1. Allgemeines

Bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnlie- genschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) wird gemäss § 129 Ziffer 9 StG die Besteuerung des Grundstückgewinnes aufgeschoben, wenn der Erlös innert an- gemessener Frist vor oder nach der Veräusserung zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. Der Steueraufschubtatbestand der Ersatzbeschaffung liegt nur vor, wenn der in die Ersatzliegenschaft reinvestierte Betrag die Anlagekosten der veräusserten Liegen- schaft übersteigt (absolute Methode nach § 129 Abs. 2 StG). Übersteigen die Reinvestitionskosten sowohl die Anlagekosten als auch den Ver- kaufspreis der veräusserten Liegenschaft, wird ein vollumfänglicher Steueraufschub gewährt. Falls die Reinvestitionskosten zwar die Anlagekosten der veräusserten Lie- genschaft übersteigen aber unter dem Verkaufspreis liegen, so kann nur ein teilwei- ser Steueraufschub gewährt werden.

2. Dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung

Dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung bedeutet, dass das veräusserte Ob- jekt durch den Steuerpflichtigen selbst zu Wohnzwecken an seinem Wohnsitz ge- nutzt wird. Diese Voraussetzung ist bei Zweit- oder Ferienwohnungen nicht erfüllt. Das Kriterium der Dauerhaftigkeit ist in der Regel dann erfüllt, wenn eine Person vor der Veräusserung die Liegenschaft während mindestens drei Jahren ununterbrochen selbst genutzt hat.

3. Gleiche Nutzung

Gleiche Nutzung liegt dann vor, wenn es sich bei der veräusserten und der neu er- worbenen Liegenschaft um funktional identische Objekte handelt. Dies trifft für ein Einfamilienhaus und eine Eigentumswohnung in der Regel zu.

4. Identität der Eigentümer

Die Voraussetzungen für eine steueraufschiebende Ersatzbeschaffung müssen in der Person des Veräusserers erfüllt sein. Dabei schadet es dem Alleinverkäufer einer allein bewohnten Liegenschaft nicht, wenn er seinen bisher im Grundbuch nicht miteingetragenen Ehegatten miteigen- tumsrechtlich am gemeinsam bewohnten Ersatzobjekt beteiligt. Die Voraussetzungen für einen ganzen oder teilweisen Steueraufschub sind selbst dann erfüllt, wenn ein in ungetrennter Ehe lebender Alleinveräusserer zwar den Erlös zum Erwerb eines wie- derum selbst bewohnten Eigenheims verwendet, grundbuchlich jedoch seine Ehefrau Alleineigentum am Ersatzobjekt erlangt hat oder umgekehrt. Dasselbe gilt auch für Personen, welche in ungetrennter eingetragener Partnerschaft leben.

31.08.2012 - 1/2 - ersetzt 30.06.2010

Steuerverwaltung

StP 129 Nr. 1

5. Kauf Ersatzliegenschaft vor Verkauf bisheriger Liegenschaft

Gemäss § 129 Ziff. 9 StG wird ein Steueraufschub gewährt soweit der Erlös innert angemessener Frist vor und nach der Veräusserung zum Erwerb oder zum Bau einer Ersatzliegenschaft verwendet wird .

6. Vermietung vor Verkauf

Nach der Rechtsprechung der Steuerrekurskommission bringt es die Zulässigkeit einer Ersatzbeschaffung (innert einer angemessenen Frist von in der Regel zwei Jah- ren vor dem Verkauf der bislang selbstbewohnten Liegenschaft) mit sich, dass die alte Liegenschaft ab dem Zeitpunkt der Beschaffung des Ersatzobjektes vermietet werden kann. Erforderlich ist ein enger Zusammenhang zwischen dem vorgezogenen Erwerb der Ersatzliegenschaft und der späteren Veräusserung des bisherigen Eigenheims. Ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer wird nur gewährt, wenn das Leerstehen oder die Fremdnutzung lediglich eine Überbrückung darstellt. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn kein Käufer gefunden werden kann oder der zukünftige Käufer das Objekt während einer befristeten Dauer von maximal zwei Jahren mietet, bevor er es kauft. Unbefristete Mietverträge ohne Vorbehalt in Bezug auf den Verkauf schliessen einen Steueraufschub aus.

7. Verkauf der Ersatzliegenschaft

Wird das Ersatzgrundstück innert fünf Jahren seit der Veräusserung des ersetzten Grundstückes veräussert oder dauernd einer anderen Nutzung zugeführt, fällt ein ab der Steuerperiode 2005 gewährter Steueraufschub gemäss § 129 Abs. 4 StG dahin. Die aufgeschobene Besteuerung wird im Nachsteuerverfahren nach den §§ 204 bis 206 (vgl. StP 204 Nr. 1) nachgeholt. Wird das Ersatzgrundstück nach der Sperrfrist von 5 Jahren veräussert, so ist der Grundstückgewinn gemäss § 131 Abs. 3 StG in dem Kanton steuerbar, in dem das Ersatzgrundstück liegt.

ersetzt 30.06.2010 - 2/2 - 31.08.2012