Baueinsprache

1.1

Gemäss Art. 393 Abs. 1 lit. a StPO in Verbindung mit Art. 22 EGzStPO (BR 350.100) kann gegen Verfügungen und Verfahrenshandlungen der Staatsanwaltschaft beim Obergericht des Kantons Graubünden Beschwerde erhoben werden. Die Beurteilung fällt gemäss Art. 13 Abs. 1 OGV (BR 173.010) in die Zuständigkeit der Zweiten strafrechtlichen Kammer. Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage (Art. 396 Abs. 1 StPO).

1.2

Die angefochtene Verfügung der Staatsanwaltschaft datiert vom 27. März 2025 und ging dem Beschwerdeführer am 31. März 2025 zu (vgl. act. E.2). Die am 8. April 2025 erhobene Beschwerde erweist sich daher als rechtzeitig. Als Eigentümer der mit der Grundbuchsperre belegten Wohnung ist der Beschwerdeführer in seinen rechtlich geschützten Interessen unmittelbar betroffen und daher zur Beschwerdeerhebung legitimiert (vgl. Art. 382 Abs. 1 StPO). Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass, sodass auf die Beschwerde einzutreten ist.

2.1

Der Beschwerdeführer rügt zunächst eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. In der Verfügung der Staatsanwaltschaft werde lediglich ausgeführt "Grundbuchsperre Art. 263 ff. StPO" mit einer Kurzbegründung: "Der Beschuldigte steht im Verdacht, im Zusammenhang mit einem Maklervertrag in der Zeit nach dem 1. März 2022 zum Nachteil von B._____ CHF 2.7 Mio. veruntreut zu haben". Mehr könne aus der Verfügung der Staatsanwaltschaft nicht herausgelesen werden (act. A.1, Ziff. 4). Es sei nicht klar, was die Staatsanwaltschaft untersuche und welches konkrete (strafrechtliche) Verhalten ihm im Zusammenhang mit einem Maklervertrag vom März 2022 vorgeworfen werde (act. A.1, Ziff. 5). Die Verfügung sei bereits in verfahrensrechtlicher Hinsicht unvollständig und falsch. Die Staatsanwaltschaft habe nur in der allgemeinen Form auf die Beschlagnahmevoraussetzungen von Art. 263 StPO verwiesen, ohne auszuführen, welche Beschlagnahmeart hier konkret in Frage komme (act. A.1, Ziff. 6).

2.2

Gemäss Art. 80 Abs. 2 StPO ergehen Entscheide schriftlich und sie sind zu begründen. Einfache verfahrensleitende Beschlüsse und Verfügungen brauchen weder besonders ausgefertigt noch begründet zu werden (Art. 80 Abs. 3 StPO). Bei einer Anordnung von Zwangsmassnahmen handelt es sich jedoch nicht um eine einfache verfahrensleitende Verfügung (Stohner, in: Niggli/Heer/Wiprächtiger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, 3. Aufl. 2023, Art. 80 N. 17), weshalb sie bereits gestützt auf Art. 80 Abs. 2 StPO zu begründen ist. Im Übrigen sind auch Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK zu beachten. Im Lichte dieser Minimalanforderungen muss die Begründung so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheides Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 134 I 88 E. 4.1). Das Mass an Begründungstiefe und -dichte hängt von verschiedenen Aspekten, naturgemäss insbesondere von den konkreten Umständen des Einzelfalles sowie den Interessen der Parteien, ab.

