Entlassung aus der Mietzinskontrolle der Stadt Zürich

2. Begründung der Mietzinserhöhung

2.1 Parteistandpunkte
Die Klägerin bringt vor, in erster Linie sei
die Erhöhung mit einer Anpassung an die orts- und quartierüblichen
Verhältnisse und im Eventualstandpunkt mit umfassenden
Sanierungsarbeiten begründet worden. Die Beklagten vertreten dagegen die
Auffassung, die Mietzinserhöhung sei nichtig, weil sie einerseits
absolute und relative Kriterien vermische und anderseits eine unklare
Begründung enthalte.

2.2 Nichtigkeit der Mietzinserhöhung wegen unklarer Begründung

2.2.1 Eine Mietzinserhöhung ist insbesondere nichtig, wenn der
Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt oder
diese nicht begründet ist (Art. 269d Abs. 2 lit. a und b OR). Gemäss
Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG muss das Formular unter anderem eine
klare Begründung enthalten. Nach dem Willen des Verordnungsgebers sowie
nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist eine unklar begründete
Mietzinserhöhung einer nicht begründeten gleichzustellen. Demgemäss ist
sowohl eine unbegründete als auch eine nicht klar begründete
Mietzinserhöhung nichtig (BGE 121 III 6 E. 3b = mp 2/95, S. 81 ff. und
MRA 3/95, S. 139 ff.; BGE 121 III 460 E. 4a/cc; ZK-HIGI, N. 82 ff. und
N. 117 zu Art. 269d OR; LACHAT/DÖRFLINGER, Mietrecht für die Praxis, 8.
A., Zürich 2009, S. 304 mit weiteren Verweisungen auf abweichende
Lehrmeinungen). Die Begründung muss nicht unbedingt auf dem amtlichen
Formular aufgeführt sein, sondern kann auch in einem Begleitschreiben
erfolgen, sofern der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinweist
(Art. 19 Abs. 1bis VMWG). Darüber hinaus kann im Begleitschreiben der im
Formular angegebene Grund näher erläutert werden (BGE 4C.245/1999 vom
3. Januar 2000, E. 3a = mp 1/00, S. 27 ff.; BGE 121 III 6 E. 3a).
Nichtig
ist eine Mietzinserhöhung auch dann, wenn der Vermieter mehrere
Erhöhungsgründe anführt, die sich sachlich nicht miteinander vereinbaren
lassen bzw. sich gegenseitig ausschliessen. Dies ist insbesondere dann
der Fall, wenn der Vermieter die Erhöhung einerseits mit der Marktmiete
(Orts- und Quartierüblichkeit) und anderseits mit der Kostenmiete (z.B.
Mehrleistungen) begründet. Auch derartige Erhöhungen sind mangels
genügender Begründung nichtig (BGE 121 III 6 E. 3c; ZK-HIGI, N. 92 zu
Art. 269d OR; LACHAT/DÖRFLINGER, a.a.O., S. 300). Zulässig ist hingegen,
dass der Vermieter sich im Sinne einer Haupt- und Eventualbegründung
auf sich ausschliessende Erhöhungsgründe berufen kann (BGE 4C.330/2002
vom 31. Januar 2003, E. 3.2.2 = mp 2/03, S. 77 ff. und MRA 2/03, S. 39
ff.; ZK-HIGI, N. 93 zu Art. 269d OR; LACHAT/DÖRFLINGER, a.a.O., S. 300;
SVIT-Kommentar Mietrecht III, N. 40 zu Art. 269d OR). So ist der
Vermieter beispielsweise berechtigt, im Hauptstandpunkt die angestrebte
Mietzinserhöhung mit der Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit
zu begründen und im Eventualstandpunkt eine Erhöhung wegen
Mehrleistungen sowie weiterer relativer Kostengründe (etwa
Kostensteigerung und Teuerung auf dem risikotragenden Kapital) zu
verlangen.

2.2.2 Im vorliegenden Fall hat die Klägerin im amtlichen Formular vom 8. Dezember 2009 folgende Begründung angegeben:
„Mietzinsanpassung
an die Orts- und Quartierüblichkeit nach Entlassung der Liegenschaft
aus der staatlichen Mietzinskontrolle unter Berücksichtigung der
getätigten Investitionen (umfassende Sanierung) von rund 13,5 Mio. …“.
Im dazugehörigen Begleitschreiben erläuterte die Klägerin den Beklagten die Mietzinserhöhung wie folgt:
„Wie
Sie bereits informiert wurden, führen diese neuen mietrechtlichen
Rahmenbedingungen sowie die kürzlich abgeschlossene Sanierung der
Liegenschaft zu einer Mietzinserhöhung. Damit sollen die bislang dank
staatlicher Unterstützung günstigen Mietzinse an das orts- und
quartierübliche Niveau von vergleichbaren, ebenfalls sanierten Wohnungen
herangeführt werden…
Für die in Zukunft zusätzlich separat erhobenen
Betriebskosten wird eine zusätzliche Akontozahlung erhoben…
Selbstverständlich wurde die Ausgliederung der neuen Betriebskosten bei
der Anpassung des Nettomietzinses an die Orts- und Quartierüblichkeit im
entsprechenden Umfang berücksichtigt.
Der Betrag des mit Wirkung ab
1. April 2010 geschuldeten Mietzinses ist aus dem beiliegenden amtlichen
Formular ersichtlich. Bereits erfolgte Wieder- bzw. Neuvermietungen
zeigen uns, dass sich die Mietzinse in der Liegenschaft mit Blick auf
vergleichbare Objekte auch nach dieser Anpassung in einem attraktiven
Rahmen bewegen.“
Die soeben zitierten Passagen zeigen auf, dass weder
aus dem Wortlaut des amtlichen Formulars noch aus demjenigen des
Begleitschreibens entnommen werden kann, dass die Klägerin die Erhöhung
im Eventualstandpunkt mit wertvermehrenden Investitionen begründet,
sofern sie mit ihrer hauptsächlichen Begründung (Orts- und
Quartierüblichkeit) nicht durchdringen sollte. Die Klägerin teilt den
Beklagten einzig und allein mit, dass der Mietzins der von ihnen
gemieteten Wohnung an das Niveau anderer vergleichbarer Wohnungen
angepasst werden soll. Eine Eventualbegründung lässt sich dagegen aus
ihrer an die Beklagten gerichteten Mitteilung nicht herauslesen.
Am
17. Dezember 2008 informierte die Klägerin sämtliche Mieter über die
bevorstehende Sanierung der Liegenschaft und gab ihnen das detaillierte
Bauprogramm bekannt. Anlässlich dieser Mieterorientierung machte die
Klägerin auch Angaben zum voraussichtlichen, ab 1. April 2010 zu
erwartenden Mietzins, und zwar insbesondere wie folgt:
„Zeitpunkt der Mietzinserhöhung
• Ab
1. April 2010 ist die Liegenschaft nicht mehr der Mietzinskontrolle der
Stadt Zürich unterstellt. Die Liegenschaft untersteht ab diesem
Zeitpunkt dem ordentlichen Mietrecht.
• Die Mietzinserhöhung
widerspiegelt demnach sowohl diese Anpassung als auch die Sanierung. Die
Zinsen nähern sich somit einem marktgerechten Preisniveau an.
• Die Erhöhung erfolgt nach Bauabschluss per 1. April 2010.

