ATA/543/2011

1.

Implenia Development S.A. et Nouveau Comptoir des Promoteurs Réunis S.A., formant ensemble la société simple Fleur d'eau, sont copropriétaires de la parcelle n° 6707, feuille 10, à l'adresse route de Suisse 160-162 sur la commune de Versoix (ci-après : la commune).

2.

Cette parcelle, en zone de développement 4A, est incluse dans le périmètre du plan localisé de quartier n° 28295-541 (ci-après PLQ) adopté par le Conseil d'Etat le 26 juin 1991, qui y prévoit la construction de quatre immeubles administratifs (R+4).

3.

Le plan directeur communal de la commune, adopté le 28 février 2007, prévoit des activités secondaires et tertiaires dans le périmètre de la parcelle en cause.

4.

Le 17 juillet 2002, le département de l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après : le département), dont les compétences ont été reprises depuis lors par le département des constructions et des technologies de l'information (ciaprès : DCTI), a délivré à la Compagnie Financière de Promotion Immobilière S.A. (ci-après : CFPI) et à Zschokke Immobilier S.A (ci-après : Zschokke), qui étaient alors propriétaires de la parcelle n° 6707, une autorisation de construire (DD 97'400-7) quatre immeubles administratifs et un garage souterrain de 278 places réparties sur deux niveaux. Cette autorisation a été prorogée à cinq reprises : la dernière fois, le 21 octobre 2008, sa validité ayant été prolongée au 23 novembre 2009.

5.

Par courrier du 17 octobre 2005, le Conseiller d'Etat en charge du département a informé le conseil administratif de la commune que la CFPI envisageait de remplacer les quatre bâtiments administratifs prévus par des immeubles de logements. Une telle modification nécessitant la révision du PLQ, il souhaitait connaître sa position avant d'entreprendre la procédure ad hoc.

6.

Le 31 octobre 2005, la commune, regrettant que des places de travail ne puissent pas être créées, a donné son accord de principe à un changement d'affectation.

7.

Le 20 janvier 2006, la direction de l'aménagement du territoire a invité la CFPI à déposer une demande de renseignements en vue de l'élaboration d'une modification partielle du PLQ en vigueur:

8.

Par courrier du 16 août 2006, la CFPI a indiqué à la commune que, dans la mesure où les bâtiments de logements restaient à l'intérieur du gabarit prévu par le PLQ et compte tenu de l'appui de la commune et l'accord du président du département, les services de ce dernier considéraient la modification du PLQ comme mineure.

9.

Le 4 septembre 2006, la commune a répondu à la CFPI qu'elle doutait qu'une telle modification du PLQ puisse être qualifiée de mineure. Par ailleurs, si la réalisation de locaux administratifs devait être abandonnée, elle demanderait à bénéficier de compensations, à savoir qu'une surface brute de plancher équivalente de locaux commerciaux et administratifs lui soit assurée à un autre emplacement de son territoire.

10.

Un abondant échange de correspondance s'en est suivi entre la CFPI, le DCTI et la commune.

11.

Le 5 octobre 2007, la CFPI et Zschokke, devenus dans l'intervalle respectivement Nouveau Comptoir des Promoteurs Réunis S.A. et Implenia Development S.A., ont déposé une demande complémentaire d'autorisation de construire (DD 97'400/2-7) portant sur la construction de quatre immeubles de logements sur la parcelle n° 6707.

Le nouveau projet différait de celui initialement autorisé sur les points suivants :

a. changement d'affection d'immeubles administratifs en immeubles de logement ;

b. modification de l'implantation ;

c. suppression d'un niveau de sous-sol et diminution des places de stationnement ;

d. modification des façades comportant notamment la création de balcons sur les façades est.

12.

