ATA/169/2016

1) Le 30 mars 2012, Domulor Architectes SA (ci-après : Domulor) a déposé deux demandes d’autorisation de construire préalable (DP 18'438/1 et 18'439/1) auprès du département de l’urbanisme, devenu le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : le département), portant sur la surélévation de deux étages plus attique, la rénovation de l’ascenseur et l’installation de panneaux solaires en toiture, des bâtiments contigus sis à l’adresse 14 et 16, route de Florissant, parcelles nos 2'117 et 1'654, feuille 69 de la commune de Genève- Plainpalais.

Ces immeubles de sept étages dont le dernier légèrement en retrait ont été construits en 1938 et 1939 par les architectes Paul PERRIN et Francis PORTIER. Ils sont sis en deuxième zone de construction et situés entre l’avenue Jules- Crosnier et la route de Florissant. Le no 16 est érigé à l’angle de la rue de Contamines avec la route de Florissant et l’avenue Jules-Crosnier. Ils sont la propriété respective de Madame Monia LAROUI et de la société immobilière Le Rythme SA (ci-après : SI).

2) Lors de l’instruction des requêtes, la commission d’architecture a demandé le 2 mai 2012, un complément portant sur les immeubles voisins et l’impact de la construction.

Le 8 mai 2012, la commission des monuments de la nature et des sites (ciaprès : CMNS) réunie en sous-commission architecture a rendu un préavis défavorable. Les bâtiments faisaient partie d’un ensemble protégé du XXe siècle formé de six immeubles dont quatre sis aux nos 17 à 25 de la rue de Contamines qui possédaient un étage en attique de plus. Ils étaient de même composition architecturale, mais s’étaient constitués en respectant les hauteurs des immeubles préexistants afin de finaliser un îlot ancien. Les trois niveaux supplémentaires porteraient atteinte à la composition ainsi qu’aux proportions architecturales d’un groupe formé par des immeubles plus anciens sis aux nos 8, et 12 construits en 1908 et 1914 par l’architecte BOVY, ainsi qu’au no 10 de 1927 par les architectes HAAS & ALBRECHT de la route de Florissant, sur lesquels les immeubles concernés s’étaient alignés.

Le 5 juin 2012, la ville de Genève (ci-après : la ville) a rendu un préavis favorable sous conditions, bien que les bâtiments ne soient pas déclarés susceptibles d’être surélevés dans les cartes indicatives. Elle s’en remettait à l’avis de la commission d’architecture en attirant l’attention de cette dernière sur le fait que cette surélévation compromettait l’harmonie de la rue.

3) Le 18 mars 2013, Domulor a modifié son projet et produit un reportage photographique des immeubles environnants.

La surélévation ne comportait plus que deux étages de hauteur réduite. La façade du 7ème étage serait alignée sur le plan vertical de la façade du bâtiment et deux niveaux avec une façade en retrait étaient prévus. Le gabarit des bâtiments surélevés serait comparable à celui des bâtiments construits de l’autre côté de la route de Florissant et de la rue de Contamines.

4) Le 23 avril 2013, la CMNS a rendu un préavis défavorable au projet modifié. L’augmentation de gabarit était trop importante compte tenu de la protection des bâtiments dont l’unité architecturale et urbanistique était complète.

5) Les 6 décembre 2013 et 3 février 2014, le département a refusé les autorisations de construire préalables.

Faisant sien le préavis de la CMNS, le département a considéré que le projet enfreignait les art. 89 ss de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) en ne préservant pas l’unité architecturale et urbanistique de l’ensemble formé avec les immeubles voisins.

6) Par deux recours identiques, déposés auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) les 24 janvier et 4 mars 2014, Domulor et la SI ont contestés les décisions de refus du département en concluant à l’octroi des autorisations. Préalablement, ils demandaient un transport sur place. Ils ont également conclu à l’annulation des émoluments administratifs de CHF 220.- du 9 décembre 2013.

Le gabarit des bâtiments resterait à l’intérieur des limites fixées par LCI. Le fait que les deux bâtiments formaient un ensemble n’excluait pas une surélévation, pour autant qu’elle soit compatible avec les principes de protection. Le projet ne portait aucune atteinte aux structures porteuses ou aux façades. La modification envisagée respectait la structure du bâtiment et l’aspect des sept premiers niveaux. Le département avait autorisé des surélévations sur des bâtiments mis à l’inventaire.