Mietzinsen pro Wohnung/Monat (inkl. Heiz-/Betriebskosten):

Wohnung Vermietungszins
inkl. Akonto HK/BK
1.5–Zimmerwohnung ca. Fr. 1000 bis Fr. 1100
2.5–Zimmerwohnung (55m2) ca. Fr. 1450 bis Fr. 1600
2.5–Zimmerwohnung (62-65m2) ca. Fr. 1550 bis Fr. 1650
3.5–Zimmerwohnung (74-76m2) ca. Fr. 1900 bis Fr. 2050
3.5–Zimmerwohnung (>76m2) ca. Fr. 2000 bis Fr. 2300
4.5–Zimmerwohnung (91-95m2) ca. Fr. 2250 bis Fr. 2550
4.5–Zimmerwohnung (>100m2) ca. Fr. 3100 bis Fr. 3500
5.5–Zimmerwohnung ca. Fr. 3000 bis Fr. 3300
6.5–Zimmerwohnungen + kleinere
Wohnung mit Terrassen ca. Fr. 3300 bis Fr. 4200“

Entgegen der Ansicht der Klägerin geht auch aus dieser
Orientierung mit keinem Wort hervor, dass sie die inskünftige
Mietzinserhöhung stufenweise begründen wird, indem hauptsächlich eine
Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit erfolgen soll und bei
deren Scheitern der Mietzins eventualiter wegen der bevorstehenden
Sanierung angehoben wird.
Demnach fehlt es an einer
Eventualbegründung. Die von der Klägerin im vorliegenden Verfahren
vorgebrachte Behauptung, sie habe im Eventualstandpunkt die Anpassung
mit umfassenden Sanierungsarbeiten begründet, lässt sich weder aus der
Mietzinserhöhung noch aus dem Begleitschreiben noch aus dem
Orientierungsschreiben ableiten. Mangels entsprechender
Eventualbegründung ist es der Klägerin daher zum vornherein verwehrt,
ihre Mietzinserhöhung auf umfassende Sanierungsarbeiten zu stützen. Bei
dieser Sachlage ist daher einzig zu prüfen, ob die den Beklagten
mitgeteilte (Haupt-) Begründung der Mietzinserhöhung in formeller und
materieller Hinsicht gültig bzw. nicht missbräuchlich ist.

