Eichwaldhof

Ex ern?)!:r f? -3 ?’ C: Freingg

st,dt wi,t„th„\\\\\ Kantonzunch

Privater Gestaltungsplan Eichwaldhof

Von den Grundeigentümernaufgestellt am

Kat. Nr. OBI 0378, OBIC)383, OB10384 H. und E, Blatter Immobilienanlagen AG: und OB11039 (Miteigentum) Heinrich Blatter L@ ErikaBlatte

OB12562 und OBI 1039 (Miteigentum)

OBI 1039 (Miteigentum) RobertHofer (y OBI 7214 Der Präsident: r

Vom GrossenG€ @ 62E :202 G Namens des Grossen Gemeinderats

Der Präsidel Der Rats}chreiber:

Von der Baudirektion teilweise nicht BDVNr. 0449/ :7.10.2021

Für die BaudirekÜon:

Suter• von Känel• Wild . AG Siedlung Landschaft Verkehr Umwelt Förrlibuckstrasse 30 8005Züüch skw.ch Tel. +41 (0)44 3151390 info@skw.ch 34720 – 6.11.2019

1. Allgemeine Bestimmungen 1.1 Ziele Der private Gestaltungsplan Eichwaldhof bezweckt im Sinne von §§ 83ff des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich (PBG) die Erreichung folgender Ziele:

• die Realisierung einer qualitativ hochstehenden Neuüberbauung als Ersatz für die bestehende Überbauung, die sich am Ende ihres Lebenszyklus befindet,

• die Sicherstellung einer haushälterischen Nutzung des Bodens,

• die Gestaltung eines attraktiven Stadteingang aus Richtung Frauenfeld und die damit verbundene Quartieraufwertung,

• die Erstellung von preisgünstigem Wohnraum und Raum für Gewerbe,

• die Schaffung von Freiräumen mit hoher Aufenthaltsqualität,

• die Sicherung einer zweckmässigen Erschliessung,

• die Gewährleistung des Lärmschutzes und

• die Gewährleistung einer energiesparenden Bauweise.

1.2 Bestandteile Der private Gestaltungsplan besteht aus dem Situationsplan 1:500 sowie den Bestimmungen.

1.3 Geltungsbereich Der Geltungsbereich des privaten Gestaltungsplans ist im zugehörigen Situationsplan 1:500 festgehalten.

1.4 Verhältnis zur Bau- Wo der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, sind die Vorschriften der jeweils gültigen Bau- und Zonenordnung der Stadt und Zonenordnung Winterthur sowie das übergeordnete kantonale Recht und eidgenössische Recht massgebend. Die Baurechtsbegriffe entsprechen dem PBG in der Fassung vor dem 28. Februar 2017.

2. Bebauung 2.1 Bestandesbauten Die bestehenden Bauten sind zurückzubauen.

1 2.2 Neubauten Neubauten sind im Rahmen der Mantellinien und der gemäss Plan festgelegten maximalen Gesamthöhen und maximalen Vollgeschosszahlen zulässig. Die Gebäudelänge ist frei. In den Baubereichen D, E1, E2, F, G und H dürfen einzelne Vorsprünge höchstens 1.5 Meter über die Mantellinien ragen. 2 In den bezeichneten Bereichen sind nur Vorbauten und Balkone zulässig.

2 Suter • von Känel • Wild • AG

3 Einzelne technisch bedingte Aufbauten und Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie auf dem Dach, welche als Einheit zu gestalten sind, dürfen die effektive Dachfläche um maximal 2.0 Meter überschreiten. Dies gilt auch wenn die gemäss Plan festgelegte Gesamthöhe dadurch überschritten wird. 4 Die maximal zulässige oberirdische Baumasse beträgt 122´060 m3. Die oberirdische Baumasse wird wie folgt auf die einzelnen Baubereiche aufgeteilt: Baubereiche max. zulässige oberirdische Baumasse Ausnützungstransfers zwischen den Baubereichen sind zulässig. 5 Ergänzend zur maximal zulässigen oberirdischen Baumasse gemäss Ziffer 2.2 Abs. 4 sind zusätzlich maximal 4'500 m3 Baumasse für Gewerbe und Tiefgaragenzufahrten zulässig. Die oberirdische Baumasse wird wie folgt auf die einzelnen Baubereiche aufgeteilt: Baubereiche max. zulässige oberirdische Baumasse 6 Aus der Fassade vorspringende Balkone sind nicht der Baumasse anzurechnen.

