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Steuerverwaltung
StP 23 Nr. 2
Besteuerung von entgeltlichem und unentgeltlichem Wohnrecht
1. Allgemeines
Gemäss § 23 Abs. 1 Ziff. 2 StG ist der Mietwert von Liegenschaften oder Liegen- schaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgelt- lichen Nutzungsrechtes für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen, einkommens- steuerpflichtig. Das Wohnrecht ist wie die Nutzniessung ein beschränktes dingliches Recht, eine Personaldienstbarkeit. Gegenüber der Nutzniessung ist das Wohnrecht inhaltlich be- schränkt und nicht übertragbar; Inhalt ist in jedem Fall nur das Bewohnen eines Hau- ses, einer Wohnung oder eines Raumes. Wohnrechte können entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumt werden. Bei der ent- geltlichen Rechtseinräumung kann die Gegenleistung durch periodische Zahlungen oder in Form einer Einmalleistung erfolgen. Bei der unentgeltlichen Begründung kann zwischen einer Zuwendungsnutzung und einer Vorbehaltsnutzung unterschieden werden. Ob das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen wird oder nicht, spielt für die steuerli- che Behandlung keine Rolle. Zur Besteuerung bei Gebrauchsleihe vgl. Punkt 2.3. Mietwert beim unentgeltlichem Wohnrecht.
2. Unentgeltliches Wohnrecht
2.1. Zuwendungsnutzung
Mit der Zuwendungsnutzung wird einem bisher dinglich nicht Berechtigten das Wohn- recht unentgeltlich zugewendet, ohne dass das belastete Grundstück gleichzeitig die Hand wechselt. Der Berechtigte erbringt keine Leistung, womit deren Unentgeltlich- keit offensichtlich ist. Der Wohnrechtsberechtigte hat demzufolge den Mietwert als Ertrag aus unbewegli- chem Vermögen zu versteuern. Die unentgeltliche Zuwendung unterliegt im Umfang des kapitalisierten Wohnrechtes zusätzlich der Schenkungssteuer.
2.2. Vorbehaltsnutzung
Bei der Vorbehaltsnutzung behält sich der frühere Eigentümer das Nutzungsrecht im Rahmen einer entgeltlichen oder unentgeltlichen Grundstücksübertragung vor (bei- spielsweise verkauft oder überträgt der Eigentümer sein Eigenheim an Nachkommen und bedingt sich ein lebenslängliches Wohnrecht aus). Zwischen dem Berechtigten und den Belasteten werden keine Leistungen ausge- tauscht. Der Verkäufer übereignet die Liegenschaft mit der dinglichen Last des Wohnrechtes. Er hat die Nutzung, d.h. das Wohnrecht behalten, ohne dafür eine Leistung zu erbringen. Es handelt sich daher um ein unentgeltliches Nutzungsrecht im Sinne von § 23 Abs. 1 Ziff. 2 StG und ist durch den Berechtigten zu versteuern.
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Steuerverwaltung
StP 23 Nr. 2
2.3. Mietwert beim unentgeltlichen Wohnrecht
Beim Wohnrechtsberechtigten liegt im Gegensatz zum Eigentümer kein selbstge- nutztes Wohneigentum vor. Dem Wohnrechtsberechtigten wird daher der Abzug von 40 % nach § 23 Abs. 3 StG nicht gewährt. Er hat den Marktmietwert nach § 23 Abs. 1 Ziffer 2 StG voll zu versteuern (vgl. StP 23 Nr. 1).
3. Entgeltliches Wohnrecht
3.1. Entgelt in Raten
Dem entgeltlichen Wohnrecht liegt grundsätzlich ein Mietvertrag zugrunde. Der Grundeigentümer hat die Leistungen des Wohnrechtsberechtigten als Einkommen aus unbeweglichem Vermögen zu versteuern. Für den Wohnrechtsberechtigten stellt der Mietwert der Wohnung kein Einkommen dar, weil er für ihn keinen Reinvermö- genszugang bewirkt.
3.2. Entgelt durch Einmalentschädigung
Verkauft der Grundeigentümer das Nutzungsrecht gegen eine Einmalentschädigung, so ist diese Leistung nach § 23 Abs. 1 Ziff. 1 StG steuerbar (Einkünfte aus Vermie- tung). Für die Steuersatzbestimmung wird anstelle der einmaligen Leistung eine ent- sprechende jährliche Miete angerechnet (§ 38 StG). Der Wohnrechtsberechtigte hat das Nutzungsrecht entgeltlich erworben; mithin ist keine Besteuerung des Mietwertes bei ihm möglich. Veräussert der bisherige Eigentümer seine Liegenschaft zum Verkehrswert und be- dingt sich dabei ein (lebenslängliches) Nutzungsrecht - unter Anrechnung an den Kaufpreis - aus, so kann diese "Einmalentschädigung" beim neuen Grundeigentümer einkommenssteuerpflichtig sein. Beispiel: Verkaufserlös Liegenschaft Fr. 700 000 ./. Anrecht Wohnrecht Verkäufer Fr. 140 000 ./. zu übernehmende Hypotheken Fr. 400 000 Restkaufpreis Fr. 160 000 ========= Der Erwerber der Liegenschaft hat im Zeitpunkt des Kaufes Fr. 140 000 zum Satz einer wiederkehrenden Leistung (zusammen mit dem übrigen Einkommen) zu ver- steuern, da er den künftigen "Mietertrag" bereits im Zeitpunkt des Erwerbes (Anrech- nung an Kaufpreis) realisiert hat. Für den Wohnrechtsberechtigten stellt der Mietwert keinen Reinvermögenszugang dar, da entgeltlich erworben.
4. Liegenschaftsunterhaltskosten
Allfällige Unterhaltskosten können von jedem Steuerpflichtigen abgesetzt werden, der sie tatsächlich trägt; sowohl vom Grundeigentümer als auch vom unentgeltlichen Wohnrechtsberechtigten.
neu - 2/2 - 01.01.2002