Vorschriften zum privaten Gestaltungsplan Areal Fabrik Am Wasser, Zürich-Höngg

Der Gestaltungsplan gilt für das Gebiet zwischen der Strasse Am Wasser, der Hardeggstrasse und der Limmat, umfassend die Grundstücke Kat.-Nrn. 7241, 7242, 7243, 7244, 7245 und Teil von Kat.-Nr. 7318, im Umfang von ca. 20 300 m 2 .

Der Gestaltungsplan setzt sich aus den nachstehenden Vorschriften und dem Plan 1:1250 (dat. 10. April 1996) zusammen.

Solange der Gestaltungsplan in Kraft ist, sind die Bestimmungen der kommunalen Bau- und Zonenordnung aufgehoben.

Die Wirkung der Baulinien zur Strasse Am Wasser (RRB vom 29.3.1956 und 16.5.1968) sowie zur Limmat (RRB vom 16.5.1968) sind während der Geltung des Gestaltungsplans für das Gestaltungsplangebiet suspendiert.

Es darf auf die Mantellinien gebaut werden.

Im Geltungsbereich dürfen unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse die kantonalrechtlichen Gebäudeabstände unterschritten werden.

Der Gebäudemantel wird durch die im Plan eingetragenen Mantellinien und Höhenkoten bestimmt.

Es dürfen keine Bauten über den Gebäudemantel hinausragen ausser

1. a) einzelne oberirdische Vorsprünge um höchstens 1,5 m über die Mantellinien; Erker, Balkone und dergleichen, jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Entlang der Strasse Am Wasser und der Hardeggstrasse ist zudem ein Vertikalabstand von wenigstens

m einzuhalten. b) Dächer oder Dachgeschosse bis max. 7 m Höhe, zurückversetzt unter einem der jeweiligen Gebäudehöhe angelegten Profilwinkel von 45°. c) Dachaufbauten, sofern sie insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sind. d) Kamine, Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie und kleinere, technisch bedingte Aufbauten. 3 Gebäude, welche nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt (Besondere Gebäude), dürfen auch ausserhalb der Mantellinien erstellt werden. Die Grundfläche darf insgesamt 2% der Arealfläche nicht übersteigen.

Für Denkmalschutzobjekte können Abweichungen vom Gebäudemantel bewilligt oder angeordnet werden, wenn diese im Interesse des Objektes oder der hygienischen Verhältnisse liegen und keine schutzwürdigen nachbarlichen Interessen verletzt werden.

In den Teilgebieten A bis D dürfen folgende Geschosszahlen, Mantelhöhen und Gesamtnutzflächen (GNF) nicht überschritten werden: Teilgebiet Mantel- Vollge- Anrechenbare Anrechenbare Gesamthöhe schosse Unterge- Dachge- nutzfläche m ü. M schosse schosse (GNF) A Wohnüberbauung 411,00 3 1 1 7 000 m 2 B Shedhalle 411,00 3 1 1 5 300 m 2 C Fabrikgebäude 420,00 5 1 1 7 000 m 2 D Turbinenhaus 411,00 3 1 1 700 m 2

Zur Gesamtnutzfläche zählen alle Vollgeschosse (inkl. Aussenwände) sowie im Dach und den Untergeschossen die Flächen jener Räume, die dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienen, unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume.

Stossen anrechenbare auf nicht anrechenbare Räume, wird bis zur Wandmitte gemessen. In den Teilgebieten darf die GNF zu Lasten anderer Gebiete um max. 10% überschritten werden.

Das Gestaltungsplangebiet liegt in der engeren Grundwasser- Schutzzone der Grundwasserfassung der Wasserversorgung Zürich. Die angegebenen Nutzungen sind nur soweit zulässig, als sie mit den Anforderungen des Schutzzonenreglements übereinstimmen.

Im Teilgebiet A ist ein Wohnanteil von 60%, in den Teilgebieten B, C und D von 0% einzuhalten. In diesen Teilgebieten sind folgende Nutzungen zulässig:

1. a) Wohnen

2. b) Büro und Dienstleistungsnutzungen

3. c) mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen

4. d) öffentliche Nutzungen wie Schule, Ausstellungslokal etc.

5. e) Besondere Gebäude im Umfang von max. 2% der zugehörigen Arealfläche.

Das «Parkplatzareal» E umfasst die Erschliessung und Parkierung für das Hauptgebäude. Es sind oberirdische offene Autoabstellplätze sowie Besondere Gebäude im Umfang von max. 20% der Teilfläche E zulässig.

Der «Freihaltebereich» F umfasst den erweiterten Flussuferbereich. Es sind allgemeine Erholungsnutzungen sowie in den im Plan bezeichneten Gebieten Familiengärten und Sportanlagen und die zur Ausstattung erforderlichen Bauten zugelassen.

Die Verkehrserschliessung erfolgt über die Hardeggstrasse und den im Plan eingezeichneten Bereich der Strasse Am Wasser.

Die Zahl der Autoabstellplätze hat dem Pflichtbedarf gemäss der bei Einreichung eines Baugesuches gültigen Parkplatzverordnung zu entsprechen. Im Gestaltungsplangebiet sind jedoch maximal 130 Parkplätze zugelassen. Davon ist ein angemessener Teil als Besucherparkplätze auszuscheiden. Die Parkplätze im Areal E dürfen oberirdisch, überdeckt oder unüberdeckt angelegt werden.

Es sind an geeigneten Stellen genügend Abstellplätze für Velos und Mofas bereitzustellen.

Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine besonders gute städtebauliche Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und ben.

Alle Bauten müssen zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein.

Bauten, Anlagen und Umschwung sind im Hinblick auf den ökologischen Ausgleich im Sinne von Art. 15 der eidgenössischen Natur- und Heimatschutzverordnung zu optimieren.

Insbesondere sind je nach Nutzung, den örtlichen Verhältnissen und der Art der Bauten und Anlagen, − in ausreichender Anzahl Bäume und Hecken zu pflanzen und zu erhalten, − nicht begehbare Flachdächer extensiv zu begrünen oder so herzurichten, dass eine Spontanbegrünung ermöglicht wird, − Grünflächen als artenreiche Wiesen- und Rasenflächen anzulegen und zu unterhalten, − Lebensräume (wie extensiv genutzte und roh belassene Umgebungsflächen, chaussierte Plätze und Wege) für die bedrohten oder bedrängten Arten der Ruderalflora zu schaffen und zu erhalten.

Der Heizenergiebedarf der Neubauten darf die um 10% reduzierten Werte gemäss Wärmedämmvorschrift der Baudirektion nicht überschreiten. Davon ausgenommen sind Denkmalschutzobjekte und zugehörige Neubauteile.

AS 42, 287.

Genehmigt vom Regierungsrat am 5. März 1997; Inkraftsetzung auf den 5. April 1997.