Liegenschaften Wädenswil und Stäfa, Agroscope-Areal, Abtretungsverträge, Genehmigung, neue und gebundene Ausgaben, Stellenplan

A. Ausgangslage Mit Abtretungsvertrag vom 20. bzw. 25. Februar 1902 hat der Kanton Zürich verschiedene Grundstücke der interkantonalen deutschschweizerischen Versuchsanstalt für Obst-, Wein- und Gartenbau in Wädenswil und Stäfa an die Schweizerische Eidgenossenschaft (nachfolgend «Bund») zum Fortbetrieb als eidgenössische Versuchsanstalt für Obst-, Wein- und Gartenbau (heute Agroscope) abgetreten. Der Bund räumte dem Kanton in diesem Zusammenhang ein Rückfallrecht an den übertragenen Grundstücken im Falle der Aufhebung der Versuchsanstalt ein. Die Institute der Agroscope im Bundesamt für Landwirtschaft haben eine umfassende Reorganisation vorgenommen. Der Bund reduziert seine Forschungstätigkeit in Wädenswil und gibt diese am Standort Stäfa ganz auf. Damit ist der Rückfalltatbestand für die Übernahme der Grundstücke in Stäfa ganz und in Wädenswil teilweise eingetreten. Der Teilrückfall in Wädenswil betrifft hauptsächlich die Schloss- und Parkanlage sowie weitere, angrenzende Bauten und Grundstücke (historischer Teil). Obwohl die Betriebsliegenschaften der Forschungsanstalt auch Teil des Vertrages von 1902 waren (Rückfallbestimmung), ist dieser Teil der Agroscope-Anlage nicht vom Rückfall betroffen. Die Betriebsliegenschaften von Agroscope bleiben im Eigentum des Bundes. Es werden somit keine Aufgaben vom Bund übernommen. Der Umfang der weiteren Tätigkeit der Agroscope in Wädenswil wird derzeit gemeinsam mit dem Eidgenössischen Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF) abgeklärt. Die diesbezüglichen Verhandlungen mit dem WBF haben aber keinen Einfluss auf die vorliegenden Grundstückgeschäfte. Die Liegenschaften in Stäfa fallen gemäss Rückfallbestimmungen unentgeltlich an den Kanton zurück. Sie unterstehen als landwirtschaftlicher Betrieb dem Realteilungsverbot gemäss Art. 58 ff. des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11), weshalb in Stäfa weitere Liegenschaften zu erwerben sind. Zudem hat der Kanton dem Bund gestützt auf den Abtretungsvertrag Entschädigungen für Neubauten nach 1902 wie auch für weitere zugekaufte Liegenschaften zu leisten. Dies hat zur Folge, dass in Wädenswil das 1930 erstellte Keltereigebäude und das 1943 vom Bund erworbene Grundstück Kat.-Nr. WE5201 zu erwerben sind.

B. Ziele Bei der im Inventar der überkommunalen Schutzobjekte aufgenommenen ehemaligen Schlossanlage in Wädenswil handelt es sich um ein Kulturgut. Aufgrund der teilweise betrieblichen Nutzung der Anlage durch die Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) dient das Schloss derzeit der unmittelbaren öffentlichen Aufgabenerfüllung und ist entsprechend als Betriebsliegenschaft des Kantons weiter zu betreiben. Es ist vorgesehen, sämtliche landwirtschaftlich genutzten Grundstücke in Stäfa (Betrieb «Sternenhalde») und einen Grossteil der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke in Wädenswil dem Weinbauzentrum Wädenswil AG (WBZW AG) zu verpachten. Drei Obstbauflächen in Wädenswil werden weiterhin durch die Agroscope bewirtschaftet und sind dem Bundesamt für Bauten und Logistik (BBL) in Pacht abzugeben. Die Baulandparzelle Kat.-Nr. WE12966 soll der Stiftung Technische Obstverwertung (STOV) zur Realisierung eines Bauprojektes für zeitlich befristetes Wohnen im Baurecht abgegeben werden. Das Bauprojekt soll Studierenden und Gastdozierenden der Agroscope und der ZHAW dienen. Die Baueingabe erfolgte im Dezember 2018 und die Baubewilligung wurde im Juni 2019 erteilt. Die STOV plant eine Erweiterung des Bauprojektes auf der Baulandparzelle Kat.-Nr. WE4138. Sofern die Finanzierung des Erweiterungsbaus gesichert ist, wird die STOV auch dieses Grundstück im Baurecht übernehmen. Die Pachtverträge (Agroscope und WBZW AG) bzw. der Baurechtsvertrag (STOV) sind nach der grundbuchlichen Eigentumsübertragung an den Kanton zu verhandeln und abzuschliessen. Die zu erwartenden Erträge aus Pacht und Baurecht sind noch nicht bekannt. Die entsprechenden Verträge liegen noch nicht vor und können daher noch nicht genehmigt werden. Die Baurechtszinsen und Baurechtskonditionen werden sich an der geplanten Nutzung im öffentlichen Interesse orientieren (§ 56 Abs. 3 Gesetz über Controlling und Rechnungslegung [CRG, LS 611]).

