Berufung OR Allgemeine Bestimmungen

1. Es sei die angefochtene Kündigung mangels korrekter Parteibezeichnung der Vermieterschaft für ungültig zu erklären.

2. Es sei das Mietverhältnis für die B._____ an der _____ in O.1_____ gemäss Mietvertrag vom 25. April 2006 im Sinne von Art. 272b Abs. 1 OR ab 30. September 2017 um sechs (6) Jahre erstmalig zu erstrecken.

3. Es sei der Mietzins von derzeit CHF 6'693.00 pro Quartal gemäss Art. 272c Abs. 1 OR den veränderten Verhältnissen hinsichtlich geänderten Kostenfaktoren und mangelnder, nicht aktueller Unterhaltsarbeiten seitens der Vermieterin auf CHF 5'723.40 pro Quartal – Berechnungsvorbehalt anlässlich der Klageeinreichung nach gescheiterter Schlichtung – im Erstreckungsentscheid ab 1. Oktober 2017 zu reduzieren.

4. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 8.0% MwSt. zulasten der Beklagten.

C. Nach Ausstellung der Klagebewilligung am 5. April 2017 machte X._____ mit Eingabe vom 3. Mai 2017 eine Klage beim Regionalgericht Prättigau/Davos anhängig. Abgesehen von Begehren Ziffer 3 enthält die Klageschrift die gleichen Anträge wie das Schlichtungsgesuch. Begehren Ziffer 3 lautet neu wie folgt:

3. Es sei der Mietzins von derzeit CHF 6'750.00 pro Quartal gemäss Art. 272c Abs. 1 OR den veränderten Verhältnissen hinsichtlich geänderten Kosten­faktoren und mangelnder, nicht aktueller Unterhaltsarbeiten seitens der Vermieterin auf CHF 5'801.00 pro Quartal im Erstreckungsentscheid ab 1. Oktober 2017 zu reduzieren.

D. In der Klageantwort vom 26. Juni 2017 wurde was folgt beantragt:

1. Auf die Klage sei nicht einzutreten.

2. Eventualiter sei die Klage abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (letztere zzgl. 8% Mehrwertsteuer) zu Lasten des Klägers.

E. In der Replik vom 31. August 2017 bzw. der Duplik vom 29. September 2017 nahmen die Parteien zu den Ausführungen der Gegenpartei Stellung und hielten an ihren Begehren fest.

F. An der Hauptverhandlung vom 22. Februar 2018 nahm X._____ im Beisein seines Rechtsvertreters, Dr. iur. Patrik Wagner, teil. Auf Seiten der Vermieterin war ihr Rechtsanwalt, lic. iur. Florian Rohrer, anwesend, sowie, im Einverständnis von X._____, Herr C._____ von der D._____. Anlässlich der Hauptverhandlung reduzierte X._____ seine Rechtsbegehren wie folgt:

1. Es sei die angefochtene Kündigung mangels korrekter Parteibezeichnung der Vermieterschaft für ungültig zu erklären.

2. Es sei das Mietverhältnis für die B._____ an der _____ in O.1_____ gemäss Mietvertrag vom 25. April 2006 im Sinne von Art. 272b Abs. OR ab 30. September 2017 bis Ende Wintersaison 2020/2021 erstmalig zu erstrecken.

3. Das Begehren um Mietzinsreduktion wird zurückgezogen.

4. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 8.0% MwSt. zulasten der Beklagten.

G. Mit Entscheid vom 22. Februar 2018, mitgeteilt am 19. März 2018, trat das Regionalgericht Prättigau/Davos auf die Klage nicht ein. Begründend führte es aus, die eingeklagte Partei, die E._____, sei als kollektive Kapitalanlage nicht rechts- und damit nicht prozessfähig. Passivlegitimiert wäre vielmehr die Fondsleitung, die Z._____, gewesen.

H. Im Nachgang zur Hauptverhandlung vor Regionalgericht reichte Rechtsanwalt lic. iur. Florian Rohrer am 28. Februar 2018 eine Bestätigung des Notars F._____ ein, wonach ein Kaufvertrag betreffend das Haus A._____ am 23. Februar 2018 mit Antrittstag per 1. Mai 2018 beurkundet worden sei. X._____ erhielt das Schreiben samt Bestätigung zur Kenntnisnahme zugestellt.

I. Am 20. April 2019 erhob X._____ gegen den Entscheid vom 22. Februar 2018 Berufung an das Kantonsgericht von Graubünden. Die Berufung wurde mit Urteil ZK2 18 20 vom 21. August 2018 gutgeheissen, der Nichteintretensentscheid aufgehoben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an das Regionalgericht Prättigau/Davos zurückgewiesen.

J. Mit Schreiben vom 22. Oktober 2018 informierte der verfahrensleitende Richter die Parteien über das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden und teilte diesen mit, weil die mündliche Hauptverhandlung samt Zeugeneinvernahme bereits stattgefunden habe und die Rechtsbegehren bekannt seien, werde das Gericht den Fall im Rahmen einer geschlossenen Verhandlung nochmals beraten. Ferner wurde festgehalten, dass es auf Seiten der Beklagten durch den inzwischen vollzogenen Verkauf der Mietliegenschaft zu einem Parteiwechsel gekommen sei. Des Weiteren wurde Rechtsanwalt lic. iur. Florian Rohrer gebeten, mitzuteilen, wie die neue Partei heisse. Gleichzeitig wurde auf die Folgen von Art. 83 Abs. 1 und 2 ZPO hingewiesen. Die Rechtsvertreter wurden um Stellungnahme bis zum 6. November 2018 ersucht.

K. Mit Eingaben vom 30. Oktober 2018 sowie 6. November 2018 teilten sowohl H._____ als auch Rechtsanwalt lic. iur. Florian Rohrer dem verfahrensleitenden Richter mit, dass neu die Y._____ Eigentümerin und damit Vermieterin der Liegenschaft sei. Diese werde durch ihren einzelzeichnungsberechtigten Verwaltungsratspräsidenten H._____ vertreten. Mit Schreiben vom 8. November 2018 hielt der verfahrensleitende Richter fest, dass die Y._____ gestützt auf Art. 83 Abs. 1 ZPO an die Stelle der veräussernden und vormaligen beklagten Partei (E._____ bzw. Z._____) in den Prozess eintrete. Die eintretende Partei (Y._____) hafte auch für die gesamten Prozesskosten, wobei die ausscheidende Partei für die bis zum Parteiwechsel aufgelaufenen Prozesskosten solidarisch mithafte (Art. 83 Abs. 2 ZPO). Die Z._____ werde im Gerichtsentscheid belassen und als "vormals beklagte Partei" bezeichnet.

L. Mit Entscheid vom 13. Dezember 2018, mitgeteilt am 18. Januar 2019, erkannte das Regionalgericht Prättigau/Davos was folgt:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 5'000.00 gehen zu Lasten von X._____ und werden mit dem geleisteten Vorschuss verrechnet.

3. X._____ hat die Z._____ mit CHF 6'801.60 (inkl. Barauslagen und MwSt.) aussergerichtlich zu entschädigen.

4. (Rechtsmittel)

5. (Kosten)

6. (Mitteilung).

M. Gegen diesen Entscheid liess X._____ (nachfolgend Berufungskläger), vertreten durch Dr. iur. Patrik Wagner, am 19. Februar 2019 Berufung an das Kantonsgericht von Graubünden erheben mit den folgenden Anträgen:

1. Es sei der angefochtene Entscheid des Regionalgerichts Prättigau/Davos vom 13. Dezember 2018/18. Januar 2019, Proz. Nr. 115-2017-17, aufzuheben und dem Mieter/Berufungskläger für sein Mietobjekt B._____ an der _____strasse in O.1_____ eine erstmalige Mieterstreckung bis zum 30. April 2021 zu gewähren.

2. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 7.7% MwSt. zulasten der Beklagten.

N. Mit Verfügung des Vorsitzenden der II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden vom 21. Februar 2019 wurde der Berufungskläger zur Leistung eines Kostenvorschusses in Höhe von CHF 5'000.00 aufgefordert. Dessen Eingang konnte innert Frist verzeichnet werden.

O. Mit einer weiteren Verfügung vom 21. Februar 2019 forderte der Vorsitzende der II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden die Y._____ (nachfolgend Berufungsbeklagte) und die Z._____ (nachfolgend vormals beklagte Partei) zur Einreichung einer Berufungsantwort innert 30 Tagen auf. Die Berufungsantwort der vormals beklagten Partei habe sich dabei auf die Haftung für Prozesskosten im Sinne von Art. 83 Abs. 2 ZPO zu beschränken.

