Mietzinsreduktion wegen zu kleiner Mietfläche und anderer Mängel?

5. a) Die Mieterin hat im Zusammenhang mit der Fläche der Mietsache
behauptet, die Vermieterin habe in ihrem Inserat eine Fläche des
Ladenlokals von „ca. 39 m2“ versprochen. Diese versprochene Anzahl m2
sei für sie zwingende Voraussetzung für den Abschluss des Mietvertrages
gewesen. Die Vermieterin habe im Inserat mit der Fläche geworben,
weshalb es sich dabei um einen Antrag handle. Die Fläche sei als
wesentlicher Vertragsbestandteil zu qualifizieren. Daran ändere auch
nichts, dass diese im Mietvertrag nicht ausdrücklich erwähnt sei. Der
Mietvertrag sei auch aufgrund der Materialien auszulegen, und das
Vertrauen auf eine bestimmte Fläche sei bereits mit dem Inserat geweckt
worden. Massgebend sei die sogenannte Hauptnutzfläche gemäss der
SIA-Norm 416/2003. Im Sinne von BGE 135 III 542 würden Geschäftslokale
in Funktion des Quadratmeterpreises ausgewählt. Des Weiteren hänge
gemäss Art. 11 Abs. 2 VMWG bei Geschäftsräumen der übliche Mietzins im
Sinne von Art. 269a lit. a OR vom quartierüblichen Quadratmeterpreis ab.
Diesen Ausführungen hat die Vermieterin entgegen gehalten, dass eine
Zusicherung der Ladenfläche weder im Inserat noch im Mietvertrag
enthalten sei. Eine solche Fläche sei auch nie im Rahmen der
Vertragsverhandlungen versprochen worden.

b) aa) Voraussetzung für eine Auseinandersetzung um die Mietfläche
ist, dass das Flächenmass zum Vertragsinhalt geworden ist. Wurde die
Fläche nur im Inserat, nicht aber im Vertrag erwähnt, muss der Mieter,
welcher sich darauf beruft, nachweisen, dass die Flächenangabe im
Inserat auch ohne ausdrückliche Erwähnung im Vertrag, dennoch zu dessen
Bestandteil geworden ist. Wird die Fläche nur ungefähr angegeben, etwa
„ungefähr x m2“ oder „ca. x m2“, so ist dies bei der Bewertung zu
berücksichtigen. Gemäss der bundesgerichtlichen Praxis ist im Einzelfall
eine Abweichung von bis 10% zu tolerieren. Für Mieter und Vermieter ist
es unmöglich, sich vertraglich übereinstimmend auf die Fläche des
Mietobjektes zu einigen, wenn sie lediglich eine Anzahl Quadratmeter und
nicht gleichzeitig auch die Messmethode vereinbart haben. Wenn die
Fläche überhaupt zum Vertragsinhalt werden soll, genügt eine Definition
nach Quadratmetern nicht. Ist zum Beispiel das Mietobjekt durch die
Angabe der Zimmer genügend bestimmt, dann bedarf es einer genauen
Bestimmung der Fläche nicht. In diesem Fall ist die Flächenangabe kein
notwendiger Vertragsbestandteil. Falls die Fläche wesentlich ist, wie
vor allem bei Geschäftsmieten, wo der Mietpreis in aller Regel pro
Quadratmeter bezahlt wird, muss der Vertrag, nebst der Angabe zur Grösse
der Fläche in Quadratmetern, auch einen Hinweis auf die Messmethode
enthalten. Wenn der Mieter die Mietsache trotz des Mangels übernimmt,
also sich weder auf die Unverbindlichkeit der Vertrages beruft, noch von
ihm zurücktritt, kann er eine verhältnismässige Herabsetzung des
Mietzinses verlangen. Wurde die Mietfläche im Vertrag mit dem Zusatz
„ungefähr“ angegeben, dann wird die Herabsetzung so berechnet, dass die
Differenz zwischen der effektiven und der vertraglich vereinbarten
Mietfläche in Prozenten bestimmt und davon 3% abgezogen werden (vgl.
GASCHE, Die Mietfläche von Wohn- und Geschäftsräumen, in: mp 2001, S. 2
ff., mit zahlreichen Hinweisen).

