CDAP - AC.2009.0124 - 2010-12-30 - Romandie Foncière SA/Municipalité de Daillens, OLIVIERA, ARN, LECOULTRE-ROLLAT, PILLONEL-FERREIRO

A.

La parcelle n° 253 de la Commune de Daillens est régie par le plan partiel d’affectation « Les Montets » et son règlement approuvé par le Conseil d’Etat le 23 juin 1997 (RPPA).

Le 23 décembre 2005, la Municipalité de Daillens a octroyé à Romandie Foncière SA un permis de construire sur la parcelle n° 253 un habitat groupé comprenant cinq bâtiments désignés par les lettres A, B, C, D et E et un parking souterrain. Le projet a été mis à l’enquête du 25 novembre au 15 décembre 2005. Le plan de situation (sans échelle) se présente ainsi :

La demande de permis de construire prévoit que :

Le bâtiment A comprend 14 logements : 2 deux pièces, 6 trois pièces, 4 quatre pièces, 2 cinq pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est de 1'800 m2.

Le bâtiment B comprend 8 logements : 2 deux pièces, 2 trois pièces, 3 quatre pièces, 1 cinq pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est de 850 m2.

Le bâtiment C comprend 8 logements : 2 deux pièces, 2 trois pièces, 3 quatre pièces, 1 cinq pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est de 850 m2.

Le bâtiment D comprend 14 logements : 2 deux pièces, 6 trois pièces, 4 quatre pièces, 2 cinq pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est de 1'800 m2.

Le bâtiment E comprend 8 logements : 2 deux pièces, 2 trois pièces, 3 quatre pièces, 1 cinq pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est de 850 m2.

Les plans indiquent à l’entrée de chaque appartement le nombre de pièces qu’il contient. Les galeries sont comptabilisées en tant que pièces par la demande de permis et par les plans.

On relèvera toutefois une divergence entre les plans et la demande. Pour les bâtiments A et D, ce ne sont pas 4 quatre pièces et 2 cinq pièces qu’il était prévu de construire, mais 2 quatre pièces et 4 cinq pièces.

L’ECA a posé comme condition à la délivrance du permis de construire que les vitrages des façades qui se font face, distants de moins de 5 m les uns des autres, soient fixes (non ouvrants) et de résistance au feu Ei 30. Cette exigence a pour conséquence que les fenêtres de certaines galeries ne s’ouvrent pas. Le permis de construire délivré par la Municipalité ne contient aucune remarque sur les galeries.

B.

Romandie Foncière SA a conclu un contrat d’entreprise générale avec HRS Hauser Rutishauser Suter AG le 20 décembre 2005. Des litiges sont survenus entre parties. Ils ont notamment donné lieu à un compromis d’expertise-arbitrage qui a abouti à un rapport du 10 mars 2009 et à un rapport final du 25 mai 2009.

Les lots ont été vendus et les acquéreurs ont commencé à s’installer dans leurs appartements.

C.

Par décision du 12 mai 2009, la Municipalité de Daillens a notamment fixé à Romandie Foncière SA un calendrier de visites de 22 appartements, en indiquant que si des attestations ECA étaient produites et si les visites ne révélaient pas de problèmes de salubrité ou de sécurité, des autorisations provisoires d’habiter seraient octroyées. Elle a arrêté les heures de visite de trois autres appartements en précisant que les visites seraient annulées si des dossiers complémentaires d’enquête n’étaient pas produits entre-temps. Elle a de plus interdit l’occupation de cinq autres appartements dont l’entrée en jouissance n’était pas encore prévue jusqu’à droit connu sur l’enquête complémentaire et la délivrance d’un permis de construire complémentaire.

D.

Le 15 juin 2009, Romandie Foncière a recouru contre cette décision, concluant, avec dépens, à son annulation. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2009.0124.

Le 18 août 2009, l’autorité intimée a conclu au rejet du recours.

E.

Romandie Foncière SA a soumis à enquête complémentaire du 10 juillet au 10 août 2009, des modifications d’ouverture en façades et des modifications intérieures notamment. Le formulaire de demande de permis indique que :

Le bâtiment A comprend 13 logements, 1 deux pièces, 7 trois pièces, 4 quatre pièces, 1 cinq pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est de 1'800 m2.

Le bâtiment B comprend 8 logements, 3 deux pièces, 4 trois pièces, 1 quatre pièces, 0 cinq pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est de 850 m2.