P. Weder die Berufungsbeklagte noch die vormals beklagte Partei nahmen innert Frist zur Berufung Stellung.

Q. Auf die weiteren Ausführungen in der Berufung und im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1.1. Beim angefochtenen Entscheid, welcher offensichtlich eine vermögensrechtliche Angelegenheit mit einem Streitwert von über CHF 10‘000.00 zum Gegenstand hat, handelt es sich um einen erstinstanzlichen Endentscheid, welcher mit Berufung angefochten werden kann (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts von Graubünden ergibt sich aus Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EGzZPO; BR 320.100). Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung unter Beilage des angefochtenen Entscheids innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids schriftlich und begründet einzureichen. Der Entscheid des Regionalgerichts Prättigau/Davos vom 13. Dezember 2018 wurde den Parteien am 18. Januar 2018 mitgeteilt und dem Berufungskläger am 21. Januar 2019 zugestellt. Damit erweist sich die Berufung vom 19. Februar 2019 als fristgerecht (vgl. Art. 142 Abs. 3 ZPO).

1.2. In der schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 311 Abs. 1 ZPO) hat sich der Berufungskläger im Sinne einer Eintretensvoraussetzung mit der Begründung des erstinstanzlichen Entscheides im Einzelnen auseinanderzusetzen und hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid als fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem Mangel leidet (vgl. dazu BGE 138 III 374 E. 4.3.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_211/2008 vom 3. Juli 2008, E. 2). Das Berufungsverfahren dient der Überprüfung und Korrektur des erstinstanzlichen Entscheids im Lichte konkret dagegen vorgebrachter Beanstandungen (Urteile des Bundesgerichts 4A_382/2015 vom 4. Januar 2016, E. 11.3.1;4A_221/2015 vom 23. November 2015, E. 5.2.1, nicht publ. in: BGE 141 III 549;4A_413/2015 vom 5. November 2015, E. 3.4.1;4A_263/2015 vom 29. September 2015, E. 5.2.2;4A_569/2013 vom 24. März 2014, E. 2.3;4A_651/2012 vom 7. Februar 2013, E. 4.2). Aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Berufungsbegründung vor 2. Instanz – die sich stark der Rechtsprechung zu den Begründungsanforderungen nach Art. 42 Abs. 2 BGG annähert – wird demnach gefordert, dass die Begründung hinreichend genau und eindeutig ist und von der Berufungsinstanz mühelos verstanden werden kann. Letzteres setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_438/2012 vom 27. August 2012 E. 2.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Insbesondere bei anwaltlich vertretenen Parteien dürfen höhere Anforderungen an die Berufungsbegründung und die Auseinandersetzung mit den gerügten Erwägungen gestellt werden. Im Unterschied zum analog anwendbaren Art. 221 ZPO wird in Bezug auf die Berufungsschrift nicht nur eine tatsächliche, sondern auch eine rechtliche Begründung verlangt, es sei denn, es werde der erstinstanzliche Entscheid einzig in tatsächlicher Hinsicht angefochten (vgl. Peter Reetz/Stefanie Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich 2016, N 36 zu Art. 311 ZPO m.w.H.). Genügt die Berufung den Anforderungen an die Begründung nicht, so wird auf diese nicht eingetreten. A maiore ad minus ist es möglich, nur auf einzelne Vorbringen bzw.

Rügen nicht einzutreten, währenddem auf die Berufung als solche eingetreten wird (Peter Reetz/Stefanie Theiler, a.a.O., N 38 zu Art. 311 ZPO). Wie aus den nachfolgenden Erwägungen ersichtlich wird (vgl. E. 4.1. ff.), ist vorliegend auf einzelne Vorbringen in der Berufung mangels rechtsgenügender Begründung nicht einzutreten, während auf die Berufung als Ganzes eingetreten werden kann. Der Einfachheit halber wird die Eintretensfrage im Zusammenhang mit den einzelnen Rügen geprüft. Unter diesem Vorbehalt ist auf die Berufung einzutreten.

2.1. In prozessualer Hinsicht ist vorab der Umstand näher zu beleuchten, dass die Berufungsklagte innerhalb der ihr angesetzten 30-tägigen Frist von Art. 312 Abs. 2 ZPO keine Berufungsantwort einreichte. Es sind zunächst die aus dieser Säumnis resultierenden Folgen zu prüfen.

2.2. Die Rechtsmittelinstanz stellt die Berufung der Gegenpartei zur schriftlichen Stellungnahme zu, es sei denn, die Berufung sei offensichtlich unzulässig oder offensichtlich unbegründet (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsantwort dient in erster Linie dazu, dem Berufungsbeklagten zur Wahrung seines rechtlichen Gehörs Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Die berufungsbeklagte Partei hat – unter Vorbehalt der Erhebung einer Anschlussberufung nach Art. 313 ZPO – keinen Einfluss mehr auf den Streitgegenstand und ist nicht verpflichtet, eine Berufungsantwort einzureichen (BGE 144 III 394 E. 4.1; Urteile des Bundesgerichts 4A_496/2016 vom 8. Dezember 2016, E. 2.2.2 und 5A_438/2012 vom 27. August 2012, E. 2.4, in: SZZP 2013 S. 30 f.). Reicht der Berufungsbeklagte keine Berufungsantwort ein, obwohl ihm unter Androhung der Säumnisfolgen Frist dazu angesetzt wurde, wird nach Art. 147 Abs. 2 ZPO das Verfahren ohne Berufungsantwort weitergeführt. Es ist dem säumigen Berufungsbeklagten keine Nachfrist einzuräumen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_438/2012 vom 27. August 2012, E. 2.4, in: SZZP 2013, S. 30 f.; Peter Reetz/Stefanie Theiler, a.a.O., N 8 zu Art. 312 ZPO; Isaak Meier, Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zürich 2010, S. 509; a.M.: Ivo Hungerbühler/Manuel Bucher, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], DIKE-Kommentar, 2. Auflage, Zürich 2016, N 25 zu Art. 312 ZPO).

Bei Ausbleiben der Berufungsantwort ist die Berufungsinstanz grundsätzlich weder an die Argumente noch an die Ausführungen des Berufungsklägers gebunden (BGE 144 III 394 E. 4.1.2; Sarah Scheiwiller, Säumnisfolgen nach der Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, N 594 ff.; Beat Mathys, in: Baker & McKenzie [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Bern 2010, N 13 zu Art. 312 ZPO; Benedikt Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich 2013, N 1135; vgl. auch das Urteil des Bundesgerichts 5A_26/2014 vom 2. Februar 2015, E. 4.3 unter Geltung des Untersuchungsgrundsatzes). Anerkennung mangels Bestreitung wird nur angenommen, wenn der Berufungskläger in der Berufungsschrift zulässige neue Tatsachenbehauptungen vorbringt und – trotz Androhung der Säumnisfolgen – keine Berufungsantwort eingereicht wird (BGE 144 III 394 E. 4.1.2; Benedikt Seiler, a.a.O., N 1135).

Da das Berufungsverfahren unabhängig vom Vorliegen einer Berufungsantwort weitergeführt wird, kann das Berufungsgericht aufgrund der Akten entscheiden oder die Parteien zu einer Verhandlung vorladen (Urteil des Bundesgerichts 5A_438/2012 vom 27. August 2012, E. 2.4, in: SZZP 2013 S. 30 f.; Peter Reetz/Stefanie Theiler, a.a.O., N 8 zu Art. 312 ZPO; Benedikt Seiler, a.a.O., N 1135; a.M. Karl Spühler, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Basel 2017, N 5 zu Art. 312 ZPO und Myriam A. Gehri, in: Gehri/Jent-Sørensen/Sarbach [Hrsg.], ZPO, Kommentar, 2. Auflage, Zürich 2015, N 4 zu Art. 313 ZPO, wonach das Berufungsgericht in jedem Fall aufgrund der Akten zu entscheiden hat). Es steht grundsätzlich im Ermessen des Berufungsgerichts, ob es eine Parteiverhandlung ansetzen will (BGE 144 III 394 E. 4.1.3; BGE 142 III 413 E. 2.2.1; Urteile des Bundesgerichts 4A_66/2014 vom 2. Juni 2014, E. 4.2 und 5A_326/2012 vom 26. Juli 2012, E. 2). Dasselbe gilt auch hinsichtlich der Beweisabnahme; aus Art. 316 Abs. 3 ZPO lässt sich kein Anspruch der Berufungsparteien auf Wiedereröffnung des Beweisverfahrens bzw. auf Beweisabnahme ableiten. Vorbehalten bleibt jedoch in jedem Fall der Anspruch der Parteien auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV bzw. Art. 53 ZPO (BGE 144 III 394 E. 4.1.3; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; Urteil des Bundesgerichts 5A_476/2015 vom 19. November 2015, E. 3.3.3).

