CDAP - AC.2014.0027 - 2014-12-05 - HELVETIA NOSTRA/Municipalité d'Ollon, BOERSTRA, VAN RYCKEVORSEL

1.

a) Aux termes de l'art. 75b al. 1 Cst., "les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune". L'art. 197 ch. 9 des dispositions transitoires dispose d'une part, que "le Conseil fédéral édicte par voie d'ordonnance les dispositions d'exécution nécessaires sur la construction, la vente et l'enregistrement au registre foncier si la législation correspondante n'est pas entrée en vigueur deux ans après l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et les cantons (al. 1)" et, d'autre part, que "les permis de construire des résidences secondaires qui auront été délivrés entre le 1er janvier de l'année qui suivra l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et les cantons et la date d'entrée en vigueur de ses dispositions d'exécution seront nuls (al. 2)". Ces articles ont été adoptés en votation populaire, le 11 mars 2012 (RO 2012 p. 3628).

b) Dans les arrêts de principe rendus le 22 mai 2013 en matière d'autorisation de construire une résidence secondaire, le Tribunal fédéral a admis la qualité pour recourir d'Helvetia Nostra (ATF 139 II 271) ainsi que l'applicabilité directe des art. 75b et 197 ch. 9 Cst. aux permis de construire délivrés après le 11 mars 2012 (ATF 139 II 243), indépendamment de la date de dépôt de la demande (ATF 139 II 263).

2.

a) Le Conseil fédéral a adopté le 22 août 2012 une ordonnance sur les résidences secondaires (ORS; RS 702). L'art. 197 ch. 9 al. 1 Cst. l'y habilite en l'absence de législation correspondante en vigueur dans les deux ans (délai aujourd'hui échu) après l’acceptation de l’art. 75b Cst (dans ce sens ATF 1C_68/2014 du 15 août 2014 destiné à la publication, consid. 4.1).

L'ordonnance sur les résidences secondaires énumère dans son annexe les communes dont il est présumé qu'elles présentent une proportion de résidence secondaires supérieures à 20 % (art. 1 al. 2). La commune d'Ollon en fait partie. Elle contient en outre les dispositions suivantes:

"Art. 4 - Construction de nouvelle résidences

Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, des autorisations ne peuvent être accordées que pour la construction de résidences:

a. qui seront utilisées comme résidence principale; ou

b. qui ne seront pas personnalisées et qui seront mis à la disposition d'hôtes toute l'année, aux conditions usuelles du marché et uniquement pour des séjours de courte durée, à condition:

1.

qu'elles soient mises sur le marché dans le cadre d'une structure d'hébergement organisée, ou

2.

que le propriétaire habite dans le même bâtiment."

(...)

Art. 6 - Mention au registre foncier et notification

1 Dans l'autorisation de construire une nouvelle résidence, l'autorité compétente fixe l'obligation de l'utiliser conformément à l'art. 4, let. a ou b.

2 Dans ladite autorisation, elle ordonne à l'office du registre foncier d'inscrire la mention "résidence principale" ou résidence affectée à l'hébergement touristique qualifié sur le feuillet de l'immeuble.

3 Elle notifie à l'Office fédéral du développement territorial les autorisations de construire une nouvelle résidence délivrées en vertu des art. 4, let. b ou 8, al. 1."

b) Est réputée résidence secondaire une résidence qui n'est pas utilisée toute l'année par une personne domiciliée dans la commune (art. 2 let. a de l'ordonnance sur les résidences secondaires). A contrario, doit être considéré comme une résidence principale un logement utilisé toute l'année par une personne domiciliée dans la commune. Comme le relève le rapport explicatif du 17 août 2012 relatif à l'ordonnance sur les résidences secondaires établi par l'Office fédéral du développement territorial (ci-après : le rapport explicatif; p. 6), la distinction entre résidence secondaire et principale se fonde sur la notion de domicile au sens de l'art. 23 du Code civil suisse (CC; RS 210; le rapport explicatif est disponibles depuis la page suivante, consultée le 10 octobre 2014: http://www.are.admin.ch/themen/raumplanung/00236/04094/index.html?lang=fr)

d) En l'espèce, la municipalité a délivré, le 13 décembre 2013, un nouveau permis de construire, annulant et remplaçant celui du 13 décembre 2012. Le document se réfère à l'ordonnance sur les résidences secondaires. Il impose l'obligation d'affecter le logement autorisé à la résidence principale et ordonne l'inscription d'une mention "résidence principale" au registre foncier. Le permis de construire est ainsi conforme aux dispositions fédérales en vigueur relatives aux résidences secondaires.

