ATA/407/2005

1.

La Société Immobilière Athénée-Malombré (ci-après : la S.I.) est propriétaire des parcelles n° 2328 et n° 2329, feuille 69 de la commune de Genève- Plainpalais, à l’adresse 3A et 3B, chemin de Malombré, en deuxième zone de construction. Le périmètre où elles se trouvent fait partie du « projet d’aménagement du quartier de Malombré » datant des années 1930. En 1952, un projet de modification du plan non adopté, mais réalisé, prévoyait, sur la parcelle n° 2328 située le long du chemin de Malombré, l’édification d’une construction en rez-dechaussée et, sous la parcelle n° 2329, l’aménagement d’un garage en sous-sol et d’une terrasse aménagée en jardin.

Actuellement, un atelier de mécanique est installé sur la première des deux parcelles, alors qu’un garage souterrain avec une terrasse est construit sur la seconde.

Ces deux parcelles sont entourées, des trois autres côtés, par des immeubles longeant la rue de l’Athénée, la rue Marignac et l’avenue Jules-Crosnier.

2.

Le 3 septembre 2002, la S.I., agissant par la plume de M. Barokas, architecte, a saisi le département de l’aménagement, de l’équipement et du logement (ci-après : le département) d’une demande préalable en autorisation de construire visant à édifier un immeuble de logements et de bureaux sur les parcelles en question. Ce bâtiment, de 65 mètres de long, 6,60 mètres de large, 10,42 mètres de haut à la tabatière et 12,61 mètres au faîte, comprendrait deux étages sur rez-dechaussée, avec combles habitables.

3.

Au cours de la procédure d’instruction de la requête, les préavis suivants ont été recueillis :

- L’office des transports et de la circulation (ci-après : l’OTC) a émis un préavis favorable.

- Le préavis « habitabilité » du département était défavorable à la densification de cet îlot. L’adjonction d’un bâtiment linéaire dans l’espace central formant une cour intérieure se ferait aux dépens de la qualité des logements actuels et futurs. Toutefois, suite à la modification du projet, le 11 novembre 2002, le département a retiré ses objections.

- Le Conseil Administratif de la Ville de Genève a rendu un préavis défavorable, le projet visant à implanter un volume dans un espace de cour actuellement très dégagé et libre de constructions hors sol, et offrant des conditions d’habitabilité médiocres. Ce préavis a été confirmé après une séance de consultation avec le département.

- La commission d’architecture (ci-après : CA) a émis un préavis défavorable. La démarche était intéressante, mais elle ne pouvait y adhérer, car les espaces extérieurs dégagés n’étaient pas valorisés. Le projet introduisait une circulation automobile dans l’enceinte. De plus, elle a émis des réserves par rapport à l’affectation proposée en logements, qui semblait difficilement conciliable avec le bâti environnant. En dépit d’une modification du projet le 11 novembre 2002, la CA a maintenu son préavis défavorable.

- Le commission d’urbanisme a émis un préavis défavorable, le principe de la construction du quartier en îlots prévoyant des cours ouvertes. L’amélioration de cet îlot devait être faite par la requalification de la cour.

- La direction de l’aménagement du territoire a également émis un préavis défavorable, les plans d’aménagement successifs ayant confirmé la volonté de ne pas bâtir la cour. Rien ne justifiait l’abandon de cette volonté.

4.

Le 15 octobre 2002, Monsieur Jean-Yves Germanier, propriétaire de l’immeuble 19, rue de l’Athénée et co-propriétaire de l’immeuble 5, rue de Malombré s’est opposé au projet qui, s’il était réalisé, entraînerait des nuisances importantes au niveau du bruit, de la lumière, de l’ensoleillement, de la vue et de la circulation.

5.

Le 23 mars 2003, le département a rejeté la requête. Cette décision a toutefois été annulée par la commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la commission) le 6 octobre 2003, au motif que le plan d’aménagement de 1930 et le projet de 1952 étaient caducs. Il appartenait au département de se prononcer sur la destination, le gabarit, le volume et la dévestiture du projet présenté.

