Directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires

Décembre 2023 Directives de l’ASB

1 Champ d’application

Les présentes Directives s’appliquent aux financements hypothécaires d’immeubles d’habitation et d’immeubles commerciaux au sens de l’OFR, situés en Suisse.

Les exigences minimales valent pour les nouvelles opérations et pour les augmentations de crédit.

Sont expressément et exhaustivement exclus du champ d’application des présentes Directives les cas suivants:

 financements hypothécaires d’immeubles situés à l’étranger;  financements hypothécaires d’immeubles agricoles au sens de la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR / RS 211.412.11);  financements hypothécaires d’immeubles d’habitation appartenant à des maîtres d’ouvrage d’utilité publique et/ou ayant un modèle de loyer basé sur les coûts et contrôlé par l’Etat;

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 projets de construction d’immeubles d’habitation et d’immeubles commerciaux destinés à la vente (promotion immobilière);  nouvelles réglementations régissant les conventions d’utilisation (p. ex. prolongation d’hypothèques à taux fixe);  augmentations dans le cadre de positions recovery;  octroi de crédits d’exploitation garantis à titre complémentaire par des immeubles.

2 Exigences minimales

2.1 Fonds propres

Pour les financements hypothécaires, une part minimale de fonds propres sur la valeur de nantissement, ne provenant pas de l’avoir du 2e pilier (versement anticipé et/ou mise en gage), est requise. Cette part minimale s’élève à 10 %.

En outre, toute éventuelle différence positive entre le prix d’achat (ou les coûts de revient) et la valeur de nantissement doit être financée intégralement par des fonds propres ne provenant pas de l’avoir du 2 e pilier.

Les avances d’hoirie et les donations ainsi que les prêts cédés à la banque ou assortis d’une convention de postposition sont réputés être des fonds propres du / de la client.e au sens des présentes Directives. De même, le nantissement d’avoirs en compte, de valeurs mobilières, d’avoirs du pilier 3a et de la valeur de rachat de polices d’assurance peut être considéré comme une composante des fonds propres du / de la client.e. S’agissant des immeubles d’habitation à usage propre, les prêts octroyés au / à la client.e par des membres de sa famille proche (époux/-se et conjoint.e, parents, grands-parents, frères et sœurs, enfants et petits-enfants majeurs) peuvent être pris en compte comme fonds propres, y compris sans cession ou convention de postposition, à condition que le/la prêteur/-se confirme par écrit à la banque que les remboursements de la dette correspondante ne sont possibles qu’avec l’accord de celle-ci.

Ces dispositions ne s’appliquent pas en cas de reprise lorsque le montant du crédit est inchangé ou inférieur.

2.2 Amortissement

La dette hypothécaire doit être ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement de l’immeuble en l’espace de 15 ans maximum. Cet amortissement doit être linéaire et commencer en fin de trimestre au plus tard douze mois après le versement ou, dans le cas d’un crédit de construction, au plus tard douze mois après l’achèvement des travaux.

Des amortissements indirects, par exemple par apport et nantissement d’avoirs du pilier 3a, de polices d’assurance-vie et/ou d’autres bankable assets, sont possibles. Ils commencent au plus tard à la fin de l’année suivant le versement ou, dans le cas d’un crédit de construction, au plus tard à la fin de l’année suivant l’achèvement des travaux.

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3 Entrée en vigueur

Les présentes Directives ont été arrêtées initialement par le Comité du Conseil d’administration de l’Association suisse des banquiers (ASB) le 14 mai 2012, approuvées par la FINMA le 30 mai 2012 et mises en vigueur le 1er juillet 2012.

1er révision (1er septembre 2014): renforcement des exigences en matière d’amortissement et précisions quant à la notion de fonds propres

2e révision (1er janvier 2020): mesure à durée limitée (jusqu’à l’entrée en vigueur de «Bâle III: finalisation des réformes de l’après-crise») visant à renforcer l’apport de fonds propres de l’emprunteur/-se et à accélérer la réduction du taux d’avance dans le cadre du financement d’immeubles de rendement

3e révision (1er janvier 2025): abrogation de la 2e révision et clarifications quant au champ d’application

Les Directives révisées entrent en vigueur le 1er janvier 2025.

Bâle, le 13 décembre 2023

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