e) Reprenant une argumentation qu'elle présente dans les mêmes termes dans toutes les causes semblables, la recourante fait valoir que l'on se trouve en réalité en présence d'un subterfuge tendant à réaliser une construction qui sera finalement utilisée comme résidence secondaire en raison du contexte légal prévisible qui lui sera applicable après la construction. La recourante se réfère à l'art. 15 du projet de loi fédérale, dont elle présume qu'il sera adopté, et qui permettra d'obtenir la suspension de la restriction d'utilisation pour une durée déterminée, renouvelable : il suffira pour cela au propriétaire grevé de la restriction d'utilisation de prouver que le logement a été proposé sur le marché et qu'il a vainement recherché des personnes disposées à utiliser légalement le logement à un prix raisonnable.

f) Il n'est pas contesté que, sur le principe, dans les communes où le taux de 20 % de résidences secondaires est dépassé, l'autorisation de construire des logements ne peut être délivrée qu'à la condition que leur utilisation comme résidence principale soit imposée dans le permis de construire et mentionnée au registre foncier.

Dans l'ATF 1C_874/2013 du 4 avril 2014, le Tribunal fédéral a écarté le moyen qu'Helvetia Nostra entendait tirer de l'abus de droit en relevant que cet abus ne peut être sanctionné que s'il est manifeste. Il a jugé que face à l'interdiction générale qui résulte, depuis le 11 mars 2012, de l'art. 75b CSt., on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que résidence principale. Un abus de droit manifeste ne pourrait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé en tant que résidence principale, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en question pour le types d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (consid. 4.5).

g) Dans le cas particulier, les constructrices ont démontré à satisfaction que le chalet projeté sera utilisé comme résidence principale par l'une d'entre elles et son époux. Des documents produits, on retire en effet que les époux van Rijckevorsel sont installés en Suisse depuis le mois de janvier 2013, après la retraite de l'époux et la vente de la maison du couple aux Pays-Bas. Ces derniers ont produit des documents relatifs à la clôture de leurs comptes en banque, aux dernières factures d'électricité et à la coupure de leur téléphone dans ce pays. Les époux bénéficient depuis le 1er janvier 2013 d'autorisations de séjour UE/AELE valables jusqu'au 31 décembre 2017 et ont déposé à cette date leurs papiers auprès de la commune d'Ollon. L'Office de la population de la commune a attesté que les époux van Rijckevorsel se trouvaient en résidence principale à la Route des Pins 27 depuis le 1er janvier 2013. On note encore l'existence de documents relatifs à l'ouverture de comptes bancaires en Suisse, au versement de cotisations AVS pour l'épouse, à l'achat de téléphones mobiles et d'abonnement de télévision/internet/téléphone pour leur résidence dès le mois de décembre 2012, de documents relatifs à leur participation au Golf Club Villars et à l'association des expatriés néerlandais en Suisse, à l'achat d'abonnements de ski, à l'importation, l'immatriculation et l'assurance en Suisse de leurs véhicules automobiles ainsi que des factures de soins reçus en Suisse en 2013 et des extraits de leur compte courant attestant de l'achat de biens de consommation dans notre pays. Dans une lettre de motivation du 1er janvier 2013, les époux van Rijckevorsel ont exposé les motifs pour lesquels ils souhaitaient s'installer en Suisse. Leur intention de faire d'Ollon le centre de leurs relations personnelles est donc manifeste et l'on doit considérer que les époux van Rijckevorsel ont constitué leur domicile dans la commune d'Ollon. La construction projetée constituera en conséquence une résidence principale puisqu'elle sera utilisée toute l'année par des personnes domiciliées dans la commune.

Le tribunal constate ainsi qu'on peut non seulement écarter l'existence d'un abus de droit, mais qu'il est en outre démontré que la construction prévue servira de résidence principale à un couple déjà domicilié à Ollon.

3.

