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12.2025.100@140578

Numero d'incarto: 12.2025.100

Data decisione, Autorità: 09.12.2025, IICCA

Titolo: Casi manifesti, sfratto, mora del conduttore, conteggio non esplicito, dovere di contestazione, massima inquisitoria sociale

Incarto n.
12.2025.100

Lugano

9 dicembre 2025

In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini, presidente,

Stefani e Grisanti

cancelliere:

D’Andrea

sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2025.4282 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 31 luglio 2025 da

AP1, Lu______

rappr. da: RA1, L______

contro

1. AO3, D______-S______

2. AO2, Da______

3. AO1, B______

chiedente nella procedura sommaria a tutela dei casi manifesti l’espulsione dei convenuti dall’ente locato;

domanda avversata dai convenuti e che il Pretore ha accolto con decisione 25 agosto 2025;

appellanti i convenuti con “Ricorso” non datato (completato il 7 settembre 2025), con cui chiedono in via principale la riforma del querelato giudizio, nel senso di respingere integralmente l’istanza, in via subordinata che venga concessa la protrazione della locazione per un periodo di almeno 6 mesi, e in via cautelare che venga sospesa l’esecutività della sentenza impugnata, il tutto con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre con osservazioni all’appello 17 settembre 2025 l’appellata si è opposta al gravame, con protesta di spese e ripetibili di appello;

preso atto della replica spontanea 18 settembre 2025 degli appellanti;

letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;

Fatti

in fatto:

A. Il 4/12 aprile 2023 AO3, AO2, AO1 (conduttori) e AP1 (locatrice), rappresentata da RA1, hanno sottoscritto un contratto di locazione di durata indeterminata avente quale oggetto un appartamento di 5.5 locali sito in via a______ C______ __ a Da______, fissando la pigione mensile a fr. 1'810.- comprensiva dell’acconto per le spese accessorie (doc. A). Alla stessa data le parti hanno ugualmente pattuito un contratto di locazione di durata indeterminata per un posteggio doppio interno con una pigione mensile di fr. 200.- (doc. B). A partire da agosto 2023 la pigione mensile dell’appartamento è stata aumentata a fr. 1'930.- (come si evince dal doc. G, pag. 2).

B. Il 14 aprile 2025 la locatrice ha diffidato per iscritto i conduttori a versare entro 30 giorni l’importo scoperto di complessivi fr. 2'169.-, corrispondente alla somma della pigione di aprile 2025 dell’appartamento (fr. 1'930.-), della pigione per lo stesso periodo del posteggio (fr. 200.-) e delle spese di sollecito (fr. 39.-), con la comminatoria che trascorso infruttuosamente detto termine il contratto di locazione sarebbe stato disdetto (doc. C).

C. Il 26 giugno 2025 la locatrice ha intimato singolarmente ai convenuti la disdetta straordinaria per mora ai sensi dell’art. 257d CO dei contratti di locazione sopra citati con effetto dal 31 luglio 2025 (doc. D).

D. Con istanza 22 luglio 2025 i conduttori hanno contestato le disdette dinanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano Est, chiedendo nel contempo una protrazione di 3 anni (v. incarto UC).

E. Con istanza 31 luglio 2025 la AP1 ha convenuto AO3, AO2 e AO1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, postulando, nella procedura sommaria per la tutela nei casi manifesti, la loro espulsione dall’appartamento locato “nei più brevi tempi possibili”. A dimostrazione delle pigioni e delle fatture non versate per il periodo dal 1. marzo 2025 al 31 agosto 2025 l’istante ha prodotto un estratto conto dal quale si evincerebbe che lo scoperto al momento dell’inoltro dell’istanza si attestava a fr. 12'152.60 (doc. G).

F. Data l’istanza d’espulsione, la procedura dinnanzi all’autorità di conciliazione è stata sospesa in attesa dell’esito di questo procedimento (v. incarto UC).