Les immeubles concernés ne formaient pas un ensemble avec ceux situés au os n 8, 10 et 12 route de Florissant, ni sur le plan architectural, ni quant à l’époque de construction.

Le projet prévoyait la réalisation de quatre appartements de six pièces, d’une surface de 110 à 120 m2, dans chaque immeuble, correspondant aux normes de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et répondant donc à un intérêt public majeur.

7) Interpelée par le TAPI, la ville a indiqué qu’elle n’entendait pas intervenir dans le cadre de la procédure.

8) Le 4 avril 2014, le département a produit des observations en concluant au rejet des deux recours et sollicité la jonction des procédures.

L’harmonie urbanistique de la rue, notamment au regard du gabarit des immeubles voisins serait compromise par la surélévation.

L’ensemble formé par les six immeubles construits par les mêmes architectes, devait être préservé. La construction d’appartements de six et sept pièces n’était pas primordiale dans le canton de Genève, ceux-ci ayant le taux de vacance le plus élevé, respectivement de 0,49 % et 1,23 %.

9) Le 10 juin 2014, Domulor et la SI ont répliqué.

Les premiers préavis concernaient le premier projet abandonné. Il n’y avait pas d’ensemble formé par les six immeubles d’architecture similaire mais de gabarit différent. Les corniches n’étaient pas alignées et se trouvaient respectivement à une altitude de 425,62 m pour les immeubles des 14-16, route de Florissant et de 428,31 m pour ceux des 17 à 25 rue des Contamines, soit un étage de différence. D’ailleurs ces derniers bâtiment comptaient sept étages et deux niveaux d’attique alors que ceux de la route de Florissant comptaient six étages et demi, et un niveau d’attique. L’altitude des toitures différait de 5,17 m.

Quant aux immeubles de la route de Florissant, ils étaient de hauteur et de formes de toitures variées.

10) Le 2 juillet 2014, le département a dupliqué.

L’ensemble des architectures PERRIN et PORTIER réalisé en 1938 et 1939 était répertorié dans une publication de Patrimoine suisse Genève, Le XXe siècle genevois en quatorze promenades, édition 2009 : « conçus comme un ensemble, ces immeubles de logements sont caractérisés par leurs longs balcons filant sur la majeure partie des façades et par leurs bandeaux de fenêtres entrecoupés de larges meneaux en brique ».

La CMNS, même dans son dernier préavis, avait repris la même argumentation concernant le gabarit trop imposant.

11) Le 17 octobre 2014, le TAPI a rejeté les recours après avoir joint les procédures.

Le transport sur place n’était pas nécessaire pour statuer sur le litige compte tenu des éléments du dossier.

Bien que la protection de l’art. 89 ss LCI ne soit pas absolue, en cas de rénovation et de transformation, les ensembles dont l’unité architecturale et urbanistique était complète devaient être maintenus. Le département pouvait sans faire preuve d’arbitraire se fonder sur le préavis négatif de la CMNS, déterminant en l’espèce.

12) Par envoi postal du 19 novembre 2014, la SI et Domulor ont interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement du TAPI en concluant à son annulation, ainsi qu’à celles des décisions de refus du département et à l’octroi des autorisations de construire. Ils concluaient également à l’annulation du bordereau relatif à un émolument administratif de CHF 220.- du 9 décembre 2013 établi par le département et déjà contesté devant le TAPI, ainsi qu’au versement d’une indemnité de procédure.

Les immeubles de la rue de Contamines, qui étaient d’ailleurs au nombre de cinq et non quatre comme retenu par la CMNS, et les deux immeubles concernés par la demande d’autorisation étaient similaires quant à leur façade, mais de gabarit différent.

L’existence d’un ensemble au sens de l’art. 89 LCI n’était pas un obstacle à la surélévation, d’autant plus lorsque les bâtiments présentaient déjà des différences de gabarit. Le TAPI et le département avaient fait une mauvaise application de cette disposition. Les immeubles de la rue de Contamines possédaient un niveau supplémentaire ainsi qu’un aspect différent de leur partie supérieure. Le projet ne compromettait pas les aspects qui concouraient à la similarité des immeubles, soit les balcons semi-saillants à angles arrondis, les ferronneries et le remplissage en brique. Les sept premiers niveaux étaient maintenus. La CMNS n’avait pas procédé à cette analyse détaillée.

