Energiefragen und Konsultation von Mieterinnen und Mietern / Missbräuchliche Mietzinse und steigende Heizkosten. Die Vermieterinnen und Vermieter dürfen nicht überall gewinnen!

Nussbaumer Eric · 1VP-M · Nationalrat · Basel-Landschaft · Sozialdemokratische Fraktion

Antrag der Mehrheit

Den Initiativen keine Folge geben

Antrag der Minderheit

(Fehlmann Rielle, Dandrès, Funiciello, Hurni, Marti Min Li)

Den Initiativen Folge geben

Proposition de la majorité

Ne pas donner suite aux initiatives

Proposition de la minorité

(Fehlmann Rielle, Dandrès, Funiciello, Hurni, Marti Min Li)

Donner suite aux initiatives

Präsident (Nussbaumer Eric, erster Vizepräsident): Sie haben einen schriftlichen Bericht der Kommission erhalten.

Dandrès Christian · Mit-M · Nationalrat · Genf · Sozialdemokratische Fraktion

J'aimerais tout d'abord annoncer mes liens d'intérêts: je suis membre du comité de l'Asloca Suisse et salarié de l'Asloca Genève.

Ces deux initiatives s'inscrivent dans le cadre des débats qui ont déjà eu lieu autour, notamment, de la loi sur le climat et l'innovation, et parce que chauffer son logement est une question politique, environnementale et sécuritaire majeure. On peut se réjouir du fait que le Parlement ait pris les choses à bras le corps en acceptant cette loi qui apporterait un soutien appréciable si elle était acceptée en votation populaire le 18 juin prochain.

J'aimerais aussi relever que la Suisse n'est pas le pays le plus mal loti au niveau européen pour réaliser ces travaux, parce que peu de propriétaires concentrent un grand nombre de logements entre leurs mains. En plus, ces grands propriétaires, qui sont des assurances, des banques, des fonds de pension, disposent de moyens financiers pour pouvoir réaliser ces travaux sans difficulté.

Mais il y a également une question sociale qui est posée et qui est très importante: c'est que ces travaux peuvent parfois se transformer en des opérations de spéculation par le biais de résiliations du contrat de bail et par le biais de hausses de loyers pour les locataires en place. Je pense qu'il faut relever ici que le principe qui, d'ordinaire, dicte cette politique au Parlement fédéral, celui du pollueur-payeur, ne peut pas s'appliquer à ce cadre, parce que dans toutes les villes suisses, aucun locataire ne peut choisir son logement selon la qualité énergétique de celui-ci. La pénurie de logements permet en général aux bailleurs de louer de la camelote au prix du bijou, et les locataires doivent payer.

Les bailleurs gagnent à tous les coups: ils polluent, et ce sont les locataires qui paient. Et le bailleur peut en plus facturer des frais de gestion pour le chauffage et l'eau chaude, le plus souvent calculés en pour cent de ces frais. Donc, plus ils sont élevés et plus la marge peut être importante. S'ajoutent à cela des travaux d'assainissement énergétique qui permettent au bailleur de majorer les loyers selon la clef de répartition de l'article 14 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux, laquelle va souvent bien au-delà de la plus-value réelle pour les locataires. C'est même le Conseil fédéral qui l'a dit en réponse à des textes parlementaires.

En résumé, le bailleur décide de tout: non seulement du système de production de chaleur et d'eau chaude, mais aussi des entreprises avec qui il souhaite travailler. C'est une forme de mandat sui generis très particulier qui est donné par le locataire au bailleur, mais sans possibilité de donner des directives qui accompagneraient le mandat, ce qui revêt aussi un risque important auquel vise à remédier ma première initiative.

Le but est d'instituer une consultation des locataires sur les sujets en lien avec les économies d'énergie, notamment les rénovations ou le niveau de la température.