C. Grundstücke Alle im Folgenden aufgeführten Grundstücke sollen vom Bund an den Kanton übergehen: Wädenswil Am Standort Wädenswil ist der Bund derzeit Eigentümer von insgesamt acht Grundstücken. Es sind dies das ehemalige Schlossareal auf Kat.-­ Nr. WE13548 mit vier Hauptbauten und zwei Nebenbauten, die alle im Inventar der überkommunalen Schutzobjekte erfasst sind. Der Schutzzweck umfasst den integralen Erhalt des ehemaligen Schlosses, der Zehntenscheune, der ehemaligen Orangerie und des Gefängnisses, der Werkstatt, des Gartenpavillons und des Eckhauses. Zu erhalten sind zudem die ehemalige Ringmauer, die Parkanlage (Arboretum) und der Baumbestand im Norden und Osten als Grünzone. Dieses Grundstück mit insgesamt rund 3,5 ha befindet sich teils in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen und teils in der Freihalte- und Reservezone. Zudem befindet es sich teilweise in einer archäologischen Zone. Des Weiteren sollen das unbebaute Grundstück Kat.-Nr. WE4138 und das mit einer Scheune bebaute Grundstück Kat.-Nr. WE12966 vom Kanton übernommen werden. Beide Grundstücke befinden sich in der Bauzone (W3/55%). Weiter sind die grösstenteils in der Reservezone befindlichen Grundstücke Kat.-­ lungszone befindliche Parzelle Kat.-Nr. WE215 zu übernehmen. Auf der rund 1 ha grossen Parzelle Kat.-Nr. WE12798 befinden sich das 1930 erstellte Keltereigebäude (Schlossgasse 8/8a) und ein Rebhaus aus dem Jahr 1850. Auf dem Grundstück Kat.-Nr. WE12799 befindet sich ein ehemaliges Lehenshaus (Meierhofstrasse 8), das zum Schloss gehört und ein Schutzobjekt von regionaler Bedeutung darstellt. Stäfa Am Standort Stäfa ist der Bund Eigentümer der drei unbebauten Rebbaugrundstücke Kat.-Nrn. 5552, 8174 und 8178 mit insgesamt rund 3,3 ha. Von der Rückfallbestimmung betroffen ist die Kat.-Nr. 8178 mit insgesamt rund 2,2 ha. Zudem befinden sich das mit einer Scheune bebaute Grundstück Kat.-Nr. 12727 und das mit Wohngebäuden überstellte Grundstück Kat.-Nr. 8056 im Eigentum des Bundes. Die Rebbaugrundstücke sind der kommunalen Freihaltezone und die Gebäudegrundstücke der Bauzone (Wohnzone W2/1.4) zugeordnet. Der Betrieb in Stäfa («Sternenhalde») stellt ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne des BGBB dar und untersteht grundsätzlich dem Realteilungsverbot gemäss Art. 58 ff. BGBB. Mit einer Ausnahmebewilligung für die Realteilung im Gesuchs-

verfahren ist gemäss der Bewilligungsbehörde (Amt für Landschaft und Natur [ALN]) nicht zu rechnen. Zwecks Ausübung des Rückfalls von Kat.-­ Nr. 8178 sind demnach alle Grundstücke des Betriebs «Sternenhalde» zu erwerben.