Faisant suite au dépôt de cette demande complémentaire à l'autorisation de construire n° 97'400-7, les préavis suivants ont été formulés :

- le 15 novembre 2007, la commune a émis un préavis défavorable, se référant à un courrier adressé au DCTI le 7 novembre 2007, soulignant que le projet ne correspondait ni à l'affectation de la zone, ni à l'implantation prévue par le PLQ et qu'il était dès lors incompréhensible que la demande d'autorisation de construire n'ait pas été précédée par la procédure de mise à l'enquête publique d'une modification du PLQ ;

- le 28 novembre 2007, le service de la planification de l'eau a émis un préavis favorable sous conditions ;

- le 11 décembre 2007, le service cantonal de l'énergie a émis un préavis favorable ;

- le 13 février 2008, la direction de l'aménagement du territoire a émis un préavis défavorable au motif que la requête n'était conforme ni à la zone de développement 4A destinée à des activités commerciales et administratives adoptée par la Grand Conseil le 16 décembre 1988, ni aux dispositions fixées dans le plan localisé de quartier n° 28'295- 541, adopté par le Conseil d'Etat le 26 juin 1991. De plus, le plan directeur communal approuvé par le Conseil d'Etat le 28 février 2007 prévoyait des activités secondaires et tertiaires sur ces terrains ;

- le 14 février 2008, la Police du feu a émis un préavis favorable ;

- le 24 juin 2008, la commission d'architecture a émis un préavis défavorable relevant que l'image du PLQ à l'origine du projet n'était pas appropriée à la construction de logements, notamment du fait qu'il y avait plusieurs bâtiments d'angle dont deux mal implantés qui généreraient une habitabilité médiocre. De plus, il y avait des situations de proximité entre les bâtiments susceptibles de provoquer des situations de voisinage conflictuelles. Elle n'était pas opposée au principe d'implanter du logement à cet endroit. Toutefois pour tenir compte des particularités du lieu et notamment la situation très exposée aux nuisances sonores dues à la proximité de la route de Suisse ainsi que la proximité du lac et des dégagements visuels possibles, elle préconisait de jouer sur la mixité des affectations ;

- le 21 juillet 2008, la direction du logement a émis un préavis favorable sous réserve.

13.

Par courrier du 27 novembre 2007, le Conseiller d'Etat en charge du DCTI a informé la commune qu'en période de grave pénurie, la création de dizaines de logements présentait un intérêt public évident, de sorte qu'il était disposé à appliquer l'art. 3, al. 4 de la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35) et à délivrer l'autorisation de construire sollicitée sans modification préalable du PLQ en vigueur.

14.

Par arrêté du 29 septembre 2008, le Conseil d'Etat a autorisé l'application des normes de la zone de développement 4A aux bâtiments à construire, selon dossier DD 97'400/2-7 sur la parcelle n° 6707.

15.

Le 14 octobre 2008, le DCTI a délivré l'autorisation sollicitée, accordant ainsi le changement d'affectation d'immeubles administratifs en immeubles de logements, la suppression d'un sous-sol et la diminution du nombre de places de stationnement au sous-sol. Cette autorisation a été publiée dans la Feuille d'avis officielle du 17 octobre 2008 (ci-après : FAO).

16.

M. Richard Ambrosetti, copropriétaire des parcelles n° 5948 et 5949, plan 10 de la commune de Versoix, a recouru auprès de la commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : la commission) devenue depuis le 1er janvier 2011 le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), le 14 novembre 2008, contre l'autorisation de construire précitée.

17.

Le 17 novembre 2008, Messieurs Joseph Buhler, Jacky Cabessa, Wolfgang Starein, Yvon Claude Voland et Urs Zurcher (ci-après : les copropriétaires), tous propriétaires d'appartements soumis au régime de la propriété par étage sis dans des immeubles construits sur des parcelles voisines de la parcelle n° 6707 au chemin de la Grève n° 22, 26, 14 et 28 respectivement, ont formé recours contre cette décision auprès de la commission en concluant, "sous suite de frais et de dépens", à son annulation. Préalablement, ils ont demandé la restitution de l'effet suspensif au recours.

Il résultait du PLQ ainsi que de la loi du 16 décembre 1988 instituant une zone de développement 4A sur le territoire de la commune, que les bâtiments à construire sur la parcelle 6707 ne pouvaient avoir une autre destination que celle d'activités commerciales ou administratives. De même, le plan directeur communal, qui avait force obligatoire envers les autorités, prévoyait que ce secteur devait être affecté à des activités secondaires et tertiaires. L'autorisation de construire avait été délivrée en violation de la loi.

Par ailleurs, le changement de destination des bâtiments projetés ainsi que la suppression d'un niveau de parking constituaient des modifications essentielles du PLQ, de sorte que l'autorisation ne pouvait être accordée qu'après modification de ce dernier selon la procédure prévue par la loi. La procédure suivie par le DCTI consacrait une violation de la loi devant conduire à l'annulation de l'autorisation de construire.

18.

Le même jour, Madame Véronique et Monsieur Patrick Schmied, copropriétaires de la parcelle n° 6011, plan 9, à l'adresse chemin de la Rochefoucauld n° 7 et Madame Joëlle Wintsch, propriétaire d'une villa sise sur la parcelle n° 5686, plan 9, à l'adresse chemin de la Rochefoucauld n° 17, ont également recouru auprès de la commission contre l'autorisation de construire, concluant à son annulation "sous suite de frais et de dépens".

Le DCTI avait violé le principe de la légalité en s'écartant du texte clair du PLQ selon lequel les bâtiments litigieux étaient destinés à des activités commerciales et administratives. L'art. 3 al. 4 LGZD ne l'autorisait pas à remettre en cause les éléments essentiels du PLQ. En outre, le projet autorisé ne réglait pas de façon satisfaisante les besoins réels de places de parking et les voies d'accès aux bâtiments à construire.

19.

Le 4 décembre 2008, le DCTI a transmis son dossier à la commission.

20.

Par décision du 26 octobre 2009, la commission a ordonné la restitution de l'effet suspensif au recours et réservé les frais et le sort de la procédure jusqu'à droit jugé au fond.

21.

Dans leurs réponses du 16 janvier 2009, Implenia Development S.A. et Nouveau Comptoir des Promoteurs Réunis S.A. se sont déterminées sur chacun des recours.

a. Elles ont conclu à l'irrecevabilité des recours formés par M. Ambrosetti, les époux Schmied, et Mme Wintsch faute d'intérêt digne de protection, ainsi que, subsidiairement, à leur rejet au fond.

b. Elles ont conclu au rejet du recours formé par MM. Buhler, Cabessa, Starein, Voland et Zurcher.

L'autorisation querellée était conforme à l'affectation de la zone 4A destinée principalement aux maisons d'habitation comportant plusieurs logements et accessoirement à des activités commerciales et administratives. La parcelle 6707 pouvait donc être utilisée conformément à l'affectation de base de la zone 4A, soit pour du logement.

Il était possible de déroger au PLQ dans la mesure où la mise au point technique du dossier ou un autre motif d'intérêt général le justifiait. En l'espèce, seule l'affectation des bâtiments était modifiée, leur implantation, dévestiture et gabarit restant les mêmes. L'autorisation contestée portait sur la réalisation de 75 logements de 4 à 6 pièces, entrant dans les catégories où sévissait la pénurie. La réalisation de logements correspondait à un intérêt public majeur. La prépondérance de cet intérêt avait d'ailleurs été reconnue tant par la jurisprudence de la juridiction administrative que par le Grand Conseil genevois. Celui-ci avait déclaré d'utilité publique la réalisation d'un PLQ à Onex pour développer la construction de 50 logements. Face à cet intérêt public prépondérant, la modification de l'affectation des bâtiments projetés apparaissait de faible importance. En outre, ce changement n'entraînait aucune gêne pour les voisins. Le grief de la violation de l'art. 3, al. 4 LGZD devait donc être rejeté. Enfin, la suppression d'un niveau de sous-sol ne constituait pas un changement de PLQ, un propriétaire étant autorisé à ne construire qu'une partie des éléments prévus dans le plan sans que cela ne modifie sa portée.

