701.630
Vorschriften zum privaten Gestaltungsplan «Toni-Areal» Zürich Aussersihl
Art. 1 Pla-
Geltungsbereich
Für das Gebiet zwischen Förrlibuck-, Duttweiler- und Pfingstweidstrasse, sowie für den Raum unter dem Eisenbahnviadukt wird ein privater Gestaltungsplan im Sinne von § 83 ff. des nungs- und Baugesetzes (PBG) erlassen.
Der Gestaltungsplan setzt sich aus den nachfolgenden Vorschriften und dem zugehörigen Plan im Massstab 1:500 zusammen.
Art. 2
Geltendes Recht
Im Gestaltungsplan-Gebiet gelten unter Vorbehalt vorgehenden Bundesrechts und kantonalen Rechts die Vorschriften des Gestaltungsplanes.
Solange der Gestaltungsplan in Kraft ist, sind innerhalb des Gestaltungsplangebietes die Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung aufgehoben.
Art. 3 III
Empfindlichkeitsstufe Im Gestaltungsplan-Perimeter gilt die Empfindlichkeitsstufe gemäss Lärmschutz-Verordnung.
Art. 4
Richtlinien Das Entwicklungskonzept Zürich-West (Juni 2000) sowie die jeweils aktuellen «Leitlinien für die planerische Umsetzung» sind im Sinne von Richtlinien für die weitere Planung und Projektierung massgebend.
Art. 5 An-
Zweck
Das Gebiet soll städtebaulich aufgewertet werden. Es ist eine attraktive Nutzungsmischung (gemäss Entwicklungskonzept Zürich-West und der Leitlinien) anzustreben. Dabei sollen ein teil öffentliche Nutzung, ein Anteil Wohnnutzung und öffentliche Freiflächen realisiert werden. Öffentliche Nutzungen bezeichnen kommerzielle und nichtkommerzielle Nutzungen, die dem Publikum dienen (Hochschulen und Kulturnutzungen etc.).
Der bestehende Industriebau wird um- und weitergebaut. Bauliche Veränderungen sind so vorzusehen, dass die Volumetrie, die bestehende Tragstruktur und ihre räumliche Wirkung erkennbar bleiben.
Art. 6
Gestaltung
Bauten, Anlagen, bauliche Veränderungen und Umgebung müssen besonders gut gestaltet sein. Sie sind im Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung und in ihren Einzelteilen so zu gestalten, dass eine besonders gute städtebauliche Gesamtwirkung erreicht wird.
Anlage und Gestaltung der öffentlich zugänglichen Bereiche haben den Sicherheitsbedürfnissen der Bevölkerung Rechnung zu tragen.
Bei Bauten und Anlagen sind hinsichtlich Gestaltung und Ausrüstung die Bedürfnisse von Behinderten und Betagten zu berücksichtigen.
Art. 7
Baufelder
Im Gestaltungsplan-Gebiet werden die Baufelder A (Flachbau), B (Hochbau), C (Raum unter Viadukt), D (Bauten unter Rampe), E (Rampen, Treppen) und U (unterirdische Bauten) festgelegt.
Die Baufelder werden durch Mantellinien begrenzt. Ausserhalb der Mantellinien sind lediglich Vordächer zulässig.
Die Wirkung der Baulinien entlang der Duttweilerstrasse und im Mantellinienbereich bei der Abkröpfung Ecke Duttweilerstrasse/ Pfingstweidstrasse ist während der Geltungsdauer des Gestaltungsplans suspendiert. Entlang der Pfingstweidstrasse darf die Baulinie unterirdisch gemäss Baufeld U überstellt werden.
Im Baufeld C (Raum unter Viadukt) können Bauten erstellt werden, wenn dabei die räumliche Durchlässigkeit in Ost-West- Richtung gewährleistet bleibt. Die Zugänglichkeit zum Viadukt und zu seinen Bauteilen muss uneingeschränkt möglich sein.
Im Baufeld U (unterirdische Bauten) sind nur Geschosse zulässig, deren Oberkante unter der Stadtebene von 402.00 m ü.M. liegt oder die unter der bestehenden Rampe mit einer maximalen Höhe von 405.00 m ü.M. angeordnet sind.
