Zuwendung, mit welcher der Beschenkte aus dem Vermögen des Schenkers bereichert wird und die auf einem Schenkungswillen des Schenkers beruht8.

10 Mit einem Vermächtnis wendet der Erblasser einem Bedachten (Vermächtnisnehmer) einen Vermögenvorteil9 zu, ohne ihn als Erben einzusetzen10. Der Vermächtnisnehmer erlangt so mit dem Tod des Erblassers nicht unmittelbar das Eigentum am ihm zugesprochenen Grundstück, sondern lediglich einen persönlichen Anspruch gegen die beschwerten Erben auf die Übertragung des Grundstücks.

11 Der Aufschub der Besteuerung infolge Schenkung oder Vermächtnis ist beschränkt auf Rechtsgeschäfte, bei denen der Grundstücksveräusserer ganz oder teilweise auf ein Entgelt verzichtet.

12 Für den Steueraufschub infolge Schenkung oder Vermächtnis müssen folgende drei Vo- raussetzungen kumulativ erfüllt sein:

• Der vom Veräusserer erzielte Veräusserungserlös11 darf 75 % des Verkehrswerts des Grundstücks nicht übersteigen (gemischte Schenkung, teilentgeltliches Vermächtnis)12.

• Die Differenz zwischen Veräusserungserlös und Verkehrswert darf vom Erwerber nicht anderweitig ausgeglichen werden.

5 Art. 626 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907, ZGB, SR 210. 6 Im Sinne von § 114 Abs. 1 StG. 7 § 6 Abs. 1 GGStV. 8 Vgl. auch zivilrechtlicher Schenkungsbegriff gemäss Art. 239 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweize- rischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) vom 30. März 1911, OR, SR 220. 9 Sache, Nutzniessung, Leistungen oder Befreiung von Verbindlichkeiten (Art. 484 Abs. 2 ZGB). 10 Art. 484 ZGB. 11 Im Sinne von § 114 Abs. 1 StG. 12 § 6 Abs. 1 GGStV.

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• Der Aufschub muss mit dem vom Veräusserer und Erwerber unterzeichneten amtlichen Formular beantragt werden (vgl. N 18).

2.3 Verkehrswert

13 Zur Beurteilung der Voraussetzungen Steueraufschubs (vgl. N 8 und 12) ist für nichtland- wirtschaftliche Grundstücke grundsätzlich der steuerliche Verkehrswert gemäss rechtskräf- tiger Schätzungsverfügung massgebend, angepasst um die seit dem Wertbasisstichtag ge- änderte Teuerung nach dem steuerlich massgebenden Zürcher Index der Wohnbaupreise: Zürcher Baukostenindex (Basis 1939) Jahr Index 2004 907.6 2005 929.5 2006 944.5 2007 987.4 2008 1026.8 2009 1030.7 2010 1042.6 2011 1059.8 2012 1067.4 2013 1060.9 2014 1066.1 2015 1053.2 2016 1034.4 2017 1034.5 2018 1036.8 2019 1046.3 2020 1045.6 2021 1057.7 2022 1128.6 2023 1190.8 2024 1197.2

In begründeten Fällen kann die Veranlagungsbehörde vom ermittelten Wert abweichen13, insbesondere wenn der ermittelte Wert offensichtlich und nachweislich nicht dem tatsäch- lichen Verkehrswert entspricht.

14 Sofern auf Grundstücke das BGBB14 Anwendung findet, entspricht der Verkehrswert dem erzielbaren Erlös.

13 § 6 Abs. 4 GGStV. 14 Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, SR 211.412.11.

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2.4 Veräusserungserlös

15 Als Veräusserungserlös gilt der Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers (z.B. Barzahlungen, Schuldübernahme oder Einräumung von Nutzungsrechten15). Sach- leistungen werden zum Verkehrswert, wiederkehrende Leistungen zum Barwert angerech- net16.

16 Im Zusammenhang mit der Veräusserung von Grundstücken können Nutzungsrechte (insb. Nutzniessung oder Wohnrecht) errichtet werden. Dabei kann sich der Veräusserer ein sol- ches Nutzungsrecht vorbehalten oder er kann es zugunsten eines Dritten durch den Erwer- ber einräumen lassen. In solchen Fällen ist der Wert von teilentgeltlichen (Differenz zwi- schen zu zahlendem und marktüblichem Wert) oder unentgeltlichen Nutzniessungs- oder Wohnrechten inkl. Nebenleistungen als weitere Leistung auf den Verkaufspreis aufzurech- nen.

17 Nicht zum Veräusserungserlös gerechnet werden Kaufpreisteile, welche der Erwerber erst anlässlich einer späteren Erbteilung auszugleichen17 hat (vgl. N 8).