2.2.3 Die Beklagten machen geltend, die Begründung der
Mietzinserhöhung sei unklar, zudem sei die gleichzeitige Berufung auf
die Orts- und Quartierüblichkeit und auf Mehrleistungen widersprüchlich
und unvereinbar. Dieser Standpunkt träfe zu, wenn die Klägerin die
Erhöhung mit einer doppelten Begründung versehen hätte und die von ihr
angerufenen Gründe sich gleichwertig gegenüber stehen würden.
Stellt
man auf die im amtlichen Formular enthaltene Begründung ab (vgl. dazu
vorne Erw. 2.2.2), ist vorab festzuhalten, dass die Klägerin sich auf
eine „Mietzinsanpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit“ beruft.
Einen weiteren in Art. 269a OR aufgeführten Erhöhungsgrund, wie z.B.
Kostensteigerungen oder Mehrleistungen (Art. 269a lit. b OR), nennt sie
indessen nicht explizit. Gleiches ergibt sich aus dem Begleitschreiben
zur Mietzinserhöhung (Erw. 2.2.2). Auch in diesem Schriftstück beruft
sich die Klägerin einzig auf den gesetzlichen Erhöhungsgrund der orts-
und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Art. 269a lit. a OR, wobei
sie ergänzend dazu erläutert, dass „damit die bislang dank staatlicher
Unterstützung günstigen Mietzinse an das orts- und quartierübliche
Niveau von vergleichbaren, ebenfalls sanierten Wohnungen herangeführt
werden sollen.“
Nach Art. 11 VMWG sind für die Ermittlung der orts-
und quartierüblichen Mietzinse diejenigen Mietzinse für Wohn- und
Geschäftsräume massgeblich, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand
und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind. Die Klägerin muss
somit den neuen Mietzins, den sie für die von den Beklagten gemietete
Wohnung in der Mietzinserhöhung verlangt, den Mietzinsen vergleichbarer
Objekte gegenüberstellen. In Anbetracht des Kriteriums der
Vergleichbarkeit versteht sich von selbst, dass die Klägerin nur Objekte
zum Vergleich heranziehen kann, die den gleichen Ausbaustandard wie die
von den Beklagten gemietete Wohnung aufweisen, also ebenfalls vor
kurzem saniert wurden. Der Mietzins für ein saniertes Vergleichsobjekt
ist höher als für eine unrenovierte Wohnung. Insoweit wirken sich die
klägerischen Sanierungskosten indirekt auf den neuen Mietzins aus. Dies
hat die Klägerin denn auch im Mietzinserhöhungsformular zum Ausdruck
gebracht, indem sie die Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit
weiter wie folgt erläuterte: „… unter Berücksichtigung der getätigten
Investitionen (umfassende Sanierung) von rund 13,5 Mio.“ Im
Begleitschreiben zur Mietzinserhöhung wies die Klägerin zudem darauf
hin, dass die bis anhin“ günstigen Mietzinse an das orts- und
quartierübliche Niveau von vergleichbaren, ebenfalls sanierten Wohnungen
herangeführt werden“ sollen. Auch aus diesem Hinweis ist zu folgern,
dass die Klägerin im vorliegenden Formular die Mietzinserhöhung nicht
mit Mehrleistungen bzw. umfassender Sanierung der Liegenschaft
begründet. Sämtliche erwähnten Äusserungen der Klägerin sind demnach so
zu verstehen, dass der Mietzins für die renovierte Wohnung an die Orts-
und Quartierüblichkeit angepasst wird. Eine weitere Begründung für die
Mietzinserhöhung – z.B. „umfassende Sanierung der Liegenschaft“ – gab
die Klägerin nicht an. Die Beklagten mussten denn auch aus den
Erklärungen nicht annehmen, die Klägerin berufe sich in der
Mietzinserhöhung neben der Orts- und Quartierüblichkeit zusätzlich auf
einen weiteren in Art. 269a OR aufgeführten Erhöhungsgrund.
Daran
ändert nichts, dass die Klägerin rund ein Jahr vor Mitteilung der
Mietzinserhöhung den Beklagten in einem Informationsschreiben (vorne
Erw. 2.2.2) bekannt gegeben hat, die in Aussicht gestellte
Mietzinserhöhung widerspiegle „demnach sowohl die Anpassung [womit
diejenige an die Orts- und Quartierüblichkeit gemeint ist] als auch die
Sanierung“. Zwar ist den Beklagten zuzugestehen, dass diese Erklärung in
dem von ihnen behaupteten Sinn interpretiert werden könnte, gemäss
welchem die (zukünftige) Mietzinserhöhung sowohl mit der Orts- und
Quartierüblichkeit als auch mit Mehrleistungen begründet werde. Dem
steht aber zum einen entgegen, dass dieser Information bloss Charakter
einer Vorankündigung zukommt. Zum anderen kündigte die Klägerin den
Beklagten lediglich an, dass der neue Mietzins für eine 3½–Zimmerwohnung
sich in einer Bandbreite zwischen Fr. 2000.– bis Fr. 2300.– bewegen
dürfte. Aus dieser ungefähren Angabe, welche die Klägerin nicht näher
zahlenmässig – z.B. mit den mutmasslich anfallenden Baukosten anhand der
Kostenvoranschläge – begründet, können die Beklagten somit nichts zu
ihren Gunsten ableiten. Schon gar nicht können sie daraus folgern, dass
die Klägerin den Mietzins später wegen Mehrleistungen erhöhen werde.
Dass die Information über den späteren Mietzins sowie dessen Erhöhung
und des darauf gestützten Erhöhungsgrundes unverbindlich ist, geht auch
daraus hervor, dass die Klägerin mit ihrem an die Mieter gerichteten
Schreiben vom 17. Dezember 2008 ausdrücklich darauf hinweist, dass sie
sich im heutigen Zeitpunkt noch nicht festlegen könne, „in welcher
Grössenordnung die Erhöhung sein werde“. Schliesslich ist zu
berücksichtigen, dass sich die Klägerin in der Mietzinserhöhung bzw.,
dem dazugehörigen Begleitschreiben in keiner Art und Weise auf das
Mieterinformationsschreiben bezieht, welches rund ein Jahr zuvor
erfolgte. Der zeitliche Abstand wie auch der Umstand, dass zwischen der
Mieterorientierung und der Mietzinserhöhung mitsamt deren
Begleitschreiben keine nähere Verbindung besteht, sprechen dafür, dass
die Mieterinformation vom Dezember 2008 nicht zur Auslegung der
Mietzinserhöhung vom Dezember 2009 herangezogen werden darf.
Nach dem
Gesagten hat die Klägerin vorliegend die Erhöhung ausschliesslich damit
begründet, der Mietzins der von den Beklagten gemieteten Wohnung sei an
die orts- und quartierüblichen Verhältnisse für vergleichbare Objekte
anzupassen. Diese Begründung ist klar, weshalb die Mietzinserhöhung
insoweit gültig ist.

3. Mietzinserhöhung wegen Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit
Ist die angefochtene Mietzinserhöhung formell gültig, ist zu prüfen, ob sie missbräuchlich ist oder nicht.

3.1 Allgemeine Vorbemerkungen

3.1.1 Gemäss Ziffer 5b und 8 des mit der Stadt Zürich abgeschlossenen
Vertrags vom 16. November 1973 unterstanden die Mietzinse während 30
Jahren der staatlichen Mietzinskontrolle. Zwischen den Parteien ist
unstrittig, dass diese Periode am 31. März 2010 ablief. Wird eine
Liegenschaft aus der staatlichen Mietzinskontrolle entlassen, ist die
Vermieterin berechtigt, den Mietzins nach der absoluten Methode zu
erhöhen (BGE 117 II 79 f. E. 2 = mp 2/91 S. 74 ff.). In Anwendung der
absoluten Methode kann sich die Klägerin daher insbesondere auf eine
ungenügende Nettorendite berufen oder sie kann den Mietzins an die orts-
und quartierüblichen Verhältnisse anpassen (BGE 4C.330/2002 E. 3.3 = mp
2/03, S.77 ff. = MRA 2/03, S.39 ff.). Gilt die absolute Methode,
bedeutet dies, dass die Klägerin berechtigt ist, den Mietzins per 1.
April 2010 unabhängig von der bisherigen Mietzinsgestaltung anhand des
geltenden orts- und quartierübliche Niveaus zu erhöhen (statt vieler
LACHAT/BRUTSCHIN, Mietrecht für die Praxis, 8. A., Zürich 2009, S. 400;
ZK-HIGI, N. 477 zu Art. 269 OR). Zu prüfen bleibt daher einzig, ob der
mit Formular vom 8. Dezember 2009 erhöhte Mietzins orts- und
quartierüblich ist (vgl. BGE 120 II 242 E. 2). Die letzte
Mietzinsfestsetzung die vor dieser Mitteilung vom 8. Dezember 2009
erfolgte, bleibt unbeachtlich. Ebenso wenig zu berücksichtigen sind
allfällige Änderungen der Berechnungsgrundlagen, die seit
Mietvertragsabschluss oder seit der letzten Mietzinsfestsetzung
eingetreten sind.