bb) Das von der Beklagten geschaltete Zeitungsinserat lautete wie
folgt: „Ladenlokal ca. 39 m2 ab sofort“. Unter den Parteien unbestritten
ist, dass der Mietvertrag keine Angaben zur Fläche enthielt. Die
Mieterin hat auch weder behauptet, noch bewiesen, dass die Vermieterin
ihr während den Verhandlungen besagte Fläche zugesichert hat. Fest
steht, dass die Mieterin mit E-Mail vom 12. Oktober 2013 (recte: 2010)
auf das Inserat in der NZZ reagiert hat. Darin hat sie die Vermieterin
gebeten, ihr „aussagekräftige Fotos von Innen- und Aussenaufnahmen mit
Grundrisszeichnung, in der die Raumhöhe angegeben“ sei, zu schicken.
Demnach war der Mieterin zum einen das Aussehen des Rauminneren und des
Gebäudeäusseren wichtig. Dies ist bei einer Galerie für „hochkarätige
Ausstellungen“ auch verständlich. Zum anderen waren für sie der
Grundriss sowie die Raumhöhe von Bedeutung. Auch dies ist
nachvollziehbar, zumal davon die Art der auszustellenden Kunstobjekte
abhängt. Ein Grundriss ist ein Horizontalschnitt durch ein Geschoss
(vgl. Anhang C3 der SIA-Norm 400). Gemäss Duden wird darunter im
Bauwesen eine massstabgerechte Zeichnung bzw. eine Darstellung des
waagerechten Schnittes eines Bauwerks verstanden (vgl. www.duden.de).
Mit dem Grundriss soll die Komposition der Räume eines Gebäudes
dargestellt werden. (vgl. Themenblatt Nr. 3 des Instituts für
Raumentwicklung IRAP HSR „Gebäudegrundriss – Fachausdrücke und ihre
unterschiedliche Verwendung“, www.irap.hsr.ch).
Es ist weder behauptet noch bewiesen, dass die Mieterin nach ihrer
Anfrage vom 12. Oktober 2010 bzw. nach der Besichtigung der Lokalitäten
bis zu der am 2. Dezember 2010 erfolgten Vertragsunterzeichnung weitere
Informationen zur Fläche des Ladenlokals verlangt hat. Dies bedeutet,
dass die Fläche des Mietobjektes kein Thema der Vertragsverhandlung bzw.
dass die Fläche des Mietlokals von untergeordneter Bedeutung war. Am 7.
Dezember 2010 hat die Mieterin den Grundrissplan mit den Massen
erhalten. Auch diesbezüglich ist weder behauptet noch bewiesen, dass
sich die Mieterin in der Folge wegen der Fläche beschwert hat. Erst am
21. April 2011 hat sie bei der Beklagten interveniert und behauptet,
dass die von Letzterer „mit 39 qm angegebene Mietfläche nicht den
Tatsachen“ entspreche.

cc) Entgegen den Ausführungen der Mieterin steht somit fest, dass für
sie die Fläche nicht ein wesentlicher Vertragsbestandteil war. Für sie
waren vielmehr andere Merkmale des Ladenlokals wichtig, wie Lage,
Grundriss und Raumhöhe. Demzufolge ergibt sich, dass die Vermieterin der
Mieterin keine Ladenfläche zugesichert hat.

c) aa) Selbst wenn die Vermieterin der Mieterin eine bestimmte Anzahl
Quadratmeter zugesichert hätte, ist nicht klar, welche Fläche gemeint
war. Der Ortsgebrauch kann eine präzise Definition der Fläche liefern,
die an einem bestimmten Ort gemeint ist. Besteht kein Ortsgebrauch, ist
nach den allgemeinen Regeln der Vertragsauslegung zu ermitteln, was
unter einer Flächenangabe zu verstehen ist. An und in Gebäuden können
verschiedene Flächen gemessen werden. Die Fläche eines Geschosses unter
Einschuss sämtlicher Wände, Einbauschränke usw. ergibt eine deutlich
grössere Anzahl Quadratmeter als die Fläche, welche als Fussboden
betreten werden kann. Weitere Unklarheiten können sich bezüglich der
Fläche von Keller und Estrichabteilen, Balkonen usw. ergeben. Haben
beide Parteien dieselbe Fläche gemeint, so beeinflusst eine unpräzise
Ausdruckweise den Vertragsinhalt nicht, denn in erster Linie ist der
übereinstimmende wirkliche Wille ausschlaggebend. Haben die Parteien
unterschiedliche Flächen gemeint, wie z.B. mit oder ohne nicht tragende
Innenwände, ist ausschlaggebend, ob der Mietvertrag nach dem
Vertrauensprinzip im einen oder anderen Sinn verstanden werden darf und
muss. Die Auslegung nach dem Vertrauensprinzip kann aber auch ergeben,
dass kein normativer Konsens über die Fläche zustande gekommen ist, weil
sich dem Vertrag auch unter Würdigung aller Umstände nicht entnehmen
lässt, was mit einer Flächenangabe gemeint ist (vgl. ZR 107/2008, S. 93
f., mit Hinweisen).

bb) Wie dargelegt, ist vorliegend unbestritten, dass der Mietvertrag
keine Angaben über die Mietfläche enthält (vgl. Ziff. 5 lit. b bb). Der
Vertrag gibt auch keine Angaben zur Messmethode an. Diesbezüglich hat
die Mieterin weder behauptet noch bewiesen, dass die Messmethode bzw.
die Flächendefinition überhaupt zur Sprache gekommen ist. Erst ein
halbes Jahr, nachdem sie sich über die Mietfläche bei der Vermieterin
beschwert hatte, hat sie behauptet, massgebend sei die sogenannte
Hauptnutzfläche im Sinne der SIA-Norm 416/2003. Dass dies nicht
glaubwürdig ist, zeigt sich bereits daran, dass die Mieterin in ihrer
Klage die Fläche nicht gestützt auf besagte SIA-Norm errechnet hat. Wie
bereits ausgeführt, waren für die Mieterin andere Merkmale des
Ladenlokals wie Lage, Grundriss und Raumhöhe von Bedeutung. Nachdem sich
weder dem Inserat noch dem Vertrag und auch nicht den Materialien
entnehmen lässt, was mit der Angabe „Ladenlokal ca. 39 m2“ gemeint war,
ist im Sinne der vorstehenden Erwägungen kein normativer Konsens über
die Fläche bzw. Flächenangabe zustande gekommen.

d) aa) Die Mieterin hat in ihrem mündlichen Vortrag mit Hinweis auf
die Rechtsprechung ausgeführt, dass insbesondere Geschäftslokale
aufgrund des Quadratmeterpreises ausgewählt würden. Für sie sei die im
NZZ-Inserat versprochene Anzahl m2 zwingende Voraussetzung für den
Abschluss des Mietvertrages über das streitgegenständliche Lokal
gewesen. Sie habe den Quadratmeterpreis des Mietobjektes mit demjenigen
anderer Objekte verglichen. Die Vermieterin hielt diesbezüglich fest,
dass der Mietzins nicht aufgrund der Fläche berechnet worden sei,
sondern für das angebotene Lokal.

bb) Wie bereits hiervor dargelegt, enthält der Vertrag weder Angaben
über die Fläche noch über die Messmethode. Die Mieterin hat zudem weder
behauptet noch bewiesen, dass über den Quadratmeterpreis überhaupt
verhandelt worden ist. Des Weiteren ist ihre Behauptung, sie habe den
Quadratmeterpreis des streitgegenständlichen Lokals mit demjenigen
anderer Objekte verglichen, unbewiesen geblieben. So liegen weder andere
Inserate noch Schreiben, mit welchen sie ihr Interesse über bestimmte
Mietobjekte bekundet hat, bei den Akten. Die Mieterin hat nicht einmal
die Örtlichkeiten der angeblichen Vergleichsobjekte angegeben. Diese
Umstände lassen den Schluss zu, dass die Fläche nicht als
Berechnungsgrundlage für den Mietzins massgebend war. Es ist vielmehr
davon auszugehen, dass der Mietzins für das angebotene Lokal festgesetzt
worden ist.

e) Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die Vermieterin der
Mieterin keine bestimmte Fläche zugesichert hat. Aus diesem Grund kann
auch darauf verzichtet werden, den von der Vermieterin offerierten
Zeugen einzuvernehmen. Demzufolge ist die Klage in diesem Punkt
abzuweisen.

