Endlich klare, einheitliche und faire Renditeberechnungen im Mietwohnungsmarkt

Flach Beat · Mit-M · Nationalrat · Aargau · Grünliberale Fraktion

Wohnen gehört zu den grundlegendsten Bedürfnissen von uns allen. Vielleicht ist es so, dass das Wohnen für uns hier im Saal - wo es gerade etwas laut wird - nicht ein grosses Problem ist; wir finden eine Wohnung und können sie bezahlen. Unsere Bezüge sind grosszügig genug bemessen, reichen aus, damit wir uns eine Wohnung aussuchen können.

Für rund einen Fünftel der Schweizerinnen und Schweizer, der Einwohnerinnen und Einwohner in diesem Land, der Menschen in diesem Land ist mittlerweile das Wohnen zu einem grossen Problem geworden, weil sie über einen Drittel ihres Einkommens für das Wohnen ausgeben müssen. Das hat eine gewisse sozialpolitische Sprengkraft. Deshalb sieht man in verschiedenen Kantonen und Städten auch entsprechende Vorstösse, die das Wohnen, das Mieten vor allen Dingen, mehr reglementieren wollen.

Auch für Eigentümer ist es heutzutage nicht ganz einfach, auszurechnen, wie viel Rendite sie eigentlich auf ihr Mietobjekt schlagen dürfen. Auch für mich als Vizepräsidenten von Casafair Schweiz und auch als Vermieter ist das mitunter gar nicht so einfach herauszufinden.

Das Bundesgericht hat in seinem Urteil 4A_554/2019 erneut zum Ausdruck gebracht, dass es Aufgabe des Gesetzgebers ist, hier endlich Klarheit zu schaffen. Das Bundesgericht hat gesagt, es sei Aufgabe des Bundesgesetzgebers - also von uns -, endlich klare Richtlinien zu machen. Ich will mit meiner Motion den Bundesrat beauftragen, endlich transparente und klare Richtlinien für die Berechnung der Rendite herzustellen. Artikel 109 und auch Artikel 108 der Bundesverfassung geben uns diese Aufgabe. Darum ist es wichtig, dass wir das endlich tun und es nicht dem Bundesgericht überlassen, zu versuchen, irgendwie einen Weg zu finden. Es macht uns immer wieder darauf aufmerksam, dass die Art und Weise der Berechnung eben schon von sehr vielen verschiedenen Faktoren abhängig ist. Diese Faktoren sind natürlich, wann man das Grundstück oder die Baute zu welchem Preis gekauft hat und wann man was renoviert hat.

Die Motion bringt zum Ausdruck, dass Transparenz gefragt ist, nicht Planwirtschaft. Sie stärkt die Rechtsklarheit, und sie beendet das Misstrauen. Sie tut das ohne zusätzliche staatliche Kontrollen - dies vor allem an die Damen und Herren der rechten Ratsseite. Solche Kontrollen, eine Mietzinspolizei, die kommen dann vielleicht mit der Initiative des Mieterinnen- und Mieterverbandes. Wollen Sie das wirklich? Ich glaube nicht. Ich glaube, es braucht transparente Regeln, damit die Rendite berechnet werden kann und damit entsprechend auch nicht mehr, wie es heute der Fall ist, teilweise exorbitante Gewinne auf Kosten der Mietenden in diesem Land gemacht werden.

Ich fordere eigentlich nichts mehr als eine pragmatische Antwort auf das, was uns das Bundesgericht gesagt hat, nämlich: Macht bitte endlich Regeln. Der Bundesrat ist in der Lage dazu, er hat das mit einem vor Kurzem veröffentlichten Modell, das genau in die richtige Richtung geht, gerade gezeigt. Es müsste so sein, dass wir klare Regeln haben in diesem Land.

Mieten und Wohnen sind Grundrechte von uns allen, und wir dürfen die Menschen nicht vergessen, die eben nicht hier im Saal drin sitzen, die mit einem geringen Budget versuchen müssen, dort zu wohnen, wo sie arbeiten und leben möchten.

Ich bitte Sie, die Motion zu unterstützen.

Zybach Ursula · Mit-F · Nationalrat · Bern · Sozialdemokratische Fraktion

Herr Nationalrat Flach, mich würde Folgendes wundernehmen: Wie kann man Wuchermiete nachweisen, wenn man, so wie heute, noch nicht definiert hat, mit welchen Parametern man eigentlich die Berechnung machen müsste, um faire und angemessene Mieten festzulegen?

