Gerichtsplatz-Areal Uster, Vorstudie, gebundene Ausgabe

Auszug aus dem Protokoll des Regierungsrates des Kantons Zürich Sitzung vom 11. März 2020

226. Gerichtsplatz-Areal Uster, Vorstudie, gebundene Ausgabe

Erwägungen

Ausgangslage Der Kanton ist auf dem Gerichtsplatz-Areal in Uster Grundeigentü- mer der Grundstücke Kat.-Nrn. B6579 (Verwaltungsvermögen) und B5796 (Finanzvermögen) mit insgesamt 6404 m² Grundstücksfläche. Zusammen mit der Stadt Uster und der Projektentwicklerin BSS&M Real Estate AG entwickelt er das Gerichtsplatz-Areal von rund 12 366 m² Grundstücks- fläche an zentraler Lage in Uster. Auf dem Areal befindet sich das denk- malgeschützte Bezirksgerichtsgebäude mit zum Teil nicht mehr genutz- ten Anbauten. Die weiteren vom Gestaltungsplanperimeter betroffenen Parzellen gehören der Stadt Uster sowie der BSS & M Real Estate AG oder sind durch Kaufrechte zugunsten der BSS & M Real Estate AG ge- sichert. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Grundlagen für die Ent- wicklung des gesamten Gerichtsplatz-Areals haben die betroffenen drei Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer gemeinsam einen priva- ten Gestaltungsplan erarbeitet. Der Gestaltungsplan wurde vom Gemeinderat der Stadt Uster am 18. März 2019 genehmigt. Die Festsetzung durch die Baudirektion im Sinne von § 89 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (LS 700.1) erfolgte am 20. Dezember 2019. Der Gestaltungsplan erlaubt für Neubauten des Kantons auf dem Gerichtsplatz-Areal eine grössere oberirdische Ge- schossfläche. Gesamthaft steht eine maximale Ausnützung von 13 416 m² Geschossfläche zur Verfügung. Das zu erhaltende, denkmalgeschützte Bezirksgerichtsgebäude beansprucht lediglich etwa einen Fünftel dieser Ausnützung. Die Verdichtung ermöglicht die Konzentration verschiedens- ter kantonaler Nutzungen in Uster an einem Standort. In der Folge kön- nen Anmieten im Raum Uster aufgelöst werden, womit dem Grundsatz «Eigentum vor Miete» gemäss Leitbild Immobilien (RRB Nr. 614/2017) entsprochen wird. Am 12. Juni 2018 beurkundeten die Stadt Uster, die BSS&M Real Estate AG und der Kanton Zürich, vertreten durch das Immobilienamt, einen Vertrag, der die Landan- und Landabtretungen, die gegenseitige Einräu- mung von Dienstbarkeiten, die Kostenbeteiligung an den Freiflächen und Infrastrukturanlagen sowie den Ausgleich der durch die Aufzonung ent- stehenden planungsbedingten Mehrwerte regelt.

Insgesamt hat der Regierungsrat mit Beschluss vom 4. Juli 2018 für den Betrieb und Unterhalt und die Erstellung der Infrastrukturanlagen und Freiräume eine neue Ausgabe von Fr. 1 152 528 bewilligt, unter dem Vorbehalt der rechtskräftigen Genehmigung des Gestaltungsplans.

Projektbeschrieb

Erste Bauetappe Die erste Bauetappe des Kantons (der oberirdische Gebäudeteile D2NORD) bildet zusammen mit dem Gebäude der Projektentwicklerin BSS&M Real Estate AG (D2SÜD und restliche Baufelder D) einen zusam- menhängenden Baukörper. Insbesondere sollen gemäss privatem Ge- staltungsplan die Gebäudeteile D2NORD des Kantons und D2SÜDder BSS & M Real Estate AG als Einheit in Erscheinung treten. Die Fassa- den sind daher durchgängig und in einheitlicher Höhe auszubilden. Die erste Etappe umfasst auch eine von den drei Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern gemeinsam zu bewirtschaftende Unterniveaugarage sowie den öffentlich zugänglichen Gerichtsplatz. Aufgrund dieses Ge- meinschaftswerkes, das eine koordinierte Planung und Ausführung vo- raussetzt, ist für die Arbeitsleistungen des Edelrohbaus der ersten Etappe eine freihändige Vergabe an die BSS&M Real Estate AG bzw. an einen noch zu bestimmenden Totalunternehmer gestützt auf § 10 Abs. 1 lit. c der Submissionsverordnung (LS 720.11) vorgesehen. Die Leistun- gen für die Planung und Erstellung des Nutzerausbaus sind vom Kanton gemäss den anwendbaren Submissionsverfahren auszuschreiben.

Zweite Bauetappe Das Hochbauamt plant und realisiert die zweite Bauetappe. In der zwei- ten Bauetappe sollen das denkmalgeschützte Bezirksgebäude instand gesetzt und neue Anbauten verwirklicht werden. Während dieser Zeit soll das Bezirksgericht vorübergehend in den kantonalen Gebäudeteil D2NORD der ersten Bauetappe ziehen (Zwischennutzung). Im Endausbau beherbergen die Baufelder A, B und C weitere gerichtsnahe Nutzerinnen und Nutzer wie die Kantonspolizei und die Staats- und Jugendanwalt- schaft. Am Baufeld E (3. Bauetappe) ist der Kanton als Grundeigentümer nicht beteiligt.