3. Mit Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO die unrichtige Rechtsanwendung (lit. a) sowie die unrichtige Feststellung des Sachverhalts (lit. b) geltend gemacht werden. Die Kognition der Berufungsinstanz ist damit umfassend. Dies hat zur Folge, dass die Rechtsmittelinstanz sämtliche gerügten Mängel frei und unbeschränkt prüfen kann und auch muss. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist das Berufungsgericht jedoch nicht gehalten, von sich aus wie eine erstinstanzliche Gerichtsbehörde alle sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn keine entsprechenden Rügen der Parteien vor der zweiten Instanz vorliegen. Abgesehen von offensichtlichen Mängeln hat sich das Berufungsgericht grundsätzlich auf die Beurteilung der in der Berufung und Berufungsantwort gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken. Die Rügen der Parteien geben mithin das Prüfungsprogramm der Berufungsinstanz vor; der angefochtene Entscheid ist grundsätzlich nur auf die gerügten Punkte hin zu überprüfen. In rechtlicher Hinsicht ist das Berufungsgericht, in Anwendung des Grundsatzes iura novit curia, bei dieser Prüfung jedoch weder an die Erwägungen der ersten Instanz noch an die Argumente der Parteien gebunden. In tatsächlicher Hinsicht ist es nicht an die Feststellungen des erstinstanzlichen Gerichts gebunden, auch wenn mangels entsprechender Sachverhaltsrügen der Parteien im Berufungsverfahren der erstinstanzliche Entscheid nach dem Gesagten in der Regel als Grundlage des Rechtsmittelverfahrens dient (BGE 144 III 394 E. 4.1.4; BGE 142 III 413 E. 2.2.4; Urteile des Bundesgerichts 4A_184/2017 vom 16. Mai 2017 E. 4.2.1;4A_397/2016 vom 30. November 2016 E. 3.1;4A_258/2015 vom 21. Oktober 2015 E. 2.4.3;4A_290/2014 vom 1. September 2014 E. 5, je mit Hinweisen). Mit der Berufung als vollkommenes Rechtsmittel können sodann nicht nur die in Art. 310 ZPO explizit genannten Berufungsgründe der unrichtigen Rechtsanwendung und der unrichtigen Sachverhaltsfeststellung gerügt werden; vielmehr kann auch die Unangemessenheit des erstinstanzlichen Entscheids geltend gemacht werden (vgl. Peter Reetz/Stefanie Theiler, a.a.O., N 6 zu Art. 310 ZPO).

4.1. Im Zusammenhang mit dem Beweisverfahren bringt der Berufungskläger diverse Beanstandungen vor, auf die nachfolgend einzugehen ist.

4.2. Der Berufungskläger rügt, die Vorinstanz habe zu Unrecht eine am Rechtstag eingereichte Verkaufsdokumentation der Maklerfirma G._____ (vorinstanzliches act. II/41) als unzulässiges Novum erachtet. Da er dieses Dokument erst auf Umwegen kurz vor der Hauptverhandlung zu Gesicht bekommen habe, sei es als zulässiges Novum zu werten, zumal die vormals beklagte Partei im Mieterstreckungsverfahren stets angegeben habe, selber umbauen zu wollen und nie von einem Verkauf gesprochen habe. Letzteres habe sie erst an der Hauptverhandlung bekannt gemacht.

Zunächst ist festzuhalten, dass diese Verkaufsdokumentation nicht erst anlässlich der Hauptverhandlung, sondern bereits nach Abschluss des Schriftenwechsels am 5. Februar 2018 eingereicht wurde (vgl. vorinstanzliches act. V/18). Die Vorinstanz hat sodann ausgeführt, dass mangels Datumsangabe nicht beurteilt werden könne, inwieweit es sich bei der Verkaufsdokumentation um ein echtes, vom Gericht zu berücksichtigendes, Novum handle. Letztlich liess es die Frage offen, da die Liegenschaft zwischenzeitlich an die Y._____ – als neu in den Prozess eingetretene Beklagte – verkauft worden und weder vorher noch nachher dem Gericht angezeigt worden sei, dass die Liegenschaft nicht mehr umgebaut werden solle. Mit dieser Argumentation setzt sich der Berufungskläger nicht ansatzweise auseinander. Er legt im Übrigen auch nicht dar, inwieweit die Dokumentation von Relevanz sein soll, zumal völlig unbestritten ist, dass die Liegenschaft während laufendem Prozesses verkauft wurde. Der Antrag ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist (vgl. Karl Spühler, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Basel 2017, N 15 ff. zu Art. 311 ZPO).

4.3. Der Berufungskläger verlangt sodann eine schriftliche Auskunft vom Bauamt der Gemeinde Davos über die Frage, ob die der vormals beklagten Partei erteilte Baubewilligung vom 31. März 2017 mittlerweile verfallen sei (vgl. act. A.1, S. 3, Ziff. 6). Diesem Antrag ist nicht stattzugeben. Einerseits ist er neu im Berufungsverfahren und der Berufungskläger legt nicht dar, inwieweit die Voraussetzungen von Art. 317 ZPO gegeben sein sollen. Damit kommt er seinen Begründungsobliegenheiten nicht nach. Die Voraussetzungen sind im Übrigen auch zu verneinen. Nachdem die Vorinstanz nach Rückweisung der Sache durch das Kantonsgericht am 13. Dezember 2018 ein zweites Mal über die Angelegenheit entschied und vorgängig die Parteien darüber informierte, hätte der Berufungskläger spätestens zu diesem Zeitpunkt einen entsprechenden Antrag stellen können und müssen, um den Voraussetzungen von Art. 317 ZPO zu genügen. Andererseits ergeht bereits der bei den Akten liegenden Baubewilligung (vorinstanzliches act. III/5), dass diese im April 2018 verfallen ist. Eine Erneuerung der Baubewilligung bzw. deren Verlängerung i.S.v. Art. 91 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) wurde seitens der Berufungsbeklagten im Übrigen nie behauptet. Eine solche würde vor Abschluss des vorliegenden Verfahrens auch kaum Sinn machen, weshalb aus diesem Umstand nichts abzuleiten ist.

4.4. Im Zusammenhang mit den für die Beurteilung der Erstreckung relevanten Vermieterinteressen stellt sich der Berufungskläger auf den Standpunkt, die Vor­instanz habe sich ausschliesslich mit den Umbauinteressen der vormals beklagten Partei auseinandergesetzt. Den Argumenten der Berufungsbeklagten als neue Eigentümerin sei sie nicht nachgegangen. Nach dem Parteiwechsel hätte sie diese Frage gestützt auf die Offizialmaxime (Art. 274d Abs. 3 OR) von Amtes wegen nachgehen müssen (sic!; vgl. A.1, S. 9, Ziff. 9). Weil der Verkauf der Liegenschaft nach der Hauptverhandlung vom 22. Februar 2018 erfolgt sei, seien Beweiserhebungen über neue Tatsachen, die sich nach der vorinstanzlichen Hauptverhandlung vom 22. Februar 2018 zugetragen hätten, zuzulassen.