On connaît ce système, notamment à Genève où le droit cantonal prévoit une consultation préalable lorsque des travaux sont envisagés. Cette consultation permet aussi aux locataires d'anticiper ces travaux et de prendre des dispositions pour que le chantier puisse se réaliser dans les meilleures conditions possibles. Cette consultation permet aussi d'instaurer un dialogue entre bailleurs et locataires avant et durant le chantier, et ainsi de faciliter la vie aux habitants ainsi qu'aux entreprises diligentées pour réaliser ces travaux. Donc toutes les parties ont à y gagner.

Lorsque les locataires sont les seuls à payer, ils doivent avoir un pouvoir de codécision, avec le bailleur. C'est la première partie de ma proposition. C'est tout particulièrement nécessaire pour les frais accessoires de plus en plus étendus et qui peuvent aussi être des occasions de profits pour certains bailleurs qui choisissent des fournisseurs avec lesquels ils sont liés. Parfois même, il y a une confusion entre les deux entreprises. Cela a été le cas avec Swisslife qui a vendu récemment sa filiale à ISS pour un très bon prix; cela s'explique sans doute en partie par cette confusion.

Les locataires de ces bailleurs sont durablement appelés à passer à la caisse, et parfois au-delà de ce qui est nécessaire, sans pouvoir s'y opposer; cela n'est pas acceptable. C'est une question élémentaire d'autodétermination: on doit permettre au locataire de pouvoir le faire. Ceci concerne la première initiative, l'initiative 22.459.

La deuxième initiative, l'initiative 22.462, part du principe que ces mesures ne sont pas suffisantes pour endiguer la hausse des frais accessoires, puisque les bailleurs sont aujourd'hui en droit de répercuter chaque augmentation de ces frais, en particulier en ce moment la hausse du prix des combustibles - les prix flambent -, et cela même lorsque le loyer est abusif.

La loi, et surtout l'interprétation qu'en donne le Tribunal fédéral, a figé les profits abusifs des bailleurs et fait supporter aux locataires, en sus de ces profits abusifs, les hausses des frais accessoires. On arrive avec cela à un système, qui est radicalement l'inverse de ce qui figure dans le mandat constitutionnel donné à la Confédération, qui est de lutter contre les abus.

Ce que je propose avec cette deuxième initiative, c'est de considérer que la part abusive du loyer n'appartient pas au bailleur, mais au locataire et que les hausses des frais accessoires doivent être prises sur cette part et non pas en plus de cette part, afin de ne pas ajouter de l'abus à l'abus.

Mais il faut aussi tenir compte du fait que certains propriétaires sont corrects, et peuvent pratiquer des loyers qui correspondent au rendement autorisé par la loi. Dans ce cas-là, le bailleur devrait être autorisé à répercuter, en sus du loyer, ses frais accessoires. Le but est évidemment de les protéger et de lutter contre les personnes qui pratiquent la spéculation.

Je vous appelle à donner suite à ces deux initiatives.

Fehlmann Rielle Laurence · Mit-F · Nationalrat · Genf · Sozialdemokratische Fraktion

L'initiative parlementaire 22.459 déposée par notre collègue Dandrès traite de la question des frais accessoires, en particulier des frais de chauffage et d'eau chaude. Cet aspect a pris encore plus d'importance avec la hausse du prix du mazout et du gaz, qui sont en grande partie à la charge des locataires. Pour les locataires qui doivent assumer des frais accessoires, le défaut de paiement peut entraîner la résiliation du bail.

Malgré cela, les locataires n'ont pas leur mot à dire. C'est la raison pour laquelle cette initiative propose la mise en place d'un mécanisme de concertation organisé avec les locataires d'un immeuble d'une certaine taille. Ce processus de concertation pourrait prendre la forme d'une consultation ou d'une codécision. Le mécanisme devrait encore être précisé dans un deuxième temps. Ce sont les locataires qui connaissent le mieux leur immeuble et qui pourraient faire des propositions judicieuses en matière d'économies d'énergie. Rappelons que cette problématique est au centre de la stratégie du Conseil fédéral s'agissant du parc immobilier résidentiel.

La loi prévoit que les frais accessoires figurent dans le contrat de bail, que les frais imputés aux locataires doivent être en lien avec la chose louée et que des frais de gestion y sont parfois ajoutés. Mais à part ces conditions, le locataire n'a aucun droit de regard sur les travaux entrepris dans le domaine du chauffage, sur la manière dont ils sont conduits ou sur les critères de durabilité à respecter.

