CDAP - AC.2010.0288 - 2011-08-25 - JAQUES, JAQUES c/Municipalité de Montpreveyres, VILLARS

A.

François Villars est propriétaire depuis 1985 de la parcelle 169 de la Commune de Montpreveyres. Ce bien-fonds comporte un bâtiment d'habitation de 100 m2 (ECA 145), un garage à l'Ouest de 19 m2 (ECA 151) et un cabanon à l'Est de 8 m2 (B1). Il est bordé à l'Ouest par une desserte. De l'autre côté de celle-ci se situe la parcelle 168 appartenant à Pascal et Nora Jaques.

B.

Le lieu est soumis à un plan de quartier (PQ) dit "La Mellette" et à son règlement (RPQ) adoptés (avec un amendement) par le Conseil général le 30 avril 1992 et approuvés par le Conseil d'Etat le 17 décembre 1993. A titre supplétif (cf. art. 30 RPQ) s'appliquent le règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions (RPE), adopté le 10 décembre 1981 et approuvé le 18 juin 1982, la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) et le règlement d'application du 19 septembre 1986 de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1).

Le PQ prévoit deux types de secteurs, soit, d'une part, une zone de constructions à moyenne densité "Aux Reinaudes" comprenant 6 secteurs d'implantation d'immeubles en plus des deux fermes existantes, les villas individuelles étant interdites, et, d'autre part, une zone de constructions à faible densité "Chez les Mellet" comprenant 14 périmètres d'implantation de villas ou villas mitoyennes. Les parcelles précitées 168 et 169 sont situées dans cette seconde zone, régie par les art. 19 ss RPQ (et l'art. 8 RPQ auquel renvoie l'art. 22 RPQ), ainsi :

Art. 8 Normes dimensionnelles

(…)

La surface bâtie maximum et la surface de plancher maximum de chaque périmètre sont indiquées sur le plan.

(…)

Art. 20 Implantation

Les bâtiments d'habitation et leurs annexes s'érigeront obligatoirement à l'intérieur des périmètres respectifs indiqués sur le plan.

Sur 2 côtés, les façades des bâtiments principaux s'érigeront obligatoirement à l'intérieur des bandes d'implantation.

Des dépassements par rapport aux périmètres d'implantation sont toutefois autorisés pour autant que les surfaces autorisées ne soient pas augmentées et que ces dépassements n'excèdent pas le 1/5ème de la surface bâtie.

En cas de dépassement des périmètres, les limites des constructions, les bandes d'implantation doivent être respectées.

La distance par rapport aux limites des propriétés voisines sera de 4 m au moins.

Art. 22 Normes dimensionnelles

Les bâtiments respecteront pour chaque périmètre les hauteurs maximum indiquées respectivement pour le faîte et la corniche (mesuré sur le chéneau) soit 4,50 m à la corniche et 8,50 m au faîte pour le reste les dispositions de l'art. 8 sont applicables.

Les bâtiments ne comprendront pas plus d'un niveau sous la corniche et d'un niveau dans les combles.

Art. 25 Places de stationnement

Chaque unité d'habitation comprendra 1 garage ou place couverte + 1 place de stationnement.

Possibilité de grouper les garages en garages enterrés ou semi-enterrés.

C.

a) Conformément aux art. 20 et 22 de son règlement, le PQ comporte pour chaque parcelle des "périmètres d'implantation" (en gras sur le plan), une/des "surface bâtie maximum" (en chiffres) et une/des "surface plancher maximum" (en chiffres). Ces périmètres d'implantation sont constitués en principe d'un périmètre principal et d'un périmètre accessoire par parcelle. A l'origine, il était prévu d'attribuer à chaque parcelle une surface bâtie maximum de 200 m2 et une surface de plancher maximum de 300 m2. Lors de l'adoption du PQ, le propriétaire de la parcelle 168 et celui de la parcelle 169 avaient toutefois demandé spécialement, pour des raisons personnelles, que ces surfaces soient limitées pour leurs parcelles à 100 m2 de surface bâtie et 150 m2 de surface de plancher. A titre illustratif, on reproduit ici (sans échelle) un extrait du PQ dans sa version de 1993, montrant la parcelle 168 (à l'Ouest, avec une teinte orange ici sans signification), la parcelle 170 (à l'Est) et la parcelle 169 (entre les deux) avec leurs périmètres et indications de surfaces maximums:

