1. Allgemeines

Rechtsgeschäfte, die hinsichtlich der Verfügungsgewalt über Grundstücke tatsächlich und wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken, gelten gemäss § 127 Abs. 2 StG als Veräusserung. Eine solche wirtschaftliche Handänderung liegt gemäss § 27 StV vor, wenn die Ver- fügungsgewalt über ein Grundstück die Hand wechselt, ohne dass ein Eintrag im Grundbuch erfolgt. Eine wirtschaftliche Handänderung liegt somit vor bei der Ver- äusserung der Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft, wodurch der Veräusserer dem Erwerber die Herrschaft über die Gesellschaft verschafft. Dabei wird bereits eine 50-%-Beteiligung an einem Aktienpaket einer Immobiliengesell- schaft als Mehrheitsbeteiligung betrachtet. In wirtschaftlicher Hinsicht wirkt der Er- werb der beherrschenden Beteiligung wie die Übertragung der Gesellschafts- grundstücke selbst. Die Veräusserung der Mehrheitsbeteiligung an einer Betriebsge- sellschaft ist dagegen keine wirtschaftliche Handänderung.

2. Abgrenzung Immobiliengesellschaft - Betriebsgesellschaft

Ein Aktienkäufer, der sich eine mehrheitliche Beteiligung an einer Betriebsgesell- schaft verschafft, will in der Regel eine weitgehende Beherrschung des gesamten Unternehmens erlangen. Ein nur nebensächliches Motiv ist in diesem Fall, die Verfü- gungsmacht über Gesellschaftsgrundstücke zu erwerben. Die Liegenschaften einer Betriebsgesellschaft bilden lediglich die sachliche Grundlage für den vordergründig wesentlichen Geschäftsbetrieb. Eine Gesellschaft charakterisiert sich dann als Im- mobiliengesellschaft, wenn ihr Zweck ausschliesslich oder mindestens zur Haupt- sache im Erwerb, der Verwaltung, dem Wiederverkauf und der Überbauung von Grundstücken besteht. Entscheidend für die Qualifikation als Immobilien- oder Betriebsgesellschaft sind die tatsächlichen Verhältnisse aufgrund der Geschäftstätigkeit zum Zeitpunkt der Beteili- gungsveräusserung bzw. des Wechsels der tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfü- gungsgewalt und der Blickwinkel des Erwerbers. Wirtschaftlich betrachtet handelt es sich um eine Immobiliengesellschaft, wenn der

• Erwerber der Aktienmehrheit einer Betriebsgesellschaft am bisherigen Geschäfts- betrieb von vornherein kein oder höchstens ein nebensächliches Interesse hat;

• Erwerber sich mit dem Aktienkauf vor allem die Verfügungsgewalt über die Ge- sellschaftsgrundstücke sichert;

• der Kaufpreis sich im Wesentlichen nach dem Grundstückwert bestimmt.

3. Steuerliche Behandlung

4. Berechnung des Grundstückgewinns