Vorschriften zum privaten Gestaltungsplan «Areal Flur Süd»

AS 101.100

STRB Nr. 634 vom 23. Juni 2021.

Solange der Gestaltungsplan in Kraft ist, finden die Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung (BZO) 3 im Geltungsbereich keine Anwendung.

Soweit diese Vorschriften nichts Abweichendes bestimmen, gilt die Verordnung über private Fahrzeugabstellplätze (Parkplatzverordnung, PPV) 4 .

Übergeordnetes kantonales und eidgenössisches Recht bleiben vorbehalten.

Für diesen Gestaltungsplan gelten die Baubegriffe gemäss Planungs- und Baugesetz (PBG) 5 und den zugehörigen Verordnungen in der Fassung bis zum 28. Februar 2017.

Es sind mässig störende Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungsnutzungen sowie Infrastrukturen für die Energieversorgung des Quartiers zulässig.

Publikumsintensive Verkaufsnutzungen, insbesondere Einkaufszentren, Warenhäuser und dergleichen, die einen dauernden intensiven motorisierten Verkehr auslösen, sind im gesamten Geltungsbereich nicht zulässig.

Sexgewerbliche Salons oder vergleichbare Einrichtungen sind in den Geltungsbereichen nicht zulässig.

Die maximal anrechenbare Geschossfläche in allen Geschossen beträgt:

1. a. im Teilgebiet A: 22 000 m 2 ;

2. b. im Teilgebiet B: 11 000 m 2 ;

3. c. im Teilgebiet C: 32 000 m 2 . 3 vom 23. Oktober 1991, AS 700.100. 4 vom 11. Dezember 1996, AS 741.500. 5 vom 7. September 1975, LS 700.1.

Zur anrechenbaren Geschossfläche zählen alle dem Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in allen Geschossen (einschliesslich Dach- und Untergeschossen) unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden.

Die Übertragung von anrechenbarer Geschossfläche in andere Teilgebiete ist zulässig; die anrechenbare Geschossfläche gemäss Abs. 1 darf dabei um höchstens 10 Prozent überschritten werden.

Die Gebäude sind innerhalb der im Plan angegebenen Baubereiche anzuordnen.

Im Bereich von im Plan als Pflichtlinie bezeichneten Baubereichsbegrenzungen sind Gebäude auf die Baubereichsbegrenzung zu stellen; nur untergeordnete Fassadenteile dürfen zurückweichen.

Folgende Gebäudeteile und Anlagen dürfen, vorbehältlich der Baulinienbereiche, über die Baubereiche hinausragen oder diese überstellen:

1. a. Dachvorsprünge und technische Anlagen wie Kamine, Lüftungskanäle und dergleichen;

2. b. einzelne oberirdische Vorsprünge wie Vordächer, Erker, Balkone, auskragende Gebäudeecken und dergleichen, jedoch insgesamt höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge; diese Vorsprünge dürfen höchstens 1,5 m über die Baubegrenzungslinien hinausragen und haben einen Vertikalabstand von mindestens 3 m ab gestaltetem Terrain einzuhalten; (Nord-West-Fassade) ist in jedem Obergeschoss höchstens eine Passerelle über eine Breite von höchstens 5 m zulässig.

Besondere Gebäude im Sinne von § 273 PBG 6 sind auch ausserhalb der Baubereiche zulässig.

Im Baubereich A1 ist ein Hochhaus zulässig.

Massgebend für den Nachweis des Schattenwurfs ist ein Vergleichsprojekt, das durch die rechtskräftigen Baulinien und in

Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sind innerhalb der Baubereiche sowie den im Plan bezeichneten unterirdischen Baubereichen zulässig.

Im unterirdischen Baubereich U1 müssen unterirdische Gebäude und Gebäudeteile einen Abstand zum gestalteten Boden von mindestens 1,5 m, in den Baubereichen U2 und U3 von mindestens 3,5 m einhalten.

Die geschlossene Bauweise ist zulässig.

Es darf auf die Baubereichsbegrenzung gebaut werden.

Unter Vorbehalt einwandfreier hygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse dürfen die kantonalen Grenz-, Gebäude-, Strassen- und Wegabstände innerhalb des Geltungsbereichs zustimmungsfrei unterschritten werden.

Abgrabungen für Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Sammelgaragen und Anlieferungszonen sind zulässig.

Im Übrigen sind nur geringfügige Abgrabungen und Aufschüttungen zulässig.