G. Con osservazioni 19 luglio 2025 (recte: 19 agosto 2025) AO3, AO2 e AO1 si sono integralmente opposti alla domanda di sfratto. Premesso che dopo il periodo del Covid c’erano stati ritardi nei pagamenti e che l’amministratore dell’appartamento era stato informato delle loro difficoltà finanziarie, i convenuti hanno fatto valere in sostanza, appoggiandosi sulla numerosa corrispondenza intrattenuta con la locatrice, che più volte avevano chiesto a quest’ultima di fornire l’estratto conto e di intervenire presso l’Ufficio di esecuzione di L______ per stralciare le procedure pendenti, poiché a loro parere non vi era nessuno scoperto. In particolare, essi hanno evidenziato che, dopo aver ricevuto il 1. aprile 2025 da parte di RA1 l’e-mail tramite la quale – in via eccezionale visto il loro pagamento di fr. 6'420.- - la locatrice aveva revocato la disdetta per mora informando i conduttori che restava un debito di fr. 3'432.60 comprensivo della pigione di aprile 2025 (doc. L, recte: doc. 10), hanno inviato più volte dei messaggi di posta elettronica – anche successivamente alla diffida 14 aprile 2025 – per ribadire la richiesta di poter consultare un estratto conto aggiornato siccome ritenevano che il nuovo asserito importo scoperto fosse errato (v. doc. M, recte: doc. 11; doc. N, recte: doc. 12; doc. O, recte: doc. 13; doc. P, recte: doc. 14). Infine, essi, dopo aver specificato che l’importo di fr. 12'152.60 calcolato dall’istante era contestato, hanno chiesto, per quanto qui d’interesse, che lo sfratto venisse sospeso o annullato e che“si obblighi la spettabile RA1 a produrre e spiegare l’utilizzo dei pagamenti ricevuti così come un estratto esatto del dovuto; il documento inviato all’Ufficio Conciliazione non fa stato” (osservazioni 19 agosto 2025, pag. 4).

H. Con decisione 25 agosto 2025 il Pretore ha accolto integralmente l’istanza di sfratto. Egli ha ordinato a AO3, AO2 e AO1 di liberare l’appartamento e il parcheggio siti in via a______ C______ _ a Da______ entro 10 giorni dalla notificazione del giudizio sotto comminatoria dell’art. 292 CP, con l’avvertenza che l’inesecuzione dell’ordine avrebbe comportato il diritto per l’istante di postulare il risarcimento dei danni e disponendo agli organi di polizia preposti di prestare man forte nell’esecuzione della decisione a semplice richiesta dell’istante, con facoltà di depositare in un luogo indicato da quest’ultima e a spese della convenuta gli oggetti non sgomberati. Il Pretore ha inoltre posto a carico dei convenuti in solido la tassa di giustizia di fr. 200.-, le spese di fr. 100.- e fr. 100.- di indennità da rifondere all’istante.

I. Con “ricorso” non datato notificato a questa Camera il 3 settembre 2025, AO3, AO2 e AO1 si sono aggravati contro tale decisione chiedendone in via cautelare la sospensione dell’esecutività fino a decisione definitiva del Tribunale di appello, nel merito in via principale la sua riforma, nel senso di respingere integralmente l’istanza della locatrice, e in via subordinata di concedere una proroga della locazione ai sensi dell’art. 272 CO per un periodo di almeno 6 mesi, il tutto ponendo a carico della controparte le spese processuali. Con scritto 7 settembre 2025 gli appellanti hanno completato il ricorso, in parte allegando nuovi fatti.

J. Con osservazioni all’appello 17 settembre 2025 la AP1, AP1, Lu______, rappresentata da RA11, si è opposta all’appello postulandone l’integrale reiezione, con protesta di spese e ripetibili di secondo grado.

K. Con replica spontanea 18 settembre 2025 gli insorgenti hanno contestato le allegazioni della controparte.

E considerando

Considerandi

1. L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie il Pretore ha fissato il valore litigioso in almeno fr. 78'084.-, corrispondente alla pigione lorda per il periodo di protezione di 3 anni, indicando l’appello quale rimedio giuridico esperibile. Tale valore minimo è corretto, siccome litigioso non è solamente l’ordine di espulsione, ma anche la validità della disdetta (cfr. DTF 144 III 346 consid. 1.2.2.3; STF 4A_376/2021 del 7 gennaio 2022 consid. 1). Il gravame, inoltrato da persone non patrocinate da un legale, è stato denominato “ricorso”. Esso può venir trattato come appello secondo quanto indicato anche dall’appellata nelle sue osservazioni, adempiendo tutti i requisiti formali di ricevibilità.