Vorab ist der Berufungskläger darauf hinzuweisen, dass mit Inkrafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung die Bestimmungen des vierten Abschnitts des Achten Titels des Obligationenrechts (Art. 274-274g OR) aufgehoben wurden. Sodann verwechselt der Berufungskläger die Offizialmaxime mit der sozialen Untersuchungsmaxime, welche im vorliegend anwendbaren vereinfachten Verfahren (Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO) zur Anwendung gelangt. Nach dieser war die Vorinstanz keineswegs gehalten, der aufgeworfenen Frage von Amtes wegen nachzugehen, vor allem auch deshalb nicht, weil beide Parteien anwaltlich vertreten sind (vgl. hierzu die zutreffenden Erwägung 3 im angefochtenen Entscheid). Auch ergibt sich aus den Akten, dass der Verkauf an die Y._____ zwar nach der Hauptverhandlung vom 22. Februar 2018, nämlich am 28. Februar 2018 bekannt und dem Gericht mitgeteilt wurde. Die Vorinstanz orientierte die Parteien indessen 10 Monate vor der – aufgrund der Rückweisung durch das Kantonsgericht erforderlich gewordenen – zweiten Beratung der Angelegenheit über den erfolgten Parteiwechsel. Den Parteien wurde die Gelegenheit eingeräumt, sich hierzu zu äussern. Der Berufungskläger hätte somit spätestens zu diesem Zeitpunkt die Gelegenheit und Obliegenheit gehabt, neue Behauptungen vorzubringen und Beweisanträge zu stellen. Dazu hätte er umso mehr Anlass gehabt, weil die Baubewilligung der vormals beklagten Partei bis im April 2018, also bis ca. ein halbes Jahr vor der zweiten Beratung der Vorinstanz, befristet war. Gemäss den unbestritten gebliebenen Erwägungen der Vorinstanz wurde indessen dem Gericht von keiner Partei angezeigt, dass die neue Eigentümerin die Sanierungspläne ihrer Vorgängerin nicht weiterverfolgen werde. Die damalige Eigentümerin, die vormals beklagte Partei, hat anlässlich der Hauptverhandlung, als der Verkauf bereits feststand, gar ausdrücklich auf "das legitime Interesse der Vermieterin (respektive deren Rechtsnachfolgerin) am Umbau der Liegenschaft" (Hervorhebung durch den Schreibenden) hingewiesen, weshalb die Vorinstanz zu Recht davon ausgehen durfte, es bleibe dabei, zumal dies seitens des Beklagten nicht bestritten wurde (vgl. vorinstanzliches act. VII./1. Ziff. 19; angefochtener Entscheid E. 4.2.).

Die vom Berufungskläger im vorliegenden Berufungsverfahren erstmals eingebrachten Behauptungen und Anträge bezüglich der angeblich geänderten Vermieterinteressen erweisen sich somit als verspätet und sind nicht zu hören.

4.5. Soweit der Berufungskläger in diesem Zusammenhang zwei Zeitungsausschnitte einreicht, so kann lediglich derjenige vom 15. Januar 2019 berücksichtigt werden, da es sich bei diesem um ein echtes Novum handelt, welches erst nach der zweiten Beratung der Vorinstanz entstanden ist (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Der Artikel vom 13. Juli 2018 lag hingegen zum Zeitpunkt der zweiten Beratung der Vorinstanz bereits vor und hätte in Beachtung der zumutbaren Sorgfalt bereits damals eingereicht werden können. Jedenfalls legt der Berufungskläger entgegen seiner Substantiierungspflicht nicht dar, inwieweit dies nicht der Fall sein sollte und inwieweit diesbezüglich die Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 lit. a und b ZPO für die Zulassung neuer Tatsachen und Beweismittel gegeben sein sollten (vgl. Thomas Alexander Steininger, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, DIKE-Kommentar, 2. Auflage, Zürich 2016, N 7 zu Art. 317 ZPO).

4.6. Schliesslich beantragt der Berufungskläger, dass er als Partei befragt werde respektive, dass er zur Beweisaussage zugelassen werde. Die Vorinstanz hat den entsprechenden Antrag mit Begründung abgelehnt. In der Berufung wird der Antrag wiederholt, ohne aber darauf einzugehen, inwieweit der Entscheid der Vor-instanz nicht korrekt sein soll. Dementsprechend ist auf den Antrag mangels rechtskonformer Begründung nicht weiter einzugehen. Soweit der Berufungskläger seine Befragung zu den Sanierungsabsichten der neuen Eigentümerin und Prozesspartei verlangt, ist eine solche nicht zum Beweis geeignet. Wenn schon hätten entsprechende Auskünfte von der Y._____ verlangt werden müssen. Auch ein solcher Antrag wäre im Berufungsverfahren aus den in E. 4.4 dargelegten Gründen allerdings verspätet.

5.1. Der Berufungskläger wendet sich in materieller Hinsicht nur noch gegen die Abweisung seines Erstreckungsbegehrens. In seiner Berufung beantragt er, das Mietverhältnis erstmalig bis zum 30. April 2021 zu erstrecken (vgl. act. A.1, S. 2, Rechtsbegehren 1). Die Gültigkeit der Kündigung bildet damit nicht mehr Streitgegenstand. Es ist folglich im Weiteren anhand der erhobenen Rügen bzw. Vorbringen zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht das Erstreckungsgesuch abgewiesen hat.

5.2. Nach Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann ein Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen gewähren. Es entscheidet nach freiem Ermessen, mithin nach Recht und Billigkeit (Art. 4 ZGB), ob das Mietverhältnis zu erstrecken ist, und wenn ja, für welche Dauer und ob erstmalig oder einmalig und definitiv. Eine einmalige, definitive Erstreckung ist namentlich angezeigt, wenn sich an der Härtesituation auf die Dauer nichts ändern kann, mithin wenn die Erstreckung einzig der Neuorientierung dient (Iréne Spirig, in: Beguin et al [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage, Zürich 2016, S. 846). Das Gericht hat eine Abwägung der Interessen vorzunehmen und den Zweck der Mieterstreckung zu berücksichtigen, der insbesondere darin besteht, dem Mieter Zeit für die Suche von Ersatzräumlichkeiten einzuräumen. Es obliegt dem Gericht, alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wie zum Beispiel die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten sowie die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; bestätigt im Urteil des Bundesgerichts 4A_452/2010 vom 22. November 2010, E. 3 in: MRA 3/11 S. 107 ff.). Die gewöhnlichen mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen – wie schwerwiegend sie auch sein mögen – keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. Entsprechend dem Zweck der Erstreckung können in der Regel nur Umstände eine Härte begründen, welche die Suche nach einem geeigneten Ersatzobjekt in der zur Verfügung stehenden Zeit erschweren oder verunmöglichen (vgl. BGE 125 III 230; Iréne Spirig, a.a.O., S. 829; Peter Higi, in: Gauch/Schmid [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Obligationenrecht, Bd. V, Obligationenrecht, Zürich 1996, N 83 zu Art. 272 OR).

Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit unter Berücksichtigung der Umstände eine Milderung der Folgen der Kündigung in dem Sinne zu erhoffen ist, dass ein späterer Umzug weniger nachteilig ist. Keine Härte zu begründen vermag der blosse Wunsch des Mieters, länger oder gar für "immer" im Mietobjekt zu verbleiben, oder noch möglichst lange von besonders günstigen oder für ihn vorteilhaften Bedingungen profitieren zu können (Urteil des Bundesgerichts 4A_452/2010 vom 22. November 2010, E. 3 m.w.H.; Peter Higi, a.a.O., N 88 zu Art. 272 OR m.w.H.; Irène Spirig, a.a.O., S. 829; Urban Hulliger, SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Auflage, Zürich 2018, N 12 zu Art. 272 OR unter Hinweis auf BGE 105 II 197 E. 3b). Die Härte hat der Mieter zu behaupten sowie zu beweisen. Massgeblich sind stets die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Erstreckungsentscheids, denn anders als bei der Überprüfung der Kündigung selber hat die Erstreckung die Milderung der Kündigungswirkungen und damit letztlich eine Zukunftsprognose zum Gegenstand (Peter Higi, a.a.O., N 169 zu Art. 272 OR; Roger Weber, in: Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 6. Auflage, Basel 2015, N 3c zu Art. 272 OR m.w.H.).

Weitere Voraussetzung des Erstreckungsanspruchs ist das Fehlen von Vermieterinteressen, die derart hoch einzuschätzen sind, dass eine allfällige Härte auf der Mieterseite in den Hintergrund zu treten hat. Es sind deshalb im Rahmen des Erstreckungsentscheides auch die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen. Das Gesetz postuliert in Art. 272 Abs. 1 OR nicht bloss eine Berücksichtigung überwiegender Vermieterverhältnisse, sondern ganz grundsätzlich eine Abwägung der Härtegründe und der Interessen des Vermieters an einer Rückgabe der Mietsache möglichst auf den Beendigungstag hin. Ein Erstreckungsanspruch besteht demnach stets dann, wenn die Härtegründe die Interessen des Vermieters an der termingerechten Rückgabe überwiegen (Peter Higi, a.a.O., N 109 zu Art. 272 OR). Das Vermieterinteresse ergibt sich insbesondere aus dem Grund, den der Vermieter für seine Kündigung angibt. Namentlich überwiegt das Interesse des Vermieters, seinen Immobilienbesitz bestmöglich zu bewirtschaften, das Interesse des Mieters, seinen Geschäftsraum behalten zu können (BGE 136 III 190 E. 3). Da das Vermieterinteresse im Zeitpunkt der Interessenabwägung dargetan werden muss, sind auch Tatsachen zu berücksichtigen, die zwischen Kündigung und Erstreckungsentscheid eingetreten sind. Namentlich sind bei einem Verkauf der Liegenschaft während des Prozesses die Interessen des neuen Eigentümers massgebend (Roger Weber, a.a.O., N 5 zu Art. 272 m.w.H.).

