TA - AC.1999.0128 - 2000-01-18 - DIZERENS Valentine c/ GILLY

1.

La décision municipale attaquée, rendue le 29 juillet 1999, n'est pas motivée, ce qui est contraire au principe général selon lequel les décisions administratives doivent être motivées, et en tout cas constitutif d'une violation de l'art. 115 LATC qui exige que le refus du permis indique les dispositions légales et réglementaires invoquées. Cette décision se contente de renvoyer aux oppositions déposées durant l'enquête, l'une d'entre elles l'ayant d'ailleurs été par la municipalité elle-même (mais rien n'indique que ce document ait été communiqué à la recourante en son temps) sous la forme d'un document du 5 juillet 1999, dont les chiffres 1 et 2 ont la teneur suivante :

"1. il a toujours été clairement dit et écrit que la parcelle no 224 était intimement liée aux autres parcelles pour ce qui concerne les places de parc uniquement (cf. courrier municipal du 19.02.1999).

Motifs : respect de l'art. 72 RCPC compte tenu que les autres parcelles (147, 149 et 150) n'offrent pas cette possibilité. La municipalité s'oppose à ce que la surface de la parcelle no 224 soit prise en compte dans le calcul du CUS (art. 85 LATC). De plus, la procédure de réquisition au registre foncier (art. 83 LATC) n'a pas été suivie et cette réquisition n'aurait, en l'occurrence, pas été accordée par la municipalité.

2.

l'art. du 13 du RCPC indique que le CUS n'excédera pas 0,7 en zone village. Ce coefficient étant déjà plus élevé, la municipalité s'oppose à son augmentation afin de préserver l'intérêt public et les intérêts prépondérant de tiers."

Quant à l'argumentation de la recourante, elle consiste à soutenir en bref que puisque la parcelle 224 (il s'agit de celle qui se trouve de l'autre côté de la route cantonale) est liée aux trois autres du point de vue des places de stationnement, il doit en aller de même pour ce qui concerne le calcul du coefficient d'utilisation du sol.

2.

La principale question litigieuse est de savoir si la parcelle 224 peut être prise en compte dans le calcul du CUS s'agissant de travaux sur les trois autres parcelles contiguës entre elles situées de l'autre côté de la route. On rappellera à cet égard que la recourante fait valoir que lorsqu'elle a acquis les parcelles, elle a eu l'obligation de ne pas fractionner, obligation qu'elle a respectée, si bien qu'on ne peut aujourd'hui la priver de la possibilité d'utiliser cette parcelle dans le cadre de la construction projetée.

D'emblée, la position de chacune des deux parties suscite la perplexité. pour les motifs qui suivent:

a) Interpellée en audience, la commune n'a pu citer aucune disposition légale qui lui permettrait, comme elle entendait en manifester l'intention en s'adressant à l'office des poursuites, d'empêcher (ce serait une atteinte sérieuse à la garantie de la propriété) que les différentes parcelles soient vendues séparément. Quant à l'obligation de construire des places de parc sur la parcelle 224 à l'usage des bâtiments situés sur les trois autres parcelles, elle pourrait à première vue paraître se heurter à la jurisprudence traditionnelle selon laquelle les places de parc sont considérées comme des dépendances qui, à ce titre, ne peuvent être construites que sur la même parcelle que le bâtiment principal et non sur deux parcelles différentes, fussent-elles contiguës (voir par exemple l'arrêt AC 97/0175, Pully, du 23 décembre 1998; voir en revanche l'arrêt AC 95/0106, St-Sulpice, du 25 février 1998, concernant la construction d'un parking public occupant la totalité d'une parcelle privée de la commune). Il est vrai cependant que selon l'art. 72 du règlement communal, les places de parc "doivent être aménagées par leur propriétaire, à leurs frais et sur leur terrain", ce qui ne paraît pas exclure d'emblée qu'elles soient construites sur une parcelle séparée. Il n'y a cependant pas lieu d'examiner plus avant l'interprétation de cette disposition communale puisque la recourante n'a pas contesté l'exigence des places de parc, et que celles-ci sont même déjà construites.

b) Quant à la prétention de la recourante de faire prendre en compte la surface de la parcelle 224 pour le calcul du CUS dans le cadre des travaux sur les trois autres parcelles situées de l'autre côté de la route, elle peut paraître exorbitante puisqu'il s'agit de calculer un coefficient qui met précisément la surface de la parcelle en rapport avec la surface de plancher. Il est vrai cependant que les art. 83 et 85 LATC, auxquels se réfère la municipalité, aboutissent à créer une situation qui se rapproche de celle à laquelle prétend la recourante :

aa) L'art. 83 LATC subordonne le fractionnement ou la modification de limite d'une parcelle, si cette opération a pour effet de rendre une construction non réglementaire, à l'inscription d'une mention "signée de la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la zone" : cette disposition tend à éviter qu'une surface cédée lors d'un fractionnement et déjà prise en considération pour fixer les distances aux limites, le COS ou le CUS, ne soit utilisée à nouveau (AC 96/0210 du 10 février 1997, citant BGC automne 1985 p. 377). Selon la doctrine (la jurisprudence est rare à ce sujet), la mention doit nécessairement grever un bien-fonds contigu à la parcelle en cause mais il n'est pas nécessaire que la parcelle grevée soit l'un des biens-fonds touchés par la modification de limite (Didisheim, Modifications de limites et dérogations en droit vaudois de la construction: Quelques réflexions à propos des art. 83 et 85 LATC, RDAF 1991, p. 404, chiffre 2.3, avec réf. citée; le même auteur soulève la question de l'approbation, exigée par l'art. 962 CC, de ces dispositions cantonales par le Conseil fédéral).

bb) Quant à l'art. 85 LATC, son ancienne teneur permettait, moyennant une mention au registre foncier également, de déroger notamment au CUS à condition que celui-ci soit respecté sur un ensemble formé par la parcelle en cause et une ou des parcelles voisines (ce qui n'exclurait pas à première vue que les parcelles "voisines" ne soient pas contiguës). On rappellera que la nouvelle teneur de l'art. 85 LATC, instaurée par la novelle du 14 novembre 1995, comporte désormais une clause dérogatoire plus large (elle n'est plus limitée aux dérogations de minime importance) dans laquelle il n'est plus question de mention au registre foncier (le législateur a considéré à cet égard que si l'entorse aux règles de la zone est intégralement corrigée par le biais de restriction de la propriété mentionnée au registre foncier et grevant un ou plusieurs bien-fonds contigus, il ne s'agit plus de dérogation, v. BGC novembre 1995, p. 2713; on signalera que selon un arrêt AC 98/0071, Ollon, du 30 juillet 1998, on ne peut pas corriger le dépassement du COS sur une parcelle en "liant" celle-ci à une autre au moyen d'une convention constituant une servitude de non bâtir entre propriétaires privés - sans intervention de la commune - et en calculant le COS sur l'ensemble).

On rappellera que la nouvelle teneur de l'art. 85 LATC, comportant désormais une clause dérogatoire plus large que la teneur précédente, s'impose à la commune puisque l'art. 87 du règlement communal se réfère directement à l'art. 85 LATC. En effet, comme le Tribunal administratif en a déjà jugé, lorsqu'une collectivité publique renvoie dans un acte législatif de son ressort à une norme de rang supérieur qu'elle n'a pas la compétence de modifier, ce renvoi ne peut avoir pour conséquence de figer la norme en question dans sa teneur du moment (arrêts AC 93/0307 du 26 novembre 1993, AC 93/0156 du 26 septembre 1994, AC 96/262 du 14 juin 1997 concernant précisément l'art. 87 du règlement de Gilly).