2. I termini di impugnazione e risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di natura sommaria (art. 314 cpv. 1 CPC). Nel caso concreto la decisione 25 agosto 2025 è stata notificata il giorno seguente (vedi inc. SO.2025.4282), motivo per cui l’appello, introdotto a questa Camera il 3 settembre 2025, è senz’altro tempestivo e quindi ricevibile in ordine. Allo stesso modo sono tempestive e ricevibili in ordine le osservazioni all’appello del 17 settembre 2025. Invece, il “complemento fascicolo” del 7 settembre 2025 inoltrato dagli appellanti quale integrazione del “ricorso” è tardivo e pertanto irricevibile, dato che il termine per presentare l’appello scadeva il 6 settembre 2025.

3. Giusta l’art. 315 cpv. 1 CPC, l’appello preclude, limitatamente alle conclusioni, l’efficacia e l’esecutività della decisione impugnata, riserva fatta per determinate eccezioni che qui non ricorrono. Esplicando l’appello in esame effetto sospensivo ex lege, la relativa richiesta contenuta nel gravame è pertanto superflua.

4. Con la decisione impugnata il Pretore ha constatato che AO3, AO2 e AO1, ai quali incombeva l’onere della prova, non hanno dimostrato di aver effettuato il pagamento di fr. 2'169.- entro il termine di 30 giorni che era stato a loro assegnato dalla locatrice tramite lettera di diffida 14 aprile 2025. Il primo giudice ha considerato che d’altra parte l’istante non aveva l’onere di dimostrare l’importo dovutole. Di conseguenza, accertata la mora nel pagamento delle pigioni, il primo giudice ha ritenuto valida la disdetta straordinaria ex art. 257d CO del 26 giugno 2025 con effetto al 31 luglio 2025. Dandosi una situazione giuridica chiara e posto come l’art. 272a cpv. 1 lett. a CO escluda in questa situazione la protrazione della locazione, il Pretore ha pertanto accolto l’istanza di sfratto promossa nella procedura sommaria per la tutela nei casi manifesti.

5. Con l’impugnativa gli appellanti si dolgono innanzitutto che il Pretore, non considerando correttamente gli importi effettivamente pagati nonché trascurando fatti determinanti come le opposizioni e le richieste inevase inoltrate alla locatrice, ha erroneamente ritenuto che essi fossero in mora (appello, pag. 1, pt. 2.1 e pag. 2, pt. 2.4). Ribadendo quanto esposto in prima istanza, essi rimproverano alla locatrice di non aver fornito “un rendiconto chiaro dei debiti effettivi”, malgrado avessero domandato più volte il dettaglio della destinazione dei loro pagamenti poiché non ritenevano possibile che nonostante i loro versamenti si trovassero “in una posizione di mora esplicita” (appello, pag. 2, pt. 2 e 5). Dunque, essi ritengono che “in mancanza di trasparenza, è illegittimo considerare l’inquilino in mora in senso stretto” (appello, pag. 2, n. 2). Gli appellanti mettono poi in evidenza che il Pretore non ha esaminato le loro osservazioni, violando così il diritto al contraddittorio e il dovere di accertamento d’ufficio (appello, pag. 2, n. 3). Infine essi, spiegando che lo sfratto creerebbe notevoli disagi personali soprattutto ai figli, chiedono una protazione della locazione di almeno 6 mesi.

6.

6.1. La procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti dell’art. 257 CPC offre alla parte istante la possibilità di seguire una via giudiziaria semplice e rapida nei casi in cui la situazione di fatto e di diritto è chiara, in alternativa alle procedure ordinarie o semplificate normalmente a disposizione. Affinché si possa agire in tal senso, è necessario che i fatti siano incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e che la situazione giuridica sia chiara (lett. b). I fatti sono “incontestati” se non sono contestati dal convenuto, e sono “immediatamente comprovabili” quando il loro accertamento non causa ritardo e non richiede oneri eccessivi, posto che comunque nella procedura sommaria le prove vanno di principio addotte mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC) e il grado di prova resta quello della prova piena e non della verosimiglianza. Se il convenuto fa valere delle obiezioni motivate e concludenti, che non possono essere immediatamentente smentite e che sono di natura tale da far vacillare il convincimento del giudice, la procedura dei casi manifesti è inammissibile (DTF 144 III 462 consid. 3.1; STF 4A_239/2025 del 12 agosto 2025 consid. 2.1; STF 5A_166/2020 del 13 luglio 2021 consid. 2.1). Non è necessario che le obiezioni del convenuto vengano rese verosimili (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1). Un caso manifesto deve essere ammesso se il giudice, sulla base della documentazione prodotta, è convinto della fondatezza della richiesta dell’istante, senza che un eventuale chiarimento delle obiezioni del convenuto possa modificare il suo convincimento (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1). La situazione giuridica è “chiara” quando l'applicazione della norma al caso di specie si impone con evidenza in considerazione del testo legale o sulla base di dottrina e giurisprudenza invalse. Ciò non è di regola il caso se l'applicazione di una norma comporta l'esercizio del potere di apprezzamento da parte del giudice o se il medesimo è chiamato a decidere in equità, tenendo conto delle circostanze del caso di specie. Se queste condizioni non sono adempiute, l’autorità giudicante non entra nel merito della domanda (art. 257 cpv. 3 CPC) e la dichiara inammissibile (DTF 144 III 462 consid. 3.1).

