CDAP - AC.2014.0399 - 2015-05-22 - GEORGE, DERIGHETTI GEORGE/Municipalité de Lutry, DEMAUREX

1.

La décision attaquée est une décision d'octroi du permis de construire et de levée d'opposition susceptible de recours au sens de l'art. 74 al. 1 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), par renvoi de l'art. 99 LPA-VD. Le recours a été déposé dans le délai de 30 jours dès la notification de la décision attaquée, qui est intervenue le 29 octobre 2014, et il respecte les exigences légales de motivation (art. 76, 77 et 79 LPA-VD). La qualité pour recourir est définie à l'art. 75 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD): elle est reconnue à toute personne ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (art. 75 let. a LPA-VD). Les propriétaires d'un bien-fonds directement voisin, qui ont formé opposition lors de l'enquête publique, ont en principe qualité pour recourir lorsqu'ils critiquent la hauteur, le volume ou les effets du bâtiment projeté. Ces conditions sont manifestement remplies dans le cas d'espèce, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière.

2.

Les recourants critiquent à plusieurs égards l’application de la norme du règlement communal qui définit le calcul du CUS.

a) Aux termes de l'art. 14 RCAT, le CUS est le rapport entre la surface brute de plancher utile et la surface de la parcelle. Ce coefficient est, dans le quartier de Fénix, de 0,25 (art. 3 RPQ). L'art. 16 al. 1 RCAT dispose que la surface brute de plancher utile (SBPu) d'un bâtiment se compose de la somme des surfaces de tous les niveaux utilisés ou utilisables pour l'habitation ou l'exercice d'une activité professionnelle dans leur périmètre extérieur, y compris les murs et les parois dans leur section horizontale. L’art. 16 al. 2 RCAT dresse une liste, limitative, des surfaces qui ne sont pas prises en compte. Il s’agit en particulier des locaux suivants :

a) Galetas, greniers, locaux de jeux, de bricolage, de rangement ou de dépôt divers, sauf s'ils bénéficient d'un éclairage naturel supérieur à 5% de leur surface, celle-ci étant calculée à partir d'une hauteur de 1,50 m. entre plancher et plafond ou chevrons.

i) Garages pour véhicules à moteur non destinés à l'exercice d'activités professionnelles, locaux vélos-poussettes.

j) Caves, buanderies, abris de protection civile, locaux techniques divers (chauffage, ventilation, citerne, etc).

k) Couloirs, escaliers et ascenseurs qui ne desservent pas des surfaces utilisées pour l'habitation ou des activités professionnelles.

m) Locaux souterrains affectés à des dépôts de matériel ou de marchandises dans lesquels aucune personne ne travaille de façon sédentaire.

L'art. 16 RCAT constitue une réglementation qui n’apparaît pas insolite, pour les zones ou quartiers où la densité des constructions est limitée par l’application d’un coefficient maximal d’utilisation du sol – étant rappelé que le droit cantonal n’impose pas la fixation d’un CUS dans toutes les zones à bâtir, les dimensions des constructions pouvant être limitées par l’application d’autres règles, sur les distances, les hauteurs, le nombre de niveaux, etc. (cf. art. 47 al. 1 in fine et al. 2 ch. 1 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions [LATC; RSV 700.11]). La définition usuelle du CUS, élaborée par l'Institut pour l'aménagement local, régional et national de l'Ecole polytechnique fédérale de Zurich (ORL-EPFZ), à laquelle se réfèrent de nombreuses réglementations communales, correspond pour l’essentiel à ce qui est prescrit à l’art. 16 RCAT (cf. Benoît Bovay et al., Droit fédéral et vaudois de la construction, 4e éd. Lausanne 2010, p. 603).