6. a) aa) Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten
Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu
übergeben und in demselben zu erhalten (vgl. Art. 256 Abs. 1 OR).
Übergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder
mit Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch
ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach
den Art. 107 – 109 OR über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen
(vgl. Art. 258 Abs. 1 OR). Der Mieter kann die Ansprüche nach den Art.
259a – 259i OR auch geltend machen, wenn die Sache bei der Übergabe
Mängel hat, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch zwar
vermindern, aber weder ausschliessen noch erheblich beeinträchtigen
(lit. a) und die der Mieter während der Mietdauer auf eigene Kosten
beseitigen müsste (lit. b) (vgl. Art. 258 Abs. 3 OR). Wird die
Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder
vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den
Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur
Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt (vgl. Art. 259d OR).

bb) Unterhaltsarbeiten bzw. Reparaturen dienen dazu, die Mietsache in
einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten. Sie
beinhalten die Behebung von Mängeln oder von Folgen der Abnutzung.
Unterhaltsarbeiten fallen nicht in den Anwendungsbereich von Art. 260 OR
(vgl. LACHAT/WYTTENBACH, Mietrecht für die Praxis, 8. A, Nachdruck
2011, Zürich, Rz. 12/1.1). Bei den Mängeln wird zwischen leichten,
mittleren und schweren Mängel unterschieden. Unter die erste Kategorie
fallen solche Mängel, die den vertragsgemässen Gebrauch gesamthaft
gesehen überhaupt nicht oder nur unwesentlich (z.B. Schönheitsmangel)
beeinträchtigen. Mittlere Mängel sind Mängel, welche den
vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache (insgesamt) derart schmälern,
dass sie nicht mehr durch Reinigung oder kleine Ausbesserung behoben
werden können, jedoch den vertragsgemässen Gebrauch der Sache weder
ausschliessen noch derart erheblich beeinträchtigen, dass dem Mieter die
Benutzung der Mietsache objektiv nicht mehr zugemutet werden kann.
Unter die dritte Kategorie fallen alle Sachverhalte, die den vertraglich
festgelegten Gebrauch der Mietsache ausschliessen oder derart
schmälern, dass dem Mieter der Gebrauch der Sache objektiv nicht
zugemutet werden kann (vgl. HIGI, Zürcher Kommentar, Obligationenrecht,
Die Miete, Art. 253 – 265 OR, Zürich 1994, N. 39 ff. zu Art. 258 OR).
Das Gesetz verlangt keine besondere Schwere des Mangels als
Voraussetzung für das Entstehen des Herabsetzungsanspruches. Erfasst
sind mit anderen Worten sowohl die schweren als auch die mittleren und
leichten Mängel (vgl. HIGI, a.a.O., N. 8 zu Art. 259d OR). Zur
Beseitigung des Mangels ist dem Vermieter eine angemessene Frist
einzuräumen. Die Dauer dieser Frist ist daher unter anderem vom
Charakter des Mangels und der Schwere seiner Auswirkungen sowie dem
Umfang der zur Mängelbeseitigung notwendigen Arbeiten abhängig. Bei
leichten und mittleren Mängeln steht dem Vermieter mehr Zeit als bei
schweren zur Verfügung. Bei leichten Mängeln erscheint eine Frist von 1 –
2 Monaten angemessen (vgl. BISANG et al., Das Schweizerische Mietrecht,
Kommentar, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2008, N. 11 ff. zu Art. 259b OR,
nachfolgend SVIT-Kommentar).

b) aa) Die Mieterin hat beantragt, die Vermieterin sei zu
verpflichten, die Aussentüre mit einer vor innen verschraubten Rosette
zu versehen bzw. falls dies technisch nicht möglich sei, die bestehende
Eingangstüre mit einer neuen, von innen verschraubten und mit dem
Zylinder bündig verschraubten Rosette zu ersetzen. Gemäss ihrer
Versicherung seien eine einbruchshemmende Eingangstüre, eine Aussentüre
mit Sicherheitsschloss sowie mit einem auf der Innenseite mit dem
Sicherheitsbeschlag bündigen und verschraubten Schliesszylinder
Mindestanforderungen für das Versichern von Inhalten von
Ladengeschäften. In Anhang zum Mietvertrag habe sich die Vermieterin
verpflichtet, die Eingangstüre zu reparieren und bündig zu machen. Die
übrigen Voraussetzungen der Versicherung seien erfüllt gewesen. Wegen
fehlender Sicherheit habe die Mieterin das Lokal nicht richtig nutzen
können, da der Versicherungsschutz gefehlt habe. Gewisse Ausstellungen
hätten aus diesem Grund nicht durchgeführt werden können. Die beantragte
Reduktion von 7% sei im Vergleich mit den in der Praxis zugesprochenen
Reduktionen bescheiden. Diesen Ausführungen hielt die Vermieterin
entgegen, sie habe nicht zugesichert, es würde ein Zylinder mit innen
verschraubter Rosette angebracht. Es sei Sache der Mieterin, die
notwendigen Sicherheitsvorkehrungen vorzunehmen, wenn sie im Mietlokal
Kunstausstellungen durchzuführen beabsichtige. Die Vermieterin habe der
Mieterin nur gesagt, sie werde eine Rosette montieren lassen, wenn dies
technisch möglich sei. Dies sei jedoch nicht der Fall gewesen. Ein
Auswechseln der Türe hätte ein Auswechseln der ganzen Fensterfront zur
Folge. Zudem sei die Türe vorbestehend gewesen und beim
Vertragsabschluss sei dies von der Mieterin nicht beanstandet worden.
Gemäss den Ausführungen der Mieterin würde die Versicherung
vorschreiben, dass die Türe einbruchshemmend sei. Dies wäre auch nicht
der Fall, wenn die Rosette angebracht wäre. Es handle sich um eine
normale Glastüre.

bb) Im Anhang zum Mietvertrag hat sich die Vermieterin verpflichtet,
die Eingangstüre zu reparieren und bündig zu machen. Gleichzeitig wurde
festgehalten, dass die Einbruchs-Anlage Sache des Mieters sei. Im
Abnahmeprotokoll vom 20. Januar 2011 wurde Folgendes festgehalten:
„Sicherheitsrosette ist zu verschrauben von der Innenseite.“ Die
Mieterin hat in diesem Zusammenhang anerkannt, dass die Vermieterin die
Behebung dieses Mangels in Auftrag gegeben hat. Sie hat ebenfalls
anerkannt, dass die entsprechenden Abklärungen ergeben haben, dass
aufgrund der Hohlräume die Sicherheit der Türe durch eine Verschraubung
der Rosette von innen nicht wesentlich verbessert werde. Zu mehr,
insbesondere zum Ersatz der ganzen Türe, hatte sich die Vermieterin
nicht verpflichtet. In diesem Zusammenhang ist noch Folgendes
festzuhalten: die Mieterin hat behauptet, wegen der fehlenden bündigen
Rosette bestehe kein Versicherungsschutz. Deswegen habe sie diverse
hochkarätige Ausstellungen nicht durchführen können. Sie habe das Lokal
nie richtig nutzen können. Unbestritten ist – was auch anlässlich des
Augenscheins festgestellt werden konnte –, dass die Mieterin im
streitgegenständlichen Lokal Ausstellungen durchgeführt hat und
weiterhin durchführt. Im Übrigen sind keine Anhaltspunkte ersichtlich,
wonach sie überhaupt hochkarätige Ausstellungen durchführen wollte bzw.
dass ihre Galerie für derartige Ausstellungen überhaupt in Frage kam.

cc) Die Vermieterin hat die Einvernahme eines Zeugen zum Thema
Rosette beantragt. Dieser soll sich zu seinen Abklärungen betreffend die
Verschraubung der Rosette von innen äussern. Wie hiervor dargelegt, hat
die Mieterin das Resultat der entsprechenden Abklärungen des Zeugen
anerkannt, wonach aufgrund der Hohlräume die Sicherheit der Türe durch
eine Verschraubung der Rosette von innen nicht wesentlich verbessert
werde. Unter diesen Umständen kann auf die beantragte Einvernahme sowie
auf die beantragte Expertise verzichtet werden.

