Rachekündigung - Eigenbedarf für juristische Person?

2. Der Kläger macht im Hauptantrag geltend, die Kündigung der
Beklagten vom 16. Mai 2012 verstosse gegen Treu und Glauben und sei
rechtsmissbräuchlich, insbesondere weil es sich um eine „Rachekündigung“
handle. Die Beklagten bestreiten dies.

2.1 Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung
anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst
(Art. 271 Abs. 1 OR). Die Kündigung ist als missbräuchlich zu
betrachten, wenn sie grundlos erfolgt oder keinem objektiven,
ernsthaften und schutzwürdigen Interesse entspricht. Unter Art. 271 OR
fällt jede Kündigung, die sich auf keinerlei schutzwürdiges Interesse
stützt, die aus reiner Schikane erfolgt, die zu einem offenkundigen
Missverhältnis der auf dem Spiel stehenden Interessen führt oder deren
Begründung offensichtlich ein Vorwand ist. Insbesondere ist eine
Kündigung missbräuchlich, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter
nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht
(Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Diese Bestimmung erfasst die sogenannte
Rache- oder Vergeltungskündigung. Von einer solchen spricht man, wenn
die Kündigung ausgesprochen wird, um die Mieterschaft dafür zu
bestrafen, dass sie – ausserhalb eines Verfahrens – Ansprüche aus
Vertrag oder gemäss Gesetz stellt. Eine Kündigung, die mit einem
legitimen Kündigungsmotiv, wie etwa dem Eigenbedarf des Vermieters oder
seiner nahen Verwandten begründet wird, verletzt den Grundsatz von Treu
und Glauben nicht, es sei denn, die auf dem Spiel stehenden Interessen
würden in einem offenkundigen Missverhältnis zueinander stehen (BGE
4A_167/2012; BGE 4A_297/2010 E. 2.3; BGE 4A_583/2008 E. 4.1; ROHRER, Der
Eigenbedarf im Mietrecht, in: MRA 4/2011, S. 133 ff., S. 135 f.; BGE
132 III 737 E. 3.4.2; LACHAT/THANEI, in: Lachat et al. [Hrsg.],
Mietrecht für die Praxis, 8. A., Zürich 2009, S. 605 ff. und 632 f.;
HIGI, Zürcher Kommentar, 4. A., Zürich 1996, N. 59 und 161 ff. zu Art.
271 OR sowie N. 66 f. zu Art. 271a OR).
Es obliegt dem Empfänger der
Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne
schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur
Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung zu begründen und im
Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds
notwendigen Unterlagen vorzulegen. Vom Kündigenden wird kein strikter
Nachweis des Kündigungsgrundes verlangt. Es genügt, wenn er die
Umstände, die er zur Begründung seiner Kündigung vorbringt, zumindest
glaubhaft macht. Entspricht der angegebene Kündigungsgrund nicht den
Tatsachen, wird also ein Kündigungsgrund vorgeschoben, so lässt dies auf
eine Verletzung von Treu und Glauben schliessen und die Kündigung ist
aufzuheben (BGE 4A_583/2008 E. 4.1; BGE 135 III 112 E. 4.1; ROHRER,
a.a.O., S. 136, je mit Hinweisen).

2.2 Die Beklagten begründen ihre Kündigung mit Eigenbedarf. Der
Kläger behauptet, dieser Grund entspreche nicht den Tatsachen. Vielmehr
sei die Kündigung als „Rachekündigung“ aufzufassen. Zu prüfen ist
demnach, ob der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs vorgeschoben ist. Es
ist unbestritten, dass die Beklagten das nämliche Mietverhältnis bereits
im Jahr 2009 gekündigt haben. Über diese Kündigung konnte eine gütliche
Einigung herbeigeführt werden. Als Grund der seinerzeitigen Kündigung
gaben die Beklagten das Verhalten des Klägers und nicht Eigenbedarf an.
Inwiefern die hier zur Frage stehende Kündigung einen Zusammenhang zur
seinerzeitigen Kündigung haben soll und etwa aufgrund dessen als
Rachekündigung aufzufassen ist, legt der Kläger nicht dar. Vielmehr
mutmasst er bloss, dass es sich deshalb um eine anfechtbare Kündigung
handle, weil die Beklagten diese unmittelbar nach Ablauf der
dreijährigen Sperrfrist ausgesprochen hätten. Allein der Umstand, wonach
die Kündigung just auf den Ablauf einer allfälligen Sperrfrist folgt,
genügt indes nicht, um die Treuwidrigkeit der Kündigung zu begründen.
Schliesslich ist die Kündigungssperre gerade deswegen befristet, damit
den Vermietern nach Fristablauf wieder eine Kündigungsmöglichkeit
zusteht. Im Weiteren führt der Kläger in der Klageschrift an, es sei
seitens der Vermieterschaft schon mehrfach zu Bedrohungen gekommen. Doch
verstellt er – nebst der Parteibefragung (wo er seine Aussage nicht
bestätigte) – keine Beweise hierzu. Von den Beklagten anerkannt, und
somit erstellt, ist einzig ein verbaler Streit zwischen dem Kläger und
dem Beklagten 2, der sich am 11. Dezember 2009 zugetragen habe. Dass
dieser jedoch ursächlich für die Kündigung vom 16. Mai 2012 sein soll,
ist nicht nachvollziehbar. In den Akten befinden sich somit keinerlei
Anhaltspunkte für ein Rachemotiv.