b) Les recourants critiquent de façon générale la réglementation de l’art. 16 RCAT, qui permettrait selon eux au constructeur de multiplier, dans un bâtiment, les surfaces non utilisées pour l’habitation et, par conséquent, d’augmenter les surfaces de plancher nonobstant la limitation résultant du CUS. A titre d’exemple, ils soutiennent que le constructeur intimé, pour échapper à ces restrictions, pourrait aménager au 1er étage, à la place d’une partie des pièces habitables, de vastes locaux de rangement ou de dépôt divers, en veillant à en limiter l’éclairage naturel, de sorte qu’une grande proportion de la surface de plancher de cet étage ne serait pas prise en compte dans le CUS. En d’autres termes, en désignant des chambres comme étant des réduits, il serait facilement possible de détourner la limitation prévue par le CUS. Ils estiment dès lors que cet article doit être interprété dans le sens où seule la surface de locaux dits secondaires, soit ceux situés aux sous-sols, dans les combles ou en des lieux sans éclairage, devrait être exclue du calcul du CUS. Selon eux, les deux pièces de 14,5 m2 prévues au premier étage de chaque logement, dans le prolongement de l'espace jour, ne correspondent pas à la définition de réduit, vu leur taille et leur emplacement, de sorte que leur surface aurait dû être prise en compte dans le calcul du CUS.

Il n’appartient en principe pas au Tribunal cantonal, dans une procédure de recours contre un permis de construire, de revoir le contenu du plan d’affectation applicable, en particulier les normes réglementaires définissant les possibilités de construire. En conséquence, il n’y a pas lieu de vérifier si la liste des surfaces non prises en compte dans le CUS, à l’art. 16 al. 2 RCAT, est adéquate, mais seulement si en appliquant cette clause, la municipalité a bien appliqué le règlement communal en vigueur.

c) Les griefs des recourants visent prioritairement les deux réduits de l’étage. La destination de ces locaux est clairement indiquée sur les plans ("réduits", chacun d’une surface de 14,5 m2). Comme le constructeur le relève dans sa réponse, ces réduits sont conçus comme des couloirs bordés de deux rangées d’armoires, bien séparés des pièces habitables ("espace jour") avec peu d’éclairage naturel, la proportion de 5 % de l’art. 16 al. 2 let. a RCAT étant respectée. Avec cette dernière restriction, la surface d'éclairage naturel est nettement inférieure à ce que prescrit le droit cantonal à propos des dimensions minimales des fenêtres pour les locaux habitables : selon l'art. 28 du règlement du 19 septembre 1986 d’application de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (RLATC; RSV 700.11.1), tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire doit en principe être éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n'est pas inférieure au 1/8e (12,5 %) de la superficie du plancher et de 1 m2 au minimum ; cette proportion peut être réduite au 1/15e (6,6 %) de la surface du plancher et à 0,80 m2 au minimum pour les lucarnes et les tabatières. Avec une limite supérieure à 5 %, l’éclairage naturel n’est donc pas suffisant pour que la pièce puisse être considérée comme un local susceptible de servir à l’habitation au sens de l’art. 28 RLATC.

Ces deux réduits peuvent donc être qualifiés de locaux de rangement au sens de l’art. 16 al. 2 let. a RCAT. Il y a lieu de leur appliquer la même réglementation qu’aux locaux du sous-sol (fitness, cave, notamment) et du rez-de-chaussée (garage). La municipalité était donc fondée à ne pas les compter dans le total des surfaces brutes de plancher (cf. arrêt CDAP AC.2011.0232 du 28 juin 2012, consid. 2).

d) Les recourants relèvent que le plafond d’un WC, qui est prévu pour chaque appartement dans la montée d’escalier au nord du bâtiment, entre le rez-de-chaussée et l’étage, n’a pas non plus été compté dans la SBPu. La surface du WC lui-même a en revanche été prise en compte. Il est manifeste que le plafond de ce local, qui n’est pas accessible (il faudrait utiliser une échelle – cf. CDAP AC.2010.0184 du 5 novembre 2010), n'est pas une surface utilisable pour l'habitation et le travail. La municipalité n’avait donc pas à prendre en compte ces deux petites surfaces.

e) Les recourants font aussi valoir qu’il y aurait, dans les deux logements, une disproportion évidente entre les surfaces habitables et non habitables, ces dernières représentant près de 140 m2, ce qui laisse présumer un abus du constructeur qui chercherait à contourner les règles sur le CUS. Un abus de droit manifeste ne pourrait toutefois être admis que s’il apparaissait d’emblée que les locaux concernés ne pourraient pas être utilisés selon leur destination indiquée sur les plans. Il n’appartient pas, dans ce contexte, au constructeur de prouver sa bonne foi, mais bien aux opposants de démontrer l’existence d’un abus de droit, en se fondant sur les circonstances concrètes du cas particulier (cf. notamment arrêt TF 1C_874/2013 du 4 avril 2014, consid. 4). En l’espèce, un abus de droit n’a nullement été établi. Il faut aussi rappeler que le respect des restrictions d’utilisation doit être contrôlé, après les travaux, par les autorités chargées de la police des constructions.

f) Les recourants reprochent à la municipalité d’autres "imprécisions dans le calcul du CUS" à propos de la prise en compte des cloisons ou murs de séparation.

