Vorschriften zum privaten Gestaltungsplan «Micafil-Areal», Zürich-Altstetten

Für die in Abs. 2 aufgeführten Grundstücke zwischen der Badenerstrasse, Hermetschloostrasse, S-Bahnlinie und dem Micafil Block 21 wird ein privater Gestaltungsplan im Sinne der §§ 83, 85, 86 und 87 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) erlassen.

Das Gestaltungsplangebiet von insgesamt 22 724 m² umfasst folgende Grundstücke: − den östlichen Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 8089 und das Grundstück Kat.-Nr. 7618 (zusammen 17 121 m²) der Micafil AG − Teile der Grundstücke Kat.-Nr. 6080 und Kat.-Nr. 8092 (zusammen 5472 m²) der SBB − den Unterdorfbach Kat.-Nr. 7617 (131 m²).

Der Gestaltungsplan setzt sich zusammen aus den nachstehenden Vorschriften und dem dazugehörenden Plan im Massstab 1:500.

Im Perimeter gelten die nachstehenden Vorschriften.

Vorgehendes kantonales Recht und Bundesrecht bleiben vorbehalten.

Solange der Gestaltungsplan in Kraft ist, sind in seinem Geltungsbereich die Bestimmungen der kommunalen Bau- und Zonenordnung ausser Kraft.

Die Überbauung des Plangebietes umfasst die Gebiete A, B (bestehendes Wohnhaus), C (Geschäftshaus) und D (Untergeschoss).

Die nicht mit Vollgeschossen überbaute Grundfläche ist gemäss Planlegende zu gestalten und aufgeteilt in: D1 − unterkellert mit Chaussierung oder Plattenbelag D2 − unterkellert mit mindestens 40 cm Erdüberdeckung D3 − unterkellert mit Erdüberdeckung (bestehende Tiefgarage/ Keller) − nicht unterkellert

Der Gebäudemantel für die oberirdischen und die unterirdischen Gebäude und Gebäudeteile wird durch die im Plan eingetragenen Mantellinien sowie, im Gebiet A bis C, durch die Höhenkoten bestimmt.

Die Mantellinien beinhalten das Näherbauen gegenüber dem Micafil Block 21 und der projektierten Micafilstrasse sowie den Grenzbau gegenüber dem Parkplatz des Schnellgutbahnhofs der SBB. Es kommen keine Mehrhöhen- und Mehrlängen- Zuschläge zur Anwendung.

Innerhalb des Perimeters dürfen zwischen folgenden Baugebieten die kantonalrechtlichen Grenz- und Gebäudeabstände unterschritten werden, sofern eine ausreichende natürliche Belichtung und Belüftung möglich bleiben: zwischen den Bauge-

Das Gebiet E darf nicht überbaut werden.

Die geschlossene Bauweise ist zulässig.

Mit Ausnahme der unter Abs. 7-10 aufgezählten Bauten und Gebäudeteile darf kein Bauteil den Gebäudemantel durchstossen.

Einzelne Vorsprünge wie z.B. Kamine, Vordächer dürfen die Mantellinie um höchstens 2 m überragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge.

Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sowie oberirdische, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter überragen, dürfen ausserhalb der Mantellinien liegen. Diese Fläche darf maximal 15% der nicht überbaubaren Grundstücksfläche betragen.

Oberhalb der Dachflächen resp. der Mantelhöhen sind nur technisch bedingte Aufbauten wie Kamine, Abluftrohre, Flachdachbrüstungen, Geländer, Liftüberfahrten und Treppenhäuser sowie Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie mit einer maximalen Höhe von 1,2 m zulässig.

Ausserhalb des Gebäudemantels dürfen zusätzlich eingeschossige Gebäude wie z.B. Gartengeräteschuppen, Fahrradunterstände, Spielhütten erstellt werden, sofern diese eine absolute Höhe von 4 m, ab dem gestalteten Terrain gemessen, einhalten und deren Grundfläche höchstens 3% der Grundstücksfläche erfassen.

Die Lage des Unterdorfbaches ist innerhalb des ausgewiesenen Bereiches, unter Beibehalt des bestehenden Ein- und Auslaufs an der Grundstücksgrenze, frei. Der gesetzliche Gewässerabstand von je 5 m muss eingehalten werden.

