Mietzinsreduktion wegen Wasser­schaden im Praxisraum

3.4.1. Die Feststellung eines Mangels bereitet kaum Schwierigkeiten, wenn die Parteien den geschuldeten Zustand vereinbaren. Ein Mangel liegt diesfalls vor, wenn die Mietsache nicht die im Vertrag, in einem Inserat oder mündlich zugesicherten Eigenschaften aufweist. Wird solchen Verpflichtungen nicht nachgelebt, dann ist die Mietsache mangelhaft (Kunz, a.a.O, S. 238).

3.4.2. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung über die in Frage stehenden Eigenschaften, bestimmt sich der geschuldete Zustand gemäss Art. 256 Abs. 1 OR anhand des vorausgesetzten Gebrauchs. Die Sache muss diejenigen Eigenschaften aufweisen, die notwendig sind, um den vorausgesetzten Gebrauch zu ermöglichen. Diese Eigenschaften gelten als stillschweigend vereinbart oder ergeben sich aus der Vertragsauslegung. Massgeblich ist der Zustand, den der Mieter nach den Umständen bzw. nach Treu und Glauben erwarten durfte. Zu berücksichtigen sind sämtliche Umstände des konkreten Falls (Kunz, a.a.O, S. 239). In der Regel bestimmen die Parteien den Gebrauch nur der Kategorie nach, also etwa "Wohnnutzung", "Büro" oder "Autowerkstatt". Wenn es um im Vertrag nicht geregelte Einzelfragen geht, ist auf den üblichen Gebrauch abzustellen. Nach dem üblichen Gebrauch bestimmt sich, was der Mieter erwarten darf und somit der Sollzustand des Mietobjekts. Auf den üblichen Gebrauch ist auch abzustellen, wenn zu klären ist, was der Mieter zu dulden hat (Kunz, a.a.O, S. 240).

3.4.3. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Begriff des Mangels relativ ist. Er verlangt eine Prüfung von Fall zu Fall, hängt ab von der Formulierung im Mietvertrag, von der Zweckbestimmung der Mietsachen, von deren Bauart und Alter, von der Höhe des Mietzinses, von den Versprechungen des Vermieters und schliesslich auch von der Entwicklung der allgemeinen Einstellung in der Gesellschaft und vom Stand der Technik (Kunz, a.a.O, S. 244).

[…]

3.5.2. Das Mass der Herabsetzung richtet sich grundsätzlich nach der Verminderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch (Tschudi, a.a.O, N25 zu Art. 259d OR). Das Bundesgericht hat wiederholt festgehalten, dass die Höhe des Herabsetzungsanspruchs grundsätzlich nach der relativen Methode zu bestimmen sei (Tschudi, a.a.O, N25 zu Art. 259d OR; vgl. BGE 130 Ill 504, E.4.1.). Der objektive Wert der mängelfreien Mietsache wird mit dem objektiven Wert der mangelhaften Sache verglichen. Der Mietzins (ohne die Nebenkosten) ist im gleichen prozentualen Verhältnis herabzusetzen, wie der aktuelle Zustand gegenüber dem vereinbarten Zustand infolge der Beeinträchtigung vermindert ist (Kunz, in: Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 286). In der Praxis erfolgt die Herabsetzung oft aufgrund einer Schätzung des Minderwerts nach Billigkeitsregeln unter Berücksichtigung der allgemeinen Lebenserfahrung, des gesunden Menschenverstandes und der Gerichtspraxis. In gewissen Fällen ist die wertmässige Beeinträchtigung anhand einer mathematischen Berechnung sachgerecht: Ist beispielsweise ein Raum einer 4-Zimmer-Wohnung wegen Feuchtigkeit unbewohnbar, ist entweder eine Herabsetzung um 25 % zu gewähren oder um einen Prozentsatz, welcher der Fläche des unbewohnbaren Raums an der gesamten Wohnfläche entspricht (ohne Küche, Bad und Diele, weil diese Räumlichkeiten nur parallel und zusammen mit den Wohnräumen gebraucht werden können). Reduziert wird der Nettomietzins. (Kunz, in: Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 287).