2.3 Vielmehr legen die Beklagten – mindestens glaubhaft – dar, dass
sie das Mietobjekt benötigen. Die Beklagten sind Gesellschafter bzw.
Kommanditäre der Kommanditgesellschaft X & Cie, deren Geschäftszweck
die Bauleitung, -beratung, -ausführung und-planung ist. Der Beklagte 2
engagiert sich zudem als Stiftungsrat bei der Stiftung für Y und als
Verwaltungsmitglied der gemeinnützigen Baugenossenschaft Z. Die Beklagte
1 betreibt die Einzelfirma P PR. Dass angesichts der Tätigkeiten beider
Beklagten ein Büro mit einer Grundfläche von 29 m2 sowie die eigene
Wohnung nicht ausreichen bzw. ungeeignet sind, ist nachvollziehbar.
Zusätzlich ins Gewicht fällt, dass sich bei der X & Cie von 2007 bis
2012 der Aufwand des Zeichners verfünffacht und jener der
Administration verdoppelt hat sowie Drittaufträge, d. h. Aufträge von
Dritten, merklich zugenommen haben. Zudem sind personelle Erweiterungen
geplant. Wie der Möblierungsplan zeigt, ist – entgegen der klägerischen
Darstellung – eine Nutzung des Mietobjekts als Büro sinnvoll möglich.
Der Kläger bestreitet einen Eigenbedarf mit dem Hinweis darauf,
höchstens die erwähnten, selbständigen Gesellschaften, nicht aber die
Beklagten würden das Mietobjekt benötigen. Dies trifft zum einen nicht
vollends zu, benötigt der Beklagte 2 das Büro doch auf seine Tätigkeit
als Stiftungsrat oder Verwaltungsratsmitglied. Zum anderen kann
offenbleiben, ob durch die angebliche Vermischung von Interessen der
Gesellschaften und der Vermieter ein Eigenbedarf im technischen Sinn
vorliegt (vgl. SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. A.,
Zürich/Basel/Genf 2008, N. 47 zu Art. 272 OR; BGE 132 III 737 E. 3.5).
Denn unter Art. 271 OR ist bloss ein vernünftiger Grund verlangt, der
auch einen gewissenhaften, rücksichtsvollen und korrekten
Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung veranlassen
würde (HIGI, a.a.O., N. 59 zu Art. 271 OR). Ein solcher Grund liegt hier
allemal vor. Dass sich die Beklagten „nicht gross“ nach anderen
Büroräumlichkeiten umgesehen haben, hat nichts mit Bequemlichkeit zu tun
(so der Kläger). Vielmehr sind sie dazu schlicht nicht gehalten.

2.4 Der (legitime) Kündigungsgrund der Beklagten, d. h. das Interesse
an der eigenen Nutzung des Mietobjekts, steht sodann zum Interesse des
Klägers, in der Wohnung zu verbleiben, nicht in einem offensichtlichen
Missverhältnis (BGE 4A_167/2012; BGE 4A_297/2010 E. 2.3). Der Kläger
nennt zwar Gründe, die für einen Verbleib in der Wohnung sprechen. Doch
gehen diese Gründe mehrheitlich nicht über das hinaus, was bei jedem
Wohnungswechsel anfällt: Umzugskosten, Möbel passen nicht mehr (gleich),
Investitionen des Mieters ins Mietobjekt werden unnütz und das Finden
eines neuen Objekts ist mit Aufwand und Hindernissen verbunden. Diese
Gründe führen nicht dazu, dass die Kündigung deswegen als eine gegen
Treu und Glauben verstossende aufzufassen wäre. Zwischen den Interessen
besteht keinesfalls ein offenkundiges Missverhältnis. Mithin ist die
Kündigung der Beklagten vom 16. Mai 2012 per 31. August 2012 gültig.

3. Der Kläger macht als Eventualantrag einen Erstreckungsanspruch von
24 Monaten geltend, derweil die Beklagten ihm einen solchen von drei
Monaten ab Rechtskraft des Entscheids zugestehen wollen.