Der Bach darf im Gebiet A1 und nördlich des Gebiets A1 überstellt werden. Die Fläche des offengeführten Bachs muss der bestehenden Bachparzellengrösse (= Gewässergebiet) von 131 m² entsprechen.

Brücken für Fuss- und Radwege, falls notwendig für Feuerwehrfahrzeuge, dürfen den Bach ebenfalls überstellen.

Die zulässigen Geschosszahlen betragen: Gebiet A1: 7 Vollgeschosse und 1 anrechenbares Untergeschoss Gebiete A2-A7: 6 Vollgeschosse und 1 anrechenbares Untergeschoss Gebiet B: 7 Vollgeschosse und 1 anrechenbares Untergeschoss Gebiet C: 7 Vollgeschosse und 1 anrechenbares Untergeschoss Gebiet D: 1 anrechenbares Untergeschoss

In geringem Umfang sind Technikräume und partielle Fundationen unter dem mittleren Grundwasserspiegel zulässig.

Die oberirdische Gesamtnutzfläche beträgt im Maximum 32 000 m², wobei im Gebiet C maximal deren 2500 m² erstellt werden dürfen. An die Gesamtnutzfläche angerechnet werden: − alle Vollgeschosse (einschliesslich Aussenwände, ohne Balkone) − in den Dach- und Untergeschossen die Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume, inkl. die zugehörigen Nebenräume und Erschliessungsflächen. Stossen anrechenbare auf nichtanrechenbare Räume, wird bis zur Wandmitte gemessen; stossen anrechenbare Räume an Aussenwände, werden diese eingerechnet.

In den Untergeschossen sind keine Wohnungen zulässig.

Folgende Nutzweisen sind zulässig: Gebiet A: Wohnen, Dienstleistung, Gewerbe (nur mässig störende Betriebe) Gebiet B: Wohnen Gebiet C: Dienstleistung, Gewerbe (nur mässig störende Betriebe)

Der Wohnanteil wird auf mindestens 80% festgelegt.

In allen Gebieten müssen Bauten und Anlagen zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein.

Mindestens zwei Drittel der nicht mit Vollgeschossen überstellten Arealfläche sind als dauernde Spiel-, Grün- oder Ruhefläche herzurichten.

Mindestens 20% des Gestaltungsplanareals dürfen weder versiegelt noch unterkellert werden.

Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr erfolgt über die Hermetschloostrasse an drei Stellen in die Tiefgaragen.

Die neue Micafilstrasse verbindet als Wohnstrasse und als öffentlicher Fuss- und Radweg die Badenerstrasse mit der Hermetschloostrasse entlang des bestehenden Micafil Blocks 21. Eine Durchfahrt für Motorfahrzeuge ist ausgeschlossen, Zu- und Wegfahrten sowie Zulieferung sind von der Hermetschloostrasse wie von der Badenerstrasse her möglich. Vor Baubeginn ist für den Fuss- und Radweg eine entsprechende Dienstbarkeit zu begründen.

Für Zu- und Wegfahrten von der Badenerstrasse in die Micafilstrasse ist nur der Rechtsverkehr zulässig.

Über das Areal ist eine Fussgängerverbindung von der Badenerstrasse zum Fussweg Richtung Bahnhof Altstetten sicherzustellen.

Für den Fuss- und Radverkehr kann ein Bahndammdurchstich erstellt werden.

Die genaue Lage der unter Abs. 1-5 genannten Erschliessungen wird im Baubewilligungsverfahren bestimmt.

Es ist eine ausreichend dimensionierte Wertstoffsammelstelle an geeigneter, nicht störender Lage und ein Bereich für Anlagen zur Kompostierung organischer Abfälle auf dem Areal oder dem angrenzenden Grundstück vorzusehen.

Der Heizenergiebedarf darf die um 10% reduzierten Werte gemäss Wärmedämmvorschrift der Baudirektion nicht überschreiten.

Die Parkplatzzahl im Planungsgebiet ist auf maximal 260 Parkplätze beschränkt. Ergibt die zur Zeit der Baubewilligung geltende Parkplatzverordnung eine Reduktion der Parkplatzzahl, gilt die kleinere Zahl.