D. Kauf- und Rückfallmodalitäten Die Grundstücke, die nicht der Rückfallbestimmung unterstehen, sind vom Kanton käuflich zu erwerben. Beim Rebbaubetrieb in Stäfa handelt es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB. Der Kaufpreis für die in Stäfa zu erwerbenden Liegenschaften beträgt Fr. 1 744 000. In Wädenswil unterstehen mit Ausnahme von zwei Grundstücken alle Liegenschaften der Rückfallbestimmung von 1902. Sie gehen somit unentgeltlich ins Eigentum des Kantons über. Für das zu erwerbende Grundstück Kat.-Nr. WE5201 und für die vom Bund 1930 erstellte Keltereibaute Kat.-Nr. WE12798 (Schlossgasse 8/8a) beträgt der Kaufpreis bzw. die Entschädigung Fr. 244 007. Die zwischen dem Kanton, vertreten durch das Immobilienamt, und dem Bund am 30. Oktober 2018 abgeschlossenen Kaufverträge sind zu genehmigen. Die Gebühren und Auslagen der Notariate und Grundbuchämter Wädenswil und Stäfa werden vom Bund getragen. Die Vergabekommission des BBL hat beide Verträge bereits am 21. September 2018 genehmigt. Für den Rückfall bzw. den Kauf der Liegenschaften Kat.-Nrn. WE215, der Liegenschaften Kat.-Nrn. 5552, 8056, 8174, 8178 und 12727 in Stäfa ist eine neue Ausgabe von Fr. 1 988 007 zulasten der Investitionsrechnung der Leistungsgruppe Nr. 8750, Liegenschaften Verwaltungsvermögen, zu bewilligen. Für das Vorhaben sind im Budget 2019 und im Konsolidierten Entwicklungs- und Finanzplan (KEF) 2020–2023 keine Mittel eingestellt, die Investition wird innerhalb der Leistungsgruppe Nr. 8750 kompensiert.

E. Kaufpreis und Verkehrswerte der Grundstücke Die Differenz zwischen dem Kaufpreis, der als Buchwert in die Anlagebuchhaltung aufgenommen wird, und dem Verkehrswert (Anschaffungswert) wird als Transferertrag in der Leistungsgruppe Nr. 8750, Liegenschaften Verwaltungsvermögen, und im Finanzvermögen als Buchgewinn in der Leistungsgruppe Nr. 8710, Liegenschaften Finanzvermögen, gebucht.

Die Liegenschaften werden gemäss nachstehender Tabelle in das Vermögen des Kantons aufgenommen: Schätzung Wüest Partner Ort Kataster Objektbezeichnung Kaufpreis Verkehrswert Landwert (Buchwert) (Anschaffungswert) in Franken in Franken in Franken Verwaltungsvermögen (LG 8750 Liegenschaften VV) Wädenswil WE13548 Schlossbauten, Nebenobjekte, 13 185 000 5 081 000 Parkanlage Wädenswil WE12798 Weinbauhaus (Kelterei), 232 789 2 210 000 937 000 Rebhaus, Reben Wädenswil WE12799 Wohnhaus, Reben, Obstgarten 702 000 562 300 Wädenswil WE4989 Obstgarten, Reben 142 000 84 500 Wädenswil WE5201 Reben 11 218 27 000 27 000 Wädenswil WE215 Landanlage im Rothaus (am See) 80 80 Zwischentotal Wädenswil 244 007 16 266 080 6 691 880 Stäfa 8056 Wohnhaus mit Ökonomieteil 1 278 000 1 687 000 1 260 400 Stäfa 12727 Ökonomiegebäude 324 000 1 253 000 1 016 000 Stäfa 8178 Rebhaus, Reben 598 000 530 400 Stäfa 8174 Rebhaus, Reben 130 376 345 000 330 200 Stäfa 5552 Reben 11 624 17 300 17 300 Zwischentotal Stäfa 1 744 000 3 900 300 3 154 300 Gesamtsumme Verwaltungsvermögen 1 988 007 20 166 380 9 846 180 Finanzvermögen (LG 8710 Liegenschaften FV) Wädenswil WE12966 Projekt Studentenheim 3 532 000 3 532 000 Wädenswil WE4138 Szenario Wohnliegenschaft 2 485 000 2 485 000 Gesamtsumme Finanzvermögen 6 017 000 6 017 000 Verkehrswerte Stand 1. Februar 2019

Bemerkung: Das Überlassen von Gebäuden und Grundstücken zu einem tieferen Preis als dem Verkehrswert ist nicht ausdrücklich im Handbuch für Rechnungslegung (HBR) geregelt. Aufgrund der Ähnlichkeit der Transaktion mit einem Tausch kann eine analoge Behandlung erfolgen. Grundstücke und Liegenschaften im Verwaltungsvermögen werden zu Anschaffungskosten bewertet und entsprechen bei einem Erwerb durch Tausch dem Verkehrswert (HBR Kapitel 3.2.13.9.2 und 3.2.13.10.2). Die vom Bund übernommenen Gebäude und Grundstücke sind zum Verkehrswert als Anschaffungskosten einzubuchen.

