TA - AC.2000.0001 - 2000-10-05 - BEGA MÖBEL AG c/Lausanne

A.

La société LO Immeubles SA a conclu avec la société Genoud SA divers baux à loyer portant sur des locaux et dépôts dans un immeuble sis à la rue de Genève 19 à Lausanne. Il s'agit notamment des contrats datés des 26 juin 1986, 11 juin 1987 et 20 juin 1988. Par un premier avenant du 26 août 1992, ces contrats ont été transférés à la société Tesson AG et à Willy Buchser, puis par un second avenant du 8 décembre 1995, à la société Bega AG et à Willy Buchser.

Par envoi recommandé du 26 mars 1999, LO Immeubles SA a notifié à Bega AG et Willy Buchser la résiliation des baux sur la formule officielle avec les échéances suivantes :

- pour le contrat de bail du 26 juin 1986 (6 locaux-dépôts de 270 m²), au 30 septembre 2001,

- concernant le bail du 11 juin 1987 (260 m² de locaux-dépôts au 1er sous-sol et 35 m² au 2ème étage), au 30 septembre 2002,

- et pour le bail du 20 juin 1988 (locaux-dépôts de 62 m² au 1er sous-sol), au 30 juin 2000.

La société Bega AG et Willy Buchser ont contesté la résiliation en demandant une prolongation pour une durée de 6 ans. Par jugement du 27 janvier 2000, le Tribunal des baux du canton de Vaud a constaté que les résiliations des baux avaient valablement été notifiées et il a rejeté les demandes de prolongation. Le tribunal a considéré en substance que les locaux avaient été sous-loués, de sorte que le locataire ne pouvait pas se prévaloir des conséquences pénibles du congé pour le sous-locataire. Il a relevé en outre que LO Immeubles SA avait résilié les baux notamment pour établir des liens contractuels directs avec les occupants des locaux de manière à mieux gérer l'avancement des travaux de transformation des immeubles de la plate-forme du Flon et reloger de façon transitoire des locataires provenant d'autres immeubles soumis à des travaux de transformation; la société propriétaire n'avait en outre pas exclu la possibilité de conserver les occupants actuels comme locataires. Le tribunal a encore relevé que les chantiers envisagés dans la zone concernée pouvaient occasionner des situations locatives transitoires et qu'une gestion efficace des travaux de transformation commandait la maîtrise directe de l'ensemble du parc immobilier. Le recours formé contre le jugement du Tribunal des baux a été rejeté le 7 juin 2000 par la Chambre des recours du Tribunal cantonal.

B.

L'immeuble sis à la rue de Genève 19 fait partie des anciens entrepôts construits sur la plate-forme du Flon. Ce quartier a été créé à la fin du siècle passé par le comblement de la vallée du Flon exécuté en relation avec la création des liaisons ferroviaires Lausanne-Ouchy et Lausanne-Gare, réalisées respectivement en 1877 et 1879 (voir préavis de la municipalité de Lausanne no 295 du 22 décembre 1993). La plate-forme du Flon a fait l'objet de divers projets de réaménagement depuis les années trente; ces projets n'ont soit pas dépassé le stade des études, soit ont été refusés par la municipalité ou par le conseil communal, ou encore, rejetés en votation référendaire. Le refus par le conseil communal du dernier projet "Ponts-Villes" en 1993 a conduit l'autorité communale à assouplir la réglementation, qui réservait le secteur aux constructions industrielles exclusivement, puis à étudier une nouvelle planification pour maintenir l'essentiel de la structure urbaine et favoriser l'affectation culturelle et de loisirs actuelle, en permettant aussi l'implantation d'établissements nouveaux pour créer des emplois.