b) Par décision du 24 février 2005, la municipalité a refusé aux époux Jaques, qui avaient acquis la parcelle 168 en 2000 et l'avaient bâtie selon les règles du PQ, l'autorisation de créer un jardin d'hiver, la construction atteignant déjà les quotas de surface bâtie et de surface de plancher (100/150 m2). Les 14 avril et 29 juin 2005, la municipalité leur a refusé également l'autorisation de créer une terrasse couverte, pour les mêmes motifs, une telle terrasse étant incluse dans le calcul de la surface bâtie.

Les époux Jaques ont ainsi requis, pour leur parcelle 168, un addenda (n° 2) au PQ, visant à rendre les surfaces maximums de leur parcelle identiques à celles des autres parcelles de la zone, à savoir de 200 m2 pour la surface bâtie et de 300 m2 pour la surface de plancher. Leur demande était accompagnée de plans du 16 avril 2007 et d'un rapport du 27 avril 2007, rédigé par le géomètre officiel. Par décision du 14 juin 2007, le Conseil général a adopté le préavis 3/2007 du 21 mai 2007 relatif à l'addenda n° 2, augmentant les surfaces maximales de la parcelle 168 dans la mesure voulue, soit 200 m2 et 300 m2 respectivement. Suite aux observations formulées pendant la mise à l'enquête de l'addenda n° 2, la municipalité a rédigé un second préavis 9/2007 le 12 novembre 2007, adopté par le Conseil général le 6 décembre 2007. L'addenda n° 2 a été approuvé préalablement par le département, puis mis en vigueur le 1er avril 2008.

c) A son tour, le nouveau propriétaire de la parcelle 170, qui avait acquis ce bien-fonds le 17 mai 2004, a requis un addenda (n° 3) au PQ, visant la radiation des deux périmètres de 200/300 m2 existant sur sa parcelle (soit au total de 400/600 m2) et, en compensation, la création d'un seul périmètre de 250/400 m2, en vue d'y concentrer les constructions (un bâtiment d'habitation existant et une future villa individuelle). Le rapport du 25 septembre 2008 a également été rédigé par le géomètre officiel. L'addenda n° 3 a été mis à l'enquête et François Villars a fait opposition.

Par accord du 3 novembre 2009, le propriétaire de la parcelle 170 et François Villars ont convenu que le premier cédait gratuitement au second une bande de terrain de 3 m de large entre les parcelles 169 et 170. Dans ces nouvelles limites, tous deux pourraient implanter des garages en limite de propriété. Le propriétaire de la parcelle 170 acceptait également que François Villars puisse installer une cabane de jardin en limite de propriété.

Le 23 novembre 2009, la municipalité a établi un préavis 13/2009 relatif à l'addenda n° 3. Le Conseil général a adopté ce préavis le 10 décembre 2009. L'addenda n° 3 a été approuvé préalablement par le département et mis en vigueur le 26 janvier 2010. Le plan modifié par cet addenda est le suivant (parcelle 169 au centre et parcelle 170 à l'Est, avec en rouge les nouveaux périmètres d'implantation et les indications chiffrées de surface maximum, en violet les anciens périmètres):

D.

François Villars a requis en avril 2010 une autorisation de démolir le garage ECA 151 sis à l'Ouest de sa parcelle et le cabanon B1 aménagé à l'Est de sa parcelle, de construire deux garages (l'un sur l'emplacement du garage démoli, l'autre en limite de propriété Est, sur la nouvelle bande détachée de la parcelle 170) et un cabanon, ainsi que d'aménager une place de parc. Le plan de situation du projet figure:

La demande a été mise à l'enquête du 29 mai au 27 juin 2010 (CAMAC 105213). Pascal Jaques, propriétaire de la parcelle 168, a formé une opposition le 24 juin 2010, au motif qu'avec le projet la surface bâtie excèderait largement le maximum de 100 m2 prévu pour cette parcelle. Dans une première décision du 12 août 2010, la municipalité a admis l'opposition et refusé de délivrer le permis.