Le bâtiment C comprend 8 logements, 3 deux pièces, 4 trois pièces, 1 quatre pièces, 0 cinq pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est de 850 m2.

Le bâtiment D comprend 13 logements, 1 deux pièces, 5 trois pièces, 6 quatre pièces, 1 cinq pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est de 1'800 m2.

Le bâtiment E comprend 8 logements, 3 deux pièces, 4 trois pièces, 1 quatre pièces, 0 cinq pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est de 850 m2.

Ainsi, le nombre d’appartements des bâtiments A et D est passé de 14 à 13.

Les plans des appartements (étage/combles n° 06-3 et galerie n° 06-4) établis pour cette enquête complémentaire reproduisent le plan du 10 novembre 2005 intitulé « ancien permis 1/100 » qui indique, comme déjà dit, pour chaque appartement le nombre de pièces, un plan intitulé « nouveau permis 1/100» qui ne mentionne pas le nombre de pièces par appartement et un plan nommé « A transformer 1/100 ».

Le 10 novembre 2009, la municipalité a octroyé le permis de construire complémentaire. Celui-ci précise que les occupations des 5 appartements A 13, B 5, B 7, D 8 et D 12 sont soumises à autorisation municipale préalable.

Aux plans figurant au dossier de la municipalité sont joints pour chaque bâtiment une fiche manuscrite datée du 20 janvier 2010 et établie par Pezzoli & Associés Architectes SA, qui indique le nombre de pièces et la surface de chaque lot, précisant qu’il s’agit des « surfaces selon enquête du 15 mai 2009 ». Ces indications ne coïncident pas avec celles mentionnées dans les demandes de permis de construire.

Le 25 janvier 2010, Hélium, soit le bureau technique de la commune, a établi un complément de son rapport technique du 12 juin 2009, indiquant quelles sont les galeries non règlementaires. On reproduit ci-dessous certains passages de ce rapport :

En cours d’instruction, Hélium a été requis de compléter ce rapport, ce qu’il a fait le 17 octobre 2010 :

Le 9 février 2010, la municipalité a délivré un permis d’habiter partiel n° 7/10, indiquant notamment que les galeries des appartements A 12, A 13, B 5, B 6, B 7, C 5, C 6, C 7, D 12, D 13, E 4, E 6 et E 7 ne sont pas habitables.

F.

Par acte du 22 février 2010, Romandie Foncière SA a recouru contre cette décision concluant, avec dépens, principalement à sa réforme en ce sens que les galeries des lots A 12, A 13, B 5, B 6, B 7, C 5, C 6, C 7, D 12, D 13, E 4, E 6 et E7 « ne sont pas non habitables, mais habitables », subsidiairement à son annulation et au renvoi de la cause à l’autorité intimée pour nouvelle décision. La recourante a requis que son recours ne soit pas muni de l’effet suspensif. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2010.0044.

Le 12 mars 2010, la municipalité a conclu au rejet du recours. Elle a fait valoir notamment que la recourante avait donné suite aux injonctions municipales du 12 mai 2009 et qu’elle devrait ainsi être en mesure de retirer son recours contre cette dernière décision. Elle affirme que les galeries n’ont jamais été autorisées comme surfaces habitables et qu’elles ne sont pas conformes aux exigences cantonales en matière de salubrité.

Par lettres des 15 et 19 mars 2010, la recourante a précisé notamment qu’elle ne retirait pas en l’état son recours contre la décision du 12 mai 2009.

Les causes AC.2009.0124 et AC.2010.0044 ont été jointes.

Eusebio Oliveira acquéreur du lot A 13 s’en est remis à justice le 26 mars 2010. Caroline et Sébastien Lecoultre acquéreurs du lot E 7 se sont exprimés le 26 mars 2010, exposant qu’il n’était pas concevable que la commune délivre le permis de construire et refuse ensuite le permis d’habiter. Frédéric Arn, propriétaire du lot E 6, s’est prononcé le 27 mars 2010. Catherine Pillonel Ferreiro et Manuel Ferreiro acquéreurs du lot D 13 se sont déterminés le 29 mars 2010.

Le 11 juin 2010, la Municipalité a été requise d’indiquer si le litige avait encore un autre objet que le caractère habitable de certaines galeries pour des raisons d’éclairage et de ventilation et elle a été priée d’indiquer par lot, en quoi consisterait une mise en conformité.