Bei der Prüfung der Erstreckungsvoraussetzungen ist zunächst zu prüfen, ob beim Mieter infolge der Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte im soeben dargelegten Sinne gegeben ist. Im Bejahungsfalle wird im Rahmen einer Interessenabwägung weiter zu prüfen sein, ob eine solche Härte das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegt (vgl. PKG 2003 Nr. 4).

5.3. Die Vorinstanz hat sich bei ihrem Entscheid ausführlich mit den Umständen des Vertragsschlusses und dem Inhalt des Vertrags, der Dauer des Mietverhältnisses, den persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnissen der Parteien und deren Verhalten sowie den Verhältnissen auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume auseinandergesetzt und gestützt auf diese Faktoren beurteilt, inwieweit die Kündigung für den Berufungskläger eine Härte darstelle (angefochtener Entscheid E. 8.4.1. – 8.4.4.). Anschliessend hat sie geprüft, ob die Vermieterschaft ein Interesse vorweisen könne, das eine dem Berufungskläger widerfahrene Härte zu rechtfertigen vermöge (angefochtener Entscheid E. 8.4.5.). Dabei ist sie zum Schluss gelangt, dass den Kläger eine gewisse Härte im Sinne von Art. 272 OR treffe, weil die B._____ sein wirtschaftliches Auskommen sicherstelle. Der Berufungskläger verfüge über keine andere Einkommensquelle. Dass eine bestehende Ein-Mann-Bar in Davos zu mieten sei, schliesse der Kläger aus. Offen sei, da zu wenig dokumentiert, ob in Davos ein Ladenlokal zu finden sei, welches in eine neue B._____ umgebaut werden könnte. Dass die Frage offen sei, habe der Berufungskläger zu verantworten, da er seine Suchbemühungen und die geführten Gespräche sowie seine unternommenen Bemühungen um das Auffinden eines Ladenlokals, das in eine Ein-Mann-Bar umgebaut werden könne, zu schmal gehalten resp. zu wenig aussagekräftig dokumentiert habe. Auch wenn ein Neuanfang an einem neuen Ort anfänglich mit Einbussen verbunden wäre, könne der Kläger nicht erwarten, deshalb für immer am bisherigen Standort verbleiben zu können. Zudem könne er nicht erwarten, dass er genau dasselbe finde, wie er es während 15 Jahren vorgefunden habe. Schliesslich habe der Kläger keine Ausführungen dazu gemacht, warum er auf eine Erstreckung bis Ende Wintersaison 2020/2021 angewiesen sei und weshalb ihm ein sofortiger Auszug nicht zugemutet werden könne. Andererseits wolle die Vermieterin das Haus A._____ schon lange umbauen, was nicht gehe, wenn der Mieter sein Lokal nicht räume. Der Umbau sei nun schon seit Monaten blockiert. Das Interesse der Vermieterin am sofortigen Auszug des Berufungsklägers überwiege die Interessen des Berufungsklägers, den Status quo bis Ende Wintersaison 2020/2021 aufrecht zu erhalten, weshalb keine Erstreckung zu gewähren sei.

5.4.1. Nachfolgend ist anhand der Rügen des Berufungsklägers zu prüfen, ob der vorinstanzliche Entscheid zu korrigieren ist.

5.4.2. Implizit macht der Berufungskläger geltend, die Vorinstanz habe seine persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse zu wenig als härtebegründend gewürdigt. Sie habe angegeben, zu wenig über diese Verhältnisse zu wissen. Der Betrieb bilde aber seine Existenzgrundlage. Er habe keine Nebenerwerbstätigkeit noch sei er vermögend. Er sei heute 56 Jahre alt und finde keinen Job mehr im Gastronomiebereich (vgl. act. A.1, S. 8, Ziff. 7 sowie S. 5 Ziff. 3).

5.4.3. Die Vorinstanz setzte sich einlässlich mit den persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnissen des Berufungsklägers auseinander (vgl. angefochtener Entscheid E. 8.4.3.). Dabei ging sie auch auf das Alter des Berufungsklägers ein und kam zum Schluss, dass dieses vorliegend nicht härtebegründend sei. Sie stellte fest, dass eine ordentliche Pensionierung voraussichtlich in 10 Jahren anstehe. Der Berufungskläger gehe aufgrund seines reduzierten Erstreckungsbegehrens davon aus, dass ein Verlassen der Mieträumlichkeiten im Frühling 2021, also auf das Ende der Wintersaison 2020/2021 möglich sei. Eine Begründung hierfür habe er nicht geliefert. Davon ausgehend, dass es für eine jüngere Person in der Regel einfacher sei, eine Beschäftigung zu finden als für eine ältere, sei nicht ersichtlich, wieso der Berufungskläger einen Auszug im Frühling 2021 einem sofortigen Auszug vorziehe. Auf das Alter des Mieters komme es somit offensichtlich nicht an. Sodann wies die Vorinstanz im Zusammenhang mit den familiären Verhältnissen des Berufungsklägers darauf hin, dass hierzu nichts bekannt sei, bis auf den Umstand, dass er offenbar eine Tochter habe, die in England lebe. Die wirtschaftliche Situation sei ebenfalls nicht bekannt. Die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse seien zu vage, als dass sie für eine Härte sprechen könnten. Mit diesen Erwägungen setzt sich der Berufungskläger in der Berufung nicht rechtsgenügend auseinander. Er belässt es bei einer unzulässigen appellatorischen Wiederholung seiner vor Vorinstanz vorgebrachten Argumente, ohne sich tiefergehend mit den einzelnen Erwägungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen und darzutun, inwieweit diese nicht zutreffen sollen. Darauf ist nicht einzutreten.

Der Berufungskläger sieht einen weiteren Härtegrund darin, dass der Barbetrieb seine Existenzgrundlage sichere (vgl. act. A.1, S. 8, Ziff. 7). Dabei verkennt er wiederum, dass sich die Vorinstanz auch mit dieser Frage eingehend befasste und zu seinen Gunsten von einer gewissen Härte i.S.v. Art. 272 OR ausging (vgl. angefochtener Entscheid, E. 8.4.3. in fine). Sie hielt fest, dieser Aspekt sei unter den persönlichen bzw. wirtschaftlichen Umständen zu berücksichtigen und vorliegend zu bejahen, weil der Berufungskläger kein anderes Erwerbseinkommen generiere. Es sei indes nicht ersichtlich, inwiefern der Berufungskläger seinen kleinen Ein-Mann-Betrieb nicht an einem anderen Ort weiterführen könne, beispielsweise an vorteilhafter frequentierten Orten, wie der _____strasse oder der _____strasse. Der Berufungskläger habe nicht konkreter dargelegt, dass es ihm unmöglich sei, seine selbständige Erwerbstätigkeit zugunsten einer Anstellung aufzugeben, zumal er früher bereits Barmann gewesen sei und sich das Metier nicht derart geändert habe, dass man ohne weitere Hinweise annehmen müsse, ihm sei die Aufnahme einer Lohnarbeit in einem Gastrobetrieb nicht möglich bzw. nicht zumutbar. Mit diesen Feststellungen setzt sich der Berufungskläger nicht auseinander. Erneut wiederholt er rein appellatorisch das bereits vor Vorinstanz Behauptete, indem er pauschal auf den Barbetrieb als seine Existenzgrundlage hinweist. Damit ist auch auf diesen Punkt nicht weiter einzugehen. Es kann damit sein Bewenden haben, darauf hinzuweisen, dass die Vorinstanz diesen Umstand bereits als härtebegründend qualifizierte ("gewisse Härte" [vgl. vgl. angefochtener Entscheid, E. 8.4.3. in fine]).

5.5.1. Der Berufungskläger weist an diversen Stellen darauf hin, dass die lange Dauer des Mietverhältnisses einen Härtegrund darstelle (act. A.1, S. 5, Ziff. 3; S. 9, Ziff. 10). Seit gut 18 Jahren miete und führe er die B._____ (vgl. act. A.1, S.7, Ziff. 6). In diesem Kontext weist er auch erneut und wiederholt darauf hin, dass er bei einem Wegzug seine Stammkundschaft verlieren würde, verbunden mit einem Umsatzrückgang (act. A.1, S. 5, Ziff. 3, 4. Lemma).