Par courrier du 17 août 2010 adressé à François Villars, le géomètre officiel lui a indiqué que "ces surfaces [maximums figurant sur le plan] ne sont pas à respecter pour l'ensemble d'une parcelle, mais seulement pour les périmètres d'habitation concernés. (...) Les périmètres d'implantation des garages n'ont pas d'indications de surfaces maximales autorisées. Ils sont destinés à la construction des annexes de la construction principale au sens des art. 3.1.13 du RPE et de l'art. 39 RATC (constructions de dépendances de peu d'importance)." D'après le géomètre officiel, la situation des époux Jaques était différente, dès lors que leur demande portait sur la construction, sur le garage, de pièces d'habitation transformant les deux bâtiments en un seul avec mixité entre les surfaces habitables et de garage. Le tout formait alors une construction homogène et cohérente en dépassant le potentiel admis de 100 m2 au sol. Toujours selon le géomètre officiel, la seule solution pour les époux Jaques avait ainsi été un addenda au PQ permettant d'augmenter les surfaces bâtie et de plancher maximales.

Dans une seconde décision du 27 août 2010, la municipalité est revenue sur sa première décision au vu des remarques de François Villars et du rapport du géomètre officiel (soit le courrier susmentionné du 17 août 2010), et a levé l'opposition. Elle a retenu :

"Suite à un réexamen du dossier, il en ressort que le plan de quartier de "la Mellette" fixe, sur le plan des indications de surfaces constructibles au sol et de surfaces de plancher maximales à respecter. L'art. 22 (normes dimensionnelles) applicable à la parcelle précitée, qui renvoie à l'article 8 du même règlement précise: la surface bâtie maximum et la surface de plancher maximum de chaque périmètre sont indiquées sur le plan. Ces surfaces ne sont [pas] à respecter pour l'ensemble d'une parcelle, mais seulement pour les périmètres d'habitation concernés.

En ce qui concerne la surface construite et la surface de plancher de l'habitation de M. François Villars, elles sont inchangées dans le projet soumis à l'enquête publique."

La municipalité a délivré le permis de construire le 23 septembre 2010.

E.

Agissant le 27 septembre 2010 par l'intermédiaire de leur conseil, Pascal et Nora Jaques ont déféré cette seconde décision du 27 août 2010 devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal, concluant à ce que ce prononcé soit annulé et à ce que le permis de construire ne soit pas octroyé. Les recourants affirment que les maximums de surface sont fixés pour l'entier de chaque parcelle et non par périmètre de construction. Au titre de mesure d'instruction, ils demandent la production du coefficient d'utilisation du sol (CUS) et du coefficient d'occupation du sol (COS) pour chaque parcelle du PQ, et la production de toute décision de la municipalité refusant un permis de construire au motif que les maximums de surface sont dépassés.

La municipalité a déposé sa réponse le 12 novembre 2010, concluant au rejet du recours formé par Pascal Jaques et à l'irrecevabilité du recours déposé par Nora Jaques, celle-ci n'ayant pas fait opposition. Elle affirme qu'il faut compter séparément le périmètre principal (réservé aux habitations, seul soumis aux maximums de surface) du périmètre accessoire (destiné à des dépendances).

Le constructeur s'est exprimé le 15 novembre 2010, concluant au rejet du recours. Il déclare notamment que le nouveau garage et le cabanon déplacé ne seront pas visibles de la parcelle des recourants. Selon lui, ceux-ci ne sont donc pas légitimés à recourir. Sur le fond, il dénie une inégalité de traitement en défaveur des recourants, dès lors que les décisions de refus rendues à leur égard ne concernaient que des adjonctions vouées à l'habitation, soit le jardin d'hiver et la terrasse couverte, qui constituent une extension de la surface habitable, comptant dans le maximum du périmètre principal.

F.

Entre-temps, soit le 7 octobre 2010, le constructeur a requis la levée de l'effet suspensif en ce qui concernait la démolition du garage existant ECA 151 et son remplacement par un nouveau garage. Par décision incidente du 19 octobre 2010, la juge instructrice a partiellement levé l'effet suspensif légal en ce qui concerne la démolition du garage ECA 151 et sa reconstruction au même emplacement et aux mêmes dimensions.