3.1 Löst die Kündigung der Vermieterschaft eine Härte aus, kann die
Mieterschaft eine Erstreckung des Mietverhältnisses erwirken (vgl. Art.
272 Abs. 1 OR). Die Erstreckung soll die nachteiligen Folgen einer
Kündigung mildern und dem Mieter für die Suche nach einer Ersatzlösung
mehr Zeit geben. Die Mieterstreckung setzt voraus, dass das
Mietverhältnis gültig beendet worden ist, die Erstreckung nicht von
Gesetzes wegen (Art. 272a OR) ausgeschlossen ist und die Kündigung für
den Mieter oder seine Familie eine Härte auslöst, die durch die
Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Kriterien zur
Bemessung der Härte sind gemäss Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die
Umstände des Vertragsschlusses und der Inhalt des Vertrages, die Dauer
des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen
Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten, ein allfälliger
Eigenbedarf des Vermieters sowie die Verhältnisse auf dem örtlichen
Markt für Wohn- und Geschäftsräume (LACHAT/SPIRIG, in: Lachat et al.
[Hrsg.], a.a.O., S. 636 ff. ; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 8 ff. zu Art.
272 OR; BGE 105 II 197 E. 3; BGE 4A_72/2011 E. 3).

3.2 Der Kläger gab an der Parteibefragung ausdrücklich zu Protokoll,
aus finanzieller Sicht stelle die Kündigung für ihn keinen Härtefall
dar. Die wirtschaftlichen Verhältnisse vermögen also keine Härte zu
begründen. Ebenso wenig sind andere Härtegründe ersichtlich. So ist in
persönlicher Hinsicht anzumerken, dass der Kläger alleine wohnt und ein
baldiger Umzug – mangels entsprechender Vorbringen – alters- oder
gesundheitshalber keine Härte darstellt. Die Familiensituation des
Klägers lässt sich wie folgt zusammenfassen: Er befindet sich „in
Scheidung“ und wird gelegentlich von seiner erwachsenen Tochter oder
seinem 14-jährigen Sohn besucht, welche jedoch höchst selten bei ihm
übernachten. Diese familiäre Situation gebietet keine Mieterstreckung.
Der Kläger hebt hervor, dass er bereits über sechs Jahre in der Wohnung
und deshalb mit dem Quartier vertraut sei. Die Beklagten entgegnen, dass
sich das Mietobjekt in der Gewerbezone befinde, in welcher kein
eigentliches „Quartierleben“ existiere, was der Kläger in der Folge
unkommentiert liess. Im Weiteren gab der Kläger an, rund 10 000 Franken
in die Wohnung investiert zu haben, indem er Parkett verlegt und Möbel
nach Mass habe anfertigen lassen. Diese, vor ungefähr fünf Jahren
getätigten Investitionen seien noch nicht abgeschrieben. Soweit, wie
vorliegend, allfällige Investitionen nicht mit den Vermietern
abgesprochen wurden, stellen sie keinen Härtegrund dar (vgl.
LACHAT/SPIRIG, a.a.O., S. 645; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 28 zu Art. 272
OR, je mit Hinweisen). Mithin lässt sich aus diesen Umständen (Dauer
des Mietvertrages, angebliche Quartierverbundenheit und Investitionen)
nichts zugunsten des Klägers ableiten. Schliesslich bemerkt der Kläger,
dass die Suche nach einer Ersatzwohnung aufgrund der Marktverhältnisse
im Kanton Zug sowie wegen ungerechtfertigter Betreibungsregistereinträge
äussert schwierig sei. Ersteres widerlegt die Beklagte mit einer
Vielzahl von Inseraten mit ähnlichen Objekten, wozu der Kläger – soweit –
er überhaupt Stellung nimmt – selber attestiert, sich bis anhin noch
„nicht gross“ um andere Wohnungen bemüht zu haben. Letzteres (die
Behauptung betreffend Betreibungsregistereinträge) wird von den
Beklagten bestritten und vom Kläger nicht belegt, was er jedoch ohne
weiteres mittels Vorlage von Betreibungsregisterauszügen hätte tun
können. Letztendlich ist anzumerken, dass das vom Kläger zitierte
Präjudiz nicht einschlägig ist, zumal diesem ein anderer Sachverhalt
zugrunde lag.

3.3 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass kein Härtefall vorliegt,
weshalb grundsätzlich keine Mieterstreckung zu gewähren wäre. Da die
Beklagten jedoch einer Erstreckung von drei Monaten zustimmen (der
Beklagte 2 kann den bisher von ihm genutzten Büroraum nur mit einer
Frist von drei Monaten kündigen, ist eine entsprechende Dauer
einzuräumen. Soweit die Kündigung für den Kläger dennoch eine Härte zur
Folge hätte, wäre die hier gewährte Erstreckung somit ausreichend. Dies
gilt umso mehr, als dass der Kläger bereits mit Schreiben vom 16. März
2012 über die bevorstehende Kündigung informiert wurde. Die Erstreckung
ist einmalig zu erteilen (Art. 272b Abs. 1 OR).