3.1.2 Die Klägerin hat nach Art. 8 ZGB die orts- und quartierüblichen
Verhältnisse nachzuweisen. Gemäss Art. 11 VMWG sind für die Ermittlung
der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Art. 269a lit. a
OR die Mietzinse für Wohnräume massgeblich, die nach Lage, Grösse,
Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
Dabei sind konkrete Vergleiche anzustellen und der Vergleich kann nicht
durch ein Gutachten über den Ertragswert des Grundstücks oder durch
eine Mietwertschätzung ersetzt werden (BGE 114 II 363 und 365 E. 3 und
4). Der Begriff des orts- und quartierüblichen Mietzinses setzt eine
gewisse Übung voraus. Im Allgemeinen ist erforderlich, dass mindestens
fünf vergleichbare Objekte bezeichnet werden, welche im Wesentlichen die
gleichen Merkmale wie das konkret zu beurteilende Objekt aufweisen (BGE
123 III 319 E. 4.a = MRA 5/97, S. 185 ff. = mp 4/97, S. 215 ff.).

3.1.3 Damit eine Übung überhaupt festgestellt werden kann, fallen
gemäss Art. 11 Abs. 3 VMWG Mietzinse ausser Betracht, die auf einer
Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe
beruhen. Werden mehrere Wohnungen, die sich in der gleichen Liegenschaft
befinden und dem gleichen Eigentümer gehören, zum Vergleich
herangezogen, vermag nicht jedes einzelne Objekt eine Übung zu
begründen. Verlässliche Schlussfolgerungen auf das orts- und
quartierübliche Niveau können nur dann gezogen werden, wenn mehrere
Wohnungen, die sich in verschiedenen Liegenschaften befinden und anderen
Eigentümern gehören, als Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen.
Mehrere Wohnungen in der gleichen Liegenschaft können daher
grundsätzlich nur als ein Vergleichsobjekt berücksichtigt werden (vgl.
dazu BGE 123 III 323 f. E. 4c/aa und E. 4c/bb; kritisch bez.
Eigentümerstellung SVIT-Kommentar Mietrecht III, N. 21 zu Art. 269a OR).
Die
Klägerin hat zwei Wohnungen, die sich in den Gebäuden Im Wyl … /
Haldenstrasse … befinden, als Vergleichsobjekte zum Beweis offeriert.
Die beiden Häuser sind Teil einer Überbauung, die aus sechs
aneinandergebauten gleichartigen Liegenschaften besteht, wobei jedes
Haus jeweils einen separaten Hauszugang bzw. Treppenhaus hat. Die beiden
Wohnungen sind nahezu identisch. Eigentümerin dieser einheitlich
erstellten Bauten ist die I-AG. Zufolge dieser Identität und der
Eigentumsverhältnisse ist in Anbetracht der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung nur eine Wohnung in den beiden erwähnten Gebäuden als
Vergleichsobjekt heranzuziehen.
Gleiches gilt für die zwei identischen Wohnungen im Doppelhaus Friesenbergstrasse …, welches der Z-Anlagestiftung gehört.

3.1.4 Bei der Ermittlung der Orts- und Quartierüblichkeit ist wie
folgt vorzugehen: Zuerst ist das Quartier zu definieren, in dem sich die
Vergleichsobjekte befinden müssen. Im Anschluss daran sind die im
selben Quartier befindlichen Objekte anhand der in Art. 11 VMWG
aufgeführten Kriterien miteinander zu vergleichen (BGE 136 III 79 E.
2.2.2 = mp 2/10, S. 125 ff.).

3.2 Begriff des Quartiers / Vergleichsobjekte in anderen Quartieren

3.2.1 Das Bundesgericht hat sich im Entscheid BGE 136 III 74 ff. (=
mp 2/10 S. 125 ff.) eingehend mit dem Begriff des Quartiers
auseinandergesetzt und zusammenfassend Folgendes festgehalten: Ein
Quartier sei Teil einer Stadt und bilde eine historische, geographische,
soziologische oder verwaltungstechnische Einheit. Ein Quartier weise
eine gewisse Ausdehnung aus, weshalb es sich nicht auf einzelne Häuser,
Häuserzeilen oder architektonisch homogene Komplexe beschränken dürfe.
Der Begriff sei nicht allzu einschränkend auszulegen (BGE a.a.O. S. 77
f. E. 2.2.1).

3.2.2 Im vorliegenden Fall ist für den Quartierbegriff auf die Daten
und Erhebungen des statistischen Amtes der Stadt Zürich abzustellen.
Gemäss dem vom statistischen Amt herausgegebenen Quartierspiegel ist die
Stadt Zürich aufgeteilt in zwölf Kreise, die aus 34 Quartieren gebildet
werden. Die einzelne Quartiere werden sodann in statistische Zonen
unterteilt, von denen es in der Stadt insgesamt 216 gibt (vgl. dazu
Quartierspiegel Alt-Wiedikon, S. 3 und 8;
[http://www.stadtzuerich.ch/content/dam/stzh
/prd/Deutsch/Statistik/Publikationsdatenbank/quartierspiegel/QUAR-TIER_031.pdf]).
Die streitbetroffene Liegenschaft befindet sich im Kreis 3, Quartier
Alt-Wiedikon (Quartier Nr. 31), statistische Zone Saalsporthalle (Nr.
03106). Das Quartier Alt-Wiedikon bildet zusammen mit den Quartieren
Friesenberg und Sihlfeld den Kreis 3. Alt-Wiedikon grenzt neben den
beiden erwähnten Quartieren auch an die Quartiere Enge (Quartier Nr. 24)
und Wollishofen (Quartier Nr. 21), die zusammen den Kreis 2 bilden.
Sieht
man sich die genauere Quartierlage der streitbetroffenen Liegenschaft
an, ist festzuhalten, dass sie sich am südlichsten Rand des Quartiers
Alt-Wiedikon befindet, der unmittelbar an das Quartier Friesenberg
angrenzt. Unweit davon entfernt verläuft die Grenze zu den Quartieren
Enge und Wollishofen. Die Klägerin hat diverse Vergleichsobjekte
genannt, welche sich in folgenden Quartieren befinden:

Adresse Vergleichsobjekt Quartier / Kreis
Töpferstrasse … Alt-Wiedikon / 3
Sieberstrasse … Alt-Wiedikon / 3
Sieberstrasse … Alt-Wiedikon / 3
Im Tiergarten … Alt-Wiedikon / 3
Friesenbergstrasse … Alt-Wiedikon / 3
Im Wyl / Haldenstrasse … Alt-Wiedikon / 3
Zurlindenstrasse … Grenze zw. Alt-Wiedikon, Sihlfeld / 3
Uetlibergstrasse … Friesenberg / 3
Friesenbergstrasse … Friesenberg / 3
Engimattstrasse … Enge / 2
Hügelstrasse … Enge / 2
Rieterstrasse … Enge / 2
Abendweg … Wollishofen / 2