Par avis du 2 novembre 2010, la juge instructrice a refusé la mesure conservatoire requise par les recourants, tendant à ce que le garage ECA 151 existant soit mesuré, dès lors qu'il pouvait être considéré en l'état comme établi - sauf preuve contraire à rapporter par le constructeur - que le garage existant était de moindres dimensions que le garage projeté. En effet, il découlait de l'extrait du Registre foncier que l'ouvrage existant avait une surface de 19 m2, alors que les plans présentés figuraient un ouvrage projeté de 22,75 m2 (6,50 m x 3,50 m). La taille inférieure du garage existant résultait du reste également du plan de situation, plus précisément de la fine ligne jaune indiquant le bâti à démolir. L'avis précisait enfin que pour le surplus, la décision incidente était maintenue en l'état.

G.

A la requête de la juge instructrice, la municipalité a produit de nouvelles pièces.

Par avis du 2 mars 2011, la juge instructrice a indiqué :

"Il ressort du dossier, ainsi que des extraits du Registre foncier disponibles sur internet que les parcelles construites du quartier (hormis la parcelle 168 des recourants) ont les surfaces bâties maximum, respectivement les surfaces effectivement bâties suivantes:

33: maximum 200 m2 (à partager avec la parcelle 202), habitation 75 m2, garage 18 m2

38: maximum 200 m2, habitation 192 m2, garage 46 m2, garage 54 m2 (l'un des garages occupant le périmètre accessoire attribué initialement à la parcelle voisine)

46: maximum 200 m2, habitation 161 m2

72: maximum 200 m2, habitation 109 m2

73: maximum 200 m2, habitation 94 m2

74: maximum 200 m2, habitation 97 m2 et couvert 31 m2

84: maximum 200 m2, habitation 205 m2, garage (enterré) 50 m2

169: maximum 100 m2, habitation 100 m2, garage 19 m2, pavillon 8 m2

170: maximum 200 m2, habitation 62 m2, pavillon 7 m2

202: maximum 200 m2 (à partager avec la parcelle 33), habitation 76 m2 "

Pour le surplus, l'avis précisait que le tribunal s'estimait à première vue suffisamment renseigné, sans qu'il soit besoin d'ordonner la production d'autres pièces à charge de la municipalité, étant rappelé que ni les garages litigieux ni les dépendances construites sur les autres parcelles du quartier n'entraient dans le calcul de la surface plancher, faute d'être habitables. La juge instructrice a ainsi refusé la production des pièces suivantes :

- calcul de la surface bâtie, de la surface brute de plancher, du CUS et du COS pour chaque parcelle se situant dans la zone d'habitation à faible densité du PQ (pièce 51),

- toute décision refusant un permis de construire au motif que les limites de surface bâtie et/ou de surface brute de plancher est/sont dépassé(s) au sens de l'art. 8 al. 2 RPQ (pièce 52),

- dossiers complets concernant la parcelle 168, ayant conduit respectivement aux décisions des 24 février, 14 avril et 29 juin 2005.

Le 4 avril 2011, les recourants ont déposé un mémoire complémentaire, maintenant leur demande de production des pièces refusées jusque-là. Par avis du 15 avril 2011, la juge instructrice a confirmé son refus.

Le 9 mai 2011, la municipalité et le constructeur se sont derechef exprimés et ont requis que le géomètre officiel soit assigné comme témoin, ce qui a été refusé par avis du 12 mai 2011.

H.

Une audience avec inspection locale a été aménagée le 8 juin 2011. On extrait du compte-rendu ce qui suit :

"(…) La présidente résume les faits de la cause.

Les parties sont entendues successivement dans leurs explications respectives. Les recourants exposent notamment que la notion de surface bâtie maximum correspond dans son objectif à un "COS" et doit être interprétée en ce sens, de sorte que la disposition supplétive de l'art. 3.1.13 RPE impose d'y compter les dépendances non enterrées. Le constructeur affirme en revanche que l'art. 8 RPQ est clair et ne permet pas l'application d'une disposition supplétive.