Toutes les surfaces de plancher prises en compte dans le calcul du CUS ont été teintées en rose sur les plans de l’architecte (à l’échelle 1 :100). Au niveau du rez-de-chaussée, on constate que toutes les cloisons et murs ont été pris en considération, à l’exception des cloisons intérieures séparant les garages des locaux d’habitation, cloisons qui peuvent être comptées comme faisant partie des garages (cf. art. 16 al. 2 let. i RCAT).

A l’étage, les murs extérieurs ont été pris en compte. En revanche, du côté sud du bâtiment, la partie teintée en rose ne comporte pas l’emprise des fenêtres, qui sont prévues sur presque toute la longueur de la façade ainsi que sur les côtés, sur une profondeur d’environ 2 m. A cet endroit, les fenêtres doivent être traitées comme des murs et parois au sens de l’art. 16 al. 1 RCAT et leur surface, dans leur section horizontale, doit être comprise dans le total de la surface brut de plancher utile. Sinon, de ce côté du bâtiment à l’étage, on ferait abstraction d’un élément de construction ayant la même fonction que les murs extérieurs.

Dès lors que le projet du constructeur utilise presque totalement le CUS disponible – la "réserve" est de 1 m2 –, l’ajout d’un élément même peu important peut conduire à un dépassement de la limite de 376,8 m2. Il est peu probable que la surface totale de ces fenêtres ou parois vitrées, omise dans le calcul de la municipalité, soit inférieure à 1 m2 (leur épaisseur est de l’ordre d’une dizaine de centimètres) ; il semble au contraire qu’elle devrait être légèrement supérieure. Quoi qu’il en soit, la décision de la municipalité, qui se fonde pour le calcul du CUS sur les surfaces teintées en rose sans prendre en compte la surface de ces fenêtres dans leur section horizontale, procède d’une constatation inexacte des faits pertinents, et elle aboutit à une mauvaise application de l’art. 16 RCAT. Il y a donc lieu d’annuler le permis de construire est de renvoyer l’affaire à la municipalité, afin qu’elle complète les calculs sur ce point et qu’elle rende une nouvelle décision sur la demande de permis de construire.

3.

Les recourants critiquent également la hauteur prévue pour les locaux du sous-sol (2,40 m) en faisant valoir qu'elle ne correspond pas à la hauteur usuelle pour des caves, mais à la hauteur à partir de laquelle une pièce est susceptible de servir à l'habitation. Or cette hauteur n’apparaît pas insolite. Les recourants ont du reste admis, à l’inspection locale, que leur villa dispose de locaux analogues, également d’une hauteur de 2,40 m.

4.

Les recourants font valoir que la modification des surfaces des parcelles nos 2'065 et 2'066 pourrait avoir pour conséquence que la construction existante sise sur la parcelle no 2066 ne serait plus règlementaire, de sorte que la mise à l'enquête aurait aussi dû porter sur cette construction.

a) Aux termes de l'art. 109 al. 1 LATC, la demande de permis est mise à l'enquête publique par la municipalité pendant trente jours. Ce sont donc les plans du projet pour lequel l’autorisation est requise qui sont mis à l’enquête publique (cf. art. 69 RLATC), et non pas les plans de constructions déjà réalisées, après l’octroi d’un permis de construire (et en principe après une enquête publique). L'enquête publique qui s'est déroulée du 12 juillet au 10 août 2014 n'avait dès lors pas à porter sur les constructions réalisées sur la parcelle no 2066. Cela étant, le plan de situation établi par le géomètre pour le projet litigieux, qui a été mis à l’enquête publique, indique l’emplacement des bâtiments sur les parcelles voisines de la parcelle n° 2065, et il mentionne clairement la modification de limite envisagée. Il figure notamment les distances entre la maison existante sur la parcelle n° 2066 et la nouvelle limite (12,17 m depuis le garage, 14,49 m depuis la villa). On ne voit pas en quoi le dossier que les recourants ont pu consulter avant de faire opposition était lacunaire.