Le 30 juin suivant, l’autorité intimée a exposé que la réglementation du plan de quartier prévoyait que les galeries n’étaient pas habitables et a douté de la pertinence de la tenue d’une audience.

La constructrice a requis la mise en oeuvre d’une audience le 1er juillet suivant et demandé que l’autorité intimée indique, par lot, si un permis d’habiter partiel, provisoire ou définitif a été délivré. Le 2 juillet 2010, l’autorité intimée a rétorqué qu’elle prenait note que selon la recourante les galeries étaient habitables et remarqué que la recourante disposait déjà de toutes les décisions rendues.

Le 19 juillet 2010, Catherine Pillonel Ferreiro et Manuel Ferreiro ont déclaré être outrés par l’attitude de Romandie Foncière qui ne les a jamais informés lors de la procédure d’achat qu’il y avait un problème avec les galeries et de l’attitude de l’autorité intimée qui avait accepté qu’ils modifient deux fenêtres afin qu’elles s’ouvrent et prétendaient ensuite que les galeries n’étaient pas habitables.

G.

Une inspection locale suivie d’une audience s’est déroulée le 1er septembre 2010. Le compte rendu de celles-ci retient :

Se présentent :

pour la recourante Romandie Foncière SA, M. Armand Celikalay, administrateur, assisté de Me Rolf Ditesheim, avocat à Lausanne;

pour la Municipalité de Daillens, M. Jean-Yves Thévoz, syndic, Mme Vivianne Fischbach et M. Eric Dubrit, municipaux, assistés de Me Benoît Bovay, avocat à Lausanne, et accompagnés de M. Villard, du bureau d’architectes Hélium, ainsi que d’une stagiaire, Mme Feryel Kilani;

M. Eusebio Oliviera, assisté de Me Bernard Katz, avocat à Lausanne;

Mme Catherine Pillonel Ferreiro et M. Manuel Ferreiro, non assistés;

M. Frédéric Arn, Mme Caroline Lecoultre et M. Sébastien Lecoultre ne se présentent pas.

Il n’y a pas de réquisition d’entrée de cause.

La présidente explique que le tribunal procédera dans un premier temps à la visite des appartements litigieux et que, si nécessaire, l’audience se poursuivra en salle.

La cour prend place dans l’appartement A12, propriété de M. Oliviera. L'étage inférieur de ce lot, par lequel on accède à l'appartement, comprend notamment des chambres et une cuisine ouverte sur une salle à manger/séjour. Au dessus de ce niveau se trouve une galerie qui se prolonge en direction du nord-est, au-delà de la surface occupée par l'étage inférieur de l'appartement. La partie sud-ouest de la galerie laisse subsister un vide au-dessus de la salle à manger et du séjour, alors que la partie nord-est est complètement fermée, ce qui se comprend aisément par le fait qu'elle occupe un espace situé au-dessus d'un autre appartement.

La présidente demande ce qui, dans l'appartement de M. Oliviera, n’est pas règlementaire. M. Villard, se référant au rapport technique, affirme qu’il y a ici un problème d’éclairage et de ventilation. Mme Pillonel Ferreiro et M. Ferreiro font remarquer que les fenêtres fixes des pignons ont été remplacées par des fenêtres ouvrables, comme dans leur appartement. Le tribunal constate qu'en effet, les trois fenêtres du pignon sud-ouest sont ouvrables. Me Bovay et M. Villard indiquent qu’il est ici nécessaire de contrôler la surface des vitrages et leur conformité aux normes anti-incendie. Questionné par la présidente, Me Bovay déclare que l’éclairage et la ventilation ne sont suffisants que si le rapport de 1/8 entre les fenêtres et la surface au sol est respecté. L’assesseur Meylan demande aux représentants de la municipalité quelles possibilités ont les propriétaires dont les appartements n’ont pas un mur en pignon de rendre leur appartement conforme au RLATC. Aucune réponse n’est donnée à l’assesseur.

Me Ditesheim soutient que le permis d’habiter doit être délivré si la construction est conforme à ce que prévoyaient les plans, indépendamment des exigences du RLATC.

Le tribunal examine les plans qui ont été mis à l’enquête et constate que la réalisation ne correspond manifestement pas au projet. En effet, la galerie représentée sur les plans ne se prolonge pas en direction du nord-est au-dessus du lot voisin, contrairement à ce que le tribunal peut voir in situ. Au cours de la discussion, il apparaît qu’une enquête complémentaire a eu lieu. M. Celikalay affirme que le permis complémentaire a été accordé, ce qui explique la configuration de l’appartement, différente de celle prévue à la base. Il ajoute que les plans complémentaires prévoyaient des nouveaux percements dans la toiture, pour la mise en place de Velux, mais que cette modification n’a pas été acceptée par la municipalité.

Me Bovay relève qu’en modifiant le projet de construction, on a augmenté la surface au sol des galeries, mais sans apporter d’éclairage supplémentaire. Il expose que c’est au constructeur, et non à la municipalité, de trouver une solution afin de rendre les locaux salubres.

L’audience est suspendue à 14h 53 afin que soient amenées certaines pièces manquantes du dossier.

L’audience est reprise à 14h 57 en présence des mêmes personnes.

M. Villard déclare que l’éclairage de la galerie, dans sa configuration actuelle, est insuffisant. Il relève que la réglementation communale ne permet pas d’ajouter des Velux afin de remédier au problème. M. Ferreiro demande s’il est envisageable de créer un puits de lumière. Me Bovay et M. Villard répondent que le RLATC ne prévoit pas cette possibilité. Me Bovay fait remarquer que des problèmes sont susceptibles de survenir lorsque, lors de la construction, on s’écarte du projet défini par les plans et qu’on tente, par la suite, de régulariser la construction par une enquête complémentaire.

Interrogé par Me Katz sur la façon dont la municipalité envisage l’avenir, Me Bovay déclare qu’il appartient au constructeur de produire un plan de remise en état des appartements; si les galeries répondent aux exigences légales, elles seront déclarées habitables, mais, dans le cas contraire, elles resteront inutilisables. Me Bovay rappelle que la municipalité ne peut pas renoncer à appliquer les art. 27 ss RLATC, notamment au vu des risques d’incendie. L’assesseur Meylan suggère l’adoption d’un addenda au plan partiel d’affectation, dont le but serait d’autoriser la création, sur les bâtiments litigieux, d’une seconde rangée de Velux. Le syndic et les municipaux disent qu’il s’agit peut-être là d’une solution au problème, mais qu’il n’est pas garanti qu’un tel addenda ne fasse pas l’objet d’opposition, car, à la base, le PPA en avait suscité une.

Le tribunal prend place dans la partie nord-est de la galerie, aménagée en chambre à coucher. La fenêtre fixe du pignon nord-est a été remplacée par une fenêtre ouvrable. L’éclairage qu’elle procure est insuffisant. M. Villard fait remarquer que cette modification pose problème, car elle ne respecte pas les normes anti-incendie; la distance par rapport à la façade située en vis-à-vis est trop courte. M. Ferreiro demande si ces normes sont respectées si le vitrage est fixe. M. Villard répond par l’affirmative. Me Bovay précise que, dans ce cas, se pose toutefois un problème de ventilation.

La cour quitte cet appartement et prend place dans l’appartement D12. Cet appartement a la même configuration que le précédent. La seule différence pertinente en l’espèce est que les vitrages des deux pignons sont fixes.

La cour se déplace et pénètre dans l’appartement D13, propriété de M. Ferreiro et de Mme Pillonel Ferreiro. Cet appartement, qui occupe la partie centre-est du bâtiment D, a une configuration similaire à celle des appartements A12 et D12 visités précédemment, mais non identique; il en est une réplique selon un axe de symétrie nord-ouest sud-est. C’est donc la partie nord-est de la galerie qui est ouverte sur l’étage inférieur, alors que la partie sud-ouest est fermée. Mme Pillonel Ferreiro et M. Ferreiro précisent que leur logement n’a pas la même surface que les précédents. Les trois fenêtres du pignon nord-est sont ouvrables. C’est également le cas de la fenêtre du pignon sud-ouest. M. Villard expose que, comme pour le logement A12, la modification apportée à la fenêtre située en vis-à-vis de l’autre corps du bâtiment pose problème au regard des normes anti-incendie, car la distance à la façade opposée est trop courte.

La cour prend place dans l’appartement B5, qui occupe la partie nord-ouest du bâtiment B. La disposition des pièces n’a rien de commun avec les appartements déjà visités. Me Bovay déclare que ce lot n’est pas réglementaire du point de vue de l’éclairage, de la ventilation et de la surface brute des planchers. La présidente demande si l’on peut remédier à ces défauts en agrandissant la fenêtre du pignon nord-ouest du bâtiment. M. Villard répond qu’on pourrait effectivement rendre l’appartement réglementaire du point de vue de la ventilation et de l’éclairage, mais que le problème de la surface subsisterait.

La cour se rend dans le lot E6, où sont présents M. Frédéric Arn et Mme Solange Zurflüh. La présidente expose que selon le rapport technique, ce lot présente un problème de ventilation seulement. M. Villard déclare que l’on peut facilement remédier à cela en modifiant l’une des trois fenêtres fixes percées dans le pignon central du bâtiment.

La cour prend place dans l’appartement E7, où sont présents M. Sébastien Lecoultre et Mme Caroline Lecoultre. Le tribunal constate que deux puits de lumière ont été ajoutés pour éclairer la galerie. M. Villard affirme qu’il voit cet aménagement pour la première fois.

L’audience est suspendue à 16h 10.

Elle est reprise à 16h 25 en salle communale, en présence des mêmes parties qu’en début d’audience, ainsi que de M. Frédéric Arn, de Mme Solange Zurflüh, de M. Sébastien Lecoultre et de Mme Caroline Lecoultre.

Me Bovay produit les plans de l’enquête complémentaire qui s’est déroulée du 10 juillet au 10 août 2009. Le tribunal et les parties examinent les plans des différents lots visités. Me Bovay déclare que le permis de construire a été délivré le 10 novembre 2009. Il relève qu’il n’est nulle part précisé dans le permis si les galeries sont habitables ou non. Il rappelle que les travaux avaient déjà été réalisés lorsque les plans ont été soumis à l’enquête publique. La présidente fait remarquer que le jeu de plan contient, pour chacun des bâtiments, une note manuscrite de l’architecte qui présente, lot par lot, le nombre de pièces et la surface de ceux-ci.

En examinant les plans du lot E6, la présidente, Me Bovay et M. Arn constatent que les plans ne coïncident pas avec ce que le tribunal et les parties ont pu observer lors de la visite. Mme Fischbach explique qu’il y a eu, pour ce lot, une seconde enquête complémentaire, dont les pièces ne figurent pas au dossier que vient de produire Me Bovay.

H.

Le 3 septembre 2010, un délai a été imparti à la recourante pour produire le rapport de Roland Mosimann qu’elle a évoqué en audience. L’autorité intimée a été notamment invitée à compléter le rapport d’Hélium des 12 juin 2009 et 25 janvier 2010 en indiquant les surfaces brutes de plancher des galeries.

L’autorité intimée a fait valoir, le 3 septembre 2010, que le document manuscrit établi par Pezzoli et Associés architectes SA figurant dans son dossier devait avoir été produit après l’enquête complémentaire.

Le 9 septembre 2010, Me Loïs Hainard a informé le tribunal qu’il représentait les époux Pillonel Ferreiro.

La recourante a déposé le rapport d’expertise arbitrage de Roland Mosimann du 10 mars 2009 et son rapport final du 25 mai 2009, qu’elle a pris soin de caviarder. L’autorité intimée et Eusebio Oliveira ont requis que les rapports complets soient versés au dossier. Leur production a été ordonnée. Toutefois, le 7 octobre 2010, la juge instructrice les a retranchés du dossier sans en donner copie aux parties, dès lors qu’aucun fait utile au présent litige n’y figurait.

Le 19 octobre 2010, le bureau Hélium a complété le calcul des surfaces de planchers utiles des galeries, qui est reproduit sous lettre E ci-dessus.

Parties ont déposé des observations le 23 décembre 2010. L’autorité intimée a fait valoir qu’il a été exposé en audience qu’en l’absence de mur pignon, dans la mesure où la galerie se trouve dans les surcombles, il faudrait ouvrir des velux, mais que ceux-ci constitueraient une deuxième rangée d’ouvertures en toiture prohibée par le RPPA. La constructrice a plaidé le respect des principes de la bonne foi et de la proportionnalité arguant notamment que la municipalité n’avait jamais émis la moindre remarque relative à l’habitabilité des galeries. Les époux Ferreiro se sont référés à leur prise de position du 29 mars 2010. La constructrice a encore requis que soient interpellées toutes les parties sur une modification du RPPA permettant l’ouverture de deux rangées d’ouverture en toiture.

Le tribunal a statué par circulation après réception des dernières écritures.