Mietzinsherabsetzung wegen Wassereintritts in Keller und Schimmelbildung

1.2 Streitwert

Nach Art. 92 Abs. 2 ZPO gilt bei ungewisser oder
unbeschränkter Dauer der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder
Leistung als Kapitalwert (Art. 92 Abs. 2 ZPO); diese Rechtsnorm ist auch auf
Verfahren um Herabsetzung des Mietzinses anwendbar (SVIT-Kommentar, Das
schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2008, Art. 274f N 31).
Kann die Dauer nicht genau festgelegt werden, gilt sie aber nicht bereits als
ungewiss. Denn ist eine Nutzung oder Leistung wahrscheinlich für eine Dauer von
weniger als 20 Jahren geschuldet, ist nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung auf den kapitalisierten Wert für die wahrscheinliche Dauer
abzustellen (Urteil des Bundesgerichts 4C.387/2004 vom 17. März 2005 E.
1.2.2.). Die Beurteilung, ob die Wassereintritte, die Schimmelbildung und der zu
kleine Garten Mängel im Sinne von Art. 259a OR darstellen, ist Gegenstand
dieses Verfahrens. Steht bereits das Bestehen der Mängel nicht fest, so ist
umso mehr der Zeitpunkt ihrer allfälligen Beseitigung unklar, weshalb auch die
Dauer der Mietzinsherabsetzung unklar ist. Die Beseitigung der Mängel bzw.
Ersatzvornahme ist indes ebenfalls Gegenstand dieses Verfahrens, daher wird es
bei einer allfälligen Bejahung der Beseitigungspflicht kaum 20 Jahre dauern,
bis die Mängel behoben sind, womit die Dauer auch nicht als
"ungewiss" bezeichnet werden kann. Für die Streitwertschätzung ist
demnach auf die wahrscheinliche Dauer des Gerichtsverfahrens und der anschliessenden
Mängelbeseitigung abzustellen. Die Dauer des Gerichtsverfahrens (inkl.
Beweisverfahren) wird auf drei Jahre (36 Monate) geschätzt. Hinzu kommt die
Dauer ab der Geltendmachung der Mängel bis zur Verfahrenseinleitung. Diese
beträgt neun Monate. Daraus resultiert eine Dauer von insgesamt 45 Monaten,
beginnend ab dem 1. Oktober 2011. Dies ergibt für die Wassereintritte, die
Schimmelbildung und den zu kleinen Garten eine Mietzinsherabsetzung von 34 110 Franken
(45 Monate x Fr. 758.00 = Fr. 34 110.00).

…

2.1 Zulässigkeit
der Hinterlegung des Mietzinses

Das Gericht hat vorfrageweise zu prüfen, ob die
Hinterlegung des Mietzinses durch die Kläger zulässig war. Verlangt ein Mieter
einer unbeweglichen Sache vom Vermieter die Beseitigung eines Mangels, so muss
er ihm dazu schriftlich eine angemessene Frist setzen und kann ihm androhen,
dass er bei unbenütztem Ablauf der Frist Mietzinse, die künftig fällig werden,
bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird. Er muss die
Hinterlegung dem Vermieter schriftlich ankündigen (Art. 259g Abs. 1 OR). Das Recht
zur Mietzinshinterlegung besteht unabhängig von allfälligen weiteren
Mängelrechten (Higi, Züricher Kommentar
OR, Zürich 1994, Art. 259g N 9). Voraussetzungen der Hinterlegung sind das
Bestehen eines Mangels, die Möglichkeit und Zumutbarkeit der Beseitigung des
Mangels, die Aufforderung zur Beseitigung des Mangels und die Androhung der
Hinterlegung. Hinterlegungsfähig ist der ganze Mietzins, unabhängig von der
Höhe einer etwaigen Mietzinsreduktion (Weber,
Basler Kommentar OR l, Basel 2011, Art. 259g N 11).