6.2. Se il conduttore contesta la validità della disdetta del contratto di locazione, il giudice esamina a titolo pregiudiziale la validità della stessa (DTF 144 III 462 consid. 3.3.1; STF 4A_195/2023 del 24 luglio 2023 consid. 3.2.3). In applicazione dell’art. 8 CC, il locatore deve allegare e provare le condizioni dell’art. 257d CO (STF 4A_234/2022 del 21 novembre 2022 consid. 4.1; Trezzini in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIIa ed., Vol. 3, n. 82 ad art. 257 CPC), in particolare, l’esistenza e la somma del suo credito, derivante da pigioni o spese accessorie, compreso il saldo delle entrate e delle uscite se è contestato dal conduttore (STF 4A_523/2022 del 9 maggio 2023 consid. 4.1 e 4.3). Quest’ultimo invece non è tenuto a motivare la sua contestazione (STF 4A_523/2022 del 9 maggio 2023 consid. 4.1; Trezzini in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIIa ed., Vol. 3, n. 83 ad art. 257 CPC). Non si può esigere a priori dal convenuto che provi le circostanze che invalidano la pretesa oggetto della domanda, né è ammissibile fargli sopportare le conseguenze della relativa mancanza di prove (STF 4A_440/2016 del 24 ottobre 2016 consid. 5.3.2). Infatti, è solo eccezionalmente che la parte non gravata dall’onere della prova non può limitarsi a contestare i fatti allegati e deve collaborare all’amministrazione delle prove (DTF 115 II 1 consid. 4: STF 4A_523/2022 del 9 maggio 2023 consid. 4.1).

6.3. Nella procedura sommaria, eccezion fatta per i casi contemplati all’art. 255 CPC che non concernono la fattispecie, si applica sostanzialmente il principio attitatorio (art. 55 cpv. 1 CPC), secondo il quale incombe alle parti, e non al giudice, raccogliere i fatti del processo. Le parti devono allegare i fatti sui quali fondano le loro pretese (onere di allegazione), produrre i mezzi di prova che vi si riferiscono (onere di deduzione delle prove) e contestare i fatti allegati dalla controparte (onere di contestazione), il giudice dovendo, giusta l'art. 150 cpv. 1 CPC, unicamente assumere le prove su fatti controversi giuridicamente rilevanti (DTF 144 III 519, consid. 5.1). In particolare, più elementi di fatto concreti distinti, come differenti poste di danno, devono essere presentati sotto più numeri, ciò essendo necessario per permettere al convenuto di determinarsi chiaramente. Per quanto riguarda l'allegazione di una fattura (o di un conteggio), può capitare che l'attore alleghi nella sua petizione (o nella replica) l'ammontare totale della stessa e rinvii per il dettaglio a un documento da lui prodotto. In un caso del genere occorre esaminare se la controparte e il tribunale ottengono così le informazioni che sono loro necessarie, al punto che l'esigenza di riprendere il dettaglio della fattura nel memoriale non avrebbe senso, oppure se il rinvio è insufficiente in quanto le informazioni figuranti nel documento prodotto non sono chiare e complete o devono ancora esservi ricercate. Non è infatti sufficiente che il documento prodotto contenga, in una forma o in un'altra, le suddette informazioni. Il loro accesso deve essere agevole e non deve sussistere alcun margine d'interpretazione. Il rinvio figurante nel memoriale deve designare specificamente il documento a cui si fa riferimento e permettere di comprendere chiaramente quale sua parte è considerata come allegata. L'accesso agevole è assicurato solo nel caso in cui il documento in questione è esplicito (“selbsterklärend”) e contiene le informazioni necessarie. Se ciò non è il caso, il rinvio può essere considerato sufficiente solo se il documento prodotto è concretizzato e commentato nel memoriale in modo tale che le informazioni divengano comprensibili senza difficoltà, senza essere interpretate o ricercate (DTF 144 III 519 consid. 5.2.1.2). Qualora l'attore alleghi, nei suoi memoriali, un ammontare a lui dovuto producendo una fattura (o un conteggio) dettagliati, che contenga le informazioni necessarie in modo esplicito, si può esigere dal convenuto che abbia a concretizzare la sua contestazione (onere di sostanziare la contestazione), indicando con precisione le posizioni della stessa (o dello stesso) che contesta. In caso contrario, la fattura (o il conteggio) si considera ammessa e non deve essere provata (DTF 144 III 519 consid. 5.2.2.3). Una contestazione generica o globale è quindi insufficiente (DTF 144 III 519 consid. 5.2.2.1).