L’autre motivation du refus concernait le gabarit des immeubles de la route de Florissant. Aucune systématique dans le gabarit des bâtiments n’existait, notamment pas concernant le nombre de niveaux ou la hauteur qui variait de 24,68 à 29,65 m. La diversité des immeubles excluait toute unité entre eux. Il s’agissait d’une juxtaposition de bâtiments de styles différents sans rapport entre eux. Lors de la construction des nos 14 et 16, un étage supplémentaire aurait été envisageable, portant la hauteur du no 14 à 29,66 m, soit 1,73 m de plus que l’immeuble adjacent dont la toiture imposante aurait rendu la différence imperceptible. De l’autre côté de la rue, un immeuble moderne de huit niveaux ne subirait pas non plus l’impact d’une surélévation.

Le principe de la proportionnalité était violé. La surélévation projetée respectait les caractéristiques principales des bâtiments, en ajoutant sur un toit déjà plat un volume en retrait en le soutenant par une dalle transformant les terrasses d’attique en loggias. L’intervention demeurait relativement mesurée et n’avait pas un impact majeur sur la perception que l’on pouvait se faire desdits immeubles. La position du TAPI et du département équivalait à une protection de zone ou de sites que le législateur n’avait pas mise en place pour ces bâtiments du XXe siècle.

13) Le 24 novembre 2014, le TAPI a déposé son dossier sans formuler d’observations.

14) Le 9 janvier 2015, le département a déposé ses observations.

Les ensembles tels que celui litigieux devaient en principe être maintenus en raison de l’unité architecturale et urbanistique complète. Il s’agit d’une protection étendue. Pour les ensembles les moins parfaits, le maintien de l’aspect global était exigé, notamment le maintien du gabarit et du nombre d’étages.

Aucun élément de nature à remettre en cause la portée prépondérante du préavis de la CMNS n’avait été apporté, et l’aspect général des deux immeubles serait modifié de façon importante par l’ajout de deux étages près de quatre-vingts ans après leur construction.

15) Le 17 février 2015, Domulor et la SI ont répliqué en réitérant leurs griefs.

16) Le 30 mars 2015, le département a dupliqué en confirmant sa position. La protection des immeubles et leur maintien empêchait leur surélévation.

17) Le 4 mai 2015, Domulor et la SI ont déposé des observations.

La protection n’empêchait pas la transformation qui incluait la surélévation. De nombreuses transformations de combles d’immeubles appartenant à des ensembles avaient été autorisées. La surélévation de bâtiments inscrits à l’inventaire avait été autorisé, dont une usine à la Jonction (DD 103'535).

18) Le 2 juillet 2015, lors d’un transport sur place en présence des parties, il a été constaté que les deux bâtiments concernés présentaient une unité architecturale manifeste tout en ayant un certain nombre de nuances, notamment le nombre de fenêtres sans balcon donnant sur la façade ou le nombre de fenêtres donnant sur un balcon. Les deux bâtiments avaient un attique d’origine aligné entre eux et légèrement en retrait de la façade.

Depuis l’angle route de Florissant et rue de Contamines, en diagonale par rapport au bloc 17-25, rue de Contamines, le style architectural était identique à celui des bâtiments concernés, avec quelques variations dans la disposition des fenêtres en façade sans balcon, respectivement avec balcon. Le type de balcon était identique à celui de la façade du no 18, route de Florissant donnant sur la rue de Contamines. Les fenêtres du no 17, rue de Contamines donnant sur la route de

Florissant, présentaient une autre configuration en raison de l’absence de balcon mais avec des « bow-windows ».

Le bloc 17-25, rue de Contamines présentait six niveaux sur rez ordinaire et deux étages en attique, soit un étage de plus que le bloc 14-16, route de Florissant. Le département a précisé que les deux attiques étaient originaux.

Le rez du bloc 17-25, rue de Contamines était au niveau de la chaussée, aligné au niveau de la rue Léon-Gaud. Les bâtiments 14-16, route de Florissant avaient un rez sis au-dessous du niveau de la chaussée, tant sur la route de Florissant que sur la rue des Contamines.

La route de Florissant était en pente.

Le bâtiment face au bloc 14-16, route de Florissant, soit à l’autre angle Florissant/Contamines, était une construction plus récente, tant au niveau de la conception architecturale que des matériaux utilisés. Il comportait sept niveaux sur rez, les éventuels niveaux en attique n’étaient pas visibles du pied du bâtiment.

Le bâtiment no 13, situé en diagonale, par rapport au bloc 14-16, route de Florissant était d’une conception différente avec cinq niveaux ordinaires sur rez et un sixième avec mansarde.