22.

Par décision incidente du 7 septembre 2009, la commission a ordonné la jonction des recours.

23.

Par décision du 1er décembre 2009 (DCCR/25/2009), la commission a déclaré recevable le recours déposé par les copropriétaires et irrecevables les recours formés par M. Ambrosetti, les époux Schmied et Mme Wintsch. Le sort de la procédure au fond était réservé.

24.

Seuls les conjoints Schmied et Mme Wintsch ont recouru à l'encontre de cette décision auprès du Tribunal administratif devenu depuis le 1er janvier 2011 la chambre administrative de la section administrative de la Cour de justice (ciaprès : la chambre administrative).

25.

Par arrêt du 31 août 2010 (ATA/612/2010), ladite juridiction a admis le recours et déclaré recevable le recours que les précités avaient interjeté contre l'autorisation de construire devant la commission.

26.

Lors de l'audience de comparution personnelle des parties du 28 janvier 2011, le DCTI a indiqué qu'en raison de la pénurie de logements et de la difficulté à mener à terme le projet initialement prévu, il avait choisi de faire évoluer ce dernier et d'autoriser la construction de logements en lieu et place de locaux administratifs. Le changement d'affectation ne constituant pas une modification importante du PLQ, il pouvait faire application de l'art. 3, al. 4 LGZD.

Pour les voisins, le projet contrevenait au PLQ ainsi qu'au plan directeur communal et à la loi qui avait créé la zone 4A.

Les sociétés intimées contestaient les allégués des voisins. Elles précisaient que le projet actuel comportait 140 places de parking en sous-sol, ce qui correspondait aux besoins des 75 futurs logements et qu'il était possible, sans déroger au PLQ, de prévoir un seul niveau de sous-sol au lieu de deux.

27.

Par jugement du 28 janvier 2011, communiqué aux parties le 8 février 2011, le TAPI a admis le recours.

L'art. 3 al. 4 LGZD devait s'interpréter de façon à éviter que le PLQ ne perde de sa substance. En effet, en acceptant une modification importante du PLQ, par le biais d'une autorisation de construire, la procédure d'adoption des plans d'affectation, telle que prévue par le droit fédéral de l'aménagement du territoire, n'était pas respectée. En l'espèce, il n'était pas contesté que le projet autorisé s'écartait du PLQ. Il y avait donc lieu de déterminer si cette modification pouvait être qualifiée de peu importante et si le DCTI pouvait délivrer l'autorisation querellée en application de l'art. 3 al. 4 LGZD. Au vu des jurisprudences de la chambre administrative, citées par le TAPI, un changement total d'affectation ne pouvait être considéré comme une modification peu importante du PLQ. En effet, la destination d'un bâtiment à construire constituait un des éléments essentiels du PLQ aux termes de l'art. 3, al. 1, let. a LGZD et devait donc être respectée par les autorités. Les constructions projetées ne pouvaient ainsi être autorisées qu'après une modification du PLQ, conformément à la procédure prévue par la LGZD. C'était d'ailleurs pour ce motif que plusieurs instances de préavis s'étaient prononcées en défaveur du projet. Malgré l'intérêt public à la construction de logements sur le canton de Genève, l'autorité intimée ne pouvait, en se prévalant de cet intérêt, autoriser un projet de construction consacrant une modification essentielle du PLQ.

28.

Le 11 mars 2011 Implenia Developement S. A. et Nouveau Comptoir des Promoteurs réunis, composant la société simple Fleur d'Eau ont interjeté recours auprès de la chambre administrative à l'encontre du jugement précité. Elles ont conclu à son annulation et à la confirmation de l'autorisation de construire DD 97'400/2-7 du 14 octobre 2008.