b) On peut cependant comprendre l’argumentation des recourants dans ce sens qu’ils critiquent la modification de la forme et de la contenance des deux parcelles du constructeur parce que cette opération foncière pourrait le cas échéant rendre non réglementaire le bâtiment existant sur la parcelle n° 2066. Selon l'art. 83 al. 1 LATC, tout fractionnement ou toute modification de limites d'une parcelle, ayant pour effet de rendre une construction non réglementaire, sont interdits à moins que la demande présentée au registre foncier ne soit accompagnée d'une réquisition de mention signée de la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la zone.

Dans la décision sur opposition, la municipalité a exposé que la SBPu autorisée sur la nouvelle parcelle n° 2066, après diminution de sa surface (de 1'736 à 1'253 m2) serait de 313,3 m2, ce qui correspond presque exactement à la surface déterminante, pour l’application de l’art. 16 RCAT, des locaux habitables de la maison existante sur cette parcelle (313,1 m2). Les recourants ne critiquent pas ce calcul et il n’y a aucun motif de retenir que les données de l’autorité communale ne seraient pas exactes. Il n’est pas non plus prétendu que la maison existante serait trop proche de la nouvelle limite.

c) La question de l’accès à la villa existante sur la parcelle n° 2066 mérite d’être abordée dans ce contexte. Selon l’art. 22 al. 2 let. b de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire (LAT; RS 700), une autorisation de construire ne peut être accordée que si le terrain est équipé pour la construction. A teneur de l’art. 19 al. 1 LAT, un terrain est réputé équipé lorsqu’il est desservi d’une manière adaptée à l’utilisation prévue, par des voies d’accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l’alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l’évacuation des eaux usées. En vertu de l'art. 104 al. 3 LATC, la municipalité n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique. Cette dernière exigence vise à créer une situation de droit privé qui soit claire, de manière à prévenir les conflits ultérieurs.

Dans l’état actuel, l’accès à la villa existante, depuis la route publique (chemin du Petit-Bochat) est garanti sur la parcelle n° 2066. Le chemin privé est en effet entièrement sur cette parcelle. C’est précisément cette partie de la parcelle n° 2066 qui doit être transférée sur la parcelle n° 2065, dans le projet du constructeur. Il en résulte que pour accéder à la maison existante sur la parcelle n° 2066, il faudrait à l’avenir passer sur la parcelle n° 2065 – quand bien même la voie d’accès actuelle ne serait pas modifiée. D’après le dossier, il n’est pas prévu de créer une servitude de passage grevant la nouvelle parcelle n° 2065, en faveur de la parcelle n° 2066. Au cas où la parcelle n° 2065 changerait de propriétaire, on pourrait s’interroger sur la question de savoir si la voie d’accès à la parcelle n° 2066 est au bénéfice d’un titre juridique, au sens de l’art. 104 al. 3 LATC. Cela étant, comme les deux parcelles appartiennent actuellement au constructeur, ce chemin n’emprunte pas la "propriété d’autrui" (cf. art. 104 al. 3 LATC), de sorte que du point de l’équipement, la modification des limites ne rend pas non réglementaire la construction existante sur la parcelle n° 2066.

En définitive, il n’y a pas lieu d’appliquer l’art. 83 LATC.

5.

Les recourants critiquent l'esthétique de la villa projetée, en relevant en particulier qu'elle aurait la forme d'une pyramide inversée, sa base étant moins grande que les étages. Cette forme serait insolite et différerait de celle des bâtiments voisins. Selon les recourants, la municipalité aurait dû davantage étudier l'intégration de cette villa au quartier qui est proche d’un monument historique, le château de Bochat.

a) L’art. 86 LATC régit l'esthétique et l'intégration des constructions. Il est ainsi libellé:

"1 La municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.

2 Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle.

3 Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords."

Au niveau communal, l'art. 24 RCAT dispose que sont interdites toutes constructions de nature à compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou à nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou pittoresque.