6.4. Nei casi di sfratto promossi nella procedura sommaria non deve essere eluso il principio inquisitorio sociale regolato all’art. 247 cpv. 2 lit. a CPC (DTF 142 III 515 consid. 2.2.4), secondo il quale il giudice deve interpellare le parti se ha oggettivamente motivo di dubitare della completezza delle allegazioni di fatto e dei mezzi di prova offerti (DTF 141 III 569 consid. 2.3.1 e 2.3.2), applicabile nelle controversie giudicate nella procedura semplificata enumerate all’art. 243 cpv. 2 CPC, tra le quali figurano quelle riguardanti la protezione della disdetta in materia di locazione (art. 243 cpv. 2 lett. c CPC). Per questo motivo l’istanza di sfratto promossa nella procedura sommaria deve essere accolta soltanto se non vi siano dubbi sulla completezza della descrizione dei fatti e che in base agli stessi risulti che la disdetta era chiaramente giustificata (DTF 142 III 515 consid. 2.2.4; STF 4A_239/2025 del 12 agosto 2025 consid. 2.2). In ogni caso, l’istanza di sfratto non può venir accolta facendo semplicemente riferimento alle obiezioni non sufficientemente motivate e/o documentate del conduttore (STF 4A_440/2016 del 24 ottobre 2016 consid. 5.3.2).

7. Nella fattispecie si riscontra che AP1 – a cui incombeva l’onere di dimostrare l’esistenza e l’esigibilità del suo credito alla scadenza del termine comminatorio pena l’invalidità della disdetta – ha allegato nell’istanza – in maniera succinta – di vantare nei confronti dei convenuti un credito di fr. 12'152.60 per pigioni e fatture non versate riferite al periodo tra il 1. marzo 2025 e il 31 agosto 2025, producendo come mezzo di prova un estratto conto (doc. G), senza fornire delle spiegazioni al riguardo (v. istanza 31 luglio 2025, pag. 2, n. 7). Con le osservazioni 19 agosto 2025 AO3, AO2 e AO1 – non rappresentati – hanno contestato il credito di fr. 12'152.60 adducendo in sostanza che l’estratto conto prodotto a suo fondamento non era chiaro, in particolare per quanto riguarda l’utilizzo dei pagamenti da loro effettuati, che nei mesi precedenti alla diffida 14 aprile 2025 erano stati superiori a fr. 15'000.-.

