2.1.1. Veräusserung von Mehrheitsbeteiligungen

Eine wirtschaftliche Handänderung liegt vor bei der Veräusserung von Mehrheitsbe- teiligungen an einer Immobiliengesellschaft, wodurch der Veräusserer dem Erwerber die Herrschaft über die Gesellschaft verschafft. Als Mehrheitsbeteiligung gilt in der Regel eine Beteiligung von mehr als 50 %. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Minderheits- oder Mehrheitsbeteiligung die Hand gewechselt hat, sind die Stimmrechtsverhältnisse im Zeitpunkt der wirtschaftli- chen Handänderung massgebend. In wirtschaftlicher Hinsicht wirken der Erwerb der beherrschenden Beteiligung, res- pektive die Übertragung der Beherrschung an der Gesellschaft, wie die Übertragung der Gesellschaftsgrundstücke selbst. Die Veräusserung der Mehrheitsbeteiligung an einer Betriebsgesellschaft ist dage- gen keine wirtschaftliche Handänderung (vgl. Ziff. 2.1.3). Bei einer Transponierung oder indirekten Teilliquidation können ebenfalls wirtschaft- liche Handänderungen vorliegen.

2.1.2. Veräusserung von Minderheitsbeteiligungen

Nicht nur der Verkauf von Mehrheitsbeteiligungen, sondern auch die Veräusserung von mehreren Minderheitsbeteiligungen, die im Paket eine Mehrheitsbeteiligung bil- den, erfüllt den Tatbestand der wirtschaftlichen Handänderung, sofern die Veräusse- rer zusammenwirken.

01.01.2023 - 1/9 - ersetzt 01.07.2022

Steuerverwaltung

StP 127 Nr. 1

Wird eine tranchenweise und/oder zeitlich gestaffelte Veräusserung einer Mehrheits- beteiligung vereinbart, so werden die einzelnen Tranchen zusammengerechnet, auch wenn diese für sich allein unter 50 % zu stehen kommen (siehe auch Richner/Frei/ Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl., Zürich 2021, § 216 N 100).

2.1.3. Abgrenzung Immobiliengesellschaft - Betriebsgesellschaft

Ein Aktienkäufer, der sich eine mehrheitliche Beteiligung an einer Betriebsgesell- schaft verschafft, will in der Regel eine weitgehende Beherrschung des gesamten Unternehmens erlangen. Ein nur nebensächliches Motiv ist in diesem Fall, die Verfü- gungsmacht über Gesellschaftsgrundstücke zu erwerben. Die Liegenschaften einer Betriebsgesellschaft bilden lediglich die sachliche Grundlage für den vordergründig wesentlichen Geschäftsbetrieb. Eine Gesellschaft charakterisiert sich dann als Immobiliengesellschaft, wenn ihr Zweck ausschliesslich oder mindestens zur Hauptsache im Erwerb, der Verwaltung, dem Wiederverkauf und der Überbauung von Grundstücken besteht. Entscheidend für die Qualifikation als Immobilien- oder Betriebsgesellschaft sind die tatsächlichen Verhältnisse aufgrund der Geschäftstätigkeit zum Zeitpunkt der Beteiligungs- veräusserung bzw. des Wechsels der tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfügungs- gewalt und der Blickwinkel des Erwerbers. Wirtschaftlich betrachtet handelt es sich um eine Immobiliengesellschaft, wenn der

• Erwerber der Aktienmehrheit einer Betriebsgesellschaft am bisherigen Geschäfts- betrieb von vornherein kein oder höchstens ein nebensächliches Interesse hat;

• Erwerber sich mit dem Aktienkauf vor allem die Verfügungsgewalt über die Gesell- schaftsgrundstücke sichert;

• Kaufpreis sich im Wesentlichen nach dem Grundstückswert bestimmt.

2.1.4. Immobilienholdinggesellschaften

Gesellschaften, deren Aktiven mehrheitlich aus beherrschenden Beteiligungen an Immobiliengesellschaften bestehen, qualifizieren ebenfalls als Immobiliengesellschaf- ten (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuer- recht, Zürich 2021, § 6 N 77).

2.1.5. Gesellschaften mit Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft

Holdinggesellschaften mit nur untergeordnetem Anteil an Beteiligungen an Immobili- engesellschaften qualifizieren nicht als Immobiliengesellschaften im Sinne von § 27 StV. Wird daher eine beherrschende Beteiligung an einer Holdinggesellschaft ver- äussert, die neben Immobiliengesellschaften auch noch Beteiligungen an Betriebs- gesellschaften hält, liegt in Bezug auf die mitveräusserte Immobiliengesellschaft kei- ne wirtschaftliche Handänderung vor, sofern die Immobilienbeteiligungen weniger als die Hälfte des Beteiligungsportfolios ausmachen (Streubesitz wird dabei ausgeklam- mert). Würde das in der Beteiligung an der Immobiliengesellschaft verkörperte Grundeigentum direkt gehalten, wäre bei der entsprechenden Gesellschaft ebenfalls nicht von einer Immobiliengesellschaft auszugehen.