En faisant face aux bâtiments 14-16, on voyait les bâtiments du no 12 au no 2 de la route de Florissant. On distinguait des différences de style, de niveau de corniche et/ou de toitures entre eux. Le département a confirmé que ces bâtiments étaient de périodes différentes.

Le bâtiment en face de l’avenue Jules-Crosnier présentait un autre style architectural. Il était de sept niveaux sur rez sans attique.

Les rez-de-chaussée des 17-25, rue de Contamines étaient surélevés. Depuis cette rue, on voyait l’attique de l’immeuble no 13, faisant face aux 14-16, route de Florissant.

Les bâtiments côté avenue Jules-Crosnier en face des blocs 14-16, route de Florissant étaient de typologie diverse et de construction plus récente.

19) Le 17 juillet 2015, le département a transmis le dossier de l’autorisation de surélévation des bâtiments considérés comme un ensemble protégé par la CMNS, sis 31-35, rue de l’Athénée, angle rue de Contamines, visible depuis le lieu du transport sur place (DD 104'345-1).

Il a également répondu aux questions posées lors du transport sur place sans pouvoir établir l’élévation de la route de Florissant jusqu’à l’intersection de l’avenue Bertrand.

Les « bow-windows » présents sur la façade pignon du no 17, rue de Contamines avaient été conçus dès l’origine, en 1938, 1939, par les constructeurs.

Les immeubles 4, 6, 8 et 12, route de Florissant avaient été conçus par Léon BOVY entre 1904 et 1914 et n’avaient jamais fait l’objet de surélévations. Le no 10, route de Florissant avait été construit dans les années soixante en remplacement d’une école privée construite en 1882. Ce dernier bâtiment n’avait fait l’objet d’aucune surélévation et n’était au bénéfice d’aucune protection patrimoniale, contrairement aux autres immeubles.

Le dossier concernant la surélévation des immeubles de la rue de l’Athénée n’était en rien comparable avec celle litigieuse. La CMNS avait rendu un préavis favorable en relevant entre autres l’état des toitures existantes, l’alignement du gabarit du projet sur celui des bâtiments voisins et le respect de l’harmonie de l’ensemble. Le projet ne portait que sur la transformation et l’aménagement de combles ainsi que sur la construction d’un attique.

L’installation de téléphonie mobile sise au 17, rue de Contamines avait été autorisée le 19 novembre 2004 (DD 99'363). La CMNS n’avait pas été consultée.

20) Le 20 août 2015, Domulor et la SI ont déposé des observations complémentaires.

À la hauteur de l’avenue Bertrand, la route de Florissant était à la cote 410, au niveau de la rue Gaspard-Valette, le sol était à la cote 409. Le groupe de bâtiments se trouvant en amont de la rue de Contamines était compris entre les cotes 406 et 407. Les bâtiments sis au 14-16, route de Florissant étaient un mètre plus bas à la cote 405. Cette différence de hauteur était encore accentuée par le fait que le rez de ces immeubles se situait en dessous du niveau de la rue.

Les immeubles construits par Léon BOVY et ceux réalisés par MM. PERRIN et PORTIER ne pouvaient former un ensemble.

La CMNS avait retenu que les bâtiments sis 31 à 35, rue de l’Athénée et 30, rue de Contamines formaient un ensemble au sens de l’art. 89 LCI. Les travaux consistaient en l’ajout d’un seul niveau, soit une surélévation d’un étage. La CMNS avait exigé que le quatrième immeuble non concerné par l’autorisation soit modifié par la suite selon les mêmes principes. En l’espèce, les bâtiments 14 et 16 étaient surélevés simultanément. La situation était encore plus favorable.

21) Le 19 août 2015, le département a réitéré sa position. L’unité architecturale et urbanistique de l’ensemble était complète. Ce dernier n’appartenait pas à la catégorie d’ensembles qui se caractérisait par une certaine diversité et dont la protection était moins étendue.

22) Le 25 août 2015, le département a encore confirmé ne pas pouvoir produire l’élévation de la route de Florissant, compétence lui était donnée de l’exiger, cas échéant, auprès des requérants.

23) Suite à quoi, la cause a été gardée à juger, ce dont les parties ont été informées le 24 septembre 2015.

24) Le détail de l’argumentation des parties ainsi que des pièces figurant au dossier sera repris en tant que de besoin dans la partie en droit du présent arrêt.