Bei der vorliegend zu beurteilenden strafprozessualen Grundbuchsperre handelt es sich um eine besondere (Vollzugs-)Form der Beschlagnahme (vgl. Art. 266 Abs. 3 StPO). Gemäss Art. 263 Abs. 2 StPO ist der Beschlagnahmebefehl kurz zu begründen. Das Gesetz lässt offen, welche konkreten Informationen diese Kurzbegründung zu enthalten hat. Entsprechend des geschilderten Zwecks der Begründung ist die Staatsanwaltschaft gehalten aufzuzeigen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die Beschlagnahme vorliegen (Heimgartner, Strafprozessuale Beschlagnahme, Zürich 2011 [zit. Beschlagnahme], S. 107). Der Befehl hat deshalb im Wesentlichen folgende Angaben zu enthalten: Personalien der beschuldigten Person und ihrer allfälligen Verteidigung; Betroffene/r der Beschlagnahme (sofern nicht mit der beschuldigten Person identisch); Tatbestand/Tatbestände, derentwegen die Strafuntersuchung geführt wird; Objekte der Beschlagnahme; Rechtsgrund der Beschlagnahme (Beweismittel, Kostendeckung, Restitution oder Einziehung); kurze Darlegung, aus welchen tatsächlichen Gründen die Beschlagnahme angeordnet wird; Rechtsmittelbelehrung (vgl. zum Ganzen Bommer/Goldschmid, in: Niggli/Heer/Wiprächtiger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, 3. Aufl. 2023, Art. 263 N. 62; Heimgartner, Beschlagnahme, S. 107 f.).

Der Durchsuchungsbefehl muss so abgefasst sein, dass der Betroffene die Tragweite der Verfügung erkennen und diese entsprechend anfechten kann. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen ersichtlich sein, von denen sich die anordnende Behörde leiten liess und auf die sie ihren Entscheid stützt. Dazu braucht es mindestens summarische Ausführungen zum vorgeworfenen Sachverhalt und der den Tatverdacht begründenden Faktenlage. Die Notwendigkeit inhaltlicher Mindestangaben erlaubt es, den Umfang der Zwangsmassnahme zu definieren. Sie bezweckt, eine Beweisausforschung (so genannte "fishing expedition") zu verhindern, wo ohne hinreichenden Tatverdacht nach Beweisen für strafbares Verhalten gesucht wird. Der erforderliche Detaillierungsgrad der Angaben definiert sich nach der beschriebenen Begrenzungsfunktion und muss eine nachträgliche Überprüfung der Zwangsmassnahme erlauben. Er variiert von Fall zu Fall (vgl. Urteil des Bundesgerichts 6B_181/2021 vom 29. November 2022 E. 2.2 m.w.H.).

Auch wenn der Beschlagnahmezweck im Moment der Beschlagnahmeanordnung nicht immer endgültig feststeht, darf dies nicht dazu führen, dass keine entsprechende Angabe in der Verfügung erfolgt. Allenfalls ist eine Anordnung alternativ oder kumulativ auf mehrere Beschlagnahmegründe abzustützen. Ansonsten wird der Informationsanspruch der betroffenen Person ausgehöhlt und damit ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Wird nämlich die betroffene Person im Ungewissen darüber belassen, zu welchem Zweck gewisse Gegenstände beschlagnahmt werden sollen, wird ihr die Möglichkeit einer sachgerechten Anfechtung genommen, zumal die in Art. 263 Abs. 1 lit. a-d StPO vorgesehenen Beschlagnahmearten an unterschiedliche Voraussetzungen geknüpft sind (Beschluss des Kantonsgerichts von Graubünden SK2 17 17 vom 19. Juli 2017 E. 3.2).

2.3

Diesen Anforderungen genügt die vorliegend angefochtene Verfügung nicht. So enthält sie namentlich keine Hinweise zum Rechtsgrund der Beschlagnahme. Dies erschliesst sich auch nicht anhand der (sehr vagen) Kurzbegründung, geht daraus doch nicht mit hinreichender Klarheit hervor, in welchem Zusammenhang die mit der Grundbuchsperre belegte Wohnung des Beschwerdeführers mit dem erwähnten Maklervertrag stehen soll. Insbesondere wird nicht klar, ob besagte Wohnung Gegenstand des Maklervertrags bildete oder ob sich der Beschwerdeführer mit Geldern aus dem Maklervertrag zweckwidrig die besagte Wohnung erworben haben soll. Eine sachgerechte Anfechtung der angeordneten Grundbuchsperre war damit nicht möglich, weshalb die angefochtene Verfügung dem dargelegten Begründungserfordernis nicht zu genügen vermag.

