TA - AC.2005.0151 - 2006-01-05 - LÜTHI/Municipalité de Borex

A.

René Lüthi est propriétaire des parcelles nos 37, 38 et 300 de la Commune de Borex. Une fois réunies, ces trois parcelles forment un rectangle d'un peu moins de 4'000 m², dont la moitié sud-est est actuellement construite de divers bâtiments, parmi lesquels une maison d'habitation occupée par René Lüthi et une grange d'un volume important. Ces bâtiments sont tous colloqués en zone village conformément au règlement communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions approuvé par le Département des infrastructures le 20 août 2002. La partie nord-ouest de ce rectangle est pour sa part colloquée en zone d'extension de village et est actuellement dépourvue de construction.

B.

Du 24 mai au 14 juin 2005, René Lüthi a déposé à l'enquête publique un projet de construction de deux groupes de trois villas contiguës et d’un parking souterrain sur les trois parcelles précitées. Ce projet inclut également la parcelle no 27 de la Commune de Borex située au sud des précédentes aux fins d'y colloquer une place de dépôt pour poubelles.

Le projet mis à l’enquête s’implante dans la partie colloquée en zone d'extension de village. Il prévoit la construction, sur la moitié ouest de cette zone, de trois villas contiguës (dénommées selon les plans A2 à C2) et, sur sa moitié est, de trois villas contiguës (D2 à F2) ainsi que d’un parking souterrain. Selon le projet, la largeur de la façade pignon de chacun des groupes de villas est de 10 mètres et la largeur des façades adjacentes de 19,42 mètres. Les bâtiments sont entièrement excavés. Ils disposent, en plus d’un sous-sol, de trois niveaux correspondant au rez-de-chaussée, à l’étage et aux combles. La hauteur médiane au faîte par rapport au terrain naturel des villas A2 à C2 est de 10,02 mètres. Cette hauteur est de 10,47 mètres pour les villas D2 à F2.

Sur le plan des aménagements intérieurs, ces constructions présentent la particularité d'être indépendantes les unes des autres, étant donné qu'elles ne partagent aucuns locaux communs. Si le sous-sol des villas A2 à C2 est entièrement voué à des caves ou aux abris PCi, le sous-sol des villas D2 à F2 dispose en revanche, en sus des caves, d’une surface intérieure de parking. Ces parkings sont aménagés en trois zones indépendantes par villa disposant chacune de deux portes de garage donnant sur la façade est. Toutes ces portes de garage donnent sur la voie de circulation aménagée sous le niveau du terrain naturel décrite au paragraphe suivant. La porte d’entrée est située sur le même niveau que les garages, soit au niveau du sous-sol selon la terminologie adoptée par le constructeur. A l’intérieur des villas, une rampe d’escalier fait face à la porte d’entrée afin d’accéder au rez-de-chaussée. En plus des caves, les villas A2, C2, D2 et F2 disposent encore d’un espace de grenier au niveau des combles.

Sur le plan des aménagements extérieurs, les deux groupes de villas sont desservis par des voies d’accès différentes. Le groupe A2 à C2 dispose d'un accès débouchant sur la route de Tranchepied qui longe les parcelles sur leur flan ouest. Cet accès passe au nord des villas puis forme un coude à droite pour s'allonger le long des façades est. A cet endroit se situent quatre places de parc dont trois sont attribuées aux visiteurs selon les indications données par le plan de situation du constructeur. Les villas D2 à F2 disposent pour leur part d'un accès donnant sur le côté est, en face de l'entrée du parking souterrain projeté. Le chemin d'accès à ces villas forme une voie de circulation d'environ 6 m 50 de largeur longeant le flan est du bâtiment. Etant donné qu’à cet endroit le terrain naturel s’étire en pente douce dans une direction nord-sud, cette voie, malgré une déclivité nulle, s’enfonce peu à peu dans le terrain jusqu’à l’extrémité nord de la villa F2 pour s’arrêter brusquement devant un mur de plus de 2,5 mètres de hauteur. Cette voie donne accès aux garages intérieurs ainsi qu'à la porte d'entrée de chaque maison. Le projet prévoit l’aménagement de quatre places de parc visiteurs devant l'entrée des garages intérieurs situés en sous-sol des villas. Le reste des places de parc accompagnant le projet se trouve dans le parking souterrain accolé à la face sud-est de la villa D2. Il s'agit d'un parking d'un seul niveau, majoritairement enterré, disposant de onze places de parc. Selon le plan de situation, la majorité des places de parc attribuées est destinée à l’usage des propriétaires du groupe de villas A2 à C2. Le projet prévoit une végétalisation du toit du parking en vue d'en faire une zone de verdure.