Die Kläger haben mit der Beklagten einen Mietvertrag über
ein neu erbautes Einfamilienhaus in Z abgeschlossen; offizieller Mietbeginn war
der 1. Oktober 2011. Mit E-Mail vom 16. und 30. Januar 2012 sowie
Schreiben vom 20. Februar 2012 informierten die Kläger die Beklagte über
störende Geräusche durch die Heizung im Erdgeschoss, Wassereintritt mit
erheblicher Schimmelbildung in den beiden nicht beheizten Kellerräumen und über
die von der zugesicherten Fläche abweichende Grösse des Grundstücks. Mit
Schreiben vom 8. März 2012 drohten die Kläger, den Mietzins zu hinterlegen,
sollten die Mängel nicht spätestens bis am 12. März 2012 behoben sein. Am 29.
März 2015 [recte: 2012] kündigten die Kläger die Hinterlegung der künftigen
Mietzinse bei der Schlichtungsstelle für Miet– und Pachtverhältnisse des
Kantons Appenzell Ausserrhoden an. In der Folge hinterlegten sie ab April 2012
den Mietzins in der Höhe von 2900 Franken. Von den geltend gemachten Mängeln
ist zumindest der Wassereintritt in die Kellerräume und die Schimmelbildung an
den Kellerwänden aktenkundig. Die Kläger haben vorschriftsgemäss der Beklagten
schriftlich eine Frist zur Behebung dieser Mängel angesetzt und im
Unterlassungsfall die Hinterlegung des Mietzinses angedroht. Nachdem die
Beklagte diese Mängel bis zur angesetzten Frist nicht vollständig behoben
hatte, haben die Kläger die Mietzinshinterlegung schriftlich angezeigt. Damit
haben die Kläger die Voraussetzungen zur Mietzinshinterlegung gemäss Art. 259g
Abs. 1 OR erfüllt; die Hinterlegung war demnach zulässig.

…

2.3
Wassereintritt in den Keller und Schimmelbildung an den Kellerwänden

…

Die Einzelrichterin hat bei E.V., dipl. Bauingenieur ETH
SIA, ein Gutachten zur Klärung der Ursache für die Wassereintritte und die
Schimmelbildung im Keller in Auftrag gegeben. lm Gutachten und den Antworten zu
den Ergänzungsfragen stellt der Gutachter fest, das eingetretene Wasser habe
nicht den ganzen Kellerboden bedeckt, daher sei von einer Wasserhöhe von 1 bis
2 Millimetern und nicht von mehreren Zentimetern auszugehen. Angesichts der
Bodenfläche entspreche dies etwa 34 bis 67 Liter Wasser. Eine solche
Wassermenge könne unter normalen Bedingungen nicht durch
Oberflächenkondensation der Raumluft in nicht künstlich klimatisierten Räumen
entstehen. Vielmehr sei das Wasser mit grosser Wahrscheinlichkeit bei der
Aussentür eingedrungen, da dort bei einem Gewitter mit Föhnwind leicht
Regenwasser ins Innere gelangen konnte. Zur Verhinderung der Wassereintritte
sei am 22. März 2012 eine Schwelle eingebaut und die Fugen abgedichtet worden.
Die Schwellenhöhe sei zwar tiefer als die Normvorgabe, aber die Sickerfähigkeit
des auf dem Vorplatz eingebauten Schotters reiche offenbar zur Versickerung des
Regenwassers und der Schneeschmelze aus. Denn nach Angaben der Kläger sei seit dem
Schwelleneinbau kein Wasser mehr eingedrungen. Auch anlässlich der Begehung am
30. Januar 2014 seien die Kellerräume trocken gewesen. Aus diesem Grund sei
auch die Möglichkeit, dass das Wasser aus einem verstopften Ablauf oder einer
lecken Leitung der Heizungsanlage stammte, kaum nachvollziehbar; zumal in
diesem Zeitraum an der Anlage nichts verändert worden sei. Das Einsickern des
Wassers durch eine Fuge oder durch Risse in der Bodenplatte sei ebenfalls sehr
unwahrscheinlich, da sich nirgends Spuren von eingesickertem Wasser feststellen
lasse. Die Schimmelbildung an den Wänden und Decken der Kellerräume sei auf die
Kondensation der Raumluft an der kalten Oberfläche zurückzuführen, d.h.
massgebend sei weniger die Luftfeuchtigkeit im Raum, sondern vielmehr die
Feuchtigkeit an der Materialoberfläche. Eine solche Feuchtigkeit könne
entstehen, wenn Regenwasser als Folge von Schlagregen durch eine undichte
Türschwelle oder einen nicht fertig erstellten Kragplatten-Anschluss in das
Gebäudeinnere gelangte. Zur Verhinderung der Schimmelbildung seien je zwei
Löcher in die Aussenwände der beiden Kellerräume und ein Loch in die Betonwand
zwischen den beiden Räumen gebohrt worden. Die ursprüngliche Erstellung der
Kellerräume ohne Lüftungslöcher sei ein Planungsfehler, zumal die geschlossene
Kellertür nicht als eine Lüftungsöffnung betrachtet werden könne. Die gebohrten
Lüftungslöcher erscheinen ausreichend, da es seither zu keiner neuen
Schimmelbildung gekommen sei.