5.5.2. Mit diesen Vorbringen hat sich die Vorinstanz ebenfalls einlässlich und zutreffend auseinandergesetzt. So führte sie mit Hinweis auf die Rechtsprechung aus, dass die Dauer des Mietverhältnisses für sich alleine noch keine Härtesituation zu begründen vermöge, solange kein Vertrauen auf zeitlich unbeschränkte Weiterführung begründet worden sei. Die lange Mietdauer könne jedoch berücksichtigt werden als ein Indiz für eine besondere Verwurzelung des Mieters im Ort oder Quartier, was bei Geschäftsmieten indessen fraglich sei. Weil das Mieterstreckungsurteil aufgrund sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu fällen sei, könnten die Mietdauer und weitere Umstände in ihrem Zusammenwirken aber durchaus eine Härtesituation begründen. Entsprechend den berufungsklägerischen Vorbringen stellte die Vorinstanz fest, dass er sich während der Mietdauer von 15 Jahren, die eine etwas längere vertragliche Bindungszeit darstelle, eine Stammkundschaft aufgebaut und mit seiner B._____ einen Namen geschaffen haben dürfte. Dennoch gelangte sie zum Schluss, dass kein Anspruch auf zeitlich unbeschränkte Weiterführung des Mietverhältnisses bestehen würde. In casu könne nicht bloss aufgrund der langen Mietdauer auf eine Standortgebundenheit geschlossen werden, habe der Berufungskläger doch nicht geltend gemacht, er habe eine Stammkundschaft, die ihm an einen neuen Ort nicht folgen würde, oder er könne sein Mobiliar und Inventar nicht an einem anderen Ort weitergebrauchen (vgl. angefochtener Entscheid, E. 8.4.2.).

Aus den berufungsklägerischen Vorbringen geht nicht hervor, inwieweit die vor­instanzlichen Feststellungen falsch sein sollen. Eine Auseinandersetzung mit den Erwägungen fehlt gänzlich. Insbesondere macht er nicht geltend, dass er bereits im vorinstanzlichen Verfahren substantiiert hätte, dass die Stammkundschaft ihm nicht an einen neuen Ort folgen würde. Erst im Rahmen der Berufung macht er geltend, dass er durch einen Wegzug seine Stammkundschaft verlieren würde (vgl. act. A.1, S. 5, Ziff. 3, 4. Lemma). Hierbei handelt es sich um ein unzulässiges Novum (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). Angesichts der mangelhaften Auseinandersetzung mit der vorinstanzlichen Erwägung und der rein appellatorischen Repetition der im vorinstanzlichen Verfahren vorgetragenen Sachverhaltsbehauptungen, kann auf sein im Zusammenhang mit der vorinstanzlichen Erwägung 8.4.2 (Dauer des Mietverhältnisses) referiertes Vorbringen nicht eingetreten werden. Pauschale Hinweise und Wiederholungen auf bereits Vorgetragenes genügt den Rügeanforderungen nicht. Im vorliegenden Zusammenhang umso weniger, als nicht ersichtlich wird, inwieweit die vorinstanzlichen Feststellungen falsch sein sollten.

Letztlich bleibt zu konstatieren, dass auch der vom Berufungskläger erstmalig im Berufungsverfahren vorgetragene Umsatzrückgang mangels Substantiierung der Voraussetzungen von Art. 317 ZPO nicht berücksichtigt werden kann. Hierzu ist ohnehin festzuhalten, dass die Höhe des mutmasslich künftigen Umsatzes die Suche nach einem geeigneten Ersatzobjekt von vornherein weder erschweren noch verunmöglichen kann (vgl. Urteil des Obergerichts Zürich NG120007-O/U vom 21. September 2012, E. 3.4).

5.6.1. Sodann beruft sich der Berufungskläger an diversen Stellen seiner Berufung auf die Bedingungen des örtlichen Marktes, welche eine Härte für ihn begründen würden. So trägt er vor, es bestehe kein vergleichbares Ersatzobjekt bzw. müsste ein Ersatzobjekt geldintensiv umgebaut werden, damit es seinen Anforderungen entspräche (vgl. act. A.1, S. 5, Ziff. 3, Lemma 5; S. 7, Ziff. 6). In diesem Zusammenhang trägt der Berufungskläger auch vor, die Vorinstanz habe zu Unrecht angenommen, er hätte bereits schon im Rahmen der Ersterstreckung seine Suchbemühungen auf weitere Objekte ausdehnen müssen. Es könne ihm nicht vorgeworfen werden, er habe die Härte selbst verschuldet (vgl. act. A.1, S. 9, Ziff. 8).

5.6.2. Der Berufungskläger fokussiert sich mit seinem Vorbringen auf die von der Vorinstanz aufgeworfene – letztlich aber offen gelassene – Frage, ob die vom Berufungskläger aufgezeigten Suchbemühungen genügen würden. Bereits vorgängig hat die Vorinstanz in Erwägung 8.4.4. aber zu den örtlichen Verhältnissen Stellung genommen und eine Härte abgelehnt. Sie begründete dies damit, dass der Berufungskläger Inserate geschaltet habe, aber nach seinen Angaben keine vergleichbaren Räumlichkeiten für einen Ein-Mann-Barbetrieb ohne Essensangebot gefunden habe. Er habe angegeben, dass in Davos kein leerer oder frei werdender Ein-Mann-Barbetrieb existiere. Er habe nur nach einem identischen Objekt gesucht, wie er es jetzt habe. Er selbst habe anerkannt, dass ein solches unmöglich zu finden sei. Auch bei Gewährung einer Erstreckung würde er somit vor der gleichen Situation stehen, sodass eine Erstreckung zu keiner Verbesserung seiner Situation führen würde. Er habe sodann behauptet, dass extra ein kleines Ladenlokal inkl. Toiletten etc. teuer umgebaut werden müsste. Ob ein solches Ladenlokal überhaupt existiere, sei nicht bekannt. Der Berufungskläger habe nach einem Barbetrieb in Davos gesucht, nicht nach einem Ladenlokal, das in eine Bar umgebaut werden könne. Inwiefern mehr Zeit dem Mieter helfen würde, ein Ladenlokal zu finden, das in eine Ein-Mann-Bar umgebaut werden könnte, sei nicht erstellt. Eine Verbesserung der Situation des Mieters durch eine Erstreckung sei folglich auch hier nicht ersichtlich.

Auf diese Begründung geht der Berufungskläger nicht ein. Er belässt es vielmehr auch hier bei einer Wiederholung der bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Argumenten, die, zumindest seiner Ansicht nach, eine Härte aufgrund der örtlichen Marktverhältnisse begründen würden. Inwiefern die vorinstanzliche Feststellung, wonach eine solche Härte vom Berufungskläger nicht habe dargelegt werden können, falsch sein soll, führt der Berufungskläger nicht aus. Mithin ist auf das allgemein gehaltene und unspezifische Vorbringen, welchem der Rügecharakter fehlt, nicht einzutreten.

5.6.3. Im Zusammenhang mit den Verhältnissen auf dem örtlichen Markt moniert der Berufungskläger sodann, dass die vormals beklagte Partei nicht in der Lage gewesen sei, ihm ein gleichwertiges Ersatzobjekt im gleichen Quartier anzubieten. Dies beweise die schwierige Marktsituation. Ausserdem zeige dies, dass seitens der Vermieterin keine Dringlichkeit bezüglich der Umsetzung des Umbauvorhabens vorliege (act. A.1, S. 4, Ziff. 2; S. 10, Ziff. 10, Lemma 7). Der Berufungskläger zielt mit dieser Argumentation an der Sache vorbei. Er verkennt nämlich, dass die Vermieterin nicht verpflichtet ist und es auch nicht deren Sache ist, dem Mieter ein Ersatzobjekt anzubieten. Gemäss Art. 272a Abs. 2 OR ist eine Erstreckung in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz für die Wohn- oder Geschäftsräume anbietet. Für die vom Mieter gezogenen Schlussfolgerungen bietet diese Bestimmung keinerlei Raum.

5.6.4. Letztlich sei in diesem Zusammenhang noch angemerkt, dass die Behauptung des Berufungsklägers, wonach bei den heutigen Verhältnissen auf dem Wohnungs- und Geschäftslokalmarkt, besonders in bestimmten Quartieren einer Stadt, ein Härtefall schnell gegeben sei und eine Erstreckung für Mieterinnen und Mieter auf dem Wohnungsmarkt fast üblich sei (vgl. act. A.1, S. 5, Ziff. 3), nicht verfängt. Das Abstellen auf allgemeine, rein theoretische Erfahrungsgrundsätze und gerichtsnotorisches Wissen zwecks Beurteilung der Marktlage erscheint im Mieterstreckungsverfahren problematisch und ist abzulehnen. Dies umso mehr, als in die verfassungsmässige Eigentumsgarantie des Vermieters eingegriffen wird (vgl. dazu auch Urban Hulliger, a.a.O., N 43 zu Art. 272 OR).

