002-08-V2017-01.01.pdf
Steuerverwaltung
StP 2 Nr. 8
Steuerausscheidung: Kauf oder Verkauf eines Privatgrundstückes
1. Allgemeines
Bei Begründung oder Aufhebung eines Nebensteuerdomizils infolge Kauf oder Ver- kauf eines Grundstücks gilt die Einheit der Steuerperiode. Die Steuerpflicht dauert vom 1.1. - 31.12. der Steuerperiode (vgl. StP 55 Nr. 2). Für die Steuerausscheidung erfolgt bei Kauf oder Verkauf eines Grundstückes im interkantonalen Verhältnis eine Gewichtung aufgrund der tatsächlichen Besitzesdauer während der Steuerperiode.
2. Kauf eines Privatgrundstückes
2.1. Grundsatz
Beim Kauf eines Grundstückes wird der betreffende Repartitionswert (vgl. StP 2 Nr.
7) mit der Besitzesdauer gewichtet. Der gewichtete Vermögenswert wird sodann dem
Belegenheitskanton zugeteilt (vgl. nachfolgendes Beispiel). Der in der Steuerperiode erzielte Ertrag und die Gewinnungskosten (Unterhalts- und Verwaltungskosten) des betreffenden Grundstückes werden objektmässig dem Bele- genheitskanton zugeteilt. Die Zuteilung der Schulden und Schuldzinsen erfolgt dage-
gen im Verhältnis der den Kantonen zugeteilten Aktiven am | Ende der Steuerperiode. | |
2.2. Beispiel
Kauf einer Liegenschaft im Kanton Graubünden am 1. Juli 2016. Repartitionswert
Kanton Graubünden 115%: | ||
Vermögensverhältnis 31.12.2016 | Vermögen | Repartitionswert |
Steuerwert Liegenschaft GR | Fr. 300 000 | Fr. 345 000 115% |
bewegliches Vermögen | Fr. 220 000 | |
Hypotheken | Fr. 150 000 | |
Steuerausscheidung Vermögen 2016 | ||
Vermögen Total | TG | in % GR in % |
Repartitionswert GR 345 000 | 345 000 | |
Gewichtung Liegenschaft 1) | 172 500 | -172 500 |
Bewegliches Vermögen 220 000 | 220 000 | |
Total der Aktiven 565 000 | 392 500 | 69.47 172 500 30.53 |
Hypotheken -150 000 | -104 205 | 69.47 -45’795 30.53 |
Anpassung auf Niveau TG 2) 147 856 | 73 928 | 69.47 73 928 30.53 |
Reinvermögen 562 856 | 362 223 | 64.35 200 633 35.65 |
Steuerfreibetrag -50 000 | -33 395 | 64.35 -16 605 35.65 |
Steuerbares Vermögen 512 856 | 330 000 | 182 800 |
1) |
Gewichtung Liegenschaft nach Besitzdauer = Fr. 345 000 : 360 x 180 = Fr. 172 500
2)
Angleichung auf Niveau TG/Zuteilung auf beteiligte Kantone nach Besitzdauer:
Repartitionszuschlag = Fr. 345 000 : 70% - Fr. 345 000 = Fr. 147 856
Zuteilung Fr. 147 856 : 360 x 180 = Fr. 73 928 je auf TG und GR
01.01.2017 | - 1/4 - | ersetzt 01.01.2007 |
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StP 2 Nr. 8
Einkommen vom 1.1. - 31.12.2016 | Einkommen | ||||
Erwerbseinkommen | Fr. 75 000 | ||||
Wertschriftenertrag | Fr. 6 000 | ||||
Liegenschaftenertrag GR | Fr. 10 500 | ||||
Liegenschaftenaufwand GR | Fr. 2 100 | ||||
Berufsauslagen | Fr. 2 950 | ||||
Schuldzinsen | Fr. 6 000 | ||||
Säule 3a | Fr. 6 350 | ||||
Freiwilige Zuwendungen | Fr. 1 000 | ||||
Versicherungsabzug | Fr. 3 100 | ||||
Steuerausscheidung Einkommen 2016 | |||||
Einkommen | Total | TG | in % | GR | in % |
Liegenschaftenertrag GR | 10 500 | 10 500 | |||
Wertschriftenertrag | 6 000 | 6 000 | |||
Vermögensertrag brutto | 16 500 | 6 000 | 10 500 | ||
Liegenschaftenaufwand | -2 100 | -2 100 | |||
Vermögensertrag netto | 14 400 | 6 000 | 8 400 | ||
Schuldzinsen | -6 000 | -4 168 | 69.47 | -1 832 | 30.53 |
Erwerbseinkommen | 75 000 | 75 000 | |||
Berufsauslagen | -2 950 | -2 950 | |||
Säule 3a | -6 350 | -6 350 | |||
Reineinkommen | 74 100 | 67 532 | 91.14 | 6 568 | 8.86 |
Freiwillige Zuwendungen | -1 000 | -911 | 91.14 | -89 | 8.86 |
Versicherungsabzug | -3 100 | -2 825 | 91.14 | -275 | 8.86 |
Steuerbares Einkommen | 70 000 | 63 800 | 6 200 | ||
3. Verkauf eines Privatgrundstückes
3.1. Grundsatz
Beim Verkauf eines Grundstückes wird der betreffende Repartitionswert (vgl. StP 2 Nr. 7) dem Belegenheitskanton zugeteilt. Für die Zuteilung der Vermögenswerte wird
sodann der Repartitionswert | mit der Besitzesdauer | gewichtet. Der Repartitionswert | |||
abzüglich dem gewichteten Vermögenswert ergibt den Korrekturwert für die Steuer-
ausscheidung (vgl. nachfolgendes Beispiel). | |||||
Der dem Spezialsteuerdomizil zugeteilte Bruttovermögensanteil kann | in bestimmten | ||||
Fällen der Höhe des Vermögens am Ende der Steuerperiode entsprechen oder grös-
ser sein. In diesem Fall wird dem Spezialsteuerdomizil maximal die | Höhe des Brutto- | ||||
vermögens am Ende der Steuerperiode zugeteilt; das Hauptsteuerdomizil erhält da-
gegen keinen Vermögensanteil zugewiesen. | |||||
Existieren mehrere Spezialsteuerdomizile, übernimmt der Kanton, in | dem sich die | ||||
verkaufte Liegenschaft befunden hat, den Teil, der zu Lasten des Hauptsteuerdo-
mizils geht und dessen Bruttovermögensanteil übersteigt.