2.4

Die Verletzung der Begründungspflicht stellt zugleich eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV; Art. 3 Abs. 1 lit. c StPO) und damit desjenigen auf ein faires Verfahren (Art. 6 Ziff. 1 EMRK) dar (Brüschweiler/Nadig/Schneebeli, in: Donatsch/Lieber/Summers/Wohlers [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Strafprozessordnung [StPO], 3. Aufl. 2020, Art. 80 N. 2 m.w.H.). Der durch die unterlassene Begründung verletzte Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur. Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 137 I 195 E. 2.3.2 m.w.H.). Bei unterbliebener oder mangelhafter Begründung im Besonderen lässt das Bundesgericht eine Heilung zu, wenn der betroffenen Partei daraus kein Nachteil erwächst, d.h. wenn sie ihre Rechte im Rechtsmittelverfahren voll wahrnehmen kann (BGE 107 Ia 1 E. 1). In diesem Sinne hat denn auch das (damalige) Kantonsgericht von Graubünden bereits entschieden, dass ein ungenügend begründeter Hausdurchsuchungsbefehl durch eine von der Staatsanwaltschaft im Beschwerdeverfahren nachgereichte Begründung "geheilt" werden könne (vgl. Beschlüsse des Kantonsgerichts von Graubünden SK2 17 15 vom 19. Juli 2017 E. 3.3 und SK2 16 37 vom 2. Juni 2017 E. 2). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung muss jedoch dem Umstand, dass ein Verfahrensfehler im Rechtsmittelverfahren geheilt worden ist, bei der Kostenregelung Rechnung getragen werden. Dies kann durch eine angemessene Reduktion der Gerichtsgebühr erfolgen, durch den Verzicht auf die Erhebung von Kosten oder indem die Gerichtskosten der für die Gehörsverletzung verantwortlichen Instanz auferlegt werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_41/2014 vom 24.

Juli 2014 E. 7.3 m.w.H.; bestätigt im Urteil des Bundesgerichts 1B_292/2022 vom 28. Juli 2022 E. 5).

2.5

Die Staatsanwaltschaft führte diesbezüglich in ihrer Stellungnahme aus, aus der Begründung und dem in der Verfügung erwähnten Straftatbestand der Veruntreuung gemäss Art. 138 Ziff. 1 StGB gehe hervor, dass dem Beschwerdeführer vorgeworfen werde, im Zeitraum nach dem 1. März 2022 CHF 2.7 Mio. vom Beschwerdegegner, welche diesem im Zusammenhang mit einem Maklervertrag anvertraut worden seien, unrechtmässig in seinem oder eines anderen Nutzen verwendet zu haben. Es seien zudem keinerlei Anhaltspunkte erkennbar, wonach der Beschwerdeführer mehrere Verträge mit dem Beschwerdegegner abgeschlossen habe. Demnach dürfte dem Beschwerdeführer klar sein, um welchen Vertrag es sich vorliegend handle. Zwar sei der Beschlagnahmegrund gemäss Art. 263 Abs. 1 StPO in der Verfügung nicht explizit genannt worden, allerdings gehe aus der Kurzbegründung hervor, dass sich die Grundbuchsperre vorliegend auf die Beschlagnahmegründe gemäss Art. 263 Abs. 1 lit. b und c StPO stützen müsse. Zum einen werde dem Beschwerdeführer vorgeworfen, CHF 2.7 Mio. vom Beschwerdegegner nach dem 1. März 2022 unrechtmässig verwendet zu haben. Zum anderen sei dem Beschwerdeführer auch bekannt, dass er die von der Grundbuchsperre betroffene Liegenschaft mittels Kaufvertrag vom 11. August 2022 erworben habe. Dies führe unweigerlich zum Schluss, dass es sich vorliegend um eine Deckungsbeschlagnahme im Sinne von Art. 263 Abs. 1 lit. b StPO bzw. eine Restitutionsbeschlagnahme im Sinne von Art. 263 Abs. 1 lit. c StPO handeln müsse (act. A.3, S. 1 f.).