Le projet de plan étudié par la municipalité prévoit la sauvegarde d'une quinzaine de bâtiments et il définit par des périmètres d'implantation les nouvelles possibilités de construire, qui s'insèrent dans la trame existante donnée par les voies privées desservant les anciens entrepôts (Voie du chariot, rue du Port franc et rue des Côtes de Montbenon). Ces espaces, actuellement réservés à la circulation des véhicules et au stationnement, seraient affectés à une "aire d'aménagement coordonné" destinée à la circulation des piétons ainsi que, de manière subsidiaire, à la circulation et aux accès aux garages. Le projet de plan partiel d'affectation adopté par la municipalité en octobre 1998 prévoit de porter la surface de plancher de 77'100 m2 à 128'700 m2 et le nombre de places de stationnement, qui s'élevait à 799 en 1992 et à 680 en 1998 (réduction due à l'emprise du chantier de la gare du LEB) à 975 au maximum, dont le 90 % devait être aménagé en sous-sol et le 10 % restant dans l'aire d'aménagement coordonné. Le règlement joint au projet de plan partiel d'affectation prévoit que la société propriétaire doit réaliser une étude générale définissant les grands principes d'aménagement de l'aire d'aménagement coordonné et que le dossier d'enquête de chaque demande de permis de construire sera accompagné d'un projet d'aménagement de ladite aire directement en contact avec la parcelle sur laquelle la construction ou la transformation est projetée.

C.

Le projet de plan partiel d'affectation "Plate-forme du Flon" (ci-après PPA Plate-forme du Flon) a été mis à l'enquête publique du 11 novembre au 10 décembre 1998 et il a soulevé notamment l'opposition des sociétés FMT - Hirsbruner - à Bâle, FMT Meubles et Tapis à Lausanne et Bega Gartenmöbel à Worb. Les opposants se plaignaient du fait que les besoins effectifs de la clientèle fréquentant pour de courtes périodes les commerces ou devant charger et décharger des marchandises lourdes et encombrantes n'avaient pas été pris en considération dans le nouvel aménagement de surface; en outre, les accès et sorties prévus par le plan ne respectaient pas les besoins pour l'arrivée des marchandises entre les bâtiments 17 et 19 de la rue de Genève; les opposants relevaient enfin qu'il n'y aurait plus de parking de surface sûr, "surtout pour les dames". Les opposants ont demandé que les 30 à 35 places de stationnement en surface pour les clients, situées sur la rue du Port-Franc et au sud-ouest du centre commercial actuel, restent accessibles afin de permettre la poursuite de la vente d'articles essentiels pour les commerces, tels que l'ameublement, les eaux minérales, la nourriture pour animaux, les articles pour bébés ou de sport encombrants. Ils demandaient aussi que l'accès au quai d'arrivage de marchandises soit maintenu sans contrainte pour assurer l'approvisionnement des commerces. Dans son rapport-préavis no 81 du 25 mars 1999, la municipalité a proposé au conseil communal de lever l'opposition en relevant que les places de parc qui pourront être créées en surface dans l'aire d'aménagement seront localisées par la société propriétaire mais que l'accès situé entre les bâtiments de la rue de Genève 16 et 17 serait maintenu. Lors de sa séance du 8 juin 1999, le Conseil communal de Lausanne a adopté le PPA Plate-forme du Flon et son règlement, ainsi que les propositions de réponse aux oppositions.

D.

Bega Möbel AG a contesté la décision communale auprès du Département des infrastructures qui a rejeté le recours et a approuvé le PPA Plate-forme du Flon le 22 décembre 1999. Bega Möbel AG a recouru contre ces décisions auprès du Tribunal administratif le 11 janvier 2000. La société recourante conclut à l'annulation des décisions du département rejetant son recours et approuvant le PPA Plate-forme du Flon, ainsi qu'à l'annulation de la décision d'adoption du plan par le conseil communal. La société LO Immeubles SA s'est déterminée sur le recours en concluant principalement à son irrecevabilité et subsidiairement à son rejet. Le Service des routes s'est également déterminé sur le recours et la commune de Lausanne a déposé un mémoire-réponse en concluant au rejet du recours. Bega Möbel AG a déposé un mémoire complémentaire; elle relève notamment que ses baux ont été résiliés le même jour où le préavis municipal mentionnant son opposition avait été rendu public et qu'il s'agissait vraisemblablement d'un congé de représailles.

Le tribunal a tenu une audience sur place le 29 mai 2000 en présence des représentants des parties et de leur conseil.