F. Arealbetrieb Die Bewirtschaftung des grossflächigen Areals rund um das Schloss Wädenswil soll künftig durch die eigene Bewirtschaftung der Baudirektion sowie in Zusammenarbeit mit dritten Dienstleistern vor Ort sichergestellt werden.

Die Eigenleistung von Agroscope an Arbeitsstunden für den Parkunterhalt belief sich auf rund 520 Stunden und diejenige für das technische Gebäudemanagement auf rund 234 Stunden pro Jahr. Die internen Kosten (Eigenleistung) belaufen sich somit, beruhend auf den Angaben des BBL, auf rund Fr. 60 000. Zusätzliche Kosten für beauftragte Fremdleistungen, wie die Baumpflege des Arboretums oder Serviceverträge usw., sind zu erwarten. Der gemittelte Aufwand für Fremdleistungen pro Jahr (Aufwand Agroscope 2012–2017) beläuft sich somit auf rund Fr. 280 000. Gemäss § 37 Abs. 2 lit. b CRG gilt die Ausgabe als gebunden (jährlich wiederkehrend). Die zwecks Transaktion erfolgte Parzellierung des Schlossareals (Kat.-Nr. WE13548) verlangt nach der Eigentumsübertragung verschiedene bautechnische Massnahmen zur Entflechtung der für einen künftigen, eigentümerunabhängigen Gebäudebetrieb notwendigen Erschliessungsinfrastrukturanlagen. Die Investitionen betragen gemäss Kostenschätzung vom 31. Januar 2018 Fr. 290 000 (Stand Kostenschätzung, Genauigkeitsgrad ±20%, nicht indexiert, einschliesslich 7,7% MWSt). Gemäss § 37 Abs. 2 lit. b CRG gilt die Ausgabe als gebunden (einmalig). Für das Vorhaben sind im Budget 2019 und im KEF 2020–2023 keine Mittel eingestellt, die Investition wird innerhalb der Leistungsgruppe Nr. 8750 kompensiert. Neben dem Regelbetrieb erbringt der Betreiber Facility Services (Immobilienamt) zusätzlich einen 24-Stunden-Pikettdienst. Die Neben- und Dienstleistungskosten werden den (künftigen) Nutzern verrechnet. Der Betrieb und die Verrechnung der Neben- und Dienstleistungskosten (Nutzungskosten) sind in der Immobilienverordnung (LS 721.1) geregelt. Übersicht Betriebskosten Schloss Wädenswil (in Franken): Fremdleistungen Neben­ Eigenkosten Dienstleis­ Total kosten tungskosten pro Jahr Wädenswil, Schloss 19 910 62 887 502 83 299 Wädenswil, ACW, Infrastruktur 68 195 57 938 69 207 195 340 Total Fremdleistungen pro Jahr 88 105 120 825 69 709 278 639 Total Fremdleistungen pro Jahr gerundet 280 000

Eigenleistung Objektleiter Stunden Stunden Stunden- Kosten pro Woche pro Jahr satz pro Jahr Eigenleistung für Leerstandsbetreuung 5 234 80 18 720 Eigenleistung Umgebungspflege 10 520 80 41 600 Total Eigenleistungen pro Jahr 15 754 60 320 Total Eigenleistung pro Jahr gerundet 60 000 Berechnungsdaten: Kostenübersicht BBL 27. Juni 2017

Zukünftiger Personalbedarf Eine Aufwandschätzung für die erforderlichen Leistungen der Bewirtschaftung der Gebäude (teilweise im Leerstand) und Aussenflächen der Schlossanlage zeigt auf, dass diese mit zusätzlichen 50 Stellenprozenten im Immobilienamt erbracht werden können. Durch die verstärkte Nutzung der Gebäude (je nach Mieterschaft) und der öffentlichen Parkanlage während des Tages wie auch am Wochenende sind in Zukunft Piketteinsätze auch ausserhalb der Geschäftszeiten notwendig. Damit ein reibungsloser Betrieb sichergestellt werden kann, ist der Stellenplan des Immobilienamtes um 50 Stellenprozente zu erweitern. Dies hat jährliche Kosten von rund Fr. 60 000 (einschliesslich Sozialversicherungsbeiträgen) zur Folge. Die Schlossanlage Wädenswil ist mit ihren Gebäuden ein Ensemble von grosser kulturhistorischer Bedeutung. Es ist wichtig, dass diese besonderen Orte auch im Rahmen des Investitionsschutzes durch eine qualitativ hochstehende Bewirtschaftung erhalten und gepflegt werden können. Der zusätzliche Stellenbedarf kann nicht durch eine interne Priorisierung gedeckt werden. Aus diesen Gründen ist der Stellenplan des Immobilienamtes auf den 1. November 2019 wie folgt zu erweitern: eine/n Objektleiter/in 50% (Richtposition Hausmeister/in) in der Klasse 13 VVO. Die Klasse 13 VVO entspricht der Einreihung vergleichbarer Positionen als Objektleiter/in der Abteilung Facility Services.