2.3 Erdgeschosse mit Die Bruttogeschosshöhe in den Erdgeschossen in den bezeichneten Bereichen muss mindestens 4.00 Meter (gewachsener Gewerbenutzung Boden – UK Boden 1. Obergeschoss) betragen. Wohnungen im Erdgeschoss können als Hochparterre ausgestaltet sein.

2.4 Pflichtbaulinie Die Pflichtbaulinien gelten im Ausmass der tatsächlich realisierten Gebäudehöhen (mindestens 4 Vollgeschosse).

2.5 Gebäudeabstand In den bezeichneten Bereichen ist ein mindestens 5.0 Meter breiter Gebäudeabstand mit Durchgang zur Frauenfelderstrasmit Durchgang se vorzusehen.

2.6 Dachgestaltung Flachdächer sind extensiv zu begrünen, soweit sie nicht als Terrasse genutzt sind.

2.7 Fassadengestaltung Entlang der Frauenfelderstrasse sind reliefierte Fassaden mit Vorbauten auszugestalten. Frauenfelderstrasse

3 Suter • von Känel • Wild • AG

1 2.8 Unterirdische Bauten Unterirdische Gebäude sowie oberirdische, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter überragen, sind auch ausserhalb der Baubereiche zulässig. Die Ein- und Ausfahrten der Tiefgaragen sind im Situationsplan bezeichnet. Innerhalb des Uferstreifens respektive des Gewässerraums sind unterirdische Gebäude nicht zulässig. 2 In den Werkleitungskorridoren und im Bereich von Baumstandorten sind unter dem gestalteten Boden liegende Gebäude und Gebäudeteile nur zulässig, wenn die Erstellung der Werkleitungen gesichert ist, respektive wenn durch eine Überdeckung von mindestens 1.5 Metern das Gedeihen der Bäume gewährleistet ist.

2.9 Besondere Gebäude Besondere Gebäude gemäss § 273 PBG sind auch ausserhalb der Baubereiche zulässig.

2.10 Siedlungstreffpunkt Zusätzliche pavillonartige, eingeschossige Hauptgebäude und offene Hallen, die der Belebung des Areals dienen, und Nebengebäude dürfen auch ausserhalb der Baubereiche erstellt werden. Die überbaute Fläche darf insgesamt maximal 1'000 m3 oberirdische Baumasse ausserhalb der Baubereiche beanspruchen.

2.11 Gewachsener Die im Situationsplan bezeichneten Höhenkoten gelten als gewachsener Boden. Boden

2.12 Abgrabungen Abgrabungen dürfen nicht mehr als 1.0 m betragen. Von der Beschränkung der Abgrabungstiefe ausgenommen sind Gebäudezugänge sowie Ein- und Ausfahrten.

3. Nutzung 3.1 Nutzweise In allen Baubereichen sind Wohnungen und nicht störende Betriebe zulässig.

1 3.2 Gewerbeanteil In den folgenden Baubereichen ist folgender Minimalanteil nicht störender Betriebe zu realisieren: Baubereich min. oberirdische Baumasse Gewerbe (gemäss Ziffer 2.2 Abs. 5) 2 Im Baubereich A ist ein Quartierladen zu realisieren.