L'autorisation querellée était conforme à l'affectation de la zone 4A, celle-ci étant destinée prioritairement aux maisons d'habitation comportant plusieurs logements, les activités pouvant être autorisées lorsqu'elles n'étaient pas susceptibles de provoquer des nuisances ou des inconvénients graves pour le voisinage ou le public.

Elle était également conforme à l'art. 3 al. 4, 2e phrase LGZD. Cette disposition, entrée en vigueur le 29 mai 2004, prévoyait qu'un projet pouvait s'écarter du PLQ dans la mesure où la mise au point technique du dossier ou un autre motif d'intérêt général le justifiait. La jurisprudence de la chambre administrative antérieure à ce changement législatif n'était pas pertinente. Partant les recourantes se référaient à la jurisprudence développée par la juridiction de céans postérieurement à l'adoption de la norme précitée. Si effectivement l'art. 3 al. 4, 2e phrase LGZD devait s'interpréter de façon à ne pas vider le PLQ de sa substance, il convenait de déterminer l'étendue de la dérogation requise et sa justification au regard de l'intérêt public. Le TAPI avait considéré à tort que la destination des bâtiments était un élément essentiel du PLQ. Le passage d'une affectation administrative à une destination de logements ne vidait pas de son sens le PLQ dans la mesure où la construction de logements générerait moins de nuisances pour le voisinage que la construction de locaux commerciaux et ce, tout particulièrement en termes de trafic automobile. Pour le surplus la création de logements dans le canton de Genève répondait indiscutablement à un intérêt public prépondérant et justifiait l'application de l'art. 3 al. 4, 2e phrase LGZD.

29.

Le TAPI a transmis son dossier à la chambre de céans le 22 mars 2011.

30.

Les copropriétaires se sont déterminés le 20 avril 2011.

Ils ont repris l'argumentation déjà développée devant l'autorité de première instance. Pour le surplus, se référant à la jurisprudence citée par les recourantes, ils ont relevé que dans un cas, l'application de l'art. 3 al. 4, 2e phrase LGZD avait été justifiée par les circonstances très particulières et avait rencontré l'approbation de toutes les autorités. Dans l'autre, la modification avait été considérée comme mineure. Le cas d'espèce étant différent, le recours devait être rejeté et le jugement du TAPI confirmé.

31.

Dans leur réponse du 21 avril 2011, les époux Schmied et Madame Wintsch ont conclu au rejet du recours et à la confirmation du jugement attaqué.

Avant l'entrée en vigueur de l'art. 3 al. 4 2e phrase LZGD, un projet de construction ne pouvait s'écarter que légèrement du PLQ. Il résultait tant des travaux préparatoires que de la jurisprudence de la chambre administrative que cette situation n'avait pas fondamentalement changé sous l'empire du nouveau droit, la nouvelle disposition ne devant pas permettre de modifier les PLQ de telle manière que leur procédure d'adoption ne soit pas respectée. In casu les modifications apportées étaient importantes et certains préavis des autorités compétentes étaient défavorables. Partant, le recours devait être rejeté.

32.

Le DCTI a transmis son dossier par courrier du 20 mai 2011 et s'est rallié pour le surplus à l'argumentation développée par les recourantes.

33.

Par pli du 25 mai 2011 le juge délégué a indiqué aux parties que l'instruction de la cause était terminée. Il leur a imparti un délai au 9 juin 2011 pour formuler toute requête complémentaire, la cause étant gardée à juger à l'échéance de ce délai.

34.

Le 8 juin 2011 le DCTI a persisté dans ses conclusions soutenant le recours interjeté. Il n'a formulé aucune requête complémentaire.

35.

Dans un courrier du 14 juin 2011 les conjoints Schmied et Mme Wintsch ont persisté dans leurs conclusions, en approuvant également les observations des copropriétaires.

36.

Le 16 juin 2011 le juge délégué a informé les parties que la cause était gardée à juger.