Zwecks Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung und insbesondere zur Sicherstellung eines harmonischen Geländeverlaufs sowie zum Hochwasserschutz können weitergehende Terrainveränderungen bewilligt werden.

Die zur Flurstrasse, zur Vorzone und zum Fuss- und Veloweg gemäss Planeintrag orientierten Teile des Erdgeschosses im Baubereich A1 sind mindestens in der ersten Raumtiefe mit einer lichten Raumhöhe von mindestens 4,5 m auszugestalten. 7 vom 7. September 1975, LS 700.1.

Der zur Flurstrasse orientierte Teil des Erdgeschosses im Baubereich C1 ist mindestens in der ersten Raumtiefe mit einer lichten Raumhöhe von mindestens 4,5 m auszugestalten, wobei diese durch den Einzug von Galerien verringert werden darf.

An den zur Flurstrasse, zur Vorzone und zum Fuss- und Veloweg gemäss Planeintrag orientierten Gebäudefassaden des Baubereichs A1 sind im Erdgeschoss mindestens in der ersten Raumtiefe nur publikumsorientierte Nutzungen, wie z. B. Gaststätten, Verkaufsgeschäfte und Kinderbetreuungseinrichtungen, zulässig.

An den zur Flüelastrasse und zum Pocket-Park gemäss Planeintrag orientierten Gebäudefassaden des Baubereichs B1 sind im Erdgeschoss mindestens in der ersten Raumtiefe nur Gewerbe­nutzungen sowie publikumsorientierte Nutzungen, wie z. B. Gaststätten, Verkaufsgeschäfte und Kinderbetreuungseinrichtungen zulässig.

Über das oberste Geschoss hinaus sind nur technisch bedingte Aufbauten wie Beschattungsanlagen, Kamine, Abluftrohre, Absturzsicherungen, Treppen- und Liftaufbauten, Sende- und Empfangsanlagen, Oberlichter sowie Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie zulässig.

Für Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie gilt eine maximale Höhe von 1,2 m.

Anlagen zur Fassadenreinigung müssen im Ruhezustand innerhalb von Ebenen liegen, die:

1. a. unter 45 Grad an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche und der zugehörigen Fassade angelegt werden; und

2. b. höchstens bis zu einer oberen Ebene ansteigen, die in 4,5 m Höhe parallel zur Verbindung zwischen den massgeblichen Schnittlinien verläuft.

Der nicht als begehbare Terrasse genutzte Bereich eines­ Flachdachs ist ökologisch wertvoll zu begrünen, auch dort, wo Solaranlagen installiert sind.

Mit Ausnahme des Hochhausdachs ist der Gesamtaufbau auf den Flachdächern so zu dimensionieren, dass die Flachdächer gleichermassen der Begrünung und der Retention dienen.

Die Pflicht, ökologisch wertvoll zu begrünen, besteht, soweit dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist.

Die bauliche Entwicklung erfolgt in drei Etappen:

1. a. Etappe 1 umfasst im Wesentlichen einen Neubau im Baubereich A1, die Realisierung des im Plan bezeichneten öffentlich nutzbaren Fuss- und Velowegs sowie die Aufwertung der im Plan bezeichneten Vorzone;

2. b. Etappe 2 umfasst im Wesentlichen einen Ersatzneubau im Baubereich B1, die Realisierung des im Plan bezeichneten Pocket-Parks sowie die gestalterische Aufwertung aller übrigen Freiflächen im Geltungsbereich;

3. c. Etappe 3 umfasst im Wesentlichen einen Ersatzneubau im Baubereich C1.

Weitere untergeordnete Etappierungen sind zulässig.

Der im Plan als Vorzone bezeichnete Bereich ist als öffentlich nutzbarer Freiraum mit einer hohen Aufenthaltsqualität zu gestalten.

Innerhalb des im Plan mit Pocket-Park bezeichneten Bereichs ist ein zusammenhängender, begrünter, öffentlich nutzbarer Freiraum mit einer Mindestgrösse von 1800 m 2 zu erstellen.

Für die Etappe 1 gilt im gesamten Geltungsbereich eine Freiflächenziffer von 15 Prozent.

Für die Etappen 2 und 3 gilt im gesamten Geltungsbereich eine Freiflächenziffer von 20 Prozent.

Die Gestaltung des Aussenraums muss zu einer guten Durchgrünung des Quartiers beitragen.