Après avoir ouï l'interprétation du plan de quartier et du règlement communal proposée par chacune des parties, la présidente résume la situation et les deux thèses en présence. Elle invite les parties, vu les circonstances, à la recherche d'une solution transactionnelle. A cette fin l'audience est suspendue.

L'audience est reprise à 10h 35 à la demande des parties qui expliquent que la conciliation, qui a été tentée, n'a pas abouti.

Les parties complètent leurs explications. La compatibilité d'une démolition/ reconstruction/agrandissement du garage existant avec les art. 29 RPQ et 80 LATC est discutée. Le constructeur relève que si le garage existant est hors du périmètre d'implantation, il bénéficie de la garantie de la situation acquise, que l'agrandissement prévu se situe pour moitié dans le périmètre et que cet agrandissement est en outre projeté du côté opposé à la parcelle des recourants.

L'audience en salle est levée à 10h 40.

L'audience se poursuit sur la parcelle 169 de Montpreveyres en présence des parties qui précisent encore leur argumentation.

François Villars remet en cause la qualité pour recourir de Pascal Jaques. Le garage existant ECA 151, qu'il projette de démolir et d'agrandir, est bordé d'une haie de thuyas, dont le sommet atteint l'avant-toit du garage; celui-ci est ainsi caché en grande partie à la vue du recourant, sous réserve de la toiture. Le garage et le cabanon projetés à l'Est de la parcelle 169 seront entièrement dissimulés par la maison principale du constructeur et échapperont totalement à la vue du recourant.

L'autorité intimée et le constructeur remarquent, s'agissant de la parcelle voisine 170 dont le chantier est en cours, que le permis de construire a été délivré en retenant que la surface bâtie maximum fixée par le plan de quartier (de 250 m2 en l'occurrence) s'appliquait au bâtiment d'habitation uniquement (dont la surface au sol atteint peu ou prou 250 m2) à l'exclusion des annexes, soit du garage prévu en limite de propriété avec la parcelle 169. La municipalité précise par ailleurs que les périmètres annexes ne correspondent pas à la surface constructible. Seuls des ouvrages respectant les conditions usuelles applicables aux dépendances peuvent y être érigés. Un garage de 50 m2 ne serait ainsi pas admissible. Enfin, la municipalité expose que la prise en considération des dépendances dans la surface bâtie maximum réduirait considérablement les possibilités de construire des bâtiments d'habitation; ainsi, pour une surface bâtie maximum de 100 m2, un garage double de 36 m2 ne laisserait plus qu'une surface bâtie de 64 m2 sur laquelle répartir, sur un niveau et des combles, une surface plancher de 150 m2.

Le recourant indique au contraire que l'exclusion des annexes de la surface bâtie maximum aboutit à une proportion illogique: un bâtiment d'habitation de 200 m2 au sol ne pourrait comporter que des demi-combles, sous peine de dépasser la surface plancher maximum de 300 m2. Il fait en outre observer au tribunal qu'aucune des parcelles du plan de quartier n'excède les surfaces bâties maximum (incluant les annexes), hormis la parcelle 169 du constructeur (érigée avant l'adoption du plan de quartier) et la parcelle 38 (issue d'une division de l'ancienne parcelle 299 [aujourd'hui parcelles 38 et 35] et d'une réunion d'une portion de l'ancienne parcelle 166 [aujourd'hui parcelle 46]). Il souhaite à cet égard que la municipalité confirme que les constructions de la parcelle 38 sont antérieures à l'adoption du plan de quartier.

Il est enfin constaté que le nouveau garage prévu à l'Est excède dans sa largeur (de 3,50 m) le périmètre d'implantation (de 3 m). Le futur cabanon déborde également de ce périmètre. (…)"

La municipalité, les recourants et le constructeur ont déposé leurs ultimes observations les 22 juin, 23 juin et 29 juin 2011 respectivement. S'agissant du procès-verbal d'audience, les recourants ont relevé que celui-ci ne mentionnait pas "le constat opéré sur place, selon lequel une piscine a été construite sur la parcelle 169, à l'intérieur du second périmètre"; selon les recourants, ladite piscine rend impossible la reconstruction du garage dans ce périmètre.

Le tribunal a ensuite statué.