ACJC/975/2020

A.

Par jugement JTBL/1015/2017 du 3 novembre 2017 notifié aux parties le 9 novembre 2017, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a débouté A______ de toutes ses conclusions (ch. 1 du dispositif), dit en conséquence que la poursuite n° 1______ irait sa voie, sous déduction de 17'000 fr. versés le 2 août 2016 (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).

B.

a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 11 décembre 2017, A______ (ci-après : le locataire ou l'appelant) a formé appel contre ce jugement. Il a conclu, principalement, à son annulation et à ce qu'il soit constaté qu'il ne doit pas à B______ SA les sommes de 125'100 fr. faisant l'objet de la décision de mainlevée provisoire rendue le 7 juin 2016 par le Tribunal de première instance, et de 60'750 fr. faisant l'objet de la décision de mainlevée provisoire rendue le 17 novembre 2016 par le Tribunal de première instance, à ce que l'annulation de la poursuite n° 2______ soit ordonnée conformément à l'art. 85a al. 3 LP, qu'il soit dit que la poursuite n° 1______ n'ira pas sa voie et à ce qu'il soit dit qu'il ne doit pas à B______ SA les frais et dépens des procédures de mainlevée enregistrées

b. Dans sa réponse à l'appel du 23 janvier 2018, B______ SA (ci-après : l'intimée ou la bailleresse) a conclu à la confirmation du jugement entrepris.

c. Le 31 mai 2018, le Tribunal de première instance a prononcé la faillite personnelle de A______, ce dont la Cour a été informée par courrier de l'Office des faillites du 6 juillet 2018.

d. Par arrêt rendu le 27 juillet 2018, la Cour a constaté la suspension de la cause en application de l'art. 207 LP.

e. La liquidation de la faillite a été suspendue faute d'actifs. Par jugement du 17 décembre 2018, le Tribunal de première instance a prononcé la clôture de la faillite sans liquidation, faute d'actifs, de A______, ce dont la Cour a été informée par courrier de l'intimée du 1er juillet 2019, cette dernière sollicitant la reprise de la procédure.

A______ n'a pas formulé d'observations dans le délai imparti par la Cour.

f. Par arrêt rendu le 13 septembre 2019, la Cour a ordonné la reprise de la procédure et informé les parties de ce que la cause était gardée à juger.

C.

Les éléments suivants ressortent de la procédure :

a. Le 19 décembre 2014, C______, en qualité de bailleur, et A______, en tant que locataire, ont conclu un contrat de bail commercial portant sur la location de l'ensemble de l'immeuble sis [no.] ______, rue 5______ à Genève, soit une surface totale d'environ 540 m2 comprenant un rez-de-chaussée, cinq étages d'une surface brute de 87 m2 chacun et un sous-sol de 33 m2, en vue d'exploiter un centre de ______.

Le bail a été conclu pour une durée initiale de 10 ans, prenant effet le 1er janvier 2015 et venant à échéance le 31 décembre 2024, avec une clause de reconduction tacite d'année en année, sauf dénonciation donnée avec un préavis d'un an.

Le loyer a été fixé au montant annuel de 250'200 fr., soit 20'850 fr. par mois, plus 1'000 fr. d'acomptes de charges mensuelles, payables par mois d'avance; le loyer était indexé à l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC).

L'article 7 du contrat (travaux exécutés par le locataire) est libellé comme suit : «Les locaux sont loués en l'état au début du bail, ce que le locataire accepte (al. 1). Le locataire est autorisé à procéder, à ses frais, à tous les travaux d'aménagement nécessaires à l'exploitation de son activité (al. 2). Avant d'exécuter ces travaux, le locataire soumettra la liste précise, les plans et détails au bailleur lequel devra donner son approbation écrite (al. 3)».