Es sind mindestens an den im Plan bezeichneten Lagen Grossbäume zu pflanzen.

Entlang der Flurstrasse ist unter Berücksichtigung der Erschliessung eine raumwirksame Begrünung anzulegen.

Entlang der Flüelastrasse sind unter Berücksichtigung der Erschliessung Bäume zu pflanzen.

Die Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr erfolgt an den im Plan bezeichneten Bereichen über die Flüela- und Flurstrasse.

In Etappe 1 erfolgt die Anlieferung in den zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gestaltungsplans bestehenden Bereichen.

Mit Inbetriebnahme von Etappe 2 wird die Anlieferung auf den im Plan bezeichneten Bereich beschränkt.

Die Anzahl Abstellplätze für Personenwagen, Motorräder und leichte Zweiräder richtet sich nach der zum Zeitpunkt eines Bauentscheids gültigen PPV 8 .

Für Neubauten darf höchstens die gemäss PPV mindestens erforderliche Anzahl Abstellplätze für Personenwagen erstellt werden.

Für alle Bestandesbauten zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gestaltungsplans ist die Anzahl Abstellplätze für Personenwagen mit Inbetriebnahme der Etappe 1 auf die 8 vom 11. Dezember 1996, AS 741.500. höchstens zulässige Anzahl Abstellplätze gemäss PPV zu reduzieren.

Von der gesamthaft zulässigen Anzahl Abstellplätze für Personenwagen dürfen höchstens 118 Abstellplätze in der Tiefgarage des nördlich an den Geltungsbereich angrenzenden Flurparks bereitgestellt werden.

Die Bauten, Anlagen und Freiräume sind so zu gestalten, dass eine übermässige Erwärmung der Umgebung möglichst vermieden werden kann.

Es ist aufzuzeigen, welche Auswirkungen die geplanten Neubauten und Veränderungen im Freiraum auf das Lokalklima haben­ und mit welchen kompensatorischen Massnahmen zur Hitzeminderung beigetragen werden kann.

Das im Geltungsbereich anfallende unverschmutzte Regenwasser ist, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist, gemäss Ziffer 2.73 des Anhangs zur Besonderen Bauverordnung 11 in geeigneter Weise über Versickerungs- und Retentionsflächen dem Grundwasser zuzuführen.

Regenwasser, das nicht zur Versickerung gebracht werden kann oder darf, ist im Sinne von Art. 7 Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer 12 abzuleiten. 9 vom 15. Dezember 1986, SR 814.41. 10 vom 16. Januar 1991, SR 451.1. 11 vom 6. Mai 1981, LS 700.21. 12 vom 24. Januar 1991, SR 814.20.

Mit jedem Baugesuch ist der zuständigen Behörde ein Entwässerungskonzept einzureichen, das auch die Versickerungs- und Retentionsvolumina bestimmt.

Neubauten müssen die Anforderungen der Wärmedämmvorschriften der Baudirektion des Kantons Zürich 13 , Ausgabe 2009, Abschnitt II. Teil 1, um mindestens 30 Prozent unterschreiten oder mindestens dem Grenzwert für den gewichteten Endenergiebedarf für Raumwärme, Warmwasser, Lüftung und Klimatisierung des Minergie-P-Standards 14 , Ausgabe 2020.1, entsprechen; Neubauten haben zudem den oberen Grenzwert für Graue Energie gemäss Minergie-Eco 15 , Ausgabe 2020, einzuhalten.

Umbauten von Bestandesbauten, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gestaltungsplans bestehen, müssen die Anforderungen der Wärmedämmvorschriften der Baudirektion des Kantons Zürich, Ausgabe 2009, Abschnitt II. Teil 1 einhalten oder mindestens dem Grenzwert für den gewichteten Endenergiebedarf für Raumwärme, Warmwasser, Lüftung und Klimatisierung des Minergie-Standards 16 für Umbauten, Ausgabe 2017, entsprechen; diese Vorgaben gelten, soweit deren Einhaltung technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

Der Stadtrat ist befugt, bei Änderungen der Minergie-Standards oder der Wärmedämmvorschriften die jeweils aktuelle Fassung für massgeblich zu erklären.

Die Energieversorgung für Raumwärme und Warmwasser erfolgt über den Energieverbund Flurstrasse, soweit der Wärmebedarf nicht durch gebäude- oder arealinterne Abwärmenutzung gedeckt werden kann und der Anschluss technisch möglich ist.