On notera encore que lorsqu'elle statue sur une demande de dérogation selon les art. 87 du règlement communal et 85 LATC, la municipalité doit motiver sa décision de manière circonstanciée et non pas (sous peine d'empêcher tout contrôle de la décision municipale par l'instance de recours) se contenter, comme elle l'a fait en l'espèce, de reproduire la formulation de l'art. 85 al. 2 LATC en exposant qu'elle agit "afin de préserver l'intérêt public et les intérêts prépondérant de tiers".

c) Le tribunal constate que l'application de l'art. 83 LATC poserait des problèmes délicats (il s'agirait d'une application par analogie puisqu'on n'a pas affaire à un véritable fractionnement). Il en va de même de l'art. 85 LATC (v. par exemple AC 96/231, Vevey, du 27 mars 1997, dont on signalera qu'il a été annulé par le TF mais que la dérogation litigieuse a finalement été accordée par la commune en reprise de cause). Le tribunal constate surtout que la décision municipale n'est pas réellement motivée, ce qui empêche le tribunal de vérifier si la commune s'est tenue à l'intérieur de la marge d'appréciation qui est la sienne.

Dans ces conditions, le tribunal renoncera finalement à élucider les questions soulevées plus haut pour le motif que la cause peut être tranchée par les considérants qui suivent.

3.

Dans son mémoire complémentaire du 18 octobre 1999, la recourante fait valoir que même si on devait refuser d'inclure la parcelle 224 dans le calcul du coefficient d'utilisation du sol, il conviendrait d'appliquer l'art. 80 LATC pour permettre la transformation avec un léger agrandissement du bâtiments concerné.

a) S'agissant des règles fixées par l'art. 80 LATC et de règles semblables fixées par le règlement communal évoqué en audience, il faut rappeler qu'elles ont la teneur suivante:

Art. 80 al. 1 et 2 LATC:

"Les bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés."

Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.

Art. 13 du règlement communal

"Le coefficient d'utilisation du sol (CUS) définit la capacité constructive de chaque parcelle et fixe la surface maximale brute de plancher habitable. Il n'excédera pas le 0,7 de la parcelle. Ce calcul s'effectue selon les normes de l'Institut fédéral pour l'aménagement du territoire."

Art. 14 du règlement communal

"Les dispositions des art. 11 et 13 ne s'appliquent pas aux bâtiments existants au moment de l'entrée en vigueur de la présente réglementation, pour autant que les rénovations et transformations se fassent entièrement dans les volumes construits."

L'art. 80 LATC, comme l'art. 14 du règlement communal, tend à garantir le maintien de la situation acquise aux propriétaires de bâtiments existants non conformes aux règles applicables. Même si à la lettre, les constructions non réglementaires dès leur édification ne sont pas visées par l'art. 80 LATC, cette disposition peut néanmoins leur être appliquée par analogie lorsqu'elles sont l'objet d'une tolérance de la part des autorités et, a fortiori, lorsqu'elles ont bénéficié d'une autorisation qu'il n'est pas question de révoquer. (v. en ce sens Didisheim in RDAF 1987 p. 392; AC 92/270 du 7 avril 1993; AC 96/0206 du 15/05/98; AC 98/0213 du 3 janvier 2000).

b) La municipalité, qui prend en compte exclusivement la surface des parcelles contiguës 147, 149 et 150 (soit au total 284 m²) considère, à lire son "opposition" du 5 juillet 1999, que le CUS de 0,7 est déjà dépassé. En audience toutefois, l'ingénieur communal a indiqué que la municipalité, ayant constaté que le CUS serait dépassé dans le projet, n'avait pas procédé au calcul complet de la surface de plancher existante; il a précisé que dans leur ancien état, les constructions litigieuses ne comportent probablement pas plus de 100 m² de plancher habitable. Quant à l'architecte de la recourante, il a contesté cette dernière affirmation en observant que le bâtiment occupe déjà au sol une surface de l'ordre de 10 m x 20 m. Cependant, l'architecte de la recourante a été incapable d'expliquer comment a été calculée la surface de plancher existante que la demande de permis de construire chiffre à 326,25 m². Quant au décompte de surface produit en audience, on rappellera que sa première page déjà contenait une erreur au sujet de la surface existante.

