Contratto di locazione - restituzione ente locato - difetti - solidarietà tra inquilini

in diritto: 1. La decisione impugnata è stata comunicata prima del 31 dicembre 2010 sicché la procedura di cassazione è quella ordinaria degli art. 327 segg. CPC ticinese (art. 405 cpv. 1 CPC), fermo restando la nuova denominazione di questa autorità in Camera civile dei reclami (cfr. art. 48 lett. d LOG; Messaggio del Consiglio di Stato n. 6313 del 22 dicembre 2009, pag. 15).

2.

Giusta l'art. 327 lett. g CPC ticinese una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 135 V 4 consid. 1.3).

3.Il Pretore ha accertato la presenza di difetti nell'ente locato che eccedevano la normale usura (danneggiamento di cinque porte), così come la loro tempestiva notifica da parte del locatore. Egli ha nondimeno respinto l'istanza poiché il locatore non aveva provato che questi danni fossero imputabili alla conduttrice, tanto più che tutto si ignorava delle condizioni in cui si trovava l'appartamento al momento in cui CO 1 ha sottoscritto il contratto di locazione, l'unica constatazione essendo stata effettuata all'inizio della locazione con __________ P__________. Il ricorrente censura tale conclusione e sostiene che con la sottoscrizione del contratto di locazione da parte della convenuta unitamente al fratello, si è creato un vincolo di solidarietà in virtù del quale alla stessa devono essere imputati i difetti presenti alla fine della locazione e pacificamente cagionati durante l'occupazione dell'appartamento da parte sua e/o del fratello.

4.

Nella fattispecie è indubbio che al termine della locazione l'appartamento dell'istante presentava dei difetti che eccedevano l'usura normale e che questi erano stati tempestivamente notificati alla conduttrice. Controverso è lo stato dell'ente locato all'inizio della locazione. Dal fascicolo processuale risulta che nel 2006, allorquando __________ P__________ ha preso possesso dell'appartamento, questo era in ordine salvo “una porta che presentava il segno di un pugno“ (cfr. deposizione __________ __________ L__________ del 15 luglio 2009). Per contro nulla è dato di sapere sulla situazione al momento dell'occupazione da parte della convenuta avvenuta il 1° luglio 2007 né al momento della sottoscrizione del contratto (12 ottobre 2007).

In simile evenienza, la conclusione del primo giudice secondo la quale il locatore non ha fatto fronte all'onere della prova che gli competeva, non può essere considerata arbitraria. Spettava infatti a quest'ultimo effettuare una verifica dell'ente locato prima della sua occupazione da parte della convenuta, non potendole ora addebitare danni verosimilmente cagionati dal fratello. Il fatto poi che all'inizio della locazione la convenuta abbia preso possesso dell'appartamento senza formulare riserve sul suo stato non giova al ricorrente, ritenuto che non sussiste la presunzione legale secondo la quale l'appartamento viene consegnato in buono stato. L'onere della prova del difetto spetta sempre al locatore (SVIT, n. 32 ad art. 267-267a CO).

5.

Per quanto attiene al vincolo di solidarietà al quale fa riferimento il ricorrente, questo è effettivamente dato dal momento della sottoscrizione del contratto di locazione con il fratello il 12 ottobre 2007 come risulta espressamente dal testo del medesimo (cfr. punto 25 contratto). Da detto vincolo deriva però unicamente la responsabilità della convenuta da questa data ma non prima (Schnyder in: Basler Kommentar, OR I, 4ª edizione, n. 4, 6 e 7 ad art. 143 CO). A parte i casi espressamente previsti dalla legge, vi è infatti solidarietà tra più conduttori solo quando questi si sono espressamente impegnati in tal senso, ciò che presuppone la sottoscrizione del contratto e non la semplice occupazione dell'ente locato (Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4ª edizione, n. 2025 seg.). Simile vincolo di solidarietà non si estende solo al pagamento della pigione, ma anche all'obbligo del coconduttore di risarcire al locatore i danni cagionati all'ente locato (Jacquemoud-Rossari, Jouissance et titularité du bail ou quelques questions choisies en rapport avec le bail commun in: Cahiers du bail 1999 pag. 100 segg.; Higi in: Zürcher Kommentar, n. 119 ad Vorbemerkungen zu Art. 253–274g CO; Micheli, Les locataires dans le bail commun in: Séminaire sur le droit du bail, 1994, pag. 15).

Ciò premesso, alla convenuta possono essere addebitati unicamente eventuali danni cagionati nel periodo durante il quale la stessa era parte al contratto (dal 1° luglio 2007 al 30 settembre 2008), mentre per il periodo precedente (dal 1° agosto 2006) l'unico responsabile nei confronti del locatore era il fratello della stessa. Ciò posto, senza incorrere in arbitrio, il primo giudice poteva escludere una responsabilità della convenuta per danni all'ente locato. Il ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione, deve essere respinto.

6.

Gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CC ticinese). Il ricorrente rifonderà alla controparte un'equa indennità per l'incomodo occorsole per la stesura delle osservazioni, commisurata alla circostanza che essa non si è valsa del patrocinio di un legale (RtiD II-2005 pag. 680 consid. 9).