2.6

Das Obergericht kann als Beschwerdeinstanz den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen (vgl. Art. 393 Abs. 2 StPO). Es verfügt insofern über volle Kognition, was eine Heilung der Gehörsverletzung grundsätzlich möglich macht. Im Übrigen wurde dem Beschwerdeführer Gelegenheit geboten, zur ergänzenden Begründung der Staatsanwaltschaft Stellung zu nehmen, wovon er auch Gebrauch gemacht hat (vgl. act. A.5). Es ist jedoch fraglich, ob die ergänzenden Ausführungen der Staatsanwaltschaft in ihrer Stellungnahme dem Begründungserfordernis vollends zu genügen vermögen (vgl. unten Erwägungen 3.1.2 und 3.2.2). Die Frage braucht jedoch nicht abschliessend beurteilt zu werden. Denn selbst wenn die festgestellte Gehörsverletzung als geheilt angesehen werden könnte und die angefochtene Verfügung materiell geprüft werden könnte, wäre die Beschwerde gutzuheissen, wie nachfolgend aufzuzeigen ist.

3.

Die Staatsanwaltschaft führt in ihrer Stellungnahme die Beschlagnahmegründe von Art. 263 Abs. 1 lit. b StPO (Deckungsbeschlagnahme) und Art. 263 Abs. 1 lit. c StPO (Restitutionsbeschlagnahme) an.

3.1.1

Gemäss Art. 263 Abs. 1 lit b StPO können Vermögenswerte einer beschuldigten Person beschlagnahmt werden, wenn sie voraussichtlich zur Sicherstellung von Verfahrenskosten, Geldstrafen, Busse und Entschädigungen gebraucht werden. Insoweit geht es um die sogenannte Deckungsbeschlagnahme. Diese wird näher geregelt in Art. 268 StPO (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1B_82/2019 vom 30. Juli 2019 m.w.H.). Danach kann vom Vermögen der beschuldigten Person so viel beschlagnahmt werden, als voraussichtlich nötig ist (a) zur Deckung der Verfahrenskosten und Entschädigungen; (b) der Geldstrafen und Bussen (Abs. 1). Die Strafbehörde nimmt bei der Beschlagnahme auf die Einkommens- und Vermögensverhältnisse der beschuldigten Person und ihrer Familie Rücksicht (Abs. 2). Von der Beschlagnahme ausgenommen sind Vermögenswerte, die nach den Artikeln 92-94 SchKG nicht pfändbar sind (Abs. 3).