ersetzt 01.01.2007 | - 2/4 - | 01.01.2017 |
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StP 2 Nr. 8
Der in der Steuerperiode erzielte Ertrag und die Gewinnungskosten (Unterhalts- und Verwaltungskosten) des betreffenden Grundstückes werden objektmässig dem Bele- genheitskanton zugeteilt. Das Besteuerungsrecht für allfällige Veräusserungsgewinne (vgl. StP 2 Nr. 20) auf unbeweglichem Privatvermögen steht ebenfalls ausschliesslich dem Belegenheits- kanton zu. Die Zuteilung der Schulden und Schuldzinsen erfolgt dagegen im Verhält- nis der den Kantonen zugeteilten Aktiven am Ende der Steuerperiode.
3.2. Beispiel
Verkauf einer Liegenschaft im Kanton Graubünden per 30. April 2016 Repartitions-
wert Kanton Graubünden 115%: | ||
Vermögensverhältnis 2016 | Vermögen | Repartitionswert |
Liegenschaft GR (nur bis 30.04.2016) | Fr. 300 000 | Fr. 345 000 115 % |
Bewegliches Vermögen per 31.12.2016 | Fr. 500 000 | |
Schulden per 31.12.2016 | Fr. 100 000 | |
Steuerausscheidung Vermögen 2016 | ||
Vermögen Total | TG | in % GR in % |
Bewegliches Vermögen 500 000 | 500 000 | |
Liegenschaft GR | -345 000 | 345 000 |
Gewichtung Liegenschaft 1) | 230 000 | -230 000 |
Total der Aktiven 500 000 | 385 000 | 77.00 115 000 23.00 |
Schulden -100 000 | -77 000 | 77.00 -23 000 23.00 |
Anpassung auf Niveau TG 2) | -49 285 | 49 285 |
Reinvermögen 400 000 | 258 715 | 64.68 141 285 35.32 |
Steuerfreibetrag -50 000 | -32 340 | 64.68 -17 660 35.32 |
Steuerbares Vermögen 350 000 | 226 400 | 123 600 |
1) | ||
Gewichtung Liegenschaft: (Fr. 300 000 x 115%) : 360 x | 120 = Fr. 115 000 | |
Korrekturwert: Fr. 345 000 - Fr. 115 000 = Fr. 230 000
2)
Angleichung auf Niveau TG/Zuteilung auf beteiligte Kantone nach Besitzdauer:
Repartitionszuschlag = Fr. 345 000 : 70% - Fr. 345 000 = Fr. 147 856
Zuteilung Fr. 147'856 : 360 x 120 = Fr. 49'285 zu Gunsten GR und zu Lasten TG
Einkommen vom 1.1. - 31.12.2016 | Einkommen | |
Erwerbseinkommen | Fr. 75 000 | |
Wertschriftenertrag | Fr. 10 000 | |
Liegenschaftenertrag GR | Fr. 7 000 | |
Liegenschaftenaufwand GR | Fr. 1 400 | |
Berufsauslagen | Fr. 2 950 | |
Schuldzinsen | Fr. 8 000 | |
Säule 3a | Fr. 6 350 | |
Freiwilige Zuwendungen | Fr. 1 000 | |
Versicherungsabzug | Fr. 3 100 |
01.01.2017 - 3/4 - ersetzt 01.01.2007
Steuerverwaltung
StP 2 Nr. 8
Steuerausscheidung Einkommen 2016 | |||||
Einkommen | Total | TG | in % | GR | in % |
Liegenschaftenertrag GR | 7 000 | 7 000 | |||
Wertschriftenertrag | 10 000 | 10 000 | |||
Vermögensertrag brutto | 17 000 | 10 000 | 7 000 | ||
Liegenschaftenaufwand | -1 400 | -1 400 | |||
Vermögensertrag netto | 15 600 | 10 000 | 5 600 | ||
Schuldzinsen | -8 000 | -6 160 | 77.00 | -1 840 | 23.00 |
Erwerbseinkommen | 75 000 | 75 000 | |||
Berufsauslagen | -2 950 | -2 950 | |||
Säule 3a | -6 350 | -6 350 | |||
Reineinkommen | 73 300 | 69 540 | 94.87 | 3 760 | 5.13 |
Freiwillige Zuwendungen | -1 000 | -949 | 94.87 | -51 | 5.13 |
Versicherungsabzug | -3 100 | -2 941 | 94.87 | -159 | 5.13 |
Steuerbares Einkommen | 69 200 | 65 700 | 3 500 | ||
ersetzt 01.01.2007 | - 4/4 - | 01.01.2017 | |||