3.5.3. Der Beklagte bringt vor, seit einem Wassereinbruch im September 2017 bestünde im "Praxisraum" in der von ihm gemieteten 5.5-Zimmerwohnung […] ein Wasserschaden, wodurch Flecken, Schimmel und sodann auch Gestank entstanden sei […].
[…]

3.5.4. Vorliegend ist der Mangel an der Mietsache durch den Wasserschaden klar gegeben. Die Kläger machen diesbezüglich geltend, der Beklagte habe den Wasserschaden zu verantworten, indem er die Terrasse unsachgemäss genutzt habe, es habe sich Wasser angestaut auf der Terrasse, welches dann in die Wohnung eingedrungen sei. Als Beweis offerieren die Kläger die Erstellung eines Gutachtens durch das Gericht betreffend die Ursache des Wassereintrittes in die Wohnung des Beklagten. Da der Beklagte dies bestreitet, tragen die Kläger neben der Behauptungs- auch die Substantiierungs- und Beweislast über die Verantwortlichkeit des Beklagten für den Wassereintritt und somit für die Entstehung des Mangels. Nebst der einfachen Behauptung, der Beklagte habe den Wassereintritt durch unsachgemässe Benutzung der Terrasse herbeigeführt, unterlassen die Kläger weitere Ausführungen, die Aufschluss darüber geben könnten, inwiefern der Beklagte bzw. das Verhalten des Beklagten für den Wasserschaden in der Wohnung infolge Wassereintritts nach einem heftigen Regenfall verantwortlich sein könnte. Auch wie sich das Wasser auf der Terrasse durch Verschulden des Beklagten hätte ansammeln können, legen die Kläger nicht dar. Die Behauptungen der Kläger sind damit nicht ausreichend substantiiert vorgebracht worden und ist damit der Beweisführungsanspruch nicht zuzulassen. Des Weiteren ist anzumerken, dass die Parteien, obschon sie sich in der Hauptverhandlung darauf geeinigt haben, ein Gutachten über die Ursache des Wassereintritts durch das Gericht erstellen zu lassen, keine Vereinbarungen über prozessuale Anträge mit bindender Wirkung gegenüber dem Gericht treffen können.

[…]

3.5.8. Mit E-Mail vom 2. September 2017 […] zeigte der Beklagte einem der Kläger an, dass sich im Praxisraum ein Wasserschaden aufgrund der Regenfälle der vergangenen Tage ereignet habe und bat diesen, die Scherrer AG zu beauftragen, den Wasserschaden in Ordnung zu bringen. Die Herabsetzung verlangte der Beklagte nicht. Aus der E-Mail vom 10. Oktober 2017 an die Mobiliarversicherung (Versicherung der Klägerschaft) ist erkennbar, dass der Beklagte den betroffenen Praxisraum nicht mehr nutzen kann, diese E-Mail wurde jedoch nicht an die Kläger gerichtet, sondern an deren Versicherer, womit ihnen diese Kenntnis nicht zugerechnet werden kann. Der Beklagte hat durch die an die Kläger gerichtete Bitte den Wasserschaden durch die Scherrer AG beseitigen zu lassen zum Ausdruck gebracht, dass er den Mangel als belästigend empfindet indem er dessen Beseitigung forderte, dass er das Austauschverhältnis der Leistungen als gestört erachtet. Das Ungleichgewicht der Leistungen war somit in Bezug auf den Wasserschaden mit Kenntnis des Mangels und damit mit E-Mail vom 2. September 2017 für die Kläger erkennbar. Der Umstand, dass das eigentliche Herabsetzungsbegehren in Bezug auf den Wasserschaden erst mit Anrufung der Schlichtungsbehörde erfolgte, vermag nichts daran zu ändern, dass die Vermieterschaft seit 2. September 2017 Kenntnis über den Mangel hatte und ein allfälliger Herabsetzungsanspruch seither besteht.

3.5.9. […] Für den Wasserschaden im "Praxisraum" ist eine Bestimmung der Herabsetzungshöhe nach Mass der Beeinträchtigung besser möglich, zumal von der betroffenen 5.5-Zimmerwohnung ein gesamtes Zimmer infolge Wasserschaden praktisch unbenutzbar geworden ist. Die vom Beklagten ab September 2017 geforderte Mietzinsminderung im Umfang von 20 % ist somit unter Berücksichtigung aller Umstände insgesamt als angemessen anzusehen, wobei die Berechtigung zur Herabsetzung seit September 2017 besteht. Zur Beseitigung der noch bestehenden Mängel wäre den Klägern sodann eine angemessene Frist anzusetzen. Nachdem der Beklagte die Wohnung per Ende April 2024 verlassen hat, ist dieses Gesuch indessen als gegenstandslos geworden abzuschreiben.