Le groupe de travail interdépartemental sur la crise énergétique mis en place par le Conseil fédéral n'a pas inclus de représentants et de représentantes des locataires, qui sont pourtant très concernés par cette problématique. Dans ce contexte, l'initiative de notre collègue Dandrès est intéressante et pose de bonnes questions. Il est justifié que les locataires soient consultés sur la gestion des économies d'énergie pour les locaux où ils résident et pour lesquels ils paient des charges. Ce système pourrait s'apparenter aux associations de propriétaires des propriétés par étage, les PPE.

Plusieurs membres de la commission ont objecté que cette initiative n'était pas réaliste et serait de nature à freiner les travaux d'assainissement énergétique. Mais il faut relever que ce sont souvent les milieux des propriétaires qui s'opposent à des travaux d'assainissement énergétique, et les cantons devraient pouvoir imposer des travaux dans le cas d'immeubles trop gourmands en énergie.

De plus, le choix du mode d'habitat est le plus souvent lié à ses propres moyens financiers. Alors que des propriétaires ont un droit de regard sur la gestion de leur logement, on considère que le locataire lié par un contrat de bail n'a pas son mot à dire. Et c'est faire un mauvais procès aux locataires que de prétendre qu'ils freineraient immanquablement des travaux visant à des économies d'énergie, d'autant plus si cela conduit en fin de compte à une baisse des charges. Il faut encore préciser que l'initiative ne concerne que les frais accessoires et non les travaux d'assainissement pour lesquels le propriétaire doit investir.

L'initiative parlementaire Dandrès 22.462, "Loyers abusifs et hausses des frais de chauffage. Les bailleurs ne peuvent gagner sur tous les tableaux!", entend protéger les locataires d'une part contre les loyers abusifs, et d'autre part contre les suppléments de charges liés au chauffage.

Les personnes ayant des moyens modestes utilisent une part proportionnellement plus importante de leur revenu disponible pour leur loyer que les ménages aisés et doivent aussi faire face à des frais de chauffage plus élevés. Beaucoup de locataires ne contestent pas le loyer à la conclusion du bail alors même que celui-ci peut être abusif. Or les locataires n'ont pas pu prévoir la flambée des prix de l'énergie qui impactent leurs charges. Ils se trouveront donc doublement pénalisés, avec un loyer abusif et un supplément de charges.

Cette initiative parlementaire propose donc quelques correctifs, à savoir: un plafond pour les charges de chauffage et d'eau chaude; ce plafond est fixé en concertation avec les représentants des bailleurs et des locataires; le bailleur ne sera pas pénalisé s'il peut prouver que le loyer n'est pas abusif et qu'il n'obtient pas le rendement désiré. Il est encore prévu que la mesure peut être limitée dans le temps, en fonction de la conjoncture et en fonction des régions plus ou moins concernées pas la pénurie d'énergie.

On peut bien évidemment se demander pourquoi si peu de locataires osent contester leur loyer. La pénurie de logements bon marché et les obstacles imposés par la jurisprudence, par exemple pour vérifier le lien entre le loyer et le rendement obtenu par le propriétaire, expliquent en grande partie ce phénomène.

Dans un contexte où les droits des locataires sont de moins en moins protégés, compte tenu des différentes initiatives parlementaires précédemment acceptées par le Parlement, des jurisprudences du Tribunal fédéral peu favorables aux locataires, ces initiatives parlementaires ont le mérite de soulever des questions légitimes.

Je vous propose donc d'y donner suite au stade de l'examen préalable afin qu'il soit possible par la suite de les examiner de manière plus approfondie.

Lüscher Christian · Mit-M · Nationalrat · Genf · FDP-Liberale Fraktion

C'est le 23 mars 2023 que la Commission des affaires juridiques de notre conseil a procédé à l'examen préalable des deux initiatives 22.459 et 22.462, déposées respectivement les 22 et 26 septembre 2022 par M. le conseiller national Dandrès.