5.7.1. In seiner Berufung weist der Berufungskläger – gleich wie bereits im vor­instanzlichen Verfahren – darauf hin, dass er im Jahr 2014 das Mietobjekt auf eigene Kosten saniert habe. Der Grossteil des Inventars sei neuwertig (vgl. act. A.1, S. 6, Ziff. 4.5.). Sodann macht er geltend, dass ihm mit Schreiben vom 14. August 2015 angeboten worden sei, sich im September oder Oktober 2015 mit dem Immobilienbewirtschafter zu treffen. Es sei dabei von einer Verlängerung des Mietvertrages um 10 Jahre gesprochen worden, wozu es nicht gekommen sei (act. A.1, S. 6, Ziff. 4.6.). Auch weist der Berufungskläger erneut auf den im Frühjahr 2016 angeblich gestützt auf das Vertrauen auf weitere Mietjahre abgeschlossenen Bierliefervertrag hin (act. A.1, S. 6, Ziff. 4.7.).

5.7.2. Es ist fraglich, was der Berufungskläger mit seinem Hinweis auf die von ihm am Mietobjekt behaupteten Investitionen (Unterhalts- und Sanierungsmassnahmen) zu belegen versucht (vgl. act. A.1, S. 6, Ziff. 4.5). Soweit er darin einen härtebegründenden Umstand erkennen möchte, geht der Hinweis fehl. Mieterseitige Investitionen stellen keinen Härtegrund dar (vgl. Urban Hulliger, a.a.O., N 52 zu Art. 272 OR). Dies selbst dann nicht, wenn sie zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung noch nicht amortisiert sein sollten (Urban Hulliger, a.a.O., N 32 zu Art. 272 OR), zumal der Mieter solche Investitionen, deren Amortisation nicht durch eine Mindestvertragsdauer abgesichert ist, auf eigenes Risiko vornimmt (vgl. Urteil des Obergerichts Zürich vom 22. Februar 2002, E. 5.1, in: MRA 4/02, S. 152 ff.).

5.7.3. Hinsichtlich der Unterredung, anlässlich welcher angeblich eine Mietverlängerung um weitere 10 Jahre besprochen worden sein soll, hielt die Vorinstanz fest, es sei weder die Unterredung noch die Aushandlung eines neuen Mietvertrages erstellt (vgl. angefochtener Entscheid E. 8.4.1.). Die Zukunft des Mietverhältnisses sei ab Sommer 2015 ungewiss gewesen. Mit diesen Feststellungen setzt sich der Berufungskläger mit seinen pauschalen Wiederholungen nicht auseinander. Es erschliesst sich der Berufungsinstanz nicht, inwieweit diese Feststellungen falsch sein sollen. Gleiches ist schliesslich auch hinsichtlich der behaupteten Härte durch den im Vertrauen auf weitere Mietjahre abgeschlossenen Bierliefervertrag zu konstatieren. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, kann sich der Berufungskläger diesbezüglich nicht auf einen Härtefall berufen, nachdem er ohne Zutun der vormals beklagten Partei dieses Faktum geschaffen hatte. Jedenfalls unterlässt es der Berufungskläger abermals, sich mit den entsprechenden Erwägungen der Vor-instanz rechtsgenüglich auseinanderzusetzen. Auf die pauschalen Vorbringen ist folglich nicht einzutreten.

5.8. Vor dem Hintergrund des vorstehend Gesagten kann festgehalten werden, dass die Vorbringen des Berufungsklägers, soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann, nicht stichhaltig sind. Entsprechend den Feststellungen der Vor-instanz bleibt eine gewisse Härte für den Berufungskläger im Umstand begründet, weil der Betrieb seine einzige Existenzgrundlage bildet (vgl. angefochtener Entscheid, E. 8.4.3. in fine).

6.1. Weil auf Seiten des Berufungsklägers eine gewisse Härte vorliegt, hatte die Vorinstanz sodann anhand der berufungsklägerischen Rügen die Interessen der Vermieterschaft zu prüfen.

6.2. Zumindest implizit rügt der Berufungskläger, die Vorinstanz habe die Vermieterinteressen falsch festgestellt. Ein Umbau- bzw. Sanierungsinteresse gemäss Baugesuch und Baubewilligung der vormals beklagten Partei komme nicht mehr in Frage. Da offensichtlich für die neue Eigentümerin keine Gesamtsanierung à la Baugesuch der E._____ in Frage komme, könne auch um die B._____ herum gebaut werden. Es bestehe kein dringliches Interesse der Berufungsbeklagten, was sich auch daraus ergebe, dass sich diese nicht habe vernehmen lassen (vgl. act. A.1, S. 4, Ziff. 1; S. 9, Ziff. 9). Die Interessenabwägung wäre von der Vor-instanz besser abzuklären gewesen, wenn sie nach der Rückweisung des Falles eine mündliche Verhandlung angesetzt oder die Parteien zu einer Stellungnahme aufgefordert hätte (vgl. act. A.1, S. 9, Ziff. 9)

6.3. Die Vorinstanz stellte hinsichtlich der vermieterseitigen Interessen fest, dass die vormalige Vermieterin seit dem Zeitpunkt der Kündigung (23. September 2016) das Gebäude umbauen und in Zukunft anders nutzen wolle. Ein solches Interesse erachtete die Vorinstanz als legitim und wertete es als gewichtiges Interesse. Der Eigentümerwechsel habe an den Plänen nichts geändert. Die Berufungsbeklagte habe vom damaligen Verfahren Kenntnis gehabt. Neue Gespräche nach dem Wechsel der Vermieterin im Mai 2018 seien von keiner Partei geltend gemacht worden, so dass davon auszugehen sei, es bestehe betreffend Umbausituation nach wie vor dieselbe Lage, wie sie anlässlich der ersten Hauptverhandlung vor dem Regionalgericht Prättigau/Davos am 22. Februar 2018 geherrscht habe. Demnach sei davon auszugehen, dass ebenfalls die Y._____ wünsche, dass der Mieter die Liegenschaft schnellstmöglich verlasse, weil sie ihr Haus A._____ umbauen möchte. Entsprechend sei von keiner Partei etwas Anderes geltend gemacht worden. Letztlich sei abwegig, anzunehmen, die Vermieterin wolle den Berufungskläger ohne Umbauwunsch aus der Liegenschaft haben. Die Vermieterinteressen seien als hoch einzustufen.

6.4. Soweit der Berufungskläger vorträgt, die Vermieterinteressen seien falsch festgestellt worden, geht er fehl. Es kann diesbezüglich auf das in E. 4.4. Gesagte verwiesen werden. Das Vorbringen ist verspätet und nicht zu berücksichtigen. Im Übrigen wurde den Parteien die Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt. An den Vermieterinteressen ändert auch die Behauptung mit Hinweis auf den Zeitungsausschnitt vom 19. Januar 2019 (act. B.2) nichts, wonach die Vermietung des Hauses A._____ während des WEF als 3-Sternehotel gegen die Umbaupläne sprechen würde (vgl. act. A.1, S. 9, Ziff. 9 und S. 10, Ziff. 11). Die lediglich kurze Vermietung der Liegenschaft während des WEF, bei noch hängigem Erstreckungsverfahren, widerlegt keineswegs die unbestritten gebliebenen Umbauabsichten der Vermieterin. Abgesehen davon erscheint darüber hinaus fraglich, ob auf das pauschale Vorbringen mangels Auseinandersetzung mit dem vorinstanzlichen Entscheid überhaupt einzutreten wäre. Es bleibt bei den von der Vorinstanz festgestellten Interessen der Berufungsbeklagten, dass der Berufungskläger das Haus schnellstmöglich verlässt, weil sie ihr Haus A._____ umbauen möchte.

7.1. Der Berufungskläger wendet sich pauschal gegen die von der Vorinstanz vorgenommene Interessenabwägung (vgl. act. A.1, S. 9, Ziff. 9). Diese wog die festgestellte "gewisse Härte" auf Seiten des Berufungsklägers (Bar-Betrieb als einzige Existenzgrundlage) mit den Vermieterinteressen (Umbauvorhaben) ab. Dabei gelangte sie zum Schluss, dass das Vermieterinteresse das Interesse des Berufungsklägers überwiege, zumal das Projekt seit Monaten blockiert sei, so dass keine Erstreckung gewährt werden könne.