Selon la jurisprudence, il incombe au premier chef aux autorités communales de veiller à l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 370 consid. 3, 115 Ia 363 consid. 2c, 115 Ia 114 consid. 3d, 101 Ia 213 consid. 6a). Dans ce cadre, l'autorité doit prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa substance la réglementation du plan d’affectation en vigueur (ATF 115 Ia 114 consid. 3d, 114 Ia 343 consid. 4b; ATF 1C_506/2011 du 22 février 2011 consid. 3.3). La municipalité peut rejeter un projet sur la base de l'art. 86 LATC, même s'il satisfait par ailleurs à toutes les dispositions applicables. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ou ses dérivés – par exemple en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes – ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia 213 consid. 6c; TF 1C_57/2010 du 17 octobre 2011 consid. 3.1.2). Ceci implique que l'autorité motive sa décision en se fondant sur des critères objectifs et systématiques – ainsi sur les dimensions, l'effet urbanistique et le traitement architectural du projet –, l'utilisation des possibilités de construire réglementaires devant apparaître déraisonnable et irrationnelle (ATF 115 Ia 114 consid. 3d, 114 Ia 343 consid. 4b, 101 Ia 213 consid. 6c; arrêts CDAP AC.2012.0113 du 13 juillet 2012 consid. 5, AC.2011.0065 du 27 janvier 2012 consid. 2 et les références).

Dès lors que l'autorité municipale dispose d'un large pouvoir d'appréciation, le Tribunal cantonal s'impose une certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas sans autre sa propre appréciation à celle de cette autorité, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances locales (TF 1C_450/2008 du 19 mars 2009; arrêt AC.2011.0065 précité et les références). Ainsi, le Tribunal s'assurera que la question de l’intégration d’une construction ou d’une installation à l’environnement bâti a été examinée sur la base de critères objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises (arrêts CDAP AC.2012.0388 du 28 novembre 2013 consid. 6a et les références, AC.2013.0207 du 26 novembre 2013 consid. 3a, AC.2013.0258 du 19 novembre 2013 consid. 3a, AC.2012.0113 et AC.2011.0065 précités).

b) Il a pu être constaté, lors de l’inspection locale, que le quartier de Fénix, déjà largement construit, ne présentait pas une véritable unité architecturale et qu’il ne s’y trouvait pas de bâtiments dont le caractère historique ou remarquable était évident. Il s’agit en réalité de villas souvent importantes, de plusieurs styles ou époques, qui donnent à ce quartier un caractère hétéroclite. Le château de Bochat (sur le territoire de la commune de Paudex) n’est pas directement voisin et la parcelle litigieuse ne fait pas partie d’un site particulièrement sensible. En définitive, on ne voit sur quelle base on pourrait reprocher à la municipalité d’avoir mal exercé son pouvoir d’appréciation, en considérant que la villa projetée ne compromettra pas l'aspect ni le caractère des lieux. Les griefs des recourants à ce propos sont mal fondés.

6.

Il résulte des considérants que le recours doit être admis sur un point – le calcul du CUS sans prendre en compte la surface de certaines fenêtres (cf. supra, consid. 2f) – mais que les autres griefs des recourants sont mal fondés.

La municipalité devra statuer à nouveau, l’affaire lui étant renvoyée. Mais le présent arrêt de renvoi ne porte que sur la question de la prise en compte de la surface des fenêtres de la façade sud de l’étage (dans leur section horizontale). En fonction de ses nouvelles constatations, la municipalité examinera si les exigences de l’art. 16 RCAT sont satisfaites. S’il appert que la surface brute de plancher utile totale est dépassée de quelques mètres-carrés, cela pourrait être éventuellement régularisé en modifiant certains éléments architecturaux, pour diminuer la surface de certains locaux habitables. Une adaptation mineure du projet pourrait ainsi être proposée par le constructeur, afin de garantir le respect du CUS. Une telle modification des plans porterait manifestement sur des points de détail ou secondaires et elle pourrait être acceptée par la municipalité sans nouvelle mise à l’enquête publique (AC.2014.0051 du 13 janvier 2015 consid.3 et réf.cit.). En d’autres termes, la municipalité pourrait rendre une nouvelle décision sur la demande de permis de construire sans autres démarches que celles mentionnées ci-dessus. Cela étant, dans sa nouvelle décision, la municipalité devra statuer à nouveau sur l’opposition des recourