Grundstückgewinnsteuer 2020

1.

Der Rekurs erfolgte frist- und formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 160 Abs. 1 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2.1

Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen - von hier nicht relevanten Ausnahmen abgesehen - der Grundstückgewinnsteuer (§ 48 Abs. 1 lit. a StG). Dass hier eine steuerbegründende Veräusserung anzunehmen ist, ist unbestritten. Nach § 53 Abs. 1 StG ist der Grundstückgewinn die Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten, wobei sich diese Kosten aus dem Erwerbspreis und den Aufwendungen zusammensetzen. Zu den Aufwendungen gehören nach § 56 Abs. 1 lit. c StG die Kosten und Abgaben, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Provisionen und Vermittlungsgebühren.

Im vorliegenden Fall ist strittig, ob zurecht kein steuerlicher Abzug für die umstrittenen Vermittlerprovisionen zugelassen wurde bzw. ob diese vollumfänglich oder zumindest teilweise berücksichtigt werden müssen.

2.2

Vermittler- bzw. Mäklerprovisionen sind Leistungen des steuerpflichtigen Veräusserers an einen Dritten für den Nachweis (einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages) oder die Vermittlung eines Vertrages im Sinne von Art. 412 Abs. 1 OR (SR 220). Die Anrechnung einer Mäklerprovision ist laut Bundesgericht (BGer, Urteil 2C_119/2009 vom 29.5.2009, E. 2.3), möglich, wenn folgende fünf Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind: (1) Abschluss eines zivilrechtlich gültigen Mäklervertrags i.S. von Art. 412 OR, (2) Abschluss des Vertrags mit einer Drittperson, (3) eine in Erfüllung dieses Vertrags zum Grundstückskauf führende Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Mäklers, (4) die Zahlung des geschuldeten Mäklerlohns sowie (5) eine Beschränkung der Anrechnung der Mäklerprovision auf den üblichen Umfang. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, liegt keine anrechenbare Aufwendung vor. Für deren Vorliegen trägt die steuerpflichtige Person die Beweislast; gemäss den allgemeinen Regeln über die Beweislastverteilung sind steuermindernde Tatsachen von den Steuerpflichtigen nachzuweisen (Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. A., Art. 123 N 77).

2.3

Im Gegensatz zur Anrechenbarkeit wertvermehrender Aufwendungen, bei denen auch die vom Veräusserer selbst erbrachten Eigenleistungen zur Anrechnung gelangen können, ist die Anrechnung einer Eigenprovision, d.h. für die nicht einem Dritten bezahlten eigenen Bemühungen um Kauf oder Verkauf, unzulässig. Ob eine Eigenprovision vorliegt, muss aufgrund der gesamten Umstände des Einzelfalls beurteilt werden. Massgebend ist, ob der Mäkler aus Sicht des Veräusserers (d.h. der auftraggebenden Person) im Verhältnis zur auftraggebenden Person als Drittperson betrachtet werden kann. Insbesondere ist zu prüfen, ob zwischen der steuerpflichtigen Person und dem Empfänger der Provision eine enge persönliche (evtl. verwandtschaftliche) oder wirtschaftliche Verbundenheit vorliegt, so dass ohne Weiteres von gleichlautenden Interessen zwischen Auftraggeber und Beauftragtem ausgegangen werden kann. Die Anerkennung des Mäklers als Drittperson findet dort ihre Grenzen, wo der Mäkler bzw. die Mäklergesellschaft nur formell vom Veräusserer unabhängig auftritt. Anhaltspunkte dafür können sich aus der Interessenlage der Vertragsparteien oder aus deren organisatorischen und personellen Beziehungen zueinander ergeben. Nicht als unabhängige Drittpersonen gelten etwa: Mit- und Gesamteigentümer, welche bei Veräusserung eines gemeinsamen Grundstücks eine Vermittlungstätigkeit erbringen; Miterbe im Auftrag der Erbengemeinschaft; Tochter als Mäklerin eines als Liegenschaftenhändler tätigen Vaters; Verkaufsbemühungen von Organen für eine Gesellschaft. Grundsätzlich kann eine Gesellschaft von ihren Anteilsinhabern oder einer anderen Konzerngesellschaft beauftragt werden, für sie den Verkauf einer Liegenschaft zu vermitteln. Ein solches Rechtsgeschäft ist steuerlich als Mäklervertrag anzuerkennen, ausser wenn mit einem unbeteiligten Dritten ein gleichartiger Vertrag nicht abgeschlossen worden wäre oder es sich um ein in Wirklichkeit nicht gewolltes Scheingeschäft handelt. Muss aus den Umständen geschlossen werden, der Veräusserer hätte einen gleichartigen Vertrag mit einem unabhängigen Dritten nicht abgeschlossen, kann die Provisionszahlung nicht angerechnet werden (zum Ganzen: Zweifel et al., Schweizerisches Grundstücksteuerrecht, 2021, § 10 N 167 f.).