L'initiative 22.459 vise à ce que la législation soit complétée de sorte qu'il soit institué, dans les immeubles à affectation locative d'une certaine taille, une assemblée de locataires qui doit être consultée pour les questions en lien avec les économies d'énergie. Quant à l'initiative 22.462, elle prévoit pour sa part d'adopter une mesure destinée à répondre aux besoins des locataires face à l'augmentation des frais accessoires.

La commission propose, à une majorité écrasante, de ne pas donner suite ni à l'initiative 22.459, par 16 voix contre 5 et 4 abstentions, ni à l'initiative 22.462, par 15 contre 5 et 4 abstentions, la différence entre la première et la deuxième majorité s'expliquant probablement par le besoin de fumer d'un des membres de cette majorité.

La minorité, défendue par Mme Fehlmann Rielle, propose quant à elle de donner suite aux deux initiatives. Le texte de l'initiative est connu, le développement a été amplement exprimé et expliqué par l'auteur et par la porte-parole de la minorité.

Ces initiatives se trouvent au stade de la première phase et elles ont donc été examinées par la commission pour la première fois. Voici quelles sont les considérations de la commission.

En ce qui concerne l'initiative 22.459, la commission considère que l'initiative empêcherait une utilisation écologique des bâtiments car elle bloquerait tout assainissement énergétique.

Dans les régions rurales notamment, un bien immobilier appartient souvent à plusieurs propriétaires. La mise en oeuvre de l'initiative entraînerait donc une concurrence entre les assemblées générales de copropriétaires et les assemblées de locataires. En outre, l'initiative présuppose un intérêt et une expertise des locataires pour ce type de questions, ce qui n'est de loin pas toujours le cas.

S'agissant de l'initiative parlementaire 22.462, la commission tient à souligner qu'un plafonnement des coûts nécessiterait de vérifier quotidiennement que les coûts ne sont pas dépassés. L'initiative ne permettrait pas de diminuer la consommation d'énergie. La commission estime donc que l'initiative est contradictoire, car elle demande qu'un plafond soit fixé en accord avec les associations de locataires, mais également qu'il soit fondé sur les normes énergétiques moyennes, ce qui n'est évidemment pas compatible. En outre, à ses yeux, faire supporter les frais supplémentaires aux propriétaires alors qu'ils ne sont pas responsables de leur augmentation est discutable. Dans l'ensemble, la majorité de la commission doute que l'initiative, bien trop complexe, puisse aboutir à la création d'une réglementation qui aiderait vraiment les locataires.

Et puis, si vous me permettez une remarque un peu plus personnelle, ce type d'initiative présentée par notre collègue Dandrès sera immanquablement vouée à l'échec tant et aussi longtemps que notre collègue insultera les propriétaires à des fins politiques. Il n'y a pas si longtemps que cela, il a traité les propriétaires de "porcs" dans un journal dominical romand - il n'y en a qu'un d'ailleurs - et, parallèlement, il nous demande aujourd'hui qu'un dialogue s'instaure entre les propriétaires et les locataires. Mais en réalité, à force d'insulter les propriétaires - et c'est dommage que notre collègue Dandrès ne soit pas là - il fait preuve d'une idéologie qui coupe les ponts, au lieu de les bâtir, entre les propriétaires et les locataires. Il ne faut donc pas qu'il s'étonne que des majorités écrasantes viennent finalement fustiger les initiatives qu'il dépose de manière beaucoup trop fréquente.

Abstimmung

22.459

Präsident (Nussbaumer Eric, erster Vizepräsident): Die Mehrheit der Kommission beantragt, der Initiative keine Folge zu geben. Eine Minderheit Fehlmann Rielle beantragt, der Initiative Folge zu geben.

Abstimmung - Vote

Für Folgegeben ... 70 Stimmen

Dagegen ... 96 Stimmen

(3 Enthaltungen)

Abstimmung

22.462

Abstimmung - Vote

Für Folgegeben ... 64 Stimmen

Dagegen ... 107 Stimmen

(2 Enthaltungen)