4 Suter • von Känel • Wild • AG

4. Aussenraum 1 4.1 Grundsatz Der Aussenraum ist nach einheitlichen Grundsätzen so zu gestalten, dass eine hohe Aufenthaltsqualität erreicht wird. 2 Der Aussenraum ist wie folgt zu gliedern:

• Gemeinsamer Erschliessungsbereich

• Gemeinsamer Hofbereich

• Vorgartenzone Frauenfelderstrasse

• Gartenbereiche Eichwaldgraben

• Eichwaldgraben

1 4.2 Gemeinsamer Er- Der platzartige Zugangsbereich ist als Ankunftsraum für die gesamte Siedlung zu gestalten. schliessungsbereich 2 Er dient der Zufahrt zu Tiefgaragen, der Anlieferung und der Entsorgung. Zudem können oberirdische Besucher- und Kundenparkplätze erstellt werden. Entlang dem Eichwaldgraben verläuft der öffentliche Gehbereich im Mischverkehr über den Erschliessungsbereich.

1 4.3 Gemeinsamer Der Hofbereich hat einen städtischen Charakter mit mittel-/ grosskronigen Bäumen aufzuweisen und ist mit einem vielfäl- Hofbereich tigen Spiel- und Aufenthaltsangebot auszustatten. 2 Die Gebäudevorzonen sind durchlässig zu gestalten. 3 Der Hofbereich dient als Zugangsraum zu den Gebäuden und als beschränkter Zufahrtsbereich (Notzufahrt, Anlieferung, Entsorgung, Behinderten- und Kundenparkplätze). Zudem können Veloabstellplätze platziert werden.

1 4.4 Vorgartenzone Die Vorgartenzone ist als offener und einladender Freiraum zur Frauenfelderstrasse mit direkten Zugängen zu den Gebäu- Frauenfelderstrasse den und der gesamten Überbauung auszugestalten. 2 Die Platanenallee ist ein Schutzobjekt gemäss § 203 PBG (Schutzverfügung vom 21. Dezember 2016). Der Bereich innerhalb der Baulinie gilt als Schutzzone. Die Beseitigung, eingreifende Kronenrückschnitte, Terrainveränderungen (Erdaufschüttungen und -abtragungen) und die Erstellung von Bauten und Anlagen mit den erforderlichen Fundationen wie Mauern, Wänden, Wegen und Plätzen sind bewilligungspflichtig.

4.5 Gartenbereiche Die Gartenbereiche sind zum Eichwaldgraben hin orientiert naturnah zu gestalten. Die Übergänge zum Gewässerraum sind Eichwaldgraben durchlässig auszubilden.

5 Suter • von Känel • Wild • AG

1 4.6 Eichwaldgraben Der Uferstreifen bzw. Gewässerraum darf nur gemäss Art. 41c der Gewässerschutzverordnung (GSchV) gestaltet und bewirt- (Gewässerraum) schaftet werden. Allenfalls mögliche Einrichtungen der Erholungsnutzung werden im Rahmen des Wasserbauprojekts Eichwaldgraben geklärt. 2 Im Rahmen der Revitalisierung des Eichwaldgrabens (Wasserbauprojekt) ist eine nahtlos verlaufende Terraingestaltung vorzunehmen.

5. Gestaltung 5.1 Anforderungen Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung im Sinne von § 71 PBG erreicht wird. Diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben.

5.2 Grundlage Grundlage für den Gestaltungsplan ist das Richtprojekt des Teams KilgaPopp Architekten / Krebs und Herde Landschaftsarchitekten vom 28. November 2017. Dieses erfüllt die Anforderungen von § 71 PBG.

6. Verkehrserschliessung 1 6.1 Fussverkehr Es sind die im Situationsplan bezeichnete Fusswegverbindungen zu erstellen. Die Wege innerhalb des Uferstreifens respektive innerhalb des Gewässerraums werden im Wasserbauprojekt festgelegt. 2 Zwischen der Schoorenstrasse und der Freizeitanlage Eichwäldli ist über den gemeinsamen Erschliessungsbereich und Hofbereich eine öffentlich zugängliche Fusswegverbindung zu gewährleisten. Eine weitere öffentliche Verbindung ist zwischen der Frauenfelderstrasse (geplante Bushaltestelle) und der Brücke über den Eichwaldgraben beim Heiniweg anzubieten.