3.2.3 Aus dieser Tabelle ist ersichtlich, dass sechs Objekte im
gleichen Quartier (Alt-Wiedikon) liegen, weshalb streng genommen auch
nur diese sechs Objekte zum Vergleich herangezogen werden können (so BGE
4C.275/2004 E. 3.3 = mp 1/05, S. 47 ff.). Zwar ist die Aufteilung einer
Stadt in einzelne Quartiere häufig das entscheidende Kriterium.
Ausnahmen von dieser Regel sind aber insbesondere dann möglich, wenn das
Objekt, dessen Mietzins geprüft werden muss, sich an der Quartiergrenze
befindet und mit einem Nachbargrundstück verglichen wird (BGE a.a.O. S.
78, E. 2.2.1). Zu berücksichtigen ist vorliegend daher, dass das
Referenzobjekt nahe an der Grenze zu den anderen Quartieren Friesenberg,
Enge und Wollishofen gelegen ist. Ebenfalls in Betracht zu ziehen ist,
dass sich das im Sihlfeld gelegene Vergleichsobjekt unmittelbar an der
Grenze zu Alt-Wiedikon befindet. Es fragt sich daher, ob auch Objekte
die sich in diesen angrenzenden Quartieren befinden, mit der in
Alt-Wiedikon gelegene Wohnung verglichen werden können.

3.2.4 Im Jahr 1893 wurden 11 Aussengemeinden mit der Stadt Zürich
vereinigt. Eine dieser Gemeinden war Wiedikon. Diese bildete ab 1893
zusammen mit den Quartieren Aussersihl und Industrie den Kreis 3. Die
ersten Mietskasernen wurden in Wiedikon bereits gegen Ende des 19.
Jahrhunderts gebaut. Zufolge des einsetzenden Bevölkerungswachstums und
der Grösse der ehemaligen Gemeinde Wiedikon wurde der Stadtkreis 3 im
Jahr 1912 aufgeteilt. Wiedikon wurde zum Kreis 3, Aussersihl zum Kreis 4
und Industrie zum Kreis 5. Zudem wurde Wiedikon 1971 in die Quartiere
Alt-Wiedikon, Friesenberg und Sihlfeld aufgeteilt. Die ehemals in
Alt-Wiedikon ansässigen Fabriken haben ihre Produktion grösstenteils
eingestellt. Auf dem Gelände der Papierfabrik Sihl entstand das
Einkaufszentrum Sihlcity. Die Zürcher Ziegeleien haben in den letzten 20
bis 30 Jahren ihr Gelände mit Wohnhäusern überbaut, was insbesondere
für die Überbauung Tiergarten zutrifft. Anfangs des 20. Jahrhunderts
wurden auf dem sog. Bühlhügel repräsentative Villen erstellt, die
mehrheitlich auch heute noch bestehen (Quartierspiegel 2011
Alt-Wiedikon, S. 5 ff.; Angaben des Quartiersvereins Wiedikon zur
Geographie = www.quartierverein-wiedikon.ch/ueber_wiedikon/geographie/
index.html). Ansonsten ist das Quartierbild aber durch mittelständische
und zweckmässige Mehrfamilienhäuser geprägt, in denen Arbeiter und
Angestellte lebten und leben. Diese Häuser wurden in den zentrumsnahen
Quartierteilen wie erwähnt bereits gegen Ende des 19. Jahrhunderts
erstellt. Im Laufe des folgenden Jahrhunderts wurden auch die
dezentraleren Flächen mit mittelständischen Mehrfamilienhäusern mehr und
mehr überbaut. So wurde auch die streitbetroffene Liegenschaft
Wannerstrasse … im Zuge der Erstellung des Einkaufszentrums Brunaupark
vor rund 30 Jahren erstellt. Diese befindet sich in Nähe des
Einkaufszentrums Sihlcity und grenzt an das ebenfalls in Alt-Wiedikon
gelegene Naherholungsgebiet der Allmend Brunau an.

3.2.5 Das wesentlich von Alt-Wiedikon angrenzende Quartier
Friesenberg, welches ebenfalls zum Stadtkreis 3 gehört, verfügt über
einen grossen Anteil an Wald- und Grünflächen, die sich gegen die
Uetlibergkette erstrecken. Im Allgemeinen ist dieses Quartier lockerer
als Alt-Wiedikon überbaut. Charakteristisch für den Friesenberg ist,
dass in den 20er bis 40er Jahren des letzten Jahrhunderts viele
Reiheneinfamilienhäuser gebaut, und dass viele Wohnbauten von
Genossenschaften erstellt wurden. Die während dieser Bauperiode
erstellten Häuser, welche das Quartierbild massgeblich prägen, verfügen
aus heutiger Sicht zwar über einen grosszügigen Umschwung. Indessen
vermögen diese eher kleinräumigen Häuser den heutigen Bedürfnissen an
die Wohnungsgrösse nicht mehr gerecht zu werden. Festzuhalten ist aber
auch, dass im Friesenberg in den letzten Jahrzehnten vermehrt eine rege
Bautätigkeit eingesetzt hat. In Anbetracht der auch im Friesenberg hohen
Bodenpreise wurden dabei die vorhandenen Flächen in sog. verdichteter
Bauweise überbaut.

3.2.6 Die Liegenschaft, in welcher sich das Mietobjekt der Beklagten
befindet, grenzt unmittelbar an das Quartier Friesenberg an. In
grosszügiger Auslegung des Quartierbegriffs sind daher die im Quartier
Friesenberg gelegenen Wohnungen als Vergleichsobjekte zuzulassen. Diese
zugunsten der Klägerin grosszügige Betrachtungsweise erscheint auch in
historischer Hinsicht gerechtfertigt. Bis 1971 war Friesenberg ein Teil
des Quartiers Wiedikon. Der Friesenberg wurde daher erst 1971 durch
einen Verwaltungsakt des statistischen Amtes zu einem eigenen Quartier
erhoben.