3.1

Im konkreten Fall haben die Rekurrenten das Grundstück GB Y. Nr. 001 am … September 2012 für CHF 340'000 gekauft und am … November 2020 für CHF 1'325'000 verkauft. Nachdem die Steuererklärung Grundstückgewinnsteuer 2020 auch auf Mahnung hin nicht eingereicht wurde, wurden die Rekurrenten nach Ermessen veranlagt. In der Einsprache vom 9. Juli 2021 machten sie insgesamt Vermittlungsprovisionen von CHF 1'065'000 geltend. Da die Rekurrenten dazu nur Rechnungen eingereicht hatten, verlangte die VB weitere Beweismittel, so insbesondere Verträge und Zahlungsbelege, welche indes nicht eingereicht wurden. Darauf hiess die VB die Einsprache nur zu einem geringen Teil teilweise gut; akzeptiert wurde eine Handänderungssteuer von CHF 4'926. Im vorliegenden Rekurs halten die Rekurrenten an den Vermittlungsprovisionen fest und berufen sich vor allem auf die Vertragsfreiheit. Weiter machen sie geltend, Zahlungsbelege seien nicht notwendig und die Buchungen könnten überprüft werden.

3.2

Der Nachweis einer Mäklerprovision obliegt im vorliegenden Zusammenhang den Rekurrenten (vgl. oben, E. 2.2). Nach herrschender Rechtsprechung wird verlangt, dass ein gültiger Vertrag vorliegt, dieser mit einer Drittperson abgeschlossen worden ist, eine Vermittlungstätigkeit stattgefunden hat und der Mäklerlohn effektiv bezahlt worden ist. Eigenprovisionen sind nicht zulässig (vgl. Urteil des Bundesgerichts BGer 2C_119/2009 vom 29.5.2009, E. 2.3; siehe auch Zweifel et al., a.a.O., § 10 N 166 f.; oben, E. 2.3). Die umstrittene Mäklerprovision wurde gemäss den eingereichten Rechnungen an die X. AG ausbezahlt. Diese ihrerseits bezahlte rund CHF 335'001 an weitere Personen. Einziger Verwaltungsrat der X. AG ist der Rekurrent A. Z. (Handelsregisterauszug). Es ist hier deshalb nach dem Ausgeführten (vgl. oben, E. 2.3) von einer unzulässigen Eigenprovision auszugehen. Weiter ist unklar, ob überhaupt je einmal Provisionen ausbezahlt worden sind; Zahlungsbelege oder Verträge wurden trotz mehrfacher Nachfrage der VB nicht ausgehändigt. Sodann beschränkt die Mehrheit der Kantone die Höhe der Mäklerprovision (vgl. BGer vom 29.5.2009, a.a.O., E. 2.2). Der Kanton Solothurn erachtet eine Provision von 2-3 %, bei schwer vermittelbaren Grundstücken gar von 5 % als üblich (Solothurner Steuerbuch, § 56 Nr. 1 Ziff. 2.1, unter so.ch). Dass im vorliegenden Fall rund 80 % des Gewinns an Mäkler ausbezahlt worden wären, ist völlig unglaubwürdig. Nachdem hier aber nicht nachgewiesen werden konnte, dass überhaupt eine Mäklerprovision ausbezahlt wurde, ist der entsprechende, geltend gemachte Abzug gänzlich zu verweigern. Der Rekurs erweist sich demnach als unbegründet und ist somit abzuweisen.

4.

Bei diesem Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten zu tragen. Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 5'976 festzusetzen (Grundgebühr: CHF 750; Zuschlag: CHF 5'226). Ausgangsgemäss ist keine Parteientschädigung geschuldet.

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