Leerkündigungen von Mieterinnen und Mietern bei Bauvorhaben (Arbeiten erleichtern und Wohnungen erhalten)

Dandrès Christian · Mit-M · Nationalrat · Genf · Sozialdemokratische Fraktion

Permettez-moi tout d'abord d'annoncer mes intérêts: je suis membre du Comité de l'Asloca Suisse et également salarié de l'Asloca Genève.

Cette motion s'inscrit dans le cadre de la nécessaire rénovation et du nécessaire assainissement du point de vue énergétique du parc immobilier suisse. C'est fondamental, puisque le chauffage représente 40 pour cent des émissions de CO2 et que nous ne pourrons pas atteindre les objectifs auxquels nous avons souscrit dans le cadre de l'Accord de Paris sans réaliser ces travaux. On peut se réjouir que la "loi climat" ait passé la rampe du Parlement en espérant qu'il en ira de même également le 18 juin prochain, ce qui permettra d'investir 200 millions de francs par année pour remplacer le système de production de chaleur et d'eau chaude.

Je crois que la période est très propice. En effet, ces dernières années on a assisté à une vraie ruée vers l'immobilier qui a créé dans certaines régions, comme celle d'où je viens - Genève -, une bulle immobilière et a poussé les propriétaires à chercher plutôt à investir leur argent dans la rénovation de leurs propres immeubles plutôt que de payer trop cher des immeubles dans le cadre d'une acquisition.

Mais tout cela a aussi des conséquences très problématiques sur le plan social, étant donné que les rénovations peuvent également servir de prétexte à des expulsions de locataires. Cela concerne principalement les classes populaires et les classes moyennes des centres urbains. Une étude publiée il y a quelques semaines par l'Ecole polytechnique fédérale de Zurich, analyse à la fois quantitativement et qualitativement ce phénomène.

L'étude est focalisée sur le canton de Zurich et sur une période de cinq ans, de 2014 à 2019. Ce qu'il en ressort, c'est que près de 13 000 personnes ont été expulsées dans le cadre de démolition-reconstruction ou de rénovation d'immeubles. L'étude s'intéresse aussi, sur le volet qualitatif, à la situation de ces ménages et surtout à la situation des ménages qui les ont remplacés dans ces immeubles. Il apparaît que les personnes qui s'installent après ces rénovations gagnent en moyenne 3600 francs de plus par mois que les locataires qui ont dû quitter les lieux. On est donc dans un processus d'expulsion des personnes à faibles revenus des centres-villes. Tout cela se fait au bénéfice de propriétaires qui cherchent à faire les investissements les plus lucratifs possibles et qui profitent aussi des investissements publics qui se font pour des infrastructures ferroviaires. On en a parlé dans le cadre du débat sur une proposition que j'avais déposée et qui a malheureusement été rejetée, qui visait à contraindre CFF Immobilier à construire des logements accessibles à la population, sur des terrains qui lui avaient été confiés dans le cadre du service public.

Ce qui est intéressant aussi dans cette étude, c'est qu'elle aboutit au constat que la population adhère majoritairement à ces travaux de rénovation et d'assainissement, mais pour autant qu'ils aient une composante sociale et qu'ils ne servent pas à la spéculation ou n'aient pas pour conséquence de péjorer leurs conditions de vie.

Ceci m'a incité à déposer cette motion, visant à ce que les résiliations soient limitées à ce qui est strictement nécessaire. Cela fera également l'objet de débats dans le cadre de la session de juin. Ce texte a pour but que les personnes qui se verraient notifier un congé puissent être accompagnées pour éviter de se retrouver à la rue ou d'être relogées dans des conditions hautement problématiques. On doit le rappeler, pour des personnes à faibles revenus surtout, perdre son logement, recevoir une résiliation de bail, c'est une vraie catastrophe. Ces personnes auront énormément de difficultés à se reloger dans le parc immobilier en mains privées parce qu'aujourd'hui les loyers ont explosé. En outre, lorsque l'on est dans des situations de pénurie, ce qui est le cas de la plupart des grandes agglomérations, comment trouver des centaines de logements en même temps, dans un bref délai, pour pouvoir reloger les personnes qui sont expulsées?

On parle parfois de centaines de congés donnés en même temps. Cela a été le cas dans la ville de Berne, où, dans le cadre d'une rénovation, 500 ménages ont reçu leur congé.

Je voulais également relever que les congés de masse ont aussi un impact sur les autres personnes qui ne vivent pas dans ces logements, mais qui sont des candidats à la location, cela à deux niveaux. D'une part, parce que pour reloger les gens, on va assécher le marché des logements vacants. D'autre part parce que l'on risque de faire exploser encore plus les prix de vente et de location, car on aura une très forte demande. Cela va toucher toute la politique du logement, principalement la politique sociale, qui repose sur des planifications directrices qui tiennent compte d'une évolution normale des besoins et non d'une explosion à très brève échéance sur des quartiers ciblés.