ersetzt 01.07.2022 - 2/9 - 01.01.2023

Steuerverwaltung

StP 127 Nr. 1

Wird eine Betriebsgesellschaft veräussert, welche über eine Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft verfügt, wird bei dieser Veräusserung keine wirtschaft- liche Handänderung zu Grunde gelegt (Mäusli-Allenspach, Wirtschaftliche Handän- derung beim Verkauf einer Holdinggesellschaft – quid iuris? in: Mäusli-Allenspach/ Beusch (Hrsg.), Steuern und Recht – Steuerrecht - Liber amicorum für Martin Zwei- fel, Basel 2013, 123 ff., 130). Dies vor dem Hintergrund, dass bei direktem Grundei- gentum der Betriebsgesellschaft mangels Qualifikation als Immobiliengesellschaft ebenfalls keine wirtschaftliche Handänderung angenommen würde. Sind bei einer konsolidierten Betrachtungsweise jedoch die Erträge der Betriebsgesellschaft ge- genüber den Erträgen der Immobiliengesellschaft als untergeordnet zu betrachten, qualifiziert die "Betriebsgesellschaft" gleichwohl als Immobiliengesellschaft. Wird im Geschäftsvermögensbereich einer juristischen Person eine Mehrheitsbeteili- gung an einer Immobiliengesellschaft veräussert, so wird gestützt auf § 86a StG kein Beteiligungsabzug gewährt (siehe auch StP 86a Nr. 1). Analog dazu ist der Teilbe- steuerungsabzug gemäss § 20b Abs. 3 StG bei Veräusserungen von Mehrheitsbetei- ligungen an einer Immobiliengesellschaft, welche dem Geschäftsvermögen einer na- türlichen Person zugehörig ist, ausgeschlossen.

2.2.1. Tatbestand

Bei sogenannten Kettengeschäften schliesst der Veräusserer mit einem Käufer einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück ab. Dieser wird jedoch nicht grundbuchamtlich vollzogen. Der ursprüngliche Käufer lässt nun einen Dritten in den Kaufvertrag eintreten. Dies kann aufgrund einer Substitutionsklausel, der entgeltlichen Übertragung eines Kauf- oder Rückkaufrechtes an einem Grundstück oder aufgrund des Verzichts auf ein Kauf- oder Rückkaufrechts gegen Entgelt erfolgen (siehe die nicht abschliessende Aufzählung in § 27 StV). Wesentlich ist, dass der ursprüngliche Käufer eine quasieigentümerähnliche Stellung innehat und gestützt darauf wie ein Eigentümer über das Grundstück verfügen kann. Die wirtschaftliche Verfügungsgewalt geht in der Regel mittels obligatorischer Ver- pflichtung (siehe § 27 Ziff. 2 - 4 StV) über; dieser Übergang kann aber auch mittels blosser Duldung des Eigentümers erfolgen. Der Tatbestand ist erfüllt, wenn der Dritte mit dem Veräusserer den Kaufvertrag ein- geht und diesen auch grundbuchamtlich vollzieht. Beim Kettengeschäft werden folgende Transaktionen besteuert:

• Kaufvertrag Veräusserer / Käufer = erste wirtschaftliche Handänderung

• Vertragseintritt (Käufer / Dritter) = zweite wirtschaftliche Handänderung.

Die zivilrechtliche und grundbuchamtlich vollzogene Handänderung bleibt hingegen steuerfrei.

01.01.2023 - 3/9 - ersetzt 01.07.2022

Steuerverwaltung

StP 127 Nr. 1

2.2.2. Beispiel

A (Veräusserer) schliesst mit B einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück über CHF 2 800 000 ab (Anlagenkosten von CHF 1 500 000). Mit öffentlich beurkundetem Nachtrag zum Kaufvertrag wird vereinbart, dass anstelle von B neu C als Käufer in den Kaufvertrag eintritt. C bezahlt an B CHF 300 000. In der Folge erwirbt C von A das entsprechende Grundstück. Die erste wirtschaftliche Handänderung erfolgt beim Verkauf von A an B und die zweite beim Verkauf von B an C. Die zivilrechtliche Handänderung zwischen A und C bleibt hingegen steuerlich unbeachtlich.

1. a) Bemessung Grundstückgewinnsteuer

• erste wirtschaftliche Handänderung (A an B) Kaufpreis gem. öffentlich beurkundetem Kaufvertrag CHF 2 800 000 Anlagekosten ./. CHF 1 500 000 Grundstückgewinn CHF 1 300 000

• zweite wirtschaftliche Handänderung (B an C) Kaufpreis gem. öffentlich beurkundetem Kaufvertrag CHF 2 800 000 Entgelt für Vertragseintritt CHF 300 000 Anlagekosten ./. CHF 2 800 000 Grundstückgewinn CHF 300 000

1. b) Bemessung Handänderungssteuer

• erste wirtschaftliche Handänderung (A an B) Kaufpreis gem. öffentlich beurkundetem Kaufvertrag CHF 2 800 000 Handänderungssteuer 1% auf CHF 2 800 000

• zweite wirtschaftliche Handänderung (B an C) Kaufpreis gem. öffentlich beurkundetem Kaufvertrag CHF 2 800 000 Entgelt für Vertragseintritt CHF 300 000 massgebender Kaufpreis CHF 3 100 000 Handänderungssteuer 1% auf CHF 3 100 000