1 6.2 Veloverkehr Für die Bemessung der minimalen Anzahl Veloabstellplätze ist die zum Zeitpunkt der Baueingabe massgebende gesetzliche Grundlage anzuwenden. Mindestens 70% der Abstellplätze sind in den Gebäuden ebenerdig, respektive im Erdgeschoss an gut zugänglicher Lage anzuordnen. 2 Es dürfen maximal 30% der Abstellplätze (Gesamtzahl) im Freiraum erstellt werden.

6 Suter • von Känel • Wild • AG

1 Die Zu- und Wegfahrt hat über die im Plan schematisch be- 6.3 Motorfahrzeuge zeichneten Bereiche zu erfolgen. 2 Die nördliche Zufahrt ab der Schoorenstrasse kann optional erstellt werden. (Gemäss Genehmigungsverfügung vom 27.10.2021) 3 Für die Feuerwehrzufahrt sowie die Ver- und Entsorgung müssen alle befahrbaren Bereiche auf eine Tragfähigkeit von mindestens 26 Tonnen ausgelegt sein. 4 Im bezeichneten Bereich ist eine Wendemöglichkeit für Lastwagen zu erstellen. Die Notzufahrt, die Entsorgung sowie die Anlieferung erfolgen über einen Ringschluss um den gemeinsamen Hofbereich. 5 Es dürfen maximal 340 Parkplätze für Bewohner, Besucher, Beschäftige und Kunden gemäss nachfolgender Tabelle erstellt werden. Baubereich Bewohner Besucher Beschäftigte Kunden A 46 4 7 4 C 35 3 D 35 3 F 31 3 G 30 3 H 33 3 2 2 Total 298 27 9 6 6 Für die Nutzung "Quartierladen" im Baubereich A dürfen sechs zusätzliche Kundenparkplätze realisiert werden. 7 Es sind pro Kategorie mindestens 60% der maximalen Abstellplatzzahl zu erstellen. Transfers zwischen den Baubereichen sind zulässig, die gesamthafte Maximalzahl darf jedoch nicht überschritten werden. 8 Die Abstellplätze für die Bewohner und Beschäftigten sind in einer Tiefgarage anzuordnen. Die Autoabstellplätze für Besucher und Kunden können in den bezeichneten Bereichen oberirdisch angelegt werden. Im Bereich des gemeinsamen Hofbereichs sind einzelne Abstellplätze für Kunden, Anlieferung und Behinderte zulässig. Die Anordnung ist auf das Richtprojekt abzustimmen. 9 Für Motorräder sind ausreichend Abstellplätze gemäss der zum Zeitpunkt der Baueingabe massgebenden gesetzlichen Grundlage bereitzustellen. 10 Autoarme Nutzungen sind zulässig. Wird das Minimum des Parkplatzbedarfs massgebend unterschritten, muss die Bauherrschaft in einem Mobilitätskonzept den reduzierten Bedarf nachweisen.

7 Suter • von Känel • Wild • AG

7. Umwelt 7.1 Energie Es ist der SIA-Effizienzpfad Energie 2040, der Minergie P®- Standard oder ein mit dem Minergie-P®-Standard vergleichbarer Standard einzuhalten.

1 7.2 Lärm Es gelten die Immissionsgrenzwerte der ES II. 2 Lärmempfindliche Räume müssen über mindestens ein Fenster verfügen, an welchem die Immissionsgrenzwerte eingehalten sind. 3 Werden die Immissionsgrenzwerte bei lärmempfindlichen Betriebsräumen überschritten und können diese nicht lärmabgewandt unter dem Immissionsgrenzwert belüftet werden, so sind die Räume mit einer kontrollierten Lüftung auszustatten. 4 Bauten entlang der Frauenfelderstrasse sind in einem Abstand von maximal 3 m zur Mantellinie bis zu einer Gebäudehöhe von vier Geschossen in geschlossener Bauweise, mit Ausnahme der Durchgänge gemäss Ziff. 2.5, zu erstellen. 5 Lärmschutzwände sind bis auf den im Plan bezeichneten Abschnitt nicht zulässig. Die übrigen bestehenden Lärmschutzwände sind zurückzubauen. 6 Für lärmempfindliche Wohnräume ist mit dem Baugesuch nachzuweisen, dass die Lärmschutzvorschriften gemäss