Se loger n'est pas une question purement privée. C'est un élément à la base d'une société démocratique, c'est aussi un élément fondamental pour la paix sociale. Cette proposition vise à ce que les bailleurs acceptent les mêmes contraintes modestes que celles qui s'imposent à des employeurs qui procèderaient à des licenciements collectifs, à savoir consulter, concerter, et faire en sorte d'atténuer les effets de ces congés.

Parmelin Guy · BR-M · Bundesrat · Waadt

Le Conseil fédéral s'est penché à plusieurs reprises sur les questions concernant les conséquences des congés collectifs pour les locataires. Le Conseil fédéral est conscient du fait que les congés collectifs de baux d'habitation peuvent entraîner des conséquences pénibles. La pénurie actuelle sur le marché du logement peut compliquer la situation des locataires concernés.

L'auteur de la motion souhaite remédier à ce problème et compléter la protection contre le congé en cas de résiliation collective pour cause de projet de construction. M. le conseiller national Dandrès voit la solution dans la reprise de certaines des règles concernant les licenciements collectifs dans le droit du bail.

Selon l'article 271 alinéa 1 du code des obligations, le congé est annulable s'il est contraire aux règles de la bonne foi. Dans sa jurisprudence constante, le Tribunal fédéral part du principe qu'il y a une violation des règles de la bonne foi si un congé ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Dans le cas d'un projet de rénovation, ce projet doit être suffisamment mûr et élaboré. Cette exigence doit déjà être remplie au moment de la notification de la résiliation. Cela permet d'apprécier concrètement si les travaux nécessitent le départ du locataire.

Lorsque la présence d'un locataire durant les travaux serait susceptible d'entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux, le Tribunal fédéral considère que le congé n'est pas contraire au principe de la bonne foi. En outre, les locataires peuvent contester le congé auprès de l'autorité de conciliation en matière de baux à loyer. Les procédures de conciliation sont gratuites. Comme le Conseil fédéral l'a déjà souligné dans son avis en réponse à la motion, une majorité des procédures concernant la résiliation du bail sont réglées par un accord entre les parties.

En définitive, l'article 273 alinéa 5 du code des obligations oblige l'autorité compétente qui rejette une requête en annulabilité du congé d'examiner d'office si le bail peut être prolongé. Il ressort ainsi de ces références au droit en vigueur et à la jurisprudence constante que les intérêts des locataires sont également pris en compte de manière adéquate en cas de résiliation pour cause de projet de construction.

Dans ce contexte, le Conseil fédéral reste sceptique quant à l'introduction de nouvelles réglementations. Des considérations supplémentaires contribuent à cette appréciation. L'auteur de la motion souhaite confier de nouvelles tâches aux services compétents en matière de logement d'une commune ou d'un canton. Cela pourrait nécessiter de nouvelles ressources et entraîner aussi des coûts supplémentaires. La motion vise à introduire une nouvelle procédure pour les congés collectifs qui doivent être donnés pour un projet de construction. Il n'est pas exclu qu'une telle procédure décourage les bailleurs de rénover leur bien immobilier.

La consultation des locataires peut déjà se faire sur une base volontaire. Il faut, en outre, tenir compte du fait que la décision de procéder à une rénovation concerne la propriété. Dans le cadre de la liberté contractuelle, le bailleur dispose de la propriété. La réglementation proposée par l'auteur de la motion porte fortement atteinte à la propriété et à la liberté de contracter. La mise en oeuvre de la motion aurait pour conséquence d'accorder une importance particulière aux congés collectifs en raison de projets de construction, par rapport aux autres motifs de résiliation du droit du bail. Comme le Conseil fédéral l'a déjà souligné dans ses avis sur l'interpellation 22.3424, sur la motion 21.3953 et dans la réponse à la question 21.7907, les mesures de communication ciblées sont plus adéquates que des solutions législatives - c'est du moins le cas en ce qui concerne les congés collectifs et le droit du bail.

Une dernière remarque avant de conclure: plusieurs interventions dans vos rangs ont fait référence aux conséquences des rénovations sur les locataires. Actuellement, l'initiative parlementaire Dandrès 22.460, "Régulation des congés pour travaux", est en suspens. Le 28 avril 2023, votre commission a décidé, par 16 voix contre 8, de ne pas donner suite à cette initiative parlementaire. Elle sera donc prochainement soumise à votre délibération et à votre vote. Mon commentaire d'aujourd'hui ne doit pas être considéré comme une prise de position relative à cette initiative parlementaire. Le cas échéant, comme vous le savez, le Conseil fédéral se fera une opinion sur l'initiative parlementaire 22.460 et la communiquera seulement après y avoir été invité par la Commission des affaires juridiques de votre conseil.

Pour toutes les raisons évoquées, le Conseil fédéral vous recommande de rejeter cette motion.

Abstimmung

Präsidentin (Riniker Maja, zweite Vizepräsidentin): Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.

Abstimmung - Vote

Für Annahme der Motion ... 68 Stimmen

Dagegen ... 121 Stimmen

(1 Enthaltung)