7.1. Ora, si constata – dando ragione agli appellanti – che il conteggio prodotto da AP1 non è chiaro poiché non contiene tutte le informazioni necessarie per poterne verificare la correttezza. Infatti, ad alcune registrazioni manca l’oggetto. A titolo illustrativo, si mette in evidenza che il 10 febbraio 2025 è stato registrato un addebito nei confronti degli inquilini di fr. 5'231.65 con scadenza il 13 dicembre 2023 omettendo di indicare il tipo d’oggetto, motivo per cui non è possibile risalire a cosa fosse dovuto (se a pigioni, spese accessorie o ad altro) (doc. G, pag. 4). In più, la correttezza dei dati inseriti nel doc. G è messa in dubbio perlomeno per il fatto che il 14 marzo 2025 la totalità dei fr. 597.40 e fr. 200.- versati dagli inquilini sono stati conteggiati a copertura della pigione di dicembre 2024 per l’appartamento, rispettivamente per il posteggio – entrambi i crediti registrati il 1. dicembre 2024 – quando risulta dallo stesso documento che il saldo al 10 febbraio 2025 era di fr. 158.35 e pertanto la parte rimasta scoperta non poteva essere superiore a tale importo (doc. G, pag. 3-4). Le incertezze sono dovute anche al fatto che non sempre è indicato in maniera esplicita quale debito hanno coperto gli accrediti dei conduttori, come obiettato a ragione da quest’ultimi (v. osservazioni 19 agosto 2025, pag. 4). Quale ulteriore indizio che il conteggio presentato dagli istanti non sia corretto vi è poi il fatto che – come evidenziato dagli appellanti (v. osservazioni 19 agosto 2025, pag. 3) – i saldi indicati sui solleciti e le diffide non corrispondono a quelli iscritti nel conteggio (v. doc. 21 e doc. G).

7.2. Visto che l’estratto conto prodotto con l’istanza di sfratto non era esplicito e mancavano delle informazioni necessarie per poterne verificare la correttezza, la contestazione ancorché sommaria dei convenuti tramite le citate osservazioni era sufficiente sotto il punto di vista dell’onere di contestazione (v. sopra consid. 6.3). L’obiezione era inoltre motivata e concludente, poiché, riferendosi alla mancanza di chiarezza del conteggio presentato dall’istante, metteva in dubbio l’esistenza della mora nel pagamento delle pigioni in maniera tale da dover far vacillare il convincimento del giudice. Infatti, a dipendenza della fondatezza di alcuni crediti iscritti nel conteggio in maniera incomprensibile senza indicarne la causa (ad esempio l’importo di fr. 5'231.65 di cui si è detto sopra) gli appellanti potrebbero non essere stati in ritardo nel pagamento della pigione alla scadenza del termine comminatorio fissato il 14 aprile 2025, come da loro più volte sostenuto. Il Pretore avrebbe dovuto constatare che la documentazione prodotta dall’istante non era in grado di smentire immediatamente le contestazioni dei convenuti poiché erano necessari degli approfondimenti. Di conseguenza, egli avrebbe dovuto dichiarare irricevibile l’istanza nella procedura sommaria a tutela dei casi manifesti, senza che fosse necessario – contrariamente a quanto da lui ritenuto – che i convenuti motivassero ulteriormente le proprie obiezioni, nello specifico dimostrando di aver pagato gli arretrati. Giova aggiungere che l’istante è rimasta silente di fronte alle contestazioni dei convenuti, sia in prima sede che nella procedura d’appello. In altri termini, le criticità del conteggio prodotto non sono state in alcun modo chiarite.

8. Per tutte queste ragioni l’appello deve essere accolto. La decisione pretorile deve essere riformata nel senso che l’istanza di sfratto è dichiarata irricevibile e di conseguenza le spese giudiziarie di primo grado (fr. 200.- di tassa di giustizia e fr. 100.- di spese) sono poste a carico della AP1.

9. Le spese processuali di seconda sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 78'084.-, seguono la soccombenza dell’appellata (art. 106 cpv. 1 CPC) e sono fissate a fr. 200.- (art. 2, 9 cpv. 3 e 13 LTG). A AO3, AO2 e AO1 sarà restituito l’importo anticipato di fr. 200.-. Non si assegnano indennità, che gli appellanti nemmeno hanno richiesto.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti l’art. 106 CPC e la LTG,

decide:

I. L’appello 3 settembre 2025 di AO3, AO2 e AO1 è accolto. Di conseguenza la decisione 25 agosto 2025 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, è così riformata:

1. L’istanza è dichiarata irricevibile.

2. La tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 100.- sono poste a carico dell’istante. Non si assegnano ripetibili.

II. Le spese processuali della procedura d’appello di fr. 200.- sono poste a carico della AP1 – sezione immobili. Non si assegnano ripetibili. L’anticipo versato sarà restituito a AO3, AO2 e AO1.

III. Notificazione:

- AO3, Via a______ C______ __, Da______;

- AO2, Via a______ C______ __, Da______;

- AO1, Via A______ __, B______;

RA1, Via F______ P______ __, L______.

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il cancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).

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