Eine angemessene Zahl ist als Besucherparkplätze auszuscheiden, von denen ein Teil oberirdisch entlang der Micafilstrasse, auf dem nordöstlichen Platz und beim Geschäftshaus angeordnet werden kann.

Es sind an geeigneten Stellen für Velos oder Mopeds mindestens 1 Abstellplatz pro Wohnung vorzusehen. Diese sind sinnvoll - nach Möglichkeit in der Nähe der Hauseingänge - zu plazieren.

Bauten, Anlagen und Umschwung sind im Hinblick auf den ökologischen Ausgleich im Sinne von Art. 15 der eidgenössischen Natur- und Heimatschutzverordnung zu optimieren.

Als Ersatz für die verlorengehende Ruderalfläche (Inventarobjekt KSO 24.09) sind angemessene Ersatzflächen zu schaffen.

Die Flachdächer der neuen Hauptbauten müssen, soweit sie nicht begehbar ausgestaltet werden, Spontanbegrünung ermöglichen.

Im Gestaltungsplangebiet gelten gemäss Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 die folgenden Empfindlichkeitsstufen ES: Gebiete A und C: ES III Gebiet B: ES II

In den Gebieten A und C gilt für Gewerbe und Dienstleistung der Immissionsgrenzwert. Für Wohnnutzung im Gebiet A gilt der Planungswert. Im Gebiet B gelten die Immissionsgrenzwerte. Im Gebiet A gilt für die zur Lüftung notwendigen Fenster lärmempfindlicher Wohnräume (nachfolgend Lüftungsfenster genannt):

Im Gebiet A1 dürfen die Lüftungsfenster nur gegen Süden und Osten angeordnet werden. schen A1 und A4 dürfen auf der Westfassade keine Lüftungsfenster angeordnet werden. 5 In den Gebieten A2, A3, A4, A6 und A7, sowie im Gebiet A5 oberhalb 413,5 m ü. M., dürfen auf der Nordfassade nur Lüftungsfenster angeordnet werden, wenn die Sichtverbindung zu den Gleisen im Norden unterbrochen ist und eine Hinderniswirkung von 10 dBA erreicht wird. Dasselbe gilt für die Westfassaden der Gebiete A5, A6 und A7 sowie die Ostfassade des Ge- 6 Auf der Südfassade des Gebietes A4 und der Westfassade des Gebietes A7 dürfen Lüftungsfenster nur angeordnet werden, wenn der freie Sichtwinkel auf die Badenerstrasse nicht grösser als 45° ist. Im übrigen, abgedeckten Bereich muss die Abschirmung mindestens 12 dBA betragen. 7 Am östlichen Teil der Südfassade des Gebietes A7 dürfen Lüftungsfenster unterhalb 411,0 m ü. M. nur angeordnet werden, wenn gegenüber den Gleisen im Süden der Sichtwinkel ab westlicher Gebäudekante folgende Werte nicht überschreitet. Abhängig vom Abstand zur südöstlichen Ecke der Mantellinie sind dies: von 0 bis 3,3 m keine Lüftungsfenster von 3,3 bis 8 m 120° von 8 bis 16 m 130° von 16 bis 25 m 150° Im übrigen, abgedeckten Bereich muss die Abschirmung mindestens 15 dBA betragen. 8 Am westlichen Teil der Südfassade des Gebietes A7 dürfen Lüftungsfenster nur angeordnet werden, wenn gegenüber der Badenerstrasse der Sichtwinkel 60° nicht überschreitet. Im übrigen, abgedeckten Bereich gegen die Strasse muss die Abschirmung mindestens 12 dBA betragen. 9 Am südlichen Teil der Ostfassade des Gebietes A7 dürfen Lüftungsfenster unterhalb 409,0 m ü. M. nur angeordnet werden, wenn gegenüber den Gleisen im Südosten der Sichtwinkel ab nördlicher Gebäudekante 135° nicht überschreitet. Im übrigen, abgedeckten Bereich muss die Abschirmung mindestens 15 dBA betragen. 10 Die Baubewilligungsbehörde kann anderen Lösungen zustimmen, sofern die Planungswerte eingehalten werden.

AS 42, 223.

Genehmigt vom Regierungsrat am 11. September 1996 und in Kraft gesetzt auf den 12. Oktober 1996 (StRB vom 7. Oktober 1996).