Die Kostendeckungsbeschlagnahme im Sinne von Art. 263 Abs. 1 lit. b StPO und Art. 268 StPO kann sich auch auf rechtmässig erworbenes Vermögen der beschuldigten Person erstrecken. Aus diesem Grund sehen Art. 268 Abs. 2 und 3 StPO restriktivere Voraussetzungen vor, als sie bei einer Einziehungsbeschlagnahme von Deliktsgut oder deliktischem Profit (Art. 263 Abs. 1 lit. d StPO) bzw. bei einer Beschlagnahme von Vermögenswerten zur Rückgabe an den Geschädigten (Art. 263 Abs. 1 lit. c StPO) gelten (Urteil des Bundesgerichts 7B_169/2024 vom 5. August 2024 E. 3.1.2). Art. 268 Abs. 2 und 3 StPO stellen gesetzliche Konkretisierungen des Verhältnismässigkeitsprinzips dar. Nicht anzutasten ist, was die beschuldigte Person und ihre Familie für einen angemessenen Unterhalt benötigen. Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zudem, dass Anhaltspunkte dafür bestehen, die beschuldigte Person könnte sich ihrer möglichen Zahlungspflicht entziehen, sei dies durch Flucht oder durch Verschiebung, Verschleierung oder gezielten Verbrauch ihres Vermögens (vgl. Urteil des Bundesgerichts 6B_1435/2021 vom 16. November 2022 E. 3.1.1 m.w.H.). Art. 268 StPO statuiert zudem ein Übermassverbot. Dieses ist verletzt, wenn der beschlagnahmte Vermögenswert in einem klaren Missverhältnis zu den geschätzten Gesamtkosten steht, deren Sicherstellung er dient. Damit die Verhältnismässigkeit des Umfangs der Beschlagnahmung geprüft werden kann, hat die zuständige Strafbehörde gegebenenfalls die ungefähre Gesamthöhe der voraussichtlichen Verfahrenskosten zu veranschlagen (Urteil des Bundesgerichts 1B_250/2015 vom 21. Januar 2016 E. 5.3). Eine Schätzung, auf welchen Gesamtbetrag sich die effektiv zu tilgenden Kosten, Entschädigungen, Geldstrafen und Bussen wahrscheinlich ungefähr belaufen, erweist sich bei Einleitung des Vorverfahrens jedoch als schwierig. Die diesbezüglichen Anforderungen an die Begründung der Deckungsbeschlagnahme sind zu diesem Zeitpunkt daher gering, nehmen im Lauf des Verfahrens jedoch zu (vgl. Urteil des Bundesgerichts 6B_1362/2020 vom 20. Juni 2022 E. 23.4.3 m.w.H.).

3.1.2

Gegenstand der Grundbuchsperre bildet eine 7 ½-Wohnung in der Gemeinde C._____, wobei der Beschwerdeführer Alleineigentümer dieser Immobilie ist (vgl. StA-act. 2). Gemäss Strafanzeige hat der Beschwerdeführer die Wohnung am 11. August 2022 zum Preis von EUR 3'750'000.00 gekauft (vgl. StA-act. 1, S. 7). Ein solcher Betrag erscheint für eine Wohnung in dieser Grösse in der Gemeinde C._____, deren Immobilienpreise notorisch zu den höchsten schweizweit zu zählen sind, durchaus als realistisch, auch wenn die Wohnung mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung (Erstwohnung oder einer Erstwohnung gleichgestellte Wohnung gemäss Art. 7 Abs. 1a ZWG) versehen ist (vgl. StA-act 2). Die Staatsanwaltschaft äussert sich weder in der angefochtenen Verfügung noch in ihrer Stellungnahme zur ungefähren Gesamthöhe der voraussichtlichen Verfahrenskosten (inkl. Bussen und Geldstrafen). Aber auch ohne entsprechende Angaben lässt sich festhalten, dass der Wert der beschlagnahmten Wohnung in einem klaren Missverhältnis zu den zu erwarteten Verfahrenskosten steht. So beträgt die Obergrenze des Gebührentarifs für Untersuchungen durch die Staatsanwaltschaft CHF 20'000.00 (vgl. Art. 11 Abs. 1 lit. d RVzEGzStPO [BR 350.110]). Zwar können in Strafverfahren von ausserordentlichem Umfang, von besonderer Schwierigkeit oder mit mehreren beschuldigten Personen die Maximalgebühren entsprechend erhöht werden (Art. 11 Abs. 3 RVzEGzStPO), doch ist jedenfalls derzeit nicht ersichtlich, dass es sich um einen besonders komplexen oder aufwändigen Straffall handeln könnte. Und selbst wenn dem so wäre, wäre zu beachten, dass die Obergrenze des Gebührentarifs durch den Gesetzgeber in jedem Fall auf CHF 100'000.00 begrenzt wurde (vgl. Art. 37 Abs. 3 EGzStPO). Auch dieser Betrag stünde in keinem vernünftigen Verhältnis zum Wert der beschlagnahmten Wohnung des Beschwerdeführers. Das gilt auch dann, wenn man zu den Verfahrenskosten noch allfällige Entschädigungen, Geldstrafen und Bussen hinzurechnen würde. Eine Deckungsbeschlagnahme der besagten Wohnung erweist sich daher als nicht verhältnismässig und somit als rechtswidrig.