Flach Beat · Mit-M · Nationalrat · Aargau · Grünliberale Fraktion

Ich bin überzeugt: Der grösste Teil der Vermietenden in diesem Land versucht, faire Mieten festzulegen. Es gibt aber auch diejenigen, die die Notlage ausnützen und entsprechend exorbitante Gewinne machen. Wenn Sie ins Internet schauen, finden Sie sogar Firmen in der Schweiz, die angeben, mit Investitionen in Mietobjekte, insbesondere in den Agglomerationen, wo wir heute händeringend nach Mietwohnungen suchen, zwischen 4 und 6 Prozent Gewinn erzielen zu können. Das Bundesgericht müsste weiterhin - entschuldigen Sie den Ausdruck - herumeiern und darauf warten, dass das Bundesparlament endlich klare Regeln macht.

Badran Jacqueline · Mit-F · Nationalrat · Zürich · Sozialdemokratische Fraktion

Geschätzter Herr Kollege Flach, wir haben natürlich klare Regeln, diese legt allerdings das Bundesgericht fest. Bezogen auf das Eigenkapital beträgt die maximal zulässige Rendite 3,25 Prozent, und die Orts- und Quartierüblichkeit ist nach Bundesgericht de facto kein Kriterium. Nur werden die Regeln nicht eingehalten. Aber meine Frage bezieht sich eigentlich mehr auf Ihre Aussage, das Thema habe eine sozialpolitische Sprengkraft. Ich gebe Ihnen recht, aber glauben Sie nicht auch, dass es viel mehr eine wirtschaftspolitische Sprengkraft hat? Wir reden hier vom grössten volkswirtschaftlichen Sektor der Schweiz.

Flach Beat · Mit-M · Nationalrat · Aargau · Grünliberale Fraktion

Besten Dank auch für die Ausführungen zur Berechnung. Die Fragen bei den Berechnungen sind dann eben auch: Wann sind die Grundstücke gekauft worden? Zu welchem Preis? Welche Investitionen wurden gemacht? Mit dieser Berechnung kommen viele an den Anschlag. Ich bin davon überzeugt, dass wir saubere, klare Regeln schaffen müssen - für die Vermietenden, für die Investoren in diesem Land -, damit wir dann eben auch dort genügend bezahlbare Wohnungen haben, wo wir sie dringend brauchen.

Page Pierre-André · P-M · Nationalrat · Freiburg · Fraktion der Schweizerischen Volkspartei

Le président (Page Pierre-André, président): La motion est combattue par M. Gregor Rutz et M. Bregy.

Rutz Gregor · Mit-M · Nationalrat · Zürich · Fraktion der Schweizerischen Volkspartei

Ich bin mit meinem Vorredner absolut einig. Es ist selbstverständlich ein Problem, dass die Mieten in unserem Land immer weiter steigen. An dieser Stelle füge ich an, dass auch der Anstieg der Grundstückpreise ein Problem ist. Das ist alles nicht begrüssenswert. Auf eine Art ist dies aber der Preis, den wir für den Erfolg unseres Standorts zahlen. Das müssen wir auch sehen.

Kollege Flach, wenn Sie den Anstieg beklagen, müssen Sie andere Massnahmen fordern. Am Schluss ist es eine Frage von Angebot und Nachfrage, das lernt man in der ersten Lektion für Ökonomie. Wenn es auf der einen Seite eine zu hohe Nachfrage gibt - und diese befördern Sie unter anderem zusätzlich mit Ihrer Migrationspolitik - und auf der anderen Seite das Angebot nicht gesteigert werden kann, was wiederum durch Ihre unendlichen Auflagen, komplizierten Verfahren und Einschränkungen gestoppt wird, die alles verteuern, verunmöglichen und verzögern, dann kommen wir natürlich nicht zum Ziel.

Ihr Vorstoss, Kollege Flach, ist vielleicht gut gemeint, er ist aber völlig unnötig. Die Motion Engler 22.4448, "Mehr Rechtssicherheit im Mietrecht", ist bereits angenommen worden. Sie will genau das, was Sie hier fordern. Das Bundesgerichtsurteil, das Sie ansprechen, sagt nicht, dass das Parlament endlich einmal tätig werden und Gesetze erlassen solle, sondern dieses Bundesgerichtsurteil hat zwei Neuerungen gebracht:

Erstens galt seit 1986 der Grundsatz, dass ein Ertrag zulässig ist, der maximal 0,5 Prozent über dem Referenzzinssatz liegt. Im Urteil vom Oktober 2020, das Sie erwähnt haben, sagt das Bundesgericht, das investierte Eigenkapital sei neu zu hundert Prozent an die Teuerung anzupassen.

