1. Allgemeines

Als Grundstückgewinn gilt der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Bei Erwerb durch steueraufschiebende Veräusserung ist für die Berechnung der An- lagekosten die letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend. Gemäss § 133 StG gehören zu den Anlagekosten:

• der Erwerbspreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers;

• die mit dem Erwerb und der Veräusserung unmittelbar zusammenhängenden Kosten;

• die wertvermehrenden Aufwendungen seit dem Erwerb (vgl. StP 133 Nr. 2).

Die nach Umzonungen gemäss dem Planungs- und Baugesetz bezahlte Mehrwert- abgabe wird den Anlagekosten gleichgestellt.

2. Erwerbspreis

Der Erwerbspreis entspricht dem im Grundbuch eingetragenen Kauf- oder Übernah- mepreis des Grundstücks und umfasst zusätzlich sämtliche geldwerten Leistungen, die dem bisherigen Eigentümer mit der Handänderung zufliessen. Grundsätzlich stellt der grundstückgewinnsteuerliche Erlös des Verkäufers bei der nächsten Handände- rung die massgebenden Anlagekosten dar. Als Kaufpreis kann nicht nur der im Grund- buch eingetragene, sondern auch der tatsächlich bezahlte niedrigere Preis gelten. Als weitere Kaufpreisleistungen kommen alle mit der Handänderung in kausalem Zu- sammenhang stehenden Leistungen des Käufers in Frage, welche er dem Veräusse- rer oder auf dessen Rechnung einem Dritten erbracht hat. Erlös und Anlagewert müssen sich auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grund- stück beziehen (Kongruenzprinzip). Hat sich die Substanz während der Besitzesdau- er vermindert, so müssen durch einen Abschlag auf dem Erwerbspreis vergleichbare Verhältnisse geschaffen werden. Dabei ist zu schätzen, welcher Erwerbspreis be- zahlt worden wäre, wenn das Grundstück schon im Erwerbszeitpunkt "verschlechtert" gewesen wäre. Der Wegfall einer das Grundstück belastenden Dienstbarkeit oder die Begründung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des Grundstücks bewirken eine rechtliche Ver- besserung des Grundstücks und damit eine Substanzzunahme. Die Ablösung einer Dienstbarkeit, z.B. eines Wohnrechts, bewirkt eine rechtliche Wertvermehrung. Wird ein mit einer Nutzniessung belastetes Grundstück erworben und nach Wegfall der Nutzniessung weiter veräussert, kann nicht einfach die Differenz zwischen Er- werbs- und Veräusserungspreis als Gewinn erfasst werden. Der kapitalisierte Wert der Nutzniessung im Zeitpunkt des Erwerbs ist daher zum Erwerbspreis zu zählen. Bei einem Teilverkauf ist der Erwerbspreis anteilmässig festzulegen. In der Regel wird anlässlich des ersten Teilverkaufs eine detaillierte Kaufpreisbewertung vorge- nommen. Auch hier gilt der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse.

01.01.2014 - 1/3 - ersetzt 31.10.2011

Steuerverwaltung

StP 133 Nr. 1

3. Erwerb nach Steueraufschub

Gemäss § 129 StG wird die Steuer bei privilegierten Handänderungen aufgescho- ben. So führen beispielsweise die Erbfolge, die Schenkung oder Handänderungen unter Ehegatten zu keinen steuerauslösenden Tatbeständen. Wird ein durch Steueraufschub erworbenes Grundstück veräussert, kann nicht der eigene Erwerbspreis, sondern jener bei der letzten Veräusserung, die keinen Steuer- aufschub bewirkt hat oder bewirkt hätte, zur Anrechnung gebracht werden. Ebenso- wenig können allfällige Ausgleichszahlungen im Rahmen der Erbteilung als Anlage- kosten anerkannt werden. Die latente Steuerlast trägt somit jene steuerpflichtige Per- son, die keinen Steueraufschub mehr geltend machen kann. Entsprechend dem Steueraufschub wird auch die Haltezeit bis zur letzten steuerlich massgebenden Handänderung angerechnet.

4. Ersatzbeschaffung

Bei Ersatzbeschaffungen im Sinne von § 129 Absatz 1 Ziffern 8 und 9 StG wird die Steuer aufgeschoben. Wird nach einer aufgeschobenen Besteuerung das Ersatzgrundstück veräussert, wird bei der Ermittlung des Grundstückgewinns der aufgeschobene Gewinn von den An- lagekosten des Ersatzgrundstücks abgezogen (§ 133 Abs. 4 StG). Bei Veräusserung des Ersatzgrundstücks innert der Sperrfrist von fünf Jahren fällt das Besteuerungsrecht auf dem aufgeschobenen Gewinn des ersetzten Grundstücks dem damaligen Liegenschaftskanton zu (vgl. StP 129 Nr. 1). Nach Ablauf der Sperrfrist ist gemäss § 131 Absatz 3 StG der gesamte Grundstück- gewinn in dem Kanton steuerbar, in welchem das Ersatzgrundstück liegt.

5. Ersatzwert

Liegt die massgebliche Handänderung bei natürlichen Personen mehr als 20 Jahre zurück, können die Steuerpflichtigen gemäss § 133 Absatz 5 StG den durch die Steu- erschätzung festgelegten Wert des Grundstücks vor 20 Jahren in Anrechnung brin- gen. In diesem Fall entspricht der ursprüngliche Erlös des Verkäufers nicht dem Er- werbspreis des Käufers. Es tritt eine gesetzlich vorgesehene Besteuerungslücke ein. Die Steuerpflichtigen können bei einer Haltezeit von über 20 Jahren zur Berechnung der für die Grundstückgewinnsteuer massgebenden Anlagekosten zwischen folgen- den beiden Methoden wählen:

• Erwerbspreis zuzüglich der mit dem Erwerb zusammenhängenden Kosten (inklusi- ve Handänderungssteuern und Grundbuchgebühren) und zuzüglich der wertver- mehrenden Aufwendungen seit Erwerb;

• Steuerwert des Grundstücks vor 20 Jahren zuzüglich der seither getätigten wert- vermehrenden Aufwendungen.

ersetzt 31.10.2011 - 2/3 - 01.01.2014

Steuerverwaltung

StP 133 Nr. 1

6. Zwangsverwertungsverfahren

Hat ein Pfandgläubiger das Grundstück im Zwangsverwertungsverfahren ersteigert und ist er dabei zu Verlust gekommen, gelten diese Verluste als Teil des Erwerbs- preises (§ 133 Abs. 6 StG). Den Nachweis für den Verlust hat der/die Pflichtige zu erbringen.

7. Verkaufskosten

Zu den bei den Anlagekosten anrechenbaren Aufwendungen gehören auch die Mäk- lerprovisionen bis max. 3% (zzgl. allfällige MWST) sowie die effektiv nachgewiese- nen Werbekosten, die entstanden sind, um das Objekt am Markt bekannt zu machen wie Inserate, Internetkosten, Werbetafeln, Verkaufsdokumentationen. Weitere Auf- wendungen im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Liegenschaft für persönliche Verkaufsbemühungen wie beispielsweise Reise- und Verpflegungsspesen sind dem- gegenüber nicht anrechenbar. Mäklerprovisionen können nur berücksichtigt werden, wenn die Tätigkeit des Mäklers auch tatsächlich zum Abschluss des fraglichen Kaufvertrages geführt hat. Abzugsbe- rechtigt ist somit nur das Erfolgshonorar.

01.01.2014 - 3/3 - ersetzt 31.10.2011