Modo di realizzazione di una quota ereditaria. Stima della quota. Reale valore del fondo facente parte dell’asse successorio

in diritto: 1. Qualora, come sembra il caso nella fattispecie, l’esistenza della comunione ereditaria e la quota parte dell’escusso non siano contestate dai coeredi, l’Ufficio deve conformarsi alla procedura prevista dall’ODiC, convocando tutti gli interessati a un’udienza di conciliazione (art. 9 cpv. 1 ODiC) e dando poi loro la facoltà di for­mulare proposte sul modo di realizzazione (art. 10 cpv. 1 ODiC). L’autorità di vigilanza deve poi determinare il modo di realizzazione dei diritti ereditari dell’escusso (art. 132 cpv. 1 LEF), scegliendo tra la messa all’asta oppure lo scioglimento della comunione, con consecutiva liquidazione del patrimonio comune (art. 10 cpv. 2 ODiC), ritenuto che giusta l’art. 10 cpv. 3 ODiC, la vendita all’asta dei diritti in comunione sarà ordinata, di regola, solo se il valore della quota pignorata può essere determinato almeno approssimativamente in base alle informazioni assunte in occasione del pignoramento o delle trattative di conciliazione.

2.

Nel caso di specie, l’UE non ha indicato il valore di stima dell’inte­ressenza pignorata nella sua comunicazione del 16 dicembre 2020 agli interessati e nell’istanza si è limitato a menzionare il valore di stima ufficiale del fondo n. __________ RFD di __________ senza precisazioni sul carico ipotecario effettivo che lo grava (cinque cartelle ipotecarie al portatore per nominali fr. 515'000.– in totale). In queste condizioni, non è possibile, come invece prescrive l’art. 5 cpv. 3 ODiC, determinare, neppure approssimativamente, il rea­le valore dell’interessenza dell’escusso, ovvero la differenza tra il valore di realizzazione del fondo e i debiti ipotecari effettivi che lo gravano a favore di terzi (le cartelle ipotecarie eventualmente ancora in mano dei comproprietari non devono invece essere computate).

2.1

Tale informazione è necessaria per poter stabilire se vi è il rischio di una vendita della quota (all’asta) a vil prezzo ove il suo valore dovesse essere nettamente superiore alle pretese dei creditori pignoranti, ipotesi in cui si potrebbe scegliere la soluzione dello scioglimento della comunione con consecutiva liquidazione del patrimonio comune, a patto che il valore dell’attivo da realizzare giustifichi i tempi e i costi di una simile procedura (v. ad es. sentenza della CEF 15.2018.42 dell’8 giugno 2018, RtiD 2019 I 458 n. 68c, consid. 2).

2.2

È pertanto necessario retrocedere l’incarto all’UE affinché proceda a stimare il valore di realizzazione presumibile del fondo e a stabilire l’onere ipotecario effettivo attuale, interpellando i coeredi o direttamente la banca cui le pigioni versate dagli inquilini dello stabile sono stati ceduti. L’UE assegnerà quindi agli interessati un nuovo termine di dieci giorni per presentare eventuali proposte concrete per la realizzazione della quota ereditaria pignorata, men­zionando nel suo scritto il valore di stima del fondo, l’onere ipotecario effettivo e il valore di stima dell’interessenza d’PI 2. Inoltrerà poi a questa Camera una nuova istanza di determinazione del modo di realizzazione della quota dell’escusso unitamen­te all’incarto ed eventuali proposte degli interessati.

2.3

Visto il carattere interlocutorio del giudizio odierno, non è indispensabile notificarlo agli interessati, che ne verranno a conoscenza con la nuova assegnazione di termine per presentare proposte concrete di realizzazione.

3.

Per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).