G. Nutzung ehemaliges Schlossareal Die Räumlichkeiten des Schlossareals in Wädenswil werden bereits heute zu einem Teil durch die ZHAW, Departement Life Sciences und Facility Management, Institut für Umwelt und Natürliche Ressourcen, genutzt. Auf den Flächen befinden sich Labor-, Schulungs- und Büronutzungen. Das Vortrags- und Bibliotheksgebäude mit rund 890 m² wird ebenfalls durch die ZHAW belegt. Des Weiteren hat die ZHAW aufgrund der bevorstehenden Bauarbeiten auf dem Campus Reidbach einen befristeten Flächenbedarf beim Immobilienamt angemeldet. Eine Nutzung des heute leerstehenden, ehemaligen Schlosses zugunsten der ZHAW ist derzeit in Prüfung. Die ZHAW nutzt im direkten Umfeld den Hochschulcampus Grüntal.

Für die Sicherstellung der Nachnutzung der leerstehenden Gebäude wurde das Nutzungspotenzial mit einer Studie durch die Befair Partners AG erhoben. Das ehemalige Schloss, das als Verwaltungsgebäude diente, sowie die Mehrzweckgebäude können sowohl einer kantonalen Verwaltungsnutzung als auch einer zonenkonformen Büronutzung durch Dritte zugeführt werden. Das Eckhaus bzw. ehemalige Pförtnerhaus kann sowohl als Praktikantenwohnung als auch als Atelier genutzt werden. Auf der Grundlage der Studie ist bei einer Weiternutzung im beschriebenen Rahmen kurz- und mittelfristig mit Instandsetzungskosten von 2–5 Mio. Franken zu rechnen.

H. Verpachtung an die Weinbauzentrum Wädenswil AG Mit der Reorganisation von Agroscope zog sich der Bund aus verschiedenen Bereichen des Weinbaus an den Standorten Wädenswil und Stäfa zurück. In der Folge schlossen sich der Branchenverband Deutschschweizer Wein, die ZHAW, das ALN und die Agroscope zusammen. Mit der WBZW AG fand man eine Lösung, welche die nahtlose Weiterführung gewährleistet. Sie übernimmt die bisherigen Aufgaben der Agroscope und stellt die Führung eines Deutschschweizer Weinbauzentrums sicher. Die landwirtschaftlich genutzten Rebflächen in Stäfa und Wädenswil und die zu diesem Betrieb gehörigen Liegenschaften werden durch die WBZW AG entsprechend weiter bewirtschaftet. Mit dem Zweck der Vernetzung der Akteure des Deutschschweizer Weinbaus, des Wissenstransfers, der anwendungsorientierten Forschung und Entwicklung und der Führung eines Lehr- und Forschungsbetriebes erbringt die WBZW AG einen wichtigen öffentlichen Auftrag im Kanton. Diese Leistungen sind mit den einzelnen Nutzenden (ALN [Strickhof], ZHAW und Agroscope) im Rahmen von Leistungsvereinbarungen festgelegt. Die Erfüllung der öffentlichen Aufgaben durch die WBZW AG rechtfertigt die Direktverpachtung der beiden landwirtschaftlichen Betriebe in Stäfa und Wädenswil.

I. Öffentlichkeit Im Nachgang zu diesem Beschluss sind die erwähnten Baurechts- und Pachtverträge abzuschliessen. Da dieser Beschluss Informationen enthält, welche die Verhandlungen beeinflussen können, ist er bis zur Genehmigung der abgeschlossenen Verträge durch die zuständige Stelle nicht zu veröffentlichen (§ 23 Abs. 2 lit. a Gesetz über die Information und den Datenschutz vom 12. Februar 2007 [LS 170.4]).