Die Wassereintritte in zwei Kellerräumen und die Schimmelbildung
an den Wänden und Decken dieser Räume sind durch die eingereichte
Fotodokumentation hinreichend belegt und werden von den Parteien grundsätzlich
auch nicht bestritten. Strittig ist deren Ursache. Die Kläger nennen als
Ursache Baumängel, die Beklagte geht von Kondensationswasser aufgrund
ungenügender Lüftung durch die Kläger aus. Im Gutachten kommt der Gutachter zum
Schluss, dass der Grund für den Wassereintritt in die Kellerräume und letztlich
auch für die Schimmelbildung mit grosser Wahrscheinlichkeit Regenwasser ist,
das bei der damals noch fehlenden Schwelle unter der Aussentür eingedrungen
ist. Oberflächenkondensationswasser als Ursache schliesst er aus. Auch Wasser
aufgrund einer defekten Leitung der Heizungsanlage hält er für unwahrscheinlich,
da seit dem Einbau der Türschwelle kein Wasser mehr eingetreten ist und an der
Heizanlage nichts geändert wurde. Die Schlussfolgerungen im Gutachten sind
nachvollziehbar und schlüssig; es gibt keinen Grund, diese in Frage zu stellen.
Demzufolge sind das eingetretene Wasser und die Schimmelbildung auf Regenwasser
zurückzuführen, welches aufgrund eines Baufehlers, die anfangs fehlende
Türschwelle, in die Kellerräume eingedrungen ist. Daran ändert auch der Umstand
nichts, dass der Gutachter diese Variante "nur" mit grosser
Wahrscheinlichkeit statt, wie die Beklagte moniert, mit überwiegender
Wahrscheinlichkeit für die Ursache hält. Weitere mögliche Ursachen schliesst
der Gutachter mit Sicherheit aus, z.B. das von der Beklagten angegebene Kondensationswasser,
oder hält sie für sehr unwahrscheinlich. Es ist daher statthaft, auf die mit
grosser Wahrscheinlichkeit zutreffende Variante abzustellen; zumal es
spitzfindig ist, den Gutachter als juristischen Laien auf dem Unterschied
"grosse" und "überwiegende" Wahrscheinlichkeit zu behaften.
Und selbst wenn entgegen den Schlussfolgerungen des Gutachtens
Kondensationswasser, das sich aufgrund unzureichender Lüftung gebildet hätte,
als Ursache für das Wasser und die Schimmelbildung in Betracht gezogen würde,
könnte dies nicht den Klägern angelastet werden. Der Gutachter hält
diesbezüglich explizit fest, dass die Kellertür — Fenster existieren nicht —
nicht zur Lüftung dient und die anfangs fehlenden Lüftungslöcher im Keller als
Planungsfehler zu qualifizieren sind. Die Kläger hatten somit gar nicht die
Möglichkeit für eine gute Durchlüftung des Kellers zu sorgen. Der
Wassereintritt und die Schimmelbildung sind somit als Folge von Mängeln am
Mietobjekt der Beklagten anzulasten.

…

2.7 Herabsetzung des Mietzinses

Gemäss Art. 259d OR kann
der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem
er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend
herabsetzt, sofern die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch
beeinträchtigt oder vermindert wird. Voraussetzung für den
Herabsetzungsanspruch ist, dass der Mangel weder vom Mieter zu verantworten
noch auf dessen Kosten zu beseitigen ist. Hinsichtlich der Schwere des Mangels
hat das Bundesgericht festgehalten, dass nicht jede beliebige Unzulänglichkeit
und Unvollkommenheit der Mietsache einen Mangel darstellt, der das von den
Parteien festgelegte Gleichgewicht ihrer vertraglichen Leistung stört und einen
Herabsetzungsanspruch begründet. Der Mangel muss zumindest eine mittlere
Schwere aufweisen. Diese liegt vor, wenn der Gebrauch der Mietsache um
mindestens 5 % eingeschränkt ist oder ein leichter Mangel über einen langen
Zeitraum besteht (Urteil des Bundesgerichts 4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003 E.
3.3). Die Höhe des Herabsetzungsanspruchs bestimmt sich nach der relativen
Berechnungsmethode, wonach der Wert der mangelhaften Sache ins Verhältnis zum
Wert der gebrauchstauglichen Sache zu setzen und der Nettomietzins im gleichen
prozentualen Verhältnis herabzusetzen ist (Roy,
Rechte der Mieterschaft bei Mängeln an der Mietsache, in: Lachat et al. (Hrsg.), Mietrecht für die
Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, Rz. 11/3.5). Dabei ist auf objektive
Kriterien abzustellen, insbesondere auf die Art und Beschaffenheit des
Mietobjekts und des Mangels sowie auf den Vertragsinhalt (Weber, Basler Kommentar OR l, Basel
2011, Art. 259d N 6). Der Herabsetzungsanspruch beginnt mit dem Zeitpunkt der
Kenntnisnahme des Mangels durch den Vermieter und erlischt mit der Beseitigung
der Beeinträchtigung. Die Beseitigung der Beeinträchtigung kann, muss aber
nicht identisch sein mit der Beseitigung des Mangels, welcher die
Beeinträchtigung verursacht hat (Higi,
Zürcher Kommentar OR, Zürich 1994, Art. 259d N 19).

