47 II 199
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Rubrum
35. Urteil der I, Zivilabteilung vom 10 Mai, 1920
Sachverhalt
I.
S. Buchdruckerei zum Hirzen A.-G. gegen Rucki, Die Unmöglichkeit der Erfüssung eines Mietvertrages aus dem Grunde, weil der bisherige Mieter von der zuständigen Behörde in seinem Mietbesitz geschützt wird, hat der Vermieter zu vertreten.
A. — Die Klägerin unterhandelte im März 1920 mit Frau Lina Wohler in Basel über den Ankauf des von dieser geführten Bébé- und Wöchnerinnenausstattungsgeschästes. Da der bisher von Frau Wohler benützte Laden an der Aeschenvorstadt Nr. 43 infolge Verkaufes der Liegenschafkt auf den 1. Juli 1920 geräumt werden mausste, suchte die Klägerin ein in der Nähe gelegenes Ladenlokal zu mieten. Am 27. März 1920 schloss sie mit der Beklagten einen Mietvertrag ab über das dieser gehörende Ladenlokal, Aeschenvorstandt Nr. 50, zu einem Mietzins von 4200 Fr. jährlich, fest bis 30. Juni 1923, mit nachheriger dreimonatlicher Kündigung.
In deè Folge wurde die dem bisherigen Mieter des 200 __ Oblgationenrechi. N° 35.
Ladens gegenüber ergangene Kündigung durch Entscheid des Mietamtes Basel-Stadt vom 6. Mai 1920 und Beschluss des Regierungsrates des Kantons Basel-Stadt vom 23. Juni 1920 als unzulässig erklärt, und es berief sich die Beklagte gegenüber den wiederholten Mahnungen der Klägerin zur Vertragserfüllung auf Unmöglichkeit unter Ablehnung jeglicher Entschädigungspflicht. Um das von Frau Wohler käuflich erworbene Geschäft auf 1. Juli 1920 weiterführen zu können, mietete die Klägerin daher am 22. Juni 1920 in der Liegenschaft, Freiestrasse 72, ein anderes Ladenlokal zu 8500 Fr. per Jahr, auf zwei Jahre fest, mit nachheriger halbjährlicher Kündigung je auf Quartalsende, und teilte mit Schreiben vom 2. Juli 1920 der Beklagten mit, dass sie unter Vorbehalt ihrer Schadenersatzansprüche auf Erfüllang verzichte.
B. — Mit Klage vom 4. August 1920 verlangte hierauf die Klägerin Fr. 11,825 Schadenersatz nebst 5 % Zins seit Klageanhebung.
C. — Mit Urteil vom 15. Dezember 1920 schützte das Zivilgericht des Kantons Basel-Stadt die Klage im Betrage von 8000 Fr. nebst Zins zu 5 % seit 4. August 1920. Auf Appellation der Beklagten hin hat das Appellationsgericht mit Urteil vom 11. Februar 1921. diese Entscheidung im Ansehlusse an die tatsächlichen und rechtlichen Ausführungen derselben bestätigt.
D. — Gegen dieses Urteil hat die Beklagte die Berufung an das Bundesgericht ergriffen mit dem Antrag auf kostenfällige Abweisung der Klage ; eventuell sei über den Mehrwert des Ladens Freiestrasse 72 in Basel eine Expertise anzuordnen und die festgesetzte Entschädigungssumme angemessen herabzusetzen.
E. — In der heutigen Verhandlung hat der Vertreter der Beklagten diese Begehren erneuert.
Der Vertreter der Klägerin hat auf Abweisung der Berufung und Bestätigung des angefochtenen Urteils angetragen.
Erwägungen
1.
Nach der Aktenlage steht unbestritten fest, dass die Beklagte als Vermieterin ihrer Verpflichtung, die Mietsache in einem zu dem vertragsmässigen Gebrauche geeigneten Zustande zu übergeben (254 OR), nicht nachgekommen ist. Gemäss Art. 97 OR ist sie daher schadenersatzpflichtig, sofern sie nieht beweist, dass die Nichterfüllung ihr nicht zum Verschulden anzurechnen ist. Diesen Exkulpationsbeweis unternimmt die Beklagte, indem sie sich auf die Ungültigerklärung der dem bisherigen Mieter des Ladens gegenüber erfolgten Kündigung durch das Mietamt beruft. Dadurch ist der Zustand der Unmöglichkeit im Sinne von Art. 119 OR geschaffen und Befreiung von der Leistungspflicht eingetreten, sofern die Unmöglichkeit nicht auf Umständen beruht, welche die Beklagte zu vertreten hat. In dieser Beziehung ist jedoch davon auszugehen, dass das die Unmöglichkeit der Erfüllung verursachende Hindernis im Mietebesitz des bisherigen Mieters liegt, der sích auf den mit der Beklagten seiner Zeit abgeschlossenen Mietvertrag gründet, insoweit also auf ein von der Beklagten zu verantwortendes Rechtsverhältnis. Freilich war der Mietvertrag mit dem bisherigen Mieter über Bedingungen abgeschlossen, die dem Vermieter die Kündigung erlaubten. Allein über die vertraglichen Abmachungen hinaus greifen die gesetzlichen Regeln des Mieterschutzrechtes und zwar speziell des BRB betreffend Mieterschutz vom 5. August 1918 und der Basler Verordnung vom 27. Mai 1919. Durch diese Bestimmungen, die unter gewissen Voraussetzungen dem Mieter erlauben, Anspruch auf weitere Dauer des Mietverhältnisses zu erheben, war die Beklagte in ihrem Rechte, die Mietsache mittelst der vertraglich vorgesehenen Kündigung, wieder in ihren Besitz zu nehmen, und sích dadurch in die Möglichkeit zu versetzen, den neuen Mietvertrag mit der Klägerin zu erfüllen, beschränkt. Auf diese Verhältnisse hatte die Beklagte von vorneherein Rücksicht zu nehmen ; es lag ihr ob, zu prüfen, ob sie bestimmt darauf rechnen könne, der zu übernehmenden Verpflichtung zu genügen. Wenn sie diese Diligenz ausser Acht gelassen hat, und sich in der Folge die Möglichkeit, dass der bisherige Mieter im Mietebesitz geschützt würde, verwirklichte, so war dies ein Umstand, den sîie zu vertreten hat. Sie kann sich somit durch Berufung auf Unmöglichkeit nicht befreien, und es ist daher die Klage in Uebereinstimmung mit
der Vorinstanz grundsätzlich gutzuheissen.
2.
Den erstattungspflichtigen Schaden hat der Vorderrichter in Bestätigung des Urteils der ersten Instanz auf 8000 Fr. nebst 5% Zins seit 4.-August 1920 bestimmt. Ob für diese Schadensberechnung eine Expertise anzuordnen sei, wie sie von der Beklagten vor den kantonalen Instanzen angetragen wurde und auch vor Bundesinstanz eventuell angerufen wird, betrifft eine Frage des kantonalen Prozessrechts, deren Lösung siíich der Ueberprüfung des Bundesgerichts entzieht. Da für die Ausmessung der Entschädigung wesentlich Gegenstand tatsächlicher Feststellung bildende Momente ausschlaggebend sind, die zu würdigen der kantonale Richter besser in der Lage ist als das Bundesgericht, - ist das angefochtene Urteil auch in diesem Punkte zu bestätigen.
Demnack erkennt das Bundesgericht :
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Appellationsgerichtes des Kantons Basel-Stadt vom 11. Februar 1921 bestätigt.