Voraussichtliches Grobraumprogramm 2016 wurde eine erste grobe Bedarfsanalyse durchgeführt, um den künftigen Mehrflächenbedarf in Uster zu eruieren. Im Rahmen dieser Bedarfsanalyse wurde ein künftiger Flächenbedarf von rund 12 080 m² (Nutzungen für Rechtspflege und Bezirksverwaltung, Sicherheitsdirek- tion, Volkswirtschaftsdirektion und Bildungsdirektion sowie Direktion der Justiz und des Innern) ermittelt. Im Rahmen der Vorstudie sollen mittels Belegungsplanung und betrieblicher Konzeption der Bedarf und die geeigneten Nutzungen näher untersucht und, daraus abgeleitet, die weiteren Planungsvorgaben für beide Bauetappen bestimmt werden.

Vorstudie Im Rahmen der Vorstudie werden folgende Ziele verfolgt: Studie Ziel/Inhalt 1) Betriebskonzept mit Belegungsplanung Grundlage für das Vorprojekt der ersten für die kantonalen Zwischen- und End- Bauetappe sowie den Wettbewerb der nutzungen der ersten und zweiten zweiten Bauetappe Bauetappe 2) Vorstudien BSS & M Real Estate AG: – Etappierung der Unterniveaugaragen Überprüfung der Anschlüsse und Abhängig- erste und zweite Bauetappe keiten der Unterniveaugaragen der ersten und zweiten Bauetappe – Nutzerausbau erste Bauetappe Konkretisierung der Ergebnisse aus dem Betriebskonzept mit Belegungsplanung, damit das Vorprojekt der ersten Bauetappe finalisiert werden kann. 3) Vorstudie Nutzerausbau Konkretisierung der Ergebnisse aus dem zweite Bauetappe Betriebskonzept mit Belegungsplanung als Grundlage für den Wettbewerb der zweiten Bauetappe 4) Wettbewerb zweite Bauetappe Durchführung Wettbewerb (einschliesslich Präqualifikation)

Finanzielles Vorstudie Kostenschätzung in Franken Total in Franken 1) Betriebskonzept mit Belegungsplanung für 156 100 die kantonalen Zwischen- und Endnutzungen der ersten und zweiten Bauetappe: – Gemäss Offerte (Kostendach) 152 800 – Teilnahme der BSS & M Real Estate AG an Workshops 3 300 2) Detaillierte Vorstudien BSS & M Real Estate AG 80 300 (Kostendach): – Etappierung der Unterniveaugaragen erste 24 300 und zweite Bauetappe – Nutzerausbau erste Bauetappe 56 000 3) Vorstudie Nutzerausbau zweite Bauetappe 80 000 (Grobschätzung des Hochbauamtes) 4) Wettbewerb zweite Bauetappe: 700 000 – Wettbewerbsunterlagen, Ausschreibung 20 000 – Präqualifikationssitzung 28 000 – Vorprüfung, Wettbewerbsbegleitung 130 000 – Beurteilung 55 000 – Preissumme einschliesslich MWSt 300 000 – Ausstellung, Wettbewerbsbericht 36 000 – Weitere Kosten 131 000 5) Rechtliche Abklärungen 25 000 Reserve (rund 25%) 258 600 Total (einschliesslich MWSt) 1 300 000 Die Kosten von Fr. 1 300 000 für die Vorstudien des Gerichtsplatz-­ Areals in Uster sind gemäss § 37 Abs. 2 lit. d des Gesetzes über Control- ling und Rechnungslegung (LS 611) als gebundene Ausgabe vom Regie- rungsrat zu bewilligen. Die Verwendung der finanziellen Mittel für die Vorstudien erfolgt im Hinblick auf die Nutzbarmachung der kantonalen Gebäude zu Verwal- tungszwecken. Die Kosten im Umfang von Fr. 1 300 000 gehen daher zulasten der Er- folgsrechnung Leistungsgruppe Nr. 8750, Liegenschaften Verwaltungs- vermögen. Für das Vorhaben sind im Budget 2020 und im Konsolidier- ten Entwicklungs- und Finanzplan 2020–2023 keine Mittel eingestellt. Der Betrag von Fr. 1 300 000 wird innerhalb der Leistungsgruppe Nr. 8750, Liegenschaften Verwaltungsvermögen, kompensiert.

Dispositiv

Auf Antrag der Baudirektion beschliesst der Regierungsrat:

I. Für die Vorstudien des Projekts Gerichtsplatz-Areal Uster wird eine gebundene Ausgabe von Fr. 1 300 000 zulasten der Erfolgsrechnung der Leistungsgruppe Nr. 8750, Liegenschaften Verwaltungsvermögen, be- willigt.

II. Mitteilung an die Finanzdirektion und die Baudirektion.

Vor dem Regierungsrat Die Staatsschreiberin:

Kathrin Arioli