3.2.7 Nördlich von Alt-Wiedikon befindet sich das Quartier Sihlfeld.
Die Grenze zwischen diesen Quartieren bildet die Birmensdorferstrasse.
Die auf der südlichen Strassenseite gelegenen Häuser gehören zu
Alt-Wiedikon, die nördlichen zum Sihlfeld. Das Vergleichsobjekt im
Gebäude Birmensdorferstrasse … / Zurlindenstrasse … befindet sich im
Sihlfeld. Allerdings wäre es zu formalistisch, dieses Vergleichsobjekt
nur deshalb nicht zuzulassen, weil es zufällig auf der anderen Seite der
Birmensdorferstrasse liegt.

3.2.8 Die Grenze zwischen Alt-Wiedikon und dem Engequartier bildet
die Sihl bzw. die Sihlhochstrasse (Autobahn). Wie Wiedikon wurde 1893
auch die Gemeinde Enge in die Stadt Zürich eingemeindet. Dieses Quartier
bildet zusammen mit dem gleichzeitig eingemeindeten Quartier
Wollishofen den Stadtkreis 2. Wegen der zentrumsnahen Lage war die
damalige Gemeinde Enge bereits 1893 mit der Stadt Zürich verbunden. Vor
allem entlang des Zürichsees gibt es im Engequartier zahlreiche Villen
mit grossen Parks. Zudem haben mehrere Versicherungskonzerne und andere
Dienstleistungsbetriebe ihren Sitz in der Enge (Quartierspiegel 2011
Enge, S. 5 ff.). Im Engequartier hat sich – wohl nicht zuletzt wegen der
bevorzugten Wohnlage (Seenähe) – im 20. Jahrhundert das Bürgertum bzw.
der gehobene Mittelstand angesiedelt. Für das Quartier charakteristisch
ist denn auch, dass die Wohnhäuser im Vergleich zu den im Kreis 3
gelegenen Bauten um einiges repräsentativer sind. Das Engequartier
unterscheidet sich daher grundlegend vom (ehemaligen) Arbeiter- und
Angestelltenquartier Wiedikon. Von diesem unterschiedlichen Charakter
zwischen den Quartieren Wiedikon und Enge konnte sich das Mietgericht im
Übrigen auch am Augenschein vom 18. April 2012 ein Bild machen. Es
kommt daher nicht von ungefähr, dass anlässlich der Eingemeindung
Wiedikon dem Kreis 3 und Enge dem Kreis 2 zugeschlagen wurde. Indessen
gibt es zwischen diesen beiden Quartieren nicht nur soziologische und
historische Unterscheide. Auch die geographischen Gegebenheiten legen
nahe, die beiden Quartiere bzw. Stadtkreise klar voneinander
abzugrenzen. Der Kreis 3 liegt am Fusse des Uetlibergs, der Kreis 2 am
See. Hinzu kommt, dass die Sihl eine sowohl natürliche als auch markante
Grenze zwischen diesen beiden unterschiedliche Quartieren bildet.
Aus
all diesen Gründen können sämtliche im Quartier Enge befindlichen
Vergleichsobjekte keinen tauglichen Beweis für die Quartierüblichkeit
des Mietzinses einer in Wiedikon gelegenen Wohnung bilden. Die Wohnungen
an der Engimattstrasse …, Hügelstrasse … und Rieterstrasse … fallen
daher als Vergleichsobjekte ausser Betracht.
Ähnliches gilt auch für
das Vergleichsobjekt am Abendweg in Wollis-hofen. Zufolge der klaren,
durch die Sihl gebildeten Grenze zwischen den Quartieren Wollishofen
(wie die Enge auch am See gelegen) und Wiedikon kommt diese Wohnung
ebenso wenig als Vergleichsobjekt in Frage.

3.2.9 Lässt man von den beiden Wohnungen in den Häusern Im Wyl …/
Haldenstrasse … und Friesenbergstrasse … jeweils nur eine Wohnung zum
Vergleich zu (Erw. III 3.1.3), nannte die Klägerin insgesamt 13
Vergleichsobjekte. Von diesen 13 Wohnungen scheiden die erwähnten vier
im Kreis 2 gelegenen Wohnungen aus. Zu prüfen bleibt daher, ob die
verbleibenden neun Wohnungen mit der von den Beklagten gemieteten
Wohnung vergleichbar sind.

4. Vergleichbarkeit der Wohnungen
Damit sich das Gericht einen
selbständigen Eindruck verschaffen konnte, fand am 18./19. April 2012
ein Augenschein statt, an welchem sowohl die streitbetroffene Wohnung
als auch die Vergleichsobjekte besichtigt wurden. Dabei ging das Gericht
wie folgt vor: Anhand eines mehrseitigen, vorformulierten
Kriterienkataloges wurde zuerst der Zustand der Mietwohnung
festgestellt. Im Anschluss daran wurden die Vergleichsobjekte
besichtigt. Sofern die Mieter der Vergleichsobjekte einverstanden waren,
wurde der Wohnungszustand fotografisch festgehalten. Am frühen Morgen
des 18. April 2012 war der Himmel regenverhangen bzw. sehr stark
bewölkt. Im Verlaufe des Vormittags klarte es auf und gegen Nachmittag
und am nächsten Tag war es vorwiegend sonnig. Diese
Witterungsverhältnisse sind bei der Beschreibung der
Belichtungsverhältnisse zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere bei
der streitbetroffenen Wohnung, die zuerst besichtigt wurde. Die
protokollarischen Feststellungen, wonach die streitbetroffene Wohnung
oder einzelne Zimmer derselben eher dunkel sind, sind daher in
Anbetracht der Witterungsverhältnisse zu relativieren.
Um die
Wohnungsgrössen zu vergleichen, hat das Gericht von sämtlichen
Eigentümern der Vergleichsobjekte die Grundrisspläne eingefordert.
Weiter wurden von den Eigentümern auch die jeweiligen Mietverträge bzw.
letzten Mietzinsanpassungen ediert.
Auf diese im Beweisverfahren erhobenen Tatsachen ist nachfolgend einzugehen.