Art. 8
Gebäudehöhe In den Baufeldern A und B sind Hochhäuser zulässig. Im Baufeld D beträgt die Gebäudehöhe maximal 406.60 m ü.M. In den Baufeldern E beträgt die maximale Höhe 406.70 m ü.M.
Art. 9
Lichthöfe Der Flachbau (Baufeld A) muss, wenn es die Nutzung erfordert, mit mindestens einem Lichthof ausgestattet sein, der so gestaltet und dimensioniert wird, dass die entsprechenden Nutzflächen ausreichend mit Licht versorgt werden.
Art. 10
Nutzweise
Im ganzen Gestaltungsplangebiet sind Wohnungen und höchstens mässig störende Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe gestattet. Unzulässig sind Nutzungen wie Fachmärkte, Einkaufszentren usw., bei denen ein grosses motorisiertes Individualverkehrsaufkommen erfahrungsgemäss nicht verhindert werden kann.
Im Haupteingangsgeschoss der Baufelder A, B und C sind überwiegend öffentliche Nutzungen zu realisieren, die zur Aufwertung des Gebietes beitragen und im Zusammenhang mit den öffentlichen Freiflächen stehen.
Art. 11
Ausnützung
Die maximale Gesamtnutzfläche in den Baufeldern A, B, D und U beträgt 78 000 m². Sie kann auf 93 000 m² erhöht werden, sofern diese Mehrausnützung durch Wohnen und/oder öffentliche Nutzungen in Anspruch genommen wird (Bonus 1). Wird die Gesamtnutzfläche vorbehältlich der vorgeschriebenen Wohnnutzung von Hochschulen oder anderen in übergeordnetem öffentlichen Interesse stehenden Nutzungen beansprucht, beträgt die maximale Gesamtnutzfläche 108 000 m² (Bonus 2).
Die maximale Gesamtnutzfläche im Baufeld C beträgt 1000 m². Ausnützungsübertragungen auf die Baufelder A und B sind zulässig.
Der Gesamtnutzfläche werden alle Flächen in den Voll-, Unter- und Dachgeschossen (innere Bruttomessweise) angerechnet. Davon ausgenommen sind Aussenwände, alle Parkierungsflächen inklusive deren Zufahrten, sowie Leitungsschächte und Lufträume.
Art. 12
Wohnanteil Der minimale Wohnanteil ist innerhalb der Gesamtnutzfläche (Baufelder A, B, D und U) für einzelne Ausbaustufen folgendermassen zu erbringen:
a) Wird die Nutzfläche im Umfang von mehr als insgesamt 50 000 m² umgenutzt oder erweitert, ist die Nutzfläche, welche 50 000 m² übersteigt, bis zu einer Nutzfläche von 63 500 m² vollumfänglich als Wohnfläche auszugestalten.
b) Für die Nutzfläche, welche 63 500 m² übersteigt, besteht bis zu einer Nutzfläche von 78 000 m² keine Wohnanteilspflicht.
c) Die 78 000 m² übersteigende Nutzfläche bis 93 000 m² hat dem Wohnen, der öffentlichen Nutzung oder der Kultur und Bildung zu dienen (Bonus 1).
d) Für die 93 000 m² übersteigende Nutzfläche (für Hochschulen) besteht keine Wohnanteilspflicht (Bonus 2).
Art. 13
Freiflächen
Um die Baufelder wird eine Freifläche F ausgeschieden. F umschliesst das Gebäude auf unterschiedlichen Niveaus (Eingangs- und Soussol-Ebene).
Die Freiflächen müssen öffentlich zugänglich sein. Dasselbe gilt für die nicht überbaute Fläche auf Baufeld C.
Auf der Westseite des Toni-Gebäudes ist die Freifläche F Teil einer übergeordneten Freiraumverbindung und mit den übergeordneten Fuss- und Velowegen zu vernetzen, sowie an die Haltestellen des öffentlichen Verkehrs anzuschliessen. Die räumliche Durchlässigkeit an der Verbindungsachse darf nicht beeinträchtigt werden. Die Verbindungsachse ist funktional und gestalterisch mit dem Konzept Fuss- und Radwegachse Hardturmviadukt abzustimmen.