3.2.1

Der Restitutionsbeschlagnahme (Art. 263 Abs. 1 lit. c StPO) unterliegen sämtliche Gegenstände und Vermögenswerte, die voraussichtlich dem Verletzten zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gemäss Art. 70 Abs. 1 StGB auszuhändigen sind. Diese Herausgabe ist nicht auf bewegliche Gegenstände beschränkt, auf die ein dinglicher Anspruch besteht. Eine Restitution an den Geschädigten kommt in Betracht, wenn die betreffenden Beschlagnahmeobjekte Originalwerte oder unechte Surrogate verkörpern. Auch als unechtes Surrogat gilt angefallener Deliktserlös, wenn er seine Form gewechselt hat, ohne dass eine Übertragung auf einen andersartigen Wertträger stattfand, so etwa wenn Bargeld umgetauscht, vermischt, auf ein Konto einbezahlt oder ein Kontoguthaben auf ein anderes Konto überwiesen wird (vgl. zum Ganzen Heimgartner, in: Donatsch/Lieber/Summers/Wohlers [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Strafprozessordnung [StPO], 3. Aufl. 2020 [zit. Kommentar], Art. 263 N. 20 m.w.H.). Echte Surrogate können demgegenüber gemäss herrschender Auffassung nur über den Weg der Einziehung nach Art. 73 Abs. 1 lit. b StGB zugunsten von Geschädigten Verwendung finden. Eine Restitutionsbeschlagnahme kommt demgemäss nur in Betracht, wenn es sich voraussichtlich um einen Originalwert handelt oder sich wahrscheinlich, etwa anhand einer Papierspur (sog. Paper trail), nachweisen lässt, dass der betreffende Wert aus dem inkriminierten (gleichartigen) Originalwert stammt (vgl. Botschaft zur Vereinheitlichung des Strafprozessrechts vom 21. Dezember 2005, BBl 2006, S. 1245; Heimgartner, Beschlagnahme, S. 161 f.; ders., Kommentar, Art. 263 N. 20; Schmid/Jositsch, Schweizerische Strafprozessordnung, Praxiskommentar, 3. Aufl. 2018, Art. 263 N. 4; Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft 470 23 34 vom 30. Mai 2023 E. 2.3.4.2; Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich UH150122-O/U vom 4. Juli 2016 E. 5.4.9; tendenziell wohl auch Beschluss des Obergerichts des Kantons Bern BK 16 509 vom 16. Februar 2017 E. 7.3; a.M. Bommer/Goldschmid, a.a.O., Art. 263 N. 50a, die auch echte Surrogate dem Geschädigten aushändigen wollen; offengelassen im Urteil des Bundesgerichts 6S.68/2004 vom 9. September 2005 E. 7.2.3).

3.2.2

Die ergänzenden Ausführungen der Staatsanwaltschaft in ihrer Stellungnahme dürften so zu verstehen sein, dass der Beschwerdeführer mit dem vom Beschwerdegegner erhaltenen Geld (CHF 2'700'000.00) unrechtmässig die nun mit der Grundbuchsperre belegte Wohnung erworben haben soll. Beim Beschlagnahmeobjekt handelt es sich demnach um ein echtes Surrogat der mutmasslich zweckwidrig verwendeten Gelder des Beschwerdegegners. Ein solches, echtes Surrogat ist jedoch, wie zuvor dargelegt, von der Restitution an den Geschädigten ausgeschlossen. Die Beschlagnahme erweist sich somit auch in dieser Hinsicht als unzulässig.

