086a-01-V2011-01.01.pdf
Steuerverwaltung
StP 86a Nr. 1
Veräusserung Mehrheitsbeteiligung an Immobiliengesellschaft durch Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft
1. Allgemeines
Bei der Veräusserung einer Mehrheitsbeteiligung einer Immobiliengesellschaft durch eine Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft liegt eine wirtschaftliche Handände- rung vor. Bezüglich der Voraussetzungen, wann von einer Mehrheitsbeteiligung aus- zugehen ist, sowie bezüglich Abgrenzung einer Immobiliengesellschaft zu einer Be- triebsgesellschaft wird auf die detaillierten Ausführungen in StP 127 Nr. 1 verwiesen. Gemäss § 170 StG hat der Steuerpflichtige hat jede steuerbegründende Veräusse- rung, die nicht durch Eintragung im Grundbuch erfolgt, innert 30 Tagen der Veranla- gungsbehörde schriftlich zu melden (§ 170 StG).
2. Steuerfolgen
2.1. Bei der veräussernden Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft
Veräussert eine Kapitalgesellschaft oder eine Genossenschaft die Mehrheitsbeteili- gung einer Immobiliengesellschaft, unterliegt der erzielte Kapitalgewinn bei den Staats- und Gemeindesteuern gemäss § 86a StG der ordentlichen Besteuerung, wo- bei eine Ermässigung nach § 86 StG (Beteiligungsabzug) ausgeschlossen ist. Dabei werden der Grundstückgewinn am Ort der gelegenen Sache und ein allfälliger Kapi- talgewinn auf den übrigen Aktiven am Sitz der Gesellschaft mit der ordentlichen Ge- winnsteuer besteuert. Gemäss § 87 Absatz 3 StG sind auch bei einer Holdinggesellschaft die Kapitalge- winne aus der Veräusserung einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesell- schaft als Erträge aus Grundeigentum der ordentlichen Besteuerung unterworfen Ist der Veräusserer eine gemäss § 75 Absatz 1 Ziffern 4 bis 8 StG von der Steuer- pflicht befreite juristische Person, unterliegt der Veräusserungsgewinn, wie bei natür- lichen Personen, der Grundstückgewinnsteuer (vgl. StP 127 Nr. 1).
2.2. Handänderungssteuer
Bei einer wirtschaftlichen Handänderung unterliegt die Veräusserung gemäss § 137 StG der Handänderungssteuer. Die Handänderungssteuer ist vom Verkehrswert der Liegenschaft geschuldet, und nicht vom blossen Aktienverkaufspreis.
2.3. Direkte Bundessteuer
Die wirtschaftliche Handänderung stellt bei der direkten Bundessteuer keinen Reali- sationstatbestand dar und wird daher auch nicht besteuert.
2.4. Bei der veräusserten Immobiliengesellschaft
Bei der „veräusserten“ Immobiliengesellschaft wird der aufgrund der wirtschaftlichen Handänderung besteuerte Wertzuwachsgewinn kantonal als besteuerte stille Reser- ve nachgetragen.
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StP 86a Nr. 1
3. Massgebende Anlagekosten
Beim Verkauf durch eine juristische Person sind immer die tatsächlichen Anlagekos- ten massgebend. Das Wahlrecht gemäss § 133 Absatz 5 StG, wonach die Anlagekosten dem durch die Steuerschätzung festgelegten Wert des Grundstückes vor 20 Jahren entspre- chen, sofern die massgebliche Handänderung mehr als 20 Jahre zurück liegt, kann bei einem Verkauf durch eine juristische Person nicht angewandt werden, da diese Bestimmung gemäss Gesetzestext nur für natürliche Personen gilt.
neu - 2/2 - 01.01.2011