An der Duttweilerstrasse sollen für Fussgänger an geeigneter Stelle Zugänge zum Toni-Gebäude realisiert werden. Die Soussol-Ebene kann überbaut werden, wenn eine städtebaulich und architektonisch gleichwertige Lösung erreicht wird (Verbesserung des Anschlusses an die Duttweilerstrasse). Die Vorzone zwischen Trottoir und Gebäude ist als Fussgängerfläche vorbehältlich Art. 14 Abs. 5 (leichte Zweiräder) zu realisieren.
Zur Realisierung der Freifläche auf Niveau der Stadtebene (Kote 402.00 m ü.M.) müssen die bestehenden (oberirdischen) Sockelbauten bis zur Westgrenze des Gestaltungsplan-Perimeters unter dem Bahnviadukt abgebrochen werden (vgl. die Planangaben). Dabei soll die Verhältnismässigkeit bezüglich technischem und finanziellem Aufwand sowie bezüglich Umweltschutzmassnahmen gewährleistet sein. Eine Alternative kann im Rahmen
Art. 15 des Gesamtkonzepts gemäss zogen werden, wenn si hinsichtlich der städ raumqualität darstell Gesamtkonzept mit der Freifläche für die Nu tifunktionale Freiflä
Abs. 4 nur in Betracht ge- e eine mindestens gleichwertige Lösung tebaulichen Anforderungen und der Freit. Der Zeitpunkt des Abbruchs wird gemäss Baubewilligung festgelegt. en auf dem Dach von Baufeld A sollen als 6 Nicht bebaute Fläch tzer des Gebäudes oder als öffentliche, mulche ausgebildet werden. und Parkierung Art. 14 Erschliessung sind über die Förrlibuckstrasse zu erschlie- 1 Sämtliche Baufelder erstrasse sind unter den Voraussetzungen ssen. An der Duttweil eine Vorfahrt sowie Taxiabstellplätze zu- von § 240 Abs. 1 PBG llplätze dürfen nur im Baufeld A und U er- lässig. Fahrzeugabste stellt werden. massgebend ist die städtische Parkplatz- 2 Für die Parkierung zember 1996 einschliesslich die dieser verordnung vom 11. De iegenden Nutzflächendefinitionen mit Verordnung zugrunde l erungen. In Abweichung von Art. 5 der den nachstehenden Änd ilt ein Pflichtbedarf von 50 % des Normal- Parkplatzverordnung g ng von freiwilligen Abstellplätzen ist ledig- bedarfs. Die Erstellu und nur bis zu einem Anteil von 80 % des lich für Wohnnutzung g. Für den Normalbedarf bei Hochschul- Normalbedarfs zulässi satz von 1 Parkplatz pro 500 m² (Anteil für nutzungen gilt ein An für Kulturnutzungen und Kleinläden für Besuchende: 50 %) und n 1 Parkplatz pro 40 m² (Anteil für Besu- schulischen Bedarf vo em Fall gilt eine Obergrenze von 290 Ab- chende: 90 %). In jed stellplätzen. n der nutzungsspezifischen Zuordnung der 3 Von den Vorschrifte PBG und städtischer Parkplatzverordnung Abstellplätze gemäss n, wenn und solange für das Gestal- kann abgewichen werde ahrtenmodell mit einer beschränkten An- tungsplangebiet ein F en wird, wobei sich die zulässige Anzahl zahl Fahrten vorgeseh fischen Verkehrspotenzial der konkreten Fahrten aus dem spezi rt mit den zur entsprechenden Nutzung Nutzungen multiplizie n (berechnet nach Art. 14 Abs. 2) ergibt. gehörenden Parkplätze sowie die Massnahmen im Falle der Über- Die Fahrtenkontrolle igen Fahrten sind im Baubewilligungsver- schreitung der zuläss die möglichen Nutzungen gelten folgende fahren zu regeln. Für potenziale pro Parkplatz: spezifischen Verkehrs 5 Besuchende: 2.5 Wohnen Anwohnende: 2. äftigte: 2.5 Besuchende: 5 Kulturnutzungen Besch ftigte: 2.5 Besuchende: 5 (Hoch-)Schulen Beschä Gastronomie, den: 8 Beschäftigte: 3.5 Kun Kleinläden Büros, Labor, den: 5 Beschäftigte: 2.5 Kun Praxen Gewerbe, den: 4 Beschäftigte: 2.5 Kun Fabrikation AU AU 981 586 LAN (ÄNDERUNG) F09 PRIVATER GESTALTUNGSP AU 81 3 AUSSERSIHL C0 AU 981 TONI - AREAL, ZÜRICH U Plan Massstab 1:500 A AU 981 AU derats L09 981 981 982 Zustimmung des Gemein ................................................ vom..................................................................... AU GRB Nr............... rats: Im Namen des Gemeinde Präsident: Die Sekretärin/ Der Sekretär: Die Präsidentin/ Der ....................................................... ............................................................................. AU ..................... 530 Der Regierungsrat: 72 .......................................... vom..................................................................... Baulinie Beschluss BDV Nr..... AU ......................................................................... AU Die Baudirektion: ... AU 825 D (Bauten StRB-Nr.:.............................. auf den:............................................................... C2 AU unter Rampe) In Kraft gesetzt mit +15 cm ab AK +15 cm ab AK Bestand AU : Zürich, den 12.12.2006 I38 Die Grundeigentümerin Förrlibuc 25 110 AU 109 ZKB ............................................................................ 894 +15 cm ab AK Bestand Zürcher Kantonalbank kstrasse E Viadukt: Zürich, den 12.12.2006 Die Grundeigentümerin AU e 896 Best. Rampenanlag bahnen SBB ............................................................................ AU Schweizerische Bundes 4 AU AU 895 006 962 826 Datum: 12. Dezember 2 . 405.00 Legende: OK Rampe max Geltungsbereich A, B, D Mantellinie Baufelder E Mantellinie Baufelder FB Trottoir 401.17 AU inie Baufeld U 204 OK Stadtebene max. 402.0 Unterirdische Mantell AU 1 AU tütze 400.87 Freiflächen F AU UK S
Art. 13 Rückbaubereich gemäss Fuss- und Radweg- AU 953 ungefähre Lage B2 Zufahrt und Anlie Bestehende Bau Höhenkoten in m.ü AU Duttweilerstrasse Y3 E AU E (Rampe, Treppe) AU B (Hochbau) 601 +50 cm ab AK best. Fassade D2 AU C (Raum unter Viadukt) 623 AU W AU
/ Abs. 5 AU 3 AU Verbindung 4 C2 ferung, ungefähre Lage AU .M (Stadtebene, Rampe) ung ungefähre Lage 150 Fussgängerverbind 0 5 10 20 m Massstab 1:500 N 4 623 054 AU 602 AUU 2 AU AU AU AU AU AU st. Fassade 0 5 AU 9 +50 cm ab AK be AU E +50 cm ab AK best. Fassade AU 2 X3 Pfingstw AU 60 AU AU eidstrass E 601 3601 AU e A (Flachbau) AU 5 8 AU AU AU 192
AU . Fassade 191 +50 cm ab AK best AU 601 AU O3 E (Rampe, Treppe) . 402.00 AU OK Stadtebene max 401.68 AU AU 606 UK Stütze . 402.00 AU 6 OK Stadtebene max
AU 949 E (Rampe, Treppe) 949 Tramstation geplante AU A2 AU 524 AU 8 204 016 AU AU AU 5 952 838 AU 0 838 034 AU Mühleweg H AU AU AU ür Besuchende sowie Kundschaft sind zu bewirt- 4 Abstellplätze f ab der ersten Minute). Keiner Bewirtschaf- schaften (Gebühr rliegen Abstellplätze für Besuchende von Wohn- tungspflicht unte nutzungen. gneter Lage Abstellplätze für leichte Zweiräder 5 Es sind an geei age und Anzahl richten sich nach den Richtlinien zu erstellen. Anl m 27. Februar 2003 sowie den Empfehlungen der Bausektion vo erkblattes. Im Baufeld C sind Abstellplätze des zugehörigen M äder nur in Absprache mit den zuständigen Be- für leichte Zweir hörden zulässig.