…

Zur Höhe der Mietzinsherabsetzung wegen übermässiger
Feuchtigkeit bzw. Wassereintritt hat sich die Rechtsprechung verschiedentlich
geäussert. Davon sind zwei Entscheide mit dem vorliegenden Fall vergleichbar.
In einem Fall drang Wasser in einen Keller ein, wofür eine Mietzinsreduktion
von 5 % gewährt wurde; im anderen Fall war ein Keller einer neuen
6–Zimmer–Wohnung undicht und verschiedene dort gelagerte Gegenstände wurden
beschädigt, was zu einer Mietzinsreduktion von 10 % führte (Züst, Kasuistik zur Mietzinsherabsetzung
bei Mängeln, mietrechtspraxis 2004, S. 72). Vorliegend war der Boden zweier
Kellerräume grösstenteils mit Wasser bedeckt; umgerechnet auf den ganzen
Kellerboden betrug die Wasserhöhe ca. ein bis zwei Millimeter. Hinzu kam eine
Schimmelbildung, die sich über Wände und Decken der beiden Kellerräume
erstreckte. Als Folge davon war die Nutzung der beiden Kellerräume
verunmöglicht. In Beachtung der genannten Rechtsprechung rechtfertigt sich für
das Eindringen des Wassers in die Kellerräume eine Mietzinsreduktion von 5 %.
Für die aufgetretene Schimmelbildung ist die Mietzinsreduktion ebenfalls auf 5
% festzulegen. Der Herabsetzungsanspruch bezieht sich auf den Nettomietzins von
2900 Franken, womit sich vorliegend eine Mietzinsherabsetzung von 290
Franken/Monat ergibt.

Hinsichtlich des Zeitraums der Beeinträchtigung sind die
Angaben widersprüchlich. Die Parteien geben zwar übereinstimmend an, dass die
Kläger kurze Zeit nach der Übernahme des Mietobjektes die Beklagte über Wasser
im Keller mündlich informierten; anders als die Kläger ist die Beklagte
allerdings der Meinung, dass dies nicht als Mängelrüge gedeutet werden könne,
zumal damals nur eine kleine Wasserlache vorgefunden worden sei und die
Parteien deshalb nicht von einem Mangel, sondern von einem einmaligen Ereignis
ausgegangen seien. Bis zur schriftlichen Rüge im Januar 2012 habe es denn auch
keine weiteren Beanstandungen gegeben. Die Kläger schildern diesbezüglich, eine
Vertreterin der Beklagten habe damals einen Augenschein genommen und sei selbst
für die Reinigungsarbeiten besorgt gewesen. Es kann davon ausgegangen werden,
dass damit die Sache zum damaligen Zeitpunkt erledigt war und weitere
Massnahmen zur Mängelbehebung kein Thema waren, zumal die Kläger nicht
vorbringen, dass sie die Beklagte zu weiteren Mängelbehebungen aufgefordert
hätten. Für den Zeitpunkt, ab dem die Beklagte Kenntnis vom Mangel hatte, ist
somit auf die schriftliche Mängelrüge der Kläger vom 16. Januar 2012
abzustellen. Hinsichtlich des Endes des Anspruchs auf Mietzinsherabsetzung ist
vorliegend der letzte Tag der Nutzungsbeeinträchtigung der Kellerräume
massgebend. Mit dem Einbau der Türschwelle am 22. März 2012 wurden weitere
Wassereintritte verhindert. Die Beeinträchtigung durch Wassereintritte war
somit am 23. März 2012 beseitigt. Zur Verhinderung neuer Schimmelbildung wurden
am 30. März 2012 Luftlöcher gebohrt; die entstandenen Schimmelpilze an den
Wänden und Decken der Kellerräume wurden am 10. Mai 2012 entfernt.
Folglich war die Beeinträchtigung durch die Schimmelbildung am 11. Mai
2012 vollständig beseitigt. Grundsätzlich endete somit der Anspruch auf
Mietzinsherabsetzung hinsichtlich der Wassereintritte am
22. März 2012 und hinsichtlich der Schimmelbildung am 10. Mai 2012.