c) On observera au passage que selon toute vraisemblance, la surface de 100 m² évoquée par le représentant de la commune ne correspond pas à la surface de plancher déterminante. Il faut bien voir à cet égard que si la norme ORL à laquelle se réfère le règlement communal utilise, comme le texte communal lui-même, la notion de "surface brute de plancher habitable" (SBPH selon l'abréviation habituelle), cette notion inclut non seulement les surfaces destinées à l'habitation, mais aussi les surfaces utilisées pour le travail (voir Droit vaudois de la construction, Glossaire, à la rubrique "coefficient d'occupation du sol"). Pour ce motif, il faut compter dans la surface de plancher existante (déterminante pour appliquer l'art. 80 LATC) l'atelier aménagé dans la partie aval des constructions litigieuses (sous réserve probablement de la chaufferie) et non pas seulement les locaux d'habitation aménagés dans les différents niveaux du bâtiment.

d) N'ayant pas élucidé la question de savoir pour quelle surface de plancher existante la recourante pouvait revendiquer le maintien de la situation acquise, la commune n'était pas en mesure d'appliquer l'art. 80 LATC. Il est vrai que d'après les explications fournies en audience, elle a considéré que puisque les travaux ne se faisaient pas entièrement dans les volumes construits comme l'exige l'art. 14 du règlement communal, le CUS de 0,7 de l'art. 13 du règlement communal devait être appliqué sans restriction. Cependant, l'art. 14 du règlement communal ne saurait exclure l'application de l'art. 80 LATC. En effet, la jurisprudence a précisé qu'en matière de transformations et d'agrandissement de bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir, l'art. 80 LATC l'emporte sur les dispositions communales plus restrictives (RDAF 1989 p. 314). D'ailleurs, le règlement communal prévoit lui-même à l'art. 75 al. 2 (applicable dans toutes les zones) que "l'affectation des bâtiments acquise sous l'ancien règlement est maintenue dans les limites fixées par l'article 80 LATC", principe dont l'application ne saurait être limitée, malgré la curieuse rédaction de l'art. 75 al. 1, aux seules activités professionnelles traditionnelles des habitants de la commune.

e) On constate ainsi qu'il était nécessaire, pour appliquer l'art. 80 LATC, que soit déterminée la surface de plancher existante avant les travaux litigieux. Comme la commune n'a pas déterminé cette surface et que la recourante n'a pas pu non plus en présenter un calcul convaincant, le tribunal n'est pas en mesure de statuer car il ne lui appartient pas de procéder à des calculs qui font partie des opérations de constitution du dossier qui incombent aux parties et qui, en l'espèce, paraissent d'autant plus délicates que les constructions litigieuses ont déjà été vidées en partie.

On observe aussi au passage que les bâtiments existants empiètent sur une limite des constructions et que la nécessité d'une mention de précarité au sens de l'art. 82 LATC ne semble pas avoir été examinée.

Il n'est donc pas possible d'allouer à la recourante ses conclusions tendant à l'octroi du permis de construire.

f) Le tribunal observe par ailleurs que malgré les corrections que la commune a fait exécuter sur les projets successifs de la recourante, les plans mis à l'enquête laissent subsister des incertitudes. Par exemple, la seule coupe figurant sur les plans ne montre pas les fenêtres prévues dans les lucarnes perçant la partie centrale de la toiture et l'on peut se demander si ces fenêtres seront utilisables compte tenu de la hauteur à laquelle se trouveront leurs tablettes par rapport au sol des locaux qu'elles sont censées éclairer.

Finalement, le dossier présente de telles insuffisances que le tribunal ne peut, même si c'est en partie par substitution de motifs, que confirmer le refus du permis de construire décidé par la commune.

g) Le Tribunal administratif considère en outre que les observations de la section des monuments historiques sont, même si l'on trouve effectivement à la sortie du village des bâtiments qui rappellent certains éléments du projet litigieux, pas dénuée de tout fondement dans leur ensemble en tant qu'elles concernent la typologie du bâtiment et le traitement architectural d'un certain nombre de ses éléments tel que les lucarnes. Il n'y a cependant pas lieu d'approfondir ici cette analyse puisque de toute manière, le projet ne peut pas être admis dans la forme où il a été mis à l'enquête.

4.

Vu ce qui précède, le recours sera rejeté aux frais de la recourante, qui n'a pas droit à des dépens.