c) aa) Schliesslich führte die Mieterin aus, dass das Ladenlokal
nicht von Mietbeginn weg über eine gebrauchsfähige Sonnenstore verfügt
habe. Die defekte Store habe ein miserables Erscheinungsbild für ein
Ladengeschäft in X abgegeben. Die Mieterin habe beinahe 12 Monate seit
Mietbeginn den Mangel hinnehmen müssen, bis dieser schliesslich im
November 2011 behoben worden sei. Es treffe nicht zu, dass der Mangel
nur bei ganz ausgefahrener Store sichtbar gewesen sei. Auf diese
Behauptungen entgegnete die Vermieterin, dass der Mieterin kein
Zeitpunkt für den Ersatz der Sonnenstore zugesichert worden sei. Das
Ladenlokal habe von Anfang an über eine gebrauchsfähige Sonnenstore
verfügt. Der Riss in der Sonnenstore sei nur wahrnehmbar gewesen, wenn
die Store ganz ausgefahren worden sei. Dies sei aufgrund der
Örtlichkeiten gar nicht möglich, sodass der Riss nicht sichtbar gewesen
sei. Im Herbst 2011 sei das Gebäude umfassend saniert worden. Vor der
Sanierung der Sonnenstore sei das Gebäude teilweise eingerüstet gewesen.
Die Mieterin habe in dieser Zeit eine Mietzinsreduktion erhalten. Sie
habe nicht bewiesen, dass die Sonnenstore nicht gebrauchsfähig gewesen
sei.

bb) Vorliegend ist unter den Parteien unbestritten, dass die
Sonnenstore defekt war und dass sich die Vermieterin vertraglich
verpflichtet hatte, diese zu ersetzen. Ebenfalls unbestritten ist, dass
die Vermieterin keinen genauen Zeitpunkt für den Ersatz der Store
zugesichert, sondern festgehalten hatte, dies erfolge je nach
Lieferfrist derselben. Aufgrund der bei den Akten liegenden Aufnahmen
steht fest, dass die Store links und rechts zwei Risse hatte. Auf der
rechten Seite, vom Laden aus gesehen, reichte der Riss von unten bis
oben, während derjenige auf der linken Seite im unteren Bereich eine
Länge von 30 – 40 cm aufwies. Aufgrund dieser Umstände steht fest, dass
die Risse nicht erst dann wahrzunehmen waren, wenn die Store ganz
ausgefahren war. Die defekte Store ist als Schönheitsmangel und mithin
als leichter Mangel zu qualifizieren (vgl. ZÜST, Kasuistik zur
Mietzinsherabsetzung bei Mängeln, in; mp 2/04, S. 75). Im Sinne der
vorstehenden Ausführungen erscheint eine Frist für die Mängelbeseitigung
von 1 – 2 Monaten als angemessen. Die Sonnen- store ist gemäss den
unwidersprochen gebliebenen Ausführungen der Mieterin im November
(recte: Februar) 2011 montiert und am 21. November 2011 gebrauchsbereit
gestellt worden. Der von der Vermieterin eingebrachte Einwand, das
Gebäude sei im Herbst 2011 eingerüstet und umfassend saniert worden, ist
vorliegend nicht zu hören. Denn die Mieterin verlangt eine Reduktion
nur bis zum 21. November 2011. Demzufolge steht der Mieterin für die
Zeit vom 1. Februar 2011 bis 21. November 2011 ein Anspruch auf
Herabsetzung des Mietzinses zu.

cc) Die Höhe des Herabsetzungsanspruches des Mieters ist
grundsätzlich nach der relativen Methode zu bestimmen. Wenn sich der
objektive Wert der mangelbehafteten Sache nicht genau bestimmen lässt,
so ist eine Schätzung nach Billigkeitsregeln, allgemeiner
Lebenserfahrung, gesundem Menschenverstand und anhand der Kasuistik aus
der Rechtsprechung zulässig (vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 14 zu 259d
OR). In der Praxis ist eine verschmutzte Sonnenstore ausserhalb eines
Kleidergeschäfts als Schönheitsmangel und somit als leichter Mangel
qualifiziert und eine Herabsetzung des Mietzinses von 3% als angemessen
erachtet worden (vgl. ZÜST, a.a.O., S. 75). Wie dargelegt, war im
vorliegenden Fall die Sonnenstore an den beiden Rändern zerrissen,
weshalb von einem Schönheitsmangel resp. leichten Mangel auszugehen ist.
Unter diesen Umständen rechtfertigt es sich die Reduktion des
Mietzinses auf 3% festzusetzen.

dd) Aufgrund des Gesagten hat die Mieterin Anspruch auf Herabsetzung
des Mietzinses um 3% für die Zeit vom 1. Februar bis 21. November 2011
(9⅔ Monate). Ausgehend vom vertraglich vereinbarten Mietzins von Fr.
3750.–, bedeutet dies, dass die Reduktion Fr. 1087.50 beträgt (Fr.
3750.– x 9⅔ Mt. x 3%). Die Klage ist deshalb in diesem Umfang
gutzuheissen.