L'article 13 du bail (restitution des locaux) prévoit qu'«à la fin du bail, le locataire restituera les locaux dans l'état où il les a reçus, sous réserve d'une usure résultant d'un usage normal et conforme au contrat (al. 1). Les équipements du locataire, propres à son activité, seront enlevés à la fin du bail, pour autant qu'ils soient dissociables de l'immeuble (objets mobiliers non intégrés dans l'immeuble (al. 2). Le locataire renonce d'ores et déjà, à la fin du bail, à toute indemnité pour les travaux à plus-value qu'il aurait effectués en cours de contrat et pour les travaux déjà visés aux art. 7 et 8, en particulier les installations fixes financées par le locataire seront, en fin de bail, acquises au bailleur sans que celui-ci n'ait à s'acquitter d'une quelconque contrepartie financière (al. 3)».

Font parties intégrantes du bail les conditions générales pour locaux commerciaux, édition 2010, auxquelles l'art. 15 al. 2 du bail renvoie expressément.

b. B______ SA a acquis l'immeuble selon acte notarié du 15 avril 2015 et s'est substituée à C______ dans le rapport de bail en qualité de bailleur, ce dont a été informé A______ par courrier du 21 mai 2015.

c. Une attestation d'exécution de paiement a été établie par [la banque] D______ le 5 juin 2015 pour un montant de 20'850 fr. exécutable le 8 juin 2015 en mains de B______ SA en couverture du loyer de mai 2015 et remise à E______, administrateur de celle-ci; l'ordre n'a finalement pas été exécuté suite à son annulation, faute d'argent.

d. Le bail a été résilié pour défaut de paiement du loyer, en application de l'art. 257d CO, le 11 septembre 2015 avec effet au 31 octobre 2015.

B______ SA a agi en évacuation contre A______ devant le Tribunal des baux et loyers par la voie de la protection du cas clair (C/6______/2015).

La procédure a abouti à un procès-verbal d'accord, entériné lors d'une audience du 13 janvier 2016 et valant décision entrée en force, à teneur duquel A______ s'est engagé :

- d'ici au 31 janvier 2016 au plus tard, d'une part, à verser à B______ SA la somme de 185'850 fr. et, d'autre part, à constituer une garantie locative de 80'000 fr. (let. A);

- en cas de non-respect des engagements ci-dessus, à libérer les locaux dès le 1er février 2016 (let. C), le procès-verbal valant jugement d'évacuation dès le 1er février 2016, B______ SA étant autorisée à requérir l'exécution par la force publique (let. D).

Le procès-verbal précisait que la somme de 185'850 fr. était admise au titre des loyers et indemnités pour occupation illicite pour la période de mai 2015 à janvier 2016, que A______ réservait ses droits d'exciper de compensation de cette somme avec la plus-value de travaux qu'il avait effectués dans les locaux et qu'il renonçait à opposer à B______ SA l'accord de gratuité du loyer de deux ans qu'il soutenait avoir conclu avec C______.

e. Le 3 février 2016, B______ SA a récupéré les clés des locaux des mains de l'huissier judiciaire mandaté pour procéder à l'exécution forcée du jugement du 13 janvier 2016.

f. Parallèlement, B______ SA a agi par voie de recouvrement en requérant :

- le 26 octobre 2015, une poursuite en réalisation de gage mobilier n° 2______ auprès de l'Office des poursuites du canton de Genève - validant la prise d'inventaire n° 7______ du 16 septembre 2015 - pour le montant de 125'100 fr. (loyers et charges des mois de mai à octobre 2015), plus intérêts à 5% l'an;

- le 1er février 2016, une poursuite ordinaire n° 1______ pour un montant de 187'650 fr. (loyers et indemnités pour occupation illicite des mois de mai 2015 à janvier 2016), plus intérêts à 5% l'an.

g. Le commandement de payer, poursuite n°2______, notifié le 5 janvier 2016, a été frappé d'opposition par A______; celle-ci a été levée provisoirement par jugement du Tribunal de première instance JTPI/7474/2016 du 7 juin 2016, à concurrence d'un total de 125'100 fr. avec intérêts à 5% l'an.

Ce jugement n'ayant pas été contesté par A______, B______ SA a sollicité, le 27 juillet 2016, la vente du gage mobilier constitué par les objets mobiliers listés dans la prise d'inventaire du 16 septembre 2015 et estimés à 1'093 fr.

h. Le commandement de payer, poursuite n° 1______, notifié le 31 mai 2016, a été frappé d'opposition par A______; celle-ci a été levée provisoirement par jugement du Tribunal de première instance JTPI/14114/2016 du 17 novembre 2016, à concurrence de 60'750 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 1er février 2016.

Ce dernier montant correspondait à la somme de 185'850 fr., reconnue par A______ dans le procès-verbal du 13 janvier 2016, sous déduction de six mensualités de 20'850 fr.

Dans le cadre de la procédure de mainlevée, A______ a soutenu qu'il avait obtenu, sur la base d'un accord oral conclu avec C______, la gratuité des loyers pendant une durée indéterminée en contrepartie des travaux à plus-value de l'ordre de 300'000 fr. qu'il avait réalisés dans les locaux.

i. Par deux requêtes séparées déposées le l2 décembre 2016, A______ a agi en libération de dette et en annulation de la poursuite devant la juridiction des baux et loyers.

Sur libération de dette, il a conclu à ce qu'il soit constaté qu'il ne devait pas à B______ SA ni la somme de 60'750 fr. faisant l'objet de la décision de mainlevée provisoire du 17 novembre 2016, ni les frais et dépens mis à sa charge dans cette procédure, et à ce qu'il soit dit que la poursuite n° 1______ n'irait pas sa voie.

Sur annulation de la poursuite, il a conclu à ce qu'il soit constaté qu'il ne devait à B______ SA ni la somme de 125'100 fr. faisant l'objet de la décision de mainlevée provisoire du 7 juin 2016, ni les frais et dépens mis à sa charge dans cette procédure, et à ce que soit ordonnée l'annulation de la poursuite n° 2______.

Il a allégué que l'immeuble se trouvait en très mauvais état et était resté inoccupé plusieurs années; il avait obtenu, sur la base d'un accord oral conclu avec C______, la gratuité des loyers pendant une durée indéterminée, en contrepartie de la prise en charge exclusive des coûts des travaux de réhabilitation et réfection d'un montant de 231'250 fr. (factures F______ SARL du 14 décembre 2014 de 119'428 fr. et du 9 janvier 2015 de 111'821 fr.), nécessaires pour que les locaux puissent être exploitables. Il avait réglé une somme de 17'000 fr. le 2 août 2016 dans le cadre de pourparlers tripartites devant lui permettre de reprendre l'exploitation des locaux, qui avaient finalement échoué en octobre 2016.

Estimant qu'il n'avait pas été tenu compte de ces investissements lors de la fixation du loyer, il réclamait une indemnité de fin de bail par application analogique de l'art. 260a al. 3 CO; même en tenant compte d'un amortissement de ses investissements de 10% pour la seule année d'exploitation, l'indemnité était supérieure à 200'000 fr., éteignant par compensation les montants réclamés par

j. Dans sa réponse du 14 février 2017, B______ SA a conclu, sur l'action en libération de dette, au déboutement de A______, et à la confirmation du fait que ce dernier lui devait la somme de 62'550 fr. pour les mensualités de novembre 2015 à janvier 2016. Sur l'action en annulation de poursuite, elle a conclu au déboutement de A______ et à la confirmation du fait que ce dernier lui devait la somme de 125'100 fr. pour les mensualités de mai à octobre 2015.

Elle a contesté l'existence d'une négociation d'un accord tripartite; elle a allégué qu'aucune gratuité de loyer n'avait été convenue avec C______, produisant un ordre de paiement du 6 mai 2015 de la somme de 83'400 fr. en faveur de ce dernier en couverture des loyers des mois de janvier à avril 2015, et que A______ occupait les locaux depuis le mois d'avril 2014. Les factures des investissements réalisés par ce dernier portaient sur une période antérieure à la conclusion du bail et au nom d'une entité tierce - G______ SARL - dont A______ n'avait jamais été associé, et ne démontraient pas la plus-value apportée à l'immeuble.

Sur le fond, elle relevait l'absence d'accord écrit autorisant les travaux de rénovation et de modification réalisés par A______, que le bail excluait tout paiement d'une indemnité en fin de bail, que l'indemnité réclamée par ce dernier ne pouvait pas être objectivée, faute de toute plus-value apportée par la transformation des locaux en un SPA de luxe rendant impossible une nouvelle location, que la nature somptuaire des travaux réalisés qui excluait toute plusvalue pour le bailleur, que tout éventuel accord sur une gratuité avait pris fin à la signature du bail et qu'ainsi A______ avait déjà reçu compensation pour les travaux effectués, et que l'absence de toute conclusion en paiement chiffrée excluait toute compensation.

k. Lors de l'audience du 14 mars 2017, B______ SA a réduit ses conclusions condamnatoires de 17'000 fr., versés en ses mains le 2 août 2016.

A______ a réitéré que la gratuité du loyer avait été accordée oralement par C______ et portait sur les mois de janvier, février et mars 2015. Il avait commencé à payer le loyer à C______ en avril 2015 et il reconnaissait le devoir depuis cette date. L'immeuble étant abandonné depuis 5 ou 6 ans, tout devait être refait et rénové. Les travaux avaient débuté en décembre 2014 et s'étaient achevés en février 2015; ils avaient été autorisés par C______ qui savait qu'un SPA serait créé. L'ordre de paiement du 6 mai 2015 produit par B______ SA n'avait jamais été exécuté, faute d'argent. Le paiement de 17'000 fr. visait à diminuer la dette et s'inscrivait dans la perspective de trouver un accord pour exploiter à nouveau les locaux et récupérer son investissement. Il disposait de ______ autres SPA [à]

E______ a déclaré que lors de sa visite des locaux en janvier 2015, il n'y avait pas de travaux en cours dans les locaux, qui étaient exploités depuis la fin 2014. Il ne connaissait pas l'état antérieur de l'immeuble avant cette visite, qui était bien entretenu début 2015. C______ l'avait informé, en avril 2014, que les locaux venaient d'être loués et, lors de l'achat en avril 2015, il ne lui avait pas parlé d'une quelconque gratuité de loyer. Il n'avait touché aucun loyer de A______ - hormis la somme de 17'000 fr. - ou de C______. Lorsqu'il s'était adressé à ce dernier à propos de l'absence de paiement du loyer, des assurances de paiement lui avaient été données en lien avec un projet de vente d'une partie du SPA des I______ appartenant à A______ à des repreneurs [étrangers]. Durant l'été 2016, évoquant la vente de ce SPA, A______ avait promis de régler sa dette, mais n'avait finalement réglé que la somme de 17'000 fr. Depuis l'évacuation, B______ SA ne parvenait pas à relouer les locaux en l'état, au même loyer. Lors de l'acquisition de l'immeuble, il savait qu'il y avait un SPA et que les locaux étaient loués pour 10 ans. L'idée, au moment de l'acquisition, était d'agrandir l'hôtel après 10 ou 15 ans en comptant sur l'encaissement des loyers.

l. J______, administrateur de F______ SARL, a été entendu comme témoin le 12 septembre 2017 et a confirmé être l'auteur des deux factures des 14 décembre 2014 et 9 janvier 2015. Les travaux, commandés par A______ et intégralement payés, avaient commencé au début de l'année 2014 et duré presque une année pour se terminer début 2015. Tout était à refaire du rez-de-chaussée au 5ème étage, notamment les plafonds, les sols et les salles d'eau, même les installations électriques n'étant plus aux normes. Il était impossible d'exploiter l'immeuble sans les travaux, dans lequel il n'était même plus possible de rentrer. Le coût des travaux s'était monté à plus de 200'000 fr., peut-être entre 230'000 fr. et 240'000 fr.

m. Par ordonnance du 15 septembre 2017, le Tribunal a considéré que l'audition de C______, convoqué à trois reprises et amendé à trois reprises pour ne pas s'être présenté, n'était pas nécessaire. L'affaire étant en état d'être jugée, il a clôturé l'administration des preuves.

n. Par plaidoiries finales déposées le 9 octobre 2017 et dans leurs répliques des 24 et 25 octobre 2017, les parties ont persisté dans leurs précédents développements et conclusions.