3.6 Hinterlegung
3.6.1. Gemäss Art. 259g OR muss der Mieter einer unbeweglichen Sache, wenn er die Beseitigung eines Mangels verlangt, dem Vermieter dazu schriftlich eine angemessene Frist setzen und ihm androhen, dass er bei unbenütztem Ablauf der Frist Mietzinse, die künftig fällig werden, bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird. Er muss dem Vermieter die Hinterlegung schriftlich ankündigen. Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt. Im Kanton Schaffhausen kann die Hinterlegung des Mietzinses bei jeder im Kanton tätigen Bank erfolgen […]. Voraussetzung dafür, dass der Mieter sein Recht auf Hinterlegung geltend machen kann, bildet unter anderem das Vorhandensein eines Mangels an der Mietsache (Tschudi, a.a.O, N7 zu Art. 259g OR). Hinterlegt werden dürfen nur Mietzinse, die in Zukunft fällig werden. Gemeint sind solche, deren Fälligkeit nach fruchtlosem Ablauf der Beseitigungsfrist eintritt. Unzulässig ist damit die Hinterlegung bereits verfallener Mietzinse, und zwar auch solcher, die während der Beseitigungsfrist zur Zahlung fällig werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_368/2007 vom 7. November 2007, E. 2.4.; Tschudi, a.a.O, N25 zu Art. 259g OR). Die Hinterlegung hat spätestens am Zahlungstermin (Fälligkeitstag) zu erfolgen; d.h. der Mietzins hat dann bei der Hinterlegungsstelle einzutreffen. Verspätet hinterlegte Mietzinse sind an den Vermieter herauszugeben. Gemäss BGE 124 Ill 201, E. 2d, kann der gesamte Mietzinst hinterlegt werden. Der hinterlegungsfähige Betrag ist nicht von der Schwere des Mangels abhängig, dessen Beseitigung verlangt wird. Art. 259g OR erlaubt dem Mieter die gesamten vertraglich vereinbarten, künftig fällig werdenden Leistungen dem Vermieter vorzuenthalten, bis die bestehenden Mängel beseitigt sind. Wird der Mangel indessen beseitigt, können keine weiteren Mietzinse mehr hinterlegt werden (Tschudi, a.a.O, N32 zu Art. 259g OR).

3.6.2. Gemäss Art. 259h OR fallen hinterlegte Mietzinse dem Vermieter zu, wenn der Mieter seine Ansprüche gegenüber dem Vermieter nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend gemacht hat. Unterlässt er dies oder erfolgt die Klageeinleitung zu spät, so sind die hinterlegten Mietzinse an den Vermieter herauszugeben und hat der Mieter von vorne zu beginnen (Fristansetzung zur Mängelbeseitigung usw.), falls die gerügten Mängel zwischenzeitlich noch nicht behoben sind (Tschudi, a.a.O, N3 zu Art. 259h OR). Unterlässt es der Mieter, innert der Frist von 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anzurufen, so fallen die hinterlegten Mietzinse ohne Weiteres dem Vermieter zu (Art. 259h Abs. 1 OR). Die entsprechende Überweisung hat von der Hinterlegungsstelle von Amtes wegen zu erfolgen, nachdem das Gesetz ausdrücklich nicht vorschreibt, dass sich nach Fristablauf der Vermieter um die Herausgabe zu bemühen habe. Im Übrigen ändert der Umstand, dass der Mieter seine Ansprüche nicht, zu spät oder in fehlerhafter Weise bei der Schlichtungsbehörde geltend macht - mit der Folge, dass die Mietzinse an den Vermieter herauszugeben sind - nichts an der Zahlungsfiktion bzw. Befreiungswirkung gemäss Art. 259g Abs. 2 OR (Tschudi, a.a.O, N6 f. zu Art. 259h OR). Das Gesetz ermöglicht es dem Vermieter, nach erfolgter Hinterlegung umgehend bei der Schlichtungsbehörde die Herausgabe der zu Unrecht hinterlegten Mietzinse zu verlangen. Es soll ihm nicht zugemutet werden, abzuwarten, ob der Mieter innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen ab Fälligkeit des Mietzinses die Schlichtungsbehörde anruft oder nicht. Prozessthema bei der Vermieterklage bildet in erster Linie die Hinterlegungsberechtigung des Mieters. Die Klage des Vermieters lautet daher regelmässig auf Feststellung, dass der Mieter zur Hinterlegung der Mietzinse nicht berechtigt war. Dass dem Vermieter beim Vorgehen nach Art. 259h Abs. 2 OR die Klägerrolle zufällt, ist ohne Bedeutung für die Behauptungs- und Beweislast. Auch im vom Vermieter eingeleiteten Verfahren trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass sämtliche Voraussetzungen für eine gültige Hinterlegung vorliegen bzw. im Zeitpunkt der Hinterlegung vorlagen (Tschudi, a.a.O, N11 zu Art. 259h OR).

3.6.3. Der Beklagte hat mit Schreiben vom 15. August 2017 den Klägern bis 30. September 2017 Frist gesetzt, die Mängel zu beseitigen, ansonsten er die Mietzinsen hinterlegen werde. Die Kläger machen geltend, der Beklagte habe das Hinterlegungskonto per 20. Oktober 2017 eröffnet und damit die Oktobermiete zu spät bezahlt. Des Weiteren bringen sie vor, die Hinterlegung sei zu spät erfolgt, zumal die dreissigtägige Frist zur Anhängigmachung der Klage bei der Schlichtungsstelle nicht eingehalten worden sei […]. Der Beklagte bestreitet dies und macht geltend, die Mietzinse seit November 2017 hinterlegt zu haben. Anlässlich der Hauptverhandlung reichte der Beklagte sodann eine Saldomeldung des Mietzinshinterlegungskontos bei der Schaffhauser Kantonalbank ein. Dieser kann lediglich der Saldo des betreffenden Kontos per 14. März 2023 entnommen werden. Weder die Einzahlungsbeträge noch das Eröffnungsdatum sind daraus ersichtlich. Der eingereichten Klagebewilligung […] ist lediglich zu entnehmen, dass seit November 2017 Mietzinse hinterlegt werden. Um welchen Mietzins es sich dabei handelte ist nicht ersichtlich. Dass im vorliegenden Verfahren der Vermieterschaft die Klägerrolle zukommt, ändert nichts daran, dass die Beweislast für die rechtmässige Hinterlegung dem Mieter und damit dem Beklagten zukommt. Ihn trifft damit die Behauptungs- und Substantiierungslast. Der Beklagte hat es jedoch unterlassen, darzulegen, zu welchem Zeitpunkt er welchen Mietzins hinterlegt hat oder Beweise jedwelcher Art betreffend die Mietzinse bzw. das Hinterlegungskonto zu offerieren. Es ist damit aufgrund der Ausführungen der Parteien und der offerierten Beweise nicht ersichtlich, welche Mietzinse zu welchem Zeitpunkt hinterlegt wurden oder wann das Konto eröffnet wurde, noch wann die Einzahlungen jeweils stattgefunden haben sollen. Dem Beklagten gelingt es nicht den Zeitpunkt und damit die Rechtmässigkeit der Hinterlegung darzulegen, seine Vorbringen erweisen sich somit als nicht genügend substantiiert. Folglich ist der nicht substantiiert vorgebrachte Sachverhalt dem nicht bewiesenen Sachverhalt gleichzusetzen. Der Beklagte vermag nicht zu substantiieren, dass er die formellen Vorschriften der Hinterlegung eingehalten hat, die hinterlegten Mietzinse sind damit herauszugeben. Eine Verrechnung der hinterlegten Mietzinse mit dem Anspruch des Beklagten auf Herabsetzung des Mietzinses ist nicht möglich.

[…]

Das Kantonsgericht erkennt:
1. In Gutheissung der Anträge der Kläger wird die Schaffhauser Kantonalbank, angewiesen, nach Rechtskraft des vorliegenden Urteils das Guthaben auf dem Mietzinshinterlegungskonto Y bei der Schaffhauser Kantonalbank vollumfänglich zu Gunsten der Kläger freizugeben und das Konto anschliessend aufzulösen.
2. In Gutheissung des Antrags des Beklagten werden die Kläger verpflichtet unter dem Titel Mietzinsreduktion dem Beklagten Fr. 29’600.-- (80 Monate à Fr. 370.--) zu bezahlen.