Art. 15
Gesamtkonzept (Vorprojekt)
Projekte mit grösseren Veränderungen und ab einer Nutzfläche von 20 000 m² im Baufeld A beziehungsweise 10 000 m² im Baufeld B, lösen die Ausarbeitung eines Gesamtkonzeptes in Form eines Vorprojektes aus. Die selbe Pflicht wird fällig beim Erreichen von insgesamt 50 000 m² Gesamtnutzfläche in den Baufeldern A, B sowie im bestehenden Werkstattgebäude.
Das Gesamtkonzept hat die städtebaulich-architektonische Entwicklung des gesamten, um- oder weitergebauten Gebäudes aufzuzeigen. Es macht Aussagen über die Nutzung, die Gestaltung und über die Art und Weise sowie den Zeitpunkt der Realisierung der baulichen Massnahmen, ebenso der Wohnnutzung und der Freiflächen. Für das Baufeld A muss das Gesamtkonzept zusätzlich die genügende Belichtung der entsprechenden Nutzflächen aufzeigen.
Das Gesamtkonzept ist einem baurechtlichen Bewilligungsverfahren zu unterziehen und ist für die weitere Projektierung (Bauprojekt) im Sinne von Richtlinien verbindlich.
Das Gesamtkonzept kann im gleichen Verfahren abgeändert werden, wenn damit insgesamt eine zumindest gleichwertige Lösung erzielt wird.
Von den Vorschriften dieses Artikels ausgenommen ist das Baufeld C.
Art. 16
Etappierung
Umbauten und Nutzungsänderungen in Etappen sind zulässig.
Wird die bestehende Nutzfläche im Umfang von mehr als insgesamt 50 000 m² umgenutzt oder die bestehende Nutzfläche vergrössert, sind die Freiflächen nach Art. 13 und die Erschliessung nach Art. 14 zu realisieren.
Art. 17
Ökologischer Ausgleich
Bauten, Anlagen, bauliche Veränderungen und Umschwung sind im Hinblick auf den ökologischen Ausgleich im Sinne von
Art. 15
Verordnung über den Natur- und Heimatschutz zu optimieren. Auf dem Gelände ist die Vernetzung und der ökologische Ausgleich gemäss Entwicklungskonzept Zürich-West und der Leitlinien sicherzustellen.
Art. 18
Meteorwasser Nicht als Terrassen genutzte Dachflächen sind extensiv zu begrünen, um eine Retention des anfallenden, unverschmutzten Meteorwassers zu erreichen. Das Regenwasser ist in erster Linie über eine Versickerung des Regenwassers am Ort der Anfallstelle zu entsorgen; zweite Priorität hat eine Entwässerung im Trennsystem, inkl. einer Retention des Regenwassers.
Art. 19
Energie
Der Heizenergiebedarf darf die um 10 % reduzierten Werte gemäss den aktuellen Wärmedämmvorschriften der Baudirektion des Kantons Zürich nicht überschreiten. Ausgenommen ist das Baufeld C.
Das Toni-Areal befindet sich im Fernwärmegebiet Zürich-West. Der Energiebedarf für Raumheizung und Warmwasser ist durch Fernwärme zu decken, soweit er nicht durch erneuerbare Energien oder Abwärme gedeckt wird. Hiervon kann abgewichen werden, falls die Nutzung oder die Etappierung dies verlangen oder die Durchsetzung der Vorgabe unverhältnismässig ist. Das Energiekonzept soll in Absprache mit den Zuständigen für Energie und Fernwärme bestimmt werden. Dies erfolgt insbesondere bei der Erarbeitung des Gesamtkonzeptes gemäss Art. 15.
Die Vorschrift für die Deckung des Energiebedarfs mit Fernwärme gilt für das Baufeld C nicht.
Art. 20
Inkrafttreten Der Gestaltungsplan tritt am Tag nach der öffentlichen Bekanntmachung der kantonalen Genehmigung in Kraft. 1
Genehmigt durch die Baudirektion am 25. März 2005: Inkraftsetzung auf den 4. Juni 2005. Änderungen genehmigt durch die Baudirektion am 17. September 2007; Inkraftsetzung auf den 27. Oktober 2007.