Le projet tel qu'il a été déposé à l'enquête publique s'accompagne d'un projet de fractionnement des parcelles destinées à recevoir les constructions. Selon ce fractionnement, la taille des parcelles nos 37, 38 et 300 serait réduite afin de permettre la création de cinq nouvelles parcelles numérotées de 535 à 539. Ce nouveau découpage permet à chacune des six villas projetées de disposer de sa propre parcelle. La parcelle no 537 nouvelle, concernant la villa D2, verrait sa limite sud-est située au centre du parking souterrain projeté. L’autre moitié du parking serait située en majorité sur la parcelle no 38 et un solde sur la parcelle no 300. Etant donné la surface réduite de certaines de ces nouvelles parcelles, la réquisition de fractionnement s'accompagne d'une réquisition d'inscription d'une mention "restriction LATC" à signer par la municipalité, prévoyant en bref le report de la capacité constructive des grandes parcelles vers les plus petites.

C.

Le projet de construction mis à l’enquête publique a suscité une opposition et une observation. Il a fait l'objet d'une synthèse CAMAC envoyée à la Municipalité de Borex le 7 juin 2005. Les différents services consultés ont préavisé favorablement au projet.

En date du 27 juin 2005, la Municipalité de Borex a écrit à René Lüthi pour l'informer qu'elle avait décidé dans sa séance du 20 juin 2005 de refuser le permis de construire sollicité. En résumé, la municipalité contestait la possibilité de reporter la capacité constructive pour des parcelles non encore construites. Elle considérait que le fractionnement entraînerait la création de parcelles trop exiguës. Elle invitait le constructeur à opter clairement pour deux bâtiments de plusieurs logements ou pour des villas contiguës. Selon elle, les espaces indiqués comme grenier présenteraient des risques de devenir en réalité des surfaces habitables, avec pour conséquence que le coefficient d'utilisation du sol en serait dépassé. Le garage souterrain ne serait pas construit de telle façon qu'il permette de respecter les distances aux limites réglementaires. L'organisation des places de stationnement poserait des problèmes d'accessibilité à certains garages. L'intégration et l'esthétique des constructions devraient être revues. A titre subsidiaire, la municipalité se prévalait encore de l'application de l'art. 77 LATC.

D.

Par acte du 25 juillet 2005, René Lüthi a recouru contre cette décision et conclu à l’annulation de la décision du 27 juin 2005 de la Municipalité de Borex et à la délivrance des permis de construire sollicités pour les parcelles nos 37, 38, 300 et celles découlant du fractionnement proposé, respectivement les permis de construire correspondant aux mêmes projets à aménager sur une ou deux parcelles, sous forme de PPE. René Lüthi a également conclu à ce que l’élaboration d’un plan de quartier concernant les parcelles propriété du recourant soit refusée.

Dans sa réponse du 9 septembre 2005, la Municipalité de Borex a conclu au rejet du recours.

René Lüthi a déposé un mémoire complémentaire le 14 octobre 2005.

Le Tribunal administratif a tenu audience le 20 décembre 2005 à Crassier, commune voisine de Borex, en présence du recourant René Lüthi, assisté de l’avocat Philippe Vogel, de l’architecte du projet, de M. Amrein, dessinateur, et de Philippe Boss, géomètre du projet ; pour la Municipalité de Borex, d’Yves Gallay, syndic, assisté de l’avocat Benoît Bovay, de Jean-Luc Vuagniaux et Thierry Perrin, responsables des bâtiments, d’Etienne Bovard, géomètre, et de Laurent Ollivier, urbaniste-conseil du bureau Urbaplan. A l’issue de l’audience, le Tribunal administratif a procédé à une inspection locale.

A l’audience, le recourant a déclaré qu’il était d’accord de modifier son projet sur le plan de l’aménagement parcellaire et de prévoir la création de deux PPE, l’une pour chaque groupe de villas, à la place de propriétés individuelles. Selon ce nouveau projet, un redécoupage des parcelles reste nécessaire, mais il n’entraîne la création que d’une seule parcelle nouvelle. L’intégralité du parking souterrain et les villas D2 à F2 sont désormais situées sur la parcelle no 535 et les villas A2 à C2 sur la parcelle no 300. Aucune mention au registre foncier relative au report de la capacité constructive n’est nécessaire.

La Municipalité de Borex s’est déclarée plus favorable au projet de PPE qu’au projet de fractionnement mis à l’enquête. Néanmoins, elle a précisé que cette modification ne changeait rien aux autres vices affectant le projet selon elle, notamment sur le plan des aménagements extérieurs et des places de parc. Depuis le dépôt du recours, la municipalité a consulté un urbaniste-conseil. Après examen de la situation par son urbaniste, la municipalité s’est déclarée convaincue de la nécessité d'élaborer un plan de quartier, ce à quoi elle envisage de procéder.