Zweitens - und das ist der springende Punkt - darf der Ertrag den Referenzzinssatz neu um bis zu 2 Prozent übersteigen, wenn der Referenzzinssatz 2 Prozent oder weniger beträgt. Der Referenzzinssatz liegt im Moment weit darunter, bei 1,25 Prozent. Diese Frage stellt sich aktuell gerade nicht. Es stellen sich hingegen folgende Fragen: Was passiert, wenn der Referenzzinssatz auf über 2 Prozent ansteigt? Wie hoch darf dann der Ertrag sein? Diese Fragen müssen geklärt werden. Wenn man die alte Praxis bei einem Anstieg des Referenzzinssatzes von 2 auf 2,25 Prozent wieder aufgreift, könnte der Ertrag plötzlich von 4 auf 2,75 Prozent sinken. Das wäre wahrscheinlich nicht im Sinne des Erfinders.

Darum hat Ständerat Stefan Engler seine Motion eingereicht, darum haben wir diese angenommen, auch in diesem Rat. Der Bundesrat ist jetzt an der Umsetzung; Bundespräsident Parmelin kann dazu sicher etwas sagen. Das ist die Lösung, um das Ziel zu erreichen.

Die Motion braucht es nicht, sie nützt überhaupt nichts. Die Arbeiten sind im Gang. Ich glaube, wir tun gut daran, die Motion abzulehnen.

Parmelin Guy · BPR-M · Bundesrat · Waadt

La question du rendement admissible pour les logements locatifs est régulièrement posée au Parlement, et ceci, depuis plus de trente ans. Cette question importante n'a jamais été réglée par le législateur, et c'est par conséquent le pouvoir judiciaire qui a développé une jurisprudence complexe, pas toujours uniforme, par exemple en fonction de l'âge ou du mode de financement des logements. Les fondements du droit du bail en vigueur remontent au début des années 1970, et cinquante ans plus tard, ils ne sont plus vraiment adaptés aux réalités économiques et sociales de notre temps. Nous assistons depuis des années à une bataille politique rangée qui oppose les représentants des bailleurs et des locataires, qui ne sont pas parvenus à trouver un réel compromis. Or, tant la doctrine que les tribunaux insistent aujourd'hui sur la nécessité d'une refonte complète des règles applicables à la fixation des loyers des habitations et des locaux commerciaux par le Parlement.

La pénurie sévère en matière de logements qui sévit dans nos grandes agglomérations, mais également dans certaines régions touristiques, commence à porter préjudice à leur développement économique. Les causes de cette pénurie sont multiples, mais un droit du bail équilibré permettant de fixer un loyer admissible sans risque d'abus serait un garant de la sécurité du droit, et surtout une incitation claire en faveur d'une augmentation de la production de logements, à une période où on n'en a jamais eu autant besoin. Cette motion vous donne l'occasion d'ouvrir le débat sur ces questions et d'atténuer les crispations autour de cette thématique.

Mais à quoi devrait répondre un droit du bail équilibré ? Premièrement, un droit du bail équilibré est un droit du bail qui tient compte des intérêts tout aussi légitimes des bailleurs que des locataires. Deuxièmement, c'est un droit du bail qui offre aux locataires une protection efficace contre les abus tout en laissant aux parties au contrat de bail des libertés pour des réglementations qui servent les deux parties. Troisièmement, c'est un droit du bail qui comporte également suffisamment d'incitation à la construction de logements tout en veillant à ce que le loyer soit fixé en fonction des coûts, représente une contrepartie réaliste à l'utilisation de l'objet loué et ne dépasse pas les possibilités financières des locataires. Enfin, quatrièmement, c'est un droit du bail compréhensible, clair et facile à appliquer pour celles et ceux qui doivent le mettre en oeuvre.

Certes, vous me direz que c'est plus que la quadrature du cercle, mais avec de la bonne volonté et un peu de compromis de la part de toutes les parties concernées, des solutions devraient être possibles afin de répondre aux préoccupations grandissantes de notre population.

Cette motion nous donnerait l'occasion d'aller dans ce sens. C'est pourquoi le Conseil fédéral vous recommande de l'accepter.

Abstimmung

Le président (Page Pierre-André, président): Le Conseil fédéral propose d'adopter la motion.

Abstimmung - Vote

Für Annahme der Motion ... 74 Stimmen

Dagegen ... 118 Stimmen

(1 Enthaltung)