3.3

Ob eine Einziehungsbeschlagnahme gemäss Art. 263 Abs. 1 lit. d StPO vorliegend möglich wäre, kann offengelassen werden, da die Staatsanwaltschaft diesen Beschlagnahmegrund weder in der angefochtenen Verfügung noch in der ergänzenden Begründung in ihrer Stellungnahme genannt hat.

3.4

Nach dem Gesagten ist vorliegend weder eine Kostendeckungs- noch eine Restitutionsbeschlagnahme zulässig. Die angefochtene Verfügung erweist sich damit als bundesrechtswidrig und ist in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben. Die Staatsanwaltschaft ist anzuweisen, die verfügte Grundbuchsperre beim Grundbuchamt der Region Maloja zur Löschung anzumelden. Dabei stellt sich die Frage, zu welchem Zeitpunkt die Freigabe erfolgen soll. Die Staatsanwaltschaft wie auch der Beschwerdegegner haben naturgemäss ein Interesse daran, dass die Vermögenswerte nicht freigegeben werden, solange eine Rechtsmittelfrist läuft, während der Beschwerdeführer als die von der Beschlagnahme betroffene Person umgehend über die gesperrten Mittel verfügen möchte. Gemäss Art. 103 Abs. 1 BGG hat die Beschwerde an das Bundesgericht in der Regel keine aufschiebende Wirkung. Um sicherzustellen, dass durch das Wegführen des gesperrten Vermögenswertes bzw. eine Verfügung über diesen keine faktischen Verhältnisse geschaffen werden, womit ein wirksames Rechtsmittel der Staatsanwaltschaft oder des Beschwerdegegners verunmöglicht würde, rechtfertigt es sich, im Dispositiv folgende Anordnung aufzunehmen: Die Staatsanwaltschaft wird angewiesen, die verfügte und im Grundbuch angemerkte Grundbuchsperre erst nach Ablauf einer Frist von 40 Tagen ab Eröffnung des vorliegenden Beschlusses dem Grundbuchamt der Region Maloja zur Löschung anzumelden. Vorbehalten bleibt eine allenfalls anderslautende Anordnung des Bundesgerichts.

4.1

Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens tragen die Parteien nach Massgabe ihres Obsiegens oder Unterliegens (Art. 428 Abs. 1 StPO). Partei i.S.v. Art. 428 StPO sind unter anderem die Privatklägerschaft und die Staatsanwaltschaft nach Art. 104 Abs. 1 StPO. Unterliegt die Staatsanwaltschaft, hat jedoch nicht sie die Verfahrenskosten zu tragen, sondern der Bund oder der Kanton (vgl. Domeisen, in: Niggli/Heer/Wiprächtiger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, 3. Aufl. 2023, Art. 428 N. 3 und Fn. 8). Praxisgemäss werden die entsprechenden Kosten der Gerichtskasse des Obergerichts belastet. Ob eine Partei im Rechtsmittelverfahren als obsiegend oder unterliegend gilt, hängt davon ab, in welchem Ausmass ihre vor Beschwerdeinstanz gestellten Anträge gutgeheissen wurden. Haben sich private Parteien durch Anträge am Rechtsmittelverfahren beteiligt, so haben sie die Verfahrenskosten ebenfalls anteilsmässig, d.h. nach Massgabe ihrer gutgeheissenen bzw. abgewiesenen Anträge zu tragen (vgl. zum Ganzen Domeisen, a.a.O., Art. 428 N. 6 f.; vgl. auch Guidon, Die Beschwerde gemäss Schweizerischer Strafprozessordnung, 2011, N. 566; Urteil des Bundesgerichts 6B_369/2018 vom 7. Februar 2019 E. 2.1). Die Staatsanwaltschaft sowie der Beschwerdegegner unterliegen mit ihren im Beschwerdeverfahren gestellten Anträgen. Vor dem Hintergrund des Gesagten werden sie damit kostenpflichtig. Es rechtfertigt sich, die Kosten hälftig anzulasten. Die Kosten werden in Anwendung von Art. 7 Abs. 1 VGS (BR 350.210) auf CHF 2'000.00 festgesetzt.