4.1 Beschreibung Ausgangsobjekt
Die Liegenschaft Wannerstrasse …,
in welcher sich die streitbetroffene Mietwohnung befindet, bildet Teil
einer Grossüberbauung, die aus fünf Gebäudekomplexen besteht. Der
Gebäudekomplex Wannerstrasse … bis … setzt sich aus zehn neunstöckigen
Häusern zusammen, welche in einem Halbkreis aneinander gebaut sind. Im
Gebäudekomplex Wannerstrasse … bis … hat es 166 Wohnungen. Die gesamte
Überbauung wurde 1979/1980 erstellt und umfasst insgesamt 405 Wohnungen.
Zwischen den einzelnen Gebäudekomplexen hat es grosszügige Grünflächen
mit Kinderspielplätzen, einen grossen Teich und Rasenflächen. Die
Überbauung ist am Fusse der Uetlibergkette gelegen. Im Süden der
Überbauung liegt zudem das Naherholungsgebiet der Allmend Brunau. In
Sichtdistanz – d.h. in einer Entfernung von etwa 500 Metern zur
Überbauung – verläuft im Osten die Sihl bzw. die Autobahn
(Sihlhochstrasse). In der Überbauung sind zwar von der Autobahn
ausgehende Hintergrundgeräusche wahrnehmbar. Diese sind indessen nicht
allzu laut, weshalb festzustellen ist, dass die Beklagten an ruhiger
Lage wohnen. In unmittelbarer Nähe der Überbauung befinden sich zwei
grosse Einkaufszentren, der Brunaupark und das Sihlcity. In kurzer
Gehdistanz zur Überbauung befinden sich die Busstation Brunaupark
(Buslinie 89) sowie die Tram- und S-Bahnstation Saalsporthalle
(Tramlinien 5 und 13 sowie S 4). Die Einkaufsmöglichkeiten wie auch die
Anbindung an den öffentlichen Verkehr sind daher perfekt.
Die
Liegenschaften Wannerstrasse … bis … wurden 2009 umfassend saniert. Im
Wesentlichen wurden folgende Arbeiten ausgeführt: Ersatz von Küche und
Nasszellen, Ersatz der Wasser- und Abwasserleitungen sowie der
Flachdächer. Zählt man die Wohnküche als halbes Zimmer hat die Wohnung
3½–Zimmer mit einer Wohnfläche von 82 m2. Die Wohnung verfügt über einen
grossen, teilweise überdachten Gartensitzplatz. Zum Sitzplatz hin
weisen die Wohnküche und das Wohnzimmer zwar grosse Fensterflächen auf.
Wegen der Überdachung des Gartensitzplatzes sind die
Belichtungsverhältnisse indessen nicht optimal. Bei schlechtem Wetter
sind diese zwei Räume eher dunkel. Bei sonnigem Wetter dürften die
Belichtungsverhältnisse zwar ausreichend sein. Bezüglich Küche und
Wohnzimmer kann jedoch nicht von hellen, lichtdurchfluteten Räumen
gesprochen werden. Bad und WC sind im Übrigen getrennt.

4.2 Beschreibung der Vergleichsobjekte / Vergleichbarkeit
Zu
prüfen ist nachfolgend, welche der neun Wohnungen, die als
Vergleichsobjekte verbleiben (Erw. 3.2.7), mit der Wohnung an der
Wannerstrasse … vergleichbar sind.

4.2.1 Die 3½–Zimmerwohnung an der Sieberstrasse … wurde 1990
erstellt. Die beiden Wohnungen sind in etwa gleich gross (83 m2 Wohnung
Wannerstrasse …; 89 m2 Vergleichsobjekt) und beide befinden sich in
einer grösseren, ruhig gelegenen Überbauung. Der einzige merkliche
Unterschied zwischen den beiden Wohnungen besteht darin, dass diejenige
an der Sieberstrasse … einen Rundbalkon von 4.5 m2 hat, währenddem
diejenige an der Wannerstrasse … über einen grossen Gartensitzplatz
verfügt. Die beiden Objekte sind demnach vergleichbar.

4.2.2 Die 3–Zimmerwohnung an der Sieberstrasse … befindet sich in der
gleichen Überbauung wie die oben erwähnte 3½–Zimmerwohnung. Die
Wohnflächen sind in etwa gleich (83 m2 und 85 m2). Allerdings weicht der
Grundriss der an der Sieberstrasse … gelegenen Wohnung stark von
demjenigen der Wohnung an der Wannerstrasse … ab. Beim Kriterium der
Wohnungsgrösse ist nach BGE 123 III 321 E. 4.b/cc. der Zimmerzahl
grundsätzlich eine vorrangige Bedeutung beizumessen, was eigentlich jede
Möglichkeit eines Vergleichs von Wohnungen mit anderer Zimmerzahl
ausschliesst. Jedoch sind die Grösse der Wohnung und die Einteilung
ebenfalls wesentliche Vergleichskriterien (gleich LACHAT/BRUTSCHIN,
a.a.O., S. 357). Nach einem Teil der Lehre kommt es indessen bei der
Bemessung der Wohnungsgrösse weder auf die Zimmeranzahl und deren
Grössen noch auf die Raumaufteilung an; abzustellen ist vielmehr auf das
objektiv messbare Kriterium der Anzahl Quadratmeter (ZK-HIGI, N. 99 ff.
zu Art. 269a OR; ähnlich SVIT-Kommentar Mietrecht III, N. 13 zu Art.
269a OR). Dieser von einem Teil der Lehre vertretenen Ansicht kann nicht
gefolgt werden. So weist z.B. eine Loftwohnung von 120 m2 mit einem
separaten Bad/WC und einem einzigen grossen Raum eine ganz andere
Charakteristik als eine 5–Zimmerwohnung mit 120 m2 auf. Erhebliche
Unterschiede in der Gestaltung der Grundrisse zwischen zwei Wohnungen
führen deshalb dazu, dass die beiden Objekte nicht miteinander
vergleichbar sind. Hält man sich den Grundriss der Wohnung an der
Sieberstrasse … vor Augen, fällt auf, dass die Wohnung über einen
grossen Wohn-/Essbereich von rund 45 m2 sowie über ein Schlafzimmer
verfügt. Demgegenüber hat die Wohnung Wannerstrasse … ein Wohnzimmer von
23 m2 und zwei Schlafzimmer von 17 m2 und 19 m2. Die erste Wohnung
eignet sich daher für einen Ein- bis Zweipersonenhaushalt, währenddem
die zweite Wohnung von einer Familie mit ein bis zwei Kindern bewohnt
werden kann. Aufgrund dieser wesentlichen Unterschiede in der
Wohnungsaufteilung sind die beiden Objekte denn auch nicht miteinander
vergleichbar.

