2.1. Zuwendungsnutzung

Mit der Zuwendungsnutzung wird einem bisher dinglich nicht Berechtigten das Wohn- recht unentgeltlich zugewendet, ohne dass das belastete Grundstück gleichzeitig die Hand wechselt. Der Berechtigte erbringt keine Leistung, womit deren Unentgeltlich- keit offensichtlich ist. Der Wohnrechtsberechtigte hat demzufolge den Mietwert als Ertrag aus unbeweg- lichem Vermögen zu versteuern. Die unentgeltliche Zuwendung unterliegt im Umfang des kapitalisierten Wohnrechtes zusätzlich der Schenkungssteuer.

2.2. Vorbehaltsnutzung

Bei der Vorbehaltsnutzung behält sich der frühere Eigentümer das Nutzungsrecht im Rahmen einer entgeltlichen oder unentgeltlichen Grundstücksübertragung vor (bei- spielsweise verkauft oder überträgt der Eigentümer sein Eigenheim an Nachkommen und bedingt sich ein lebenslängliches Wohnrecht aus). Bei der Übereignung einer Liegenschaft unter gleichzeitiger Begründung eines Nut- zungsrechts (Vorbehaltsnutzung) ändert diese nicht unbelastet zum Vollwert die Hand. Vielmehr wird die Liegenschaft sachenrechtlich bereits mit der dinglichen Last bzw. dem entsprechenden Minderwert übertragen. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt dies bei einer schenkungsweisen Grundstückübertragung, bei einer Übertragung im Rahmen einer gemischten Schenkung sowie bei einer voll ent- geltlichen Eigentumsübertragung.

31.05.2011 - 1/2 - ersetzt 15.10.2009

Steuerverwaltung

StP 23 Nr. 2

Der Verkäufer übereignet die Liegenschaft mit der dinglichen Last des Wohnrechtes. Beinhaltet die Wohnrechtsvereinbarung keine Mietzinszahlungen, werden zwischen dem Berechtigten und den Belasteten nach der Übereignung der Liegenschaft keine Leistungen mehr ausgetauscht. Der Wohnrechtsberechtigte hat die Nutzung, d.h. das Wohnrecht behalten, ohne dafür eine Leistung zu erbringen. Bei der Vorbehaltsnutzung handelt es sich somit um ein unentgeltliches Nutzungs- recht im Sinne von § 23 Absatz 1 Ziffer 2 StG welches durch den Berechtigten zu versteuern ist.

2.3. Mietwert beim unentgeltlichen Wohnrecht

Beim Wohnrechtsberechtigten liegt im Gegensatz zum Eigentümer kein selbstge- nutztes Wohneigentum vor. Dem Wohnrechtsberechtigten wird daher der Abzug von 40 % nach § 23 Absatz 3 StG nicht gewährt. Er hat den Marktmietwert nach § 23 Ab- satz 1 Ziffer 2 StG voll zu versteuern (vgl. StP 23 Nr. 1).

3.1. Entgelt in Raten

Dem entgeltlichen Wohnrecht liegt grundsätzlich ein Mietvertrag zugrunde. Der Grundeigentümer hat die Leistungen des Wohnrechtsberechtigten als Einkommen aus unbeweglichem Vermögen zu versteuern. Für den Wohnrechtsberechtigten stellt der Mietwert der Wohnung kein Einkommen dar, weil er für ihn keinen Reinvermö- genszugang bewirkt.

3.2. Entgelt durch Einmalentschädigung

Verkauft der Grundeigentümer ein Nutzungsrecht an seiner Liegenschaft gegen eine Einmalentschädigung, so ist diese Leistung bei ihm nach § 23 Absatz 1 Ziffer 1 StG steuerbar (Einkünfte aus Vermietung). Für die Steuersatzbestimmung wird anstelle der einmaligen Leistung eine entsprechende jährliche Miete angerechnet (§ 38 StG). Da der Wohnrechtsberechtigte das Nutzungsrecht entgeltlich erworben hat, ist bei ihm keine Besteuerung des Mietwertes bei ihm möglich. Hat sich der Wohnrechtsberechtigte dagegen bereits bei der Übertragung seiner Lie- genschaft das Nutzungsrecht ausbedingt, liegt eine Vorbehaltsnutzung vor. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Schenkung vorliegt oder das Nutzungsrecht den Kauf- preis entsprechend gemindert hat. Bei diesem Sachverhalt ist das Nutzungsrecht durch den Berechtigten zu versteuern (vgl. Ziff. 2.2).