La recourante fait encore valoir que l'habitation située sur la parcelle 2303, qui est affectée à la résidence principale, se verrait affectée en résidence secondaire. Elle admet que l'art. 3 ORS permet effectivement la libre affectation d'une résidence déjà existante ou au bénéfice d'une autorisation définitive le 11 mars 2012 mais elle fait valoir qu'elle conteste la constitutionnalité de cette disposition parce qu'elle excède le cadre fixé par l'art. 75b Cst dont le Tribunal fédéral a relevé qu'il impliquait l'arrêt immédiat de la construction de nouvelles résidences secondaires. Elle soutient de surcroît qu'aucune des conditions de l'art. 3 al. 2 let. a ORS ne sont remplies s'agissant de la réaffectation de la construction de la parcelle 2303 de résidence principale à résidence secondaire.

a) La décision attaquée ne concerne que la parcelle 2304 sur laquelle est délivré un permis de construire avec inscription d'une mention de résidence principale au registre foncier. On peut donc se demander si le sort de la parcelle 2303 n'est pas en dehors de l'objet du litige. La question peut cependant rester indécise pour les motifs qui suivent.

b) L'art. 3 ORS contient notamment les dispositions suivantes:

"Art. 3 Résidences et établissements hôteliers existants

1 L'affectation de résidences déjà existantes ou au bénéfice d'une autorisation définitive le 11 mars 2012 peut être changée et passer de résidence principale à résidence secondaire et inversement, dans les limites de la surface brute de plancher imputable préexistante et sous réserve de restrictions d'utilisation en vigueur.

2 Le changement d'affectation est notamment justifié:

a. s'il s'effectue en rapport avec une succession ou un changement de domicile ou d'état civil; ou

b. s'il contribue au maintien du centre d'une localité.

3 (...)

4 Le changement d'affectation n'est pas admissible s'il est abusif, en particulier s'il a pour conséquence la construction d'une nouvelle résidence principale. Les cantons et les communes prennent les mesures nécessaires pour empêcher des abus et des évolutions indésirables."

Au sujet de l'art. 3 ORS, le rapport explicatif expose notamment ce qui suit:

"Les incertitudes quant au sort réservé aux résidences qui existaient avant le 11 mars 2012 ont suscité de nombreuses craintes. Dans la plupart des situations, les résidences édifiées selon le droit antérieur ont été autorisées comme simples logements, sans différenciation entre résidences principales et résidences secondaires. Il serait parfois difficile de déterminer l’usage qui était fait d’un logement avant l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions constitutionnelles. D’autres craintes avaient émergé concernant les régions structurellement faibles, notamment dans les cas où il n’était pas possible de vendre ou louer en tant que telle une résidence principale. La possibilité, même après l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions constitutionnelles, de continuer d’utiliser, de louer ou de vendre de tels objets en tant que résidences principales ou secondaires, selon les besoins, contribue à l’attractivité, mais aussi à la valeur de ces objets. Il ne faudrait pas que l’objectif visé par la disposition constitutionnelle, à savoir l’augmentation de la part de résidences principales et des possibilités de logements accessibles aux populations locales, soit contrecarré par les hésitations d’un grand nombre de personnes qui n’oseraient pas utiliser ou louer leur résidence jusqu’alors secondaire en tant que résidence principale de peur d’une impossibilité de revenir ultérieurement à un usage de résidence secondaire".

On constate ainsi que l'objectif de l'ordonnance est de sauvegarder la possibilité qu'une résidence secondaire édifiée selon le droit antérieur devienne provisoirement principale avant de redevenir une résidence secondaire. Tel est le cas du bâtiment situé sur la parcelle 2303. En effet, à la date du 12 avril 2012, les époux Van Rijckevorsel n'étaient pas domiciliés à Ollon. La construction située sur la parcelle 2303 servait alors exclusivement de résidence secondaire. En particulier, l'appartement de quatre pièces et demi n'était pas habité par des personnes domiciliées à Ollon. Il en allait d'ailleurs probablement de même de l'appartement du rez-de-chaussée sur lequel les parents des recourantes ont un droit d'habitation. On avait donc affaire, à la date déterminante du 11 mars 2012, à une construction comportant deux logements entièrement affectée à la résidence secondaire d'une famille hollandaise. La construction d'une résidence principale sur la parcelle 2304 à l'usage d'une partie de cette famille ne changera rien à cette situation. Peu importe en outre que dans l'intervalle, les époux Van Rijckevorsel soient venus prendre domicile dans l'un des logements de la parcelle 2303 avant de s'installer dans le chalet autorisé par le décision attaquée sur la parcelle 2304: l'affectation de cet immeuble érigé sous l'ancien droit est libre. En outre, à l'achèvement du projet litigieux, la propriété des recourantes ne comportera pas plus de résidences secondaires qu'il n'y en avait à la date déterminante du 11 mars 2012.

4.

La recourante fait également valoir que l'autorisation du 13 décembre 2012 a été annulée par le Tribunal fédéral. Une telle annulation nécessiterait de reprendre ab ovo la procédure prévue pour la délivrance d'un permis de construire et de procéder en particulier à une mise à l'enquête publique, à tout le moins complémentaire, dans la mesure où il est prévu que le chalet projeté constituerait une résidence principale. Cette affectation, avec tout ce que cela suppose du point de vue de la desserte et de l'occupation de l'immeuble serait susceptible de toucher les droits de tiers qui souhaiteraient pouvoir s'exprimer ou former opposition dans le cadre d'une enquête publique alors que la seule construction d'une résidence secondaire n'aurait pas forcément suscité d'objections de leur part.

La Cour de droit administratif et public a jugé qu'il n'y a en principe pas matière à nouvelle enquête publique selon l'art. 109 LATC lorsqu'un nouveau permis de construire est délivré avec l'obligation d'utiliser le logement comme résidence principale (AC.2014.0015 du 30 juin 2014). Les vérifications auxquelles la municipalité doit soumettre la construction prévue en vertu de l'art. 104 LATC ne varient pas en fonction de la qualification du projet comme résidence principale ou comme résidence secondaire. En particulier, le fait qu'il s'agirait d'une résidence secondaire ne permet pas de se satisfaire d'un accès (art. 19 LAT, 104 al. 3 LATC) qui ne serait que partiellement suffisant ou ne le serait que temporairement. De même, les autres équipements doivent correspondre aux exigences requises pour une utilisation illimitée. On ne saurait par exemple réduire la dimension des collecteurs pour le motif que les logements ne seront pas occupés en permanence. De même enfin, le service spécialisé chargé cas échéant d'évaluer les nuisances (par exemple en considération du trafic engendré en fonction du nombre de places de parc) n'accordera pas d'abattement dans l'évaluation de celles-ci pour le motif que la construction pourrait rester inoccupée temporairement. Tous ces paramètres sont évalués en fonction de la charge maximale engendrée par le projet (AC.2013.0057 du 5 juin 2014).

On retiendra en résumé qu'en l'absence de circonstances particulières, il n'y a pas matière à nouvelle enquête publique lorsque dans le permis de construire, la municipalité impose l'obligation d'utiliser le logement comme résidence principale. La Cour de droit administratif et public a retenu l'existence de circonstances particulières dans le cas d'un projet de construction de huit chalets de dix appartements chacun et 160 places de parc, désormais autorisés expressément comme résidences principales. En effet, l'importance du projet et les nuisances plus intensives sur toute l'année nécessitaient une attention particulière quant au respect du droit d'être entendu de l'ensemble des tiers intéressés, ce qui justifiait exceptionnellement l'exigence une nouvelle enquête publique (AC.2014.0015 déjà cité).

En l'espèce, le projet mis à l'enquête publique concerne la construction d'un chalet et d'un couvert à voitures et aucun élément du dossier n'indique si le projet est censé être utilisé comme résidence principale ou comme résidence secondaire. C'est dire qu'en l'absence d'une telle restriction, l'autorisation sollicitée par enquête publique couvrait aussi bien l'une que l'autre de ces utilisations. En particulier, rien ne permet de présumer que le chalet projeté serait occupé uniquement de manière temporaire comme le soutient la recourante. Pour le surplus, on ne se trouve pas en présence de circonstances particulières qui pourraient, au sens de la jurisprudence citée, justifier l'exigence d'une nouvelle enquête publique.

5.

Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours, aux frais de la recourante qui doit des dépens à la commune et aux constructrices (art. 49 al. 1 et 55 de la loi sur la procédure administrative du 28 octobre 2008; LPA-VD; RSV 173.36).