4.2.5 Die 3½–Zimmerwohnungen im Wyl … / Haldenstrasse … befinden sich
in einer relativ ruhigen, nahe des Goldbrunnenplatzes gelegenen
Überbauung. Die Wohnflächen betragen 93 m2. Bei diesen Wohnungen fällt
auf, dass sie sehr hell sind. Auf beiden Seiten des Wohn-/Esszimmers
sind grosse Fenster bzw. Balkontüren vorhanden. Die
Belichtungsverhältnisse im Gang/Entrée sind wegen der zwei Oblichter
optimal. Die 2001 erbauten Liegenschaften Im Wyl …/Haldenstrasse … wie
auch die besichtigten Wohnungen, welche auf beiden Seiten eine Terrasse
haben, wirken um einiges moderner als die Liegenschaft und die Wohnung
Wannerstrasse … Allein schon aus diesem Grund sind die 22 Jahre später
erstellten, aus einer anderen Bauperiode stammenden Wohnungen nicht mit
dem Ausgangobjekt vergleichbar.
Hinzu kommt, dass das Ausgangs- und
die Vergleichsobjekte sich auch von der Lage/Umgebung beträchtlich
unterscheiden. Die am südlichsten Rand von Alt-Wiedikon gelegene Wohnung
an der Wannerstrasse … ist von den auf der gegenüberliegenden Seite des
Quartiers gelegenen Vergleichsobjekten beträchtlich entfernt. Die
Wohnung der Beklagten befindet sich in einer Grossüberbauung, während
die Vergleichsobjekte sich in einer überschaubaren Überbauung befinden,
welche aus einigen dreistöckigen Mehrfamilienhäusern besteht.

4.2.6 Als weiteres Vergleichsobjekt nannte die Klägerin eine
3½–Zimmerwohnung an der Birmensdorferstrasse … Dieses Vergleichsobjekt
ist stadtnah an der Schmiede Wiedikon – dem Hauptplatz des Quartiers –
gelegen. Die vom Stadtzentrum weit entfernte Wohnung an der
Wannerstrasse … grenzt dagegen an das Naherholungsgebiet der Allmend
Brunau an. Das auf der entgegengesetzten Quartierseite gelegene
Vergleichsobjekt ist demnach von der Lage her nicht mit der Wohnung der
Beklagten vergleichbar. Ansonsten dürften die Wohnungen wohl miteinander
vergleichbar sein.

4.2.7 Die 3½–Zimmerwohnung an der Uetlibergstrasse … weist vom
Erscheinungsbild der Liegenschaft und der Wohnung eine starke
Ähnlichkeit mit den Objekten an der Friesenbergstrasse … auf. Zwecks
Vermeidung von Wiederholungen kann daher auf die in Ziffer

4.2.4 aufgeführten Erwägungen sowie auf die Feststellungen des
Augenscheins verwiesen werden. Die gehobene Wohnung an der
Uetlibergstrasse … kann denn auch, was die Ausstattung bzw. den
Ausbaustandard anbelangt, nicht mit derjenigen an der Wannerstrasse …
verglichen werden.

4.2.8 Schliesslich hat die Klägerin noch eine 3½–Zimmerwohnung an der
Friesenbergstrasse … zum Vergleich herangezogen. Die Liegenschaft wurde
1963 erstellt. Die Wohnungsfläche beträgt 85 m2. Die Aufteilung ist
ähnlich wie diejenige an der Wannerstrasse … Die Vergleichsliegenschaft
und deren Umgebung sind gut unterhalten. Küche und Bad wurden 2005
ersetzt. Die Wohnung an der Friesenbergstrasse hat einen eher kleinen
Balkon, wogegen die Wohnung an der Wannerstrasse über einen für eine
Mietwohnung doch grossen Gartensitzplatz verfügt. Abgesehen von diesem
Unterschied sind die beiden Wohnungen aber in Bezug auf Zustand, Grösse,
Bauperiode und Ausstattung durchaus miteinander vergleichbar. Die
dreigeschossige mittelgrosse Liegenschaft Friesenbergstrasse … befindet
sich an ruhiger Lage. In deren Umgebung befinden sich weitere
Wohnbauten, die ungefähr gleich gross sind. Das Haus liegt also in einer
typischen städtischen ruhigen Wohngegend und nicht – wie dies bei der
Wohnung der Beklagten der Fall ist – in einer Grossüberbauung. In Bezug
auf die (Wohn-)Lage unterscheidet sich die Wohnung an der
Friesenbergstrasse … von derjenigen an der Wannerstrasse … also in
entscheidender Weise dadurch, dass sie sich nicht in einer grossen
Überbauung, sondern in einer seit den 40er Jahren nach und nach
überbauten, allmählich gewachsenen Gegend befindet. Angesichts dieses
beschriebenen Unterschieds können die beiden Wohnungen bezüglich der
Lage nicht als vergleichbar bezeichnet werden.

4.2.9 Die in Ziff. 4.2.1 bis Ziff. 4.2.8 aufgeführten Vergleichskriterien können tabellarisch wie folgt zusammengefasst werden:

(Tabelle siehe PDF in der Beilage)

Die Klägerin konnte demgemäss lediglich zwei Vergleichsobjekte
benennen, welche die in Art. 11 VMWG aufgeführten Anforderungen
erfüllen.

5. Schlussfolgerungen
Die Klägerin konnte den Nachweis der Orts-
und Quartierüblichkeit nicht erbringen. Die Mietzinserhöhung ist daher
missbräuchlich, so dass die Klage abzuweisen ist.
Ist die
Mietzinserhöhung missbräuchlich, braucht auf die Einrede der Beklagten,
die Mietzinserhöhung führe zu einem übersetzten Ertrag, nicht mehr
eingegangen zu werden.
Wegen Abwesenheit der Wohnungsmieter konnte
anlässlich des am 18. April 2012 durchgeführten Augenscheins die Wohnung
an der Töpferstrasse … nicht besichtigt werden. Selbst dann, wenn diese
Wohnung vergleichbar wäre, verfügte die Klägerin höchstens über drei
Vergleichsobjekte. Dies genügt nicht, um einen quartierüblichen Mietzins
nachzuweisen. Am Prozessergebnis würde sich nichts mehr ändern. Eine
nochmalige Ansetzung eines Augenscheins erübrigt sich daher.
Aus den
in Erw. 2.2.2 vorgebrachten Gründen erübrigt sich zudem, zu prüfen, ob
und in welcher Höhe eine Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender
Investitionen rechtlich zulässig wäre.