7.2. Vorab ist darauf hinzuweisen, dass der Berufungskläger die erfolgte Interessenabwägung nur insoweit kritisiert, als in dieser vermieterseitig ein Umbauinteresse berücksichtigt worden sei, während die von ihm vorgetragenen Härtegründe nur ungenügend Eingang gefunden hätten. Es wurde indessen vorstehend aufgezeigt, dass es bei den von der Vorinstanz festgestellten Härtegründen und dem Vermieterinteresse bleibt und keine Änderung erfolgt. Es liegen mit anderen Worten keine neuen Umstände vor, die eine neue Interessenabwägung bedingen würden. Sodann gilt es festzustellen, dass der Berufungskläger die vorinstanzliche Interessenabwägung als solche nicht rügt bzw. in Frage stellt; auch nicht für den Fall, dass seinen Vorbringen nicht gefolgt würde. Auf die pauschale Kritik an der vorinstanzlichen Interessenabwägung ist folglich nicht einzutreten.

Selbst wenn auf diese eingetreten werden könnte, erweist sie sich als unbegründet. Die Vorinstanz legt ausführlich dar, weshalb die Umbauinteressen der Berufungsbeklagten die festgestellte berufungsklägerische Härte überwiegen. So weist sie darauf hin, dass den Berufungskläger eine gewisse Härte treffen würde, weil die B._____ sein wirtschaftliches Auskommen sicherstelle. Diese Härte relativierend, hielt sie sodann fest, dass der Berufungskläger selbst ausschliesse, in Davos eine bestehende Ein-Mann-Bar mieten zu können. Offen sei, da zu wenig dokumentiert, ob in Davos ein Ladenlokal zu finden sei, welches in eine neue B._____ umgebaut werden könnte, was der Kläger zu vertreten habe. Sodann mache er keine Ausführungen dazu, warum er auf eine Erstreckung bis Ende Wintersaison 2020/2021 angewiesen sein soll und ihm ein sofortiger Auszug nicht zugemutet werden könne. Die Interessen der Vermieterin am sofortigen Auszug des Mieters infolge geplantem Umbau, der seit Monaten blockiert sei, würden die Interessen des Berufungsklägers überwiegen, den Status quo bis Ende Wintersaison 2020/2021 aufrecht zu erhalten. Diese Abwägung der Interessen durch die Vor­instanz erscheint nachvollziehbar und korrekt. Jedenfalls rechtfertigt sich angesichts des ihr zustehenden Ermessens (BGE 125 III 226 E. 4.b) keine zwingende Abänderung der Interessenabwägung.

Es bleibt folglich bei der von der Vorinstanz vorgenommenen Feststellung, dass die Interessen der Berufungsbeklagten an einem Umbau der Liegenschaft die Interessen des Berufungsklägers überwiegen, sodass eine Erstreckung nicht zu gewähren ist.

8. Letztlich sei darauf hingewiesen, dass der vorinstanzliche Erstreckungsentscheid auch aus anderem Grund nicht zu beanstanden ist und die Berufung abzuweisen ist. Im Rahmen der Prüfung der durch die Kündigung für den Mieter resultierenden Härte ist stets der Zweck der Mieterstreckung im Auge zu behalten. Dieser liegt darin, dem Mieter für die Suche nach Ersatzlokalitäten mehr Zeit zu lassen. Eine Erstreckung ist daher nur sinnvoll, wenn zu erwarten ist, dass ein Umzug später für den Mieter weniger nachteilig sein wird, der Zeitablauf also die Situation des Mieters wesentlich zu verbessern vermag. In besonderen Fällen können die Folgen einer Kündigung durch eine Erstreckung auch gemildert werden, wenn eine Ersatzbeschaffung nicht möglich oder nicht zumutbar ist, so etwa, wenn die Erben des Inhabers eines Geschäftsbetriebes bei einer Verlängerung des Mietverhältnisses ein günstigeres Liquidationsergebnis erzielen können (vgl. Urban Hulliger/Peter Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, N 3 zu Art. 272 OR m.w.H.; Roger Weber, a.a.O., N 3b zu Art. 272 OR; Peter Higi, a.a.O., N 19 zu Art. 272 OR; Urban Hulliger, a.a.O., N 11 zu Art. 272 OR).

Der Berufungskläger weist selbst darauf hin, dass es ein Ersatzlokal, wie er es bisher betrieben hat, nicht mehr gibt ("[…] erschwert die Suche nach einem neuen Lokal, das es so nicht mehr gibt" [act. A.1, S. 5, Ziff. 3, Lemma 1]; "Fehlendes Ersatz-Angebot einer Einmann-Bar in der Grössenordnung von rund 80m2, 40 Sitzplätzen, die ohne Personal bewältigt werden können." [act. A.1, S. 5, Ziff. 3, Lemma 3]; "[…]. In Davos Platz und O.1_____ ist schlichtweg kein Ersatz für einen reinen Barbetrieb auszumachen." [act. A.1, S. 8, Ziff. 6]; "Der Markt ist für solche Geschäftslokale ausgetrocknet." [act. A.1, S. 9, Ziff. 8]). Sodann macht er geltend, ein Ersatzlokal müsste vorgehend kostenintensiv umgebaut werden (vgl. act. A.1, S. 5, Ziff. 3, Lemma 1). Zugleich stellt er aber fest, dass er sich keine solch teuren Umbauinvestitionen an andern Orten leisten könne und ein Ladenumbau über CHF 200'000.00 kosten würde (vgl. act. A.1, S. 10, Ziff. 10, Lemma 4). Mit andern Worten steht fest, was denn auch schon die Vorinstanz festhielt, dass der Berufungskläger durch eine Erstreckung keine Ersatzlösung finden könnte, mithin keine Milderung der Härte zu erzielen ist. Fragt sich, ob die Erstreckung allenfalls andere Nachteile mildern könnte. Als potenziell zu mildernder Nachteil könnte Zeitgewinn für die Suche einer beruflichen Anschlusslösung, wenn auch anderer Natur, angeführt werden. Doch selbst diesbezüglich negiert der Berufungskläger eine mögliche zu erwartende Milderung, gibt er doch unumwunden zu, mit 56 Jahren keinen Job im Gastronomiebereich mehr zu erhalten (act. A.1, S. 8, Ziff. 7). Dass er anderweitig Arbeit finden würde, behauptet er nicht bzw. hat er auch im vorinstanzlichen Verfahren nicht dargelegt. Hierzu hat die Vorinstanz im Übrigen zutreffend festgehalten, dass nicht ersichtlich sei, dass eine spätere Jobsuche in noch höherem Alter zu einer Milderung der Härte führen würde (vgl. angefochtener Entscheid E. 8.4.3.). Somit schliesst der Berufungskläger selbst aus, dass eine Mieterstreckung seine Situation insgesamt verbessern würde, so dass eine Erstreckung auch mangels Erfüllbarkeit des gesetzlich angestrebten Zwecks des Instituts der Mieterstreckung ausscheidet, soweit nicht ein besonderer Fall vorliegt. Einen besonderen Fall kann der Berufungskläger indessen nicht ansatzweise belegen. Damit fehlte es bereits an einem besonderen Härtefall (vgl.

dazu auch den Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft 400 15 72 vom 23. Juni 2015, E. 4). Auch aus diesem Grund ist der vorinstanzliche Entscheid nicht zu beanstanden.

9. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Vorbringen des Berufungsklägers, soweit darauf überhaupt einzutreten ist, keine besonderen, die Vermieterinteressen übersteigenden Mieterinteressen belegt, welche eine Erstreckung rechtfertigen würden. Darüber hinaus ist der vorinstanzliche Entscheid schon aus dem Grunde zu schützen, weil durch eine Erstreckung der Mietdauer im beantragten Umfang keine wesentliche Verbesserung der berufungsklägerischen Lage zu erwarten ist und es folglich an einer besonderen Härte für den Berufungskläger fehlt. Die Berufung ist entsprechend abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

10.1. Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Kosten des Berufungsverfahrens, die auf CHF 5'000.00 festgesetzt werden (vgl. Art. 9 der Verordnung über die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren [BR. 320.210; VGZ]) zu Lasten des Berufungsklägers (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Kosten werden mit dem vom Berufungskläger geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

10.2. Parteientschädigungen werden keine gesprochen, dürfte auf Seiten der Berufungsbeklagten mangels Teilnahme am Verfahren doch keine nennenswerten Aufwendungen angefallen sein.

III. Demnach wird erkannt:

Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 5'000.00 gehen zu Lasten von X._____ und werden mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss von CHF 5'000.00 verrechnet.

Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 15'000.00 betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

Mitteilung an:

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