6.

Par décision du 24 février 2004, le département a refusé l’autorisation sollicitée. En deuxième zone de construction, seules des constructions basses pouvaient exceptionnellement être érigées sur cour. Dans le périmètre concerné s’exprimait la volonté de concrétiser un urbanisme sous forme d’îlots, soit des constructions implantées en bordure de rue, autour d’une cour non bâtie. L’immeuble projeté, implanté sur toute la longueur de la cour, dénaturerait la qualité du bâti existant et l’identité de l’ensemble.

7.

Au cours de la procédure d’instruction de la requête, la S.I. a été liquidée et M. Albert Barokas, Madame Elka Gouzer et Monsieur François Moser sont devenus propriétaires des parcelles concernées.

8.

a. Le 17 mars 2004, Mme Gouzer, M. Barokas et M. Moser ont recouru auprès de la commission de recours en matière de constructions.

Le département s’était fondé sur des plans d’aménagement caducs, ce qu’avait constaté la commission. Les préavis défavorables s’étaient aussi fondés sur ces plans. Il était inexact de qualifier de cour le terrain sur lequel le bâtiment serait implanté.

b. La Ville de Genève s’est opposée au recours le 26 avril 2004. Même si les plans d’aménagement n’étaient pas directement applicables, ils avaient une valeur historique et indiquaient le caractère de la planification suivie. L’édification du bâtiment litigieux était bien prévue dans une cour. Contrairement a ce que soutenaient les recourants, l’article 15 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) pouvait aussi s’appliquer à une autorisation préalable. Le projet litigieux pouvait aussi être source d’inconvénients graves.

9.

Madame Marie-Louise et Monsieur Pierre Trembley, ainsi que la S.I. Athénée-Malombré et Madame Dominique Daudin, tous propriétaires de bâtiments édifiés dans l’îlot en question, sont intervenus, concluant au rejet du recours.

10.

Le 23 septembre 2004, la commission a entendu les parties en comparution personnelle, qui ont toutes maintenu leur position.

11.

Le 4 novembre 2004, la commission a rejeté le recours. Le bâtiment projeté ne pouvait être qualifié de construction basse et son édification dans une cour ne pouvait dès lors pas être autorisé.

12.

Par acte déposé au greffe du Tribunal administratif le 10 décembre 2004, Mme Gouzer, M. Barokas et M. Moser ont recouru au Tribunal administratif. Les parcelles visées par le projet ne pouvaient être considérées comme formant une cour, car elles n’étaient pas directement attenantes aux immeubles qui les entouraient. Il s’agissait de parcelles indépendantes, libres de servitudes de nonbâtir. Le projet améliorerait l’espace en question. L’esthétique des bâtiments n’était pas pertinente au stade de l’autorisation préalable.

13.

La S.I. Malombré A, M. et Mme Trembley et Madame Dominique Daudin- Châtelain se sont opposés au recours le 31 janvier 2005. L’espace visé par le projet litigieux devait être qualifié de cour. Le gabarit de la construction était particulièrement incongru de par son ampleur. L’implantation d’un immeuble à cet endroit créerait des nuisances, ce qui justifiait l’application de l’article 15 LCI.

14.

La Ville de Genève s’est aussi opposée au recours le 31 janvier 2005. Le projet litigieux serait édifié dans une cour, ce que la loi ne permettait pas. Même si l’on considérait que les terrains en question n’étaient pas situés dans une cour, l’article 15 LCI s’opposerait à la délivrance d’une autorisation.

15.

Le département s’est également opposé au recours, pour des motifs similaires aux autres intimés.

16.

Le 14 mars 2005, le juge délégué à l’instruction de la procédure a effectué un transport sur place. Il a constaté que les parcelles en question forment un quadrilatère bordé d’immeubles à l’est, au sud et à l’ouest et qu’au nord, soit le long du chemin de Malombré, un garage est édifié.