4.2

Ansprüche auf Entschädigung und Genugtuung im Rechtsmittelverfahren richten sich nach den Artikeln 429-434 StPO (vgl. Art. 436 Abs. 1 StPO). Auch wenn Art. 436 StPO diesbezüglich keine direkte Verweisungsnorm aufweist, richtet sich die Norm hinsichtlich des Entschädigungsanspruches und der -pflicht nach dem Grundsatz des Obsiegens bzw. Unterliegens, welcher in Art. 428 Abs. 1 StPO Niederschlag gefunden hat (Wehrenberg/Frank, in: Niggli/Heer/Wiprächtiger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, 3. Aufl. 2023, Art. 436 N. 6 m.w.H.; Urteil des Bundesgerichts 7B_56/2022 vom 20. September 2022 E. 5.1). Dies gilt jedenfalls für Beschwerdeverfahren, die keinen Endentscheid (z.B. Nichtanhandnahme- oder Einstellungsverfügung) zum Beschwerdegegenstand haben. Der Beschwerdeführer obsiegt vorliegend mit seinen Beschwerdeanträgen, womit er zu entschädigen ist. Fraglich ist, zu wessen Lasten die Entschädigung geht. Sowohl die Staatsanwaltschaft wie auch der Beschwerdegegner unterlagen mit ihren Anträgen. Indessen ist in der vorliegenden Konstellation weder der Wortlaut von Art. 429 StPO noch von Art. 432 StPO einschlägig. Es wäre jedoch nicht angemessen, wenn der obsiegende Beschwerdeführer insbesondere die ihm entstandenen Aufwendungen für seine private Verteidigung selbst tragen müsste. Es rechtfertigt sich mithin eine sinngemässe Anwendung von Art. 429 StPO, sodass primär der Staat den Beschwerdeführer zu entschädigen hat (vgl. Wehrenberg/Frank, a.a.O., Art. 429 N. 6). Eine (anteilsmässige) Entschädigungspflicht des Beschwerdegegners kann demgegenüber nicht aus Art. 432 StPO abgeleitet werden. Die Entschädigung geht entsprechend zulasten des Kantons Graubünden (Obergericht). Mangels Einreichen einer Honorarnote ist die beantragte Entschädigung praxisgemäss nach Ermessen festzulegen. In Anbetracht der sich stellenden Tat- und Rechtsfragen erscheint eine Entschädigung von pauschal CHF 1'000.00 (inkl. Spesen und MwSt.) angemessen. Der Entschädigungsanspruch steht dem Wahlverteidiger zu, unter Vorbehalt der Abrechnung mit dem Beschwerdeführer (Art. 429 Abs. 3 StPO).

Es wird erkannt:

Die Beschwerde wird gutgeheissen und die angefochtene Verfügung der Staatsanwaltschaft vom 27. März 2025 (Grundbuchsperre) wird aufgehoben.

Die Staatsanwaltschaft wird angewiesen, die verfügte und im Grundbuch angemerkte Grundbuchsperre (betreffend Grundstück-Nr. E._____, Gemeinde C._____) erst nach Ablauf einer Frist von 40 Tagen ab Eröffnung des vorliegenden Beschlusses dem Grundbuchamt der Region Maloja zur Löschung anzumelden. Vorbehalten bleibt eine anderslautende Anordnung des Bundesgerichts.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 2'000.00 gehen im Umfang von ½, d.h. CHF 1'000.00, zulasten des Kantons Graubünden (Obergericht) und im Umfang von ½, d.h. CHF 1'000.00, zulasten von B._____.

Der Kanton Graubünden (Obergericht) hat A._____ für das Beschwerdeverfahren mit CHF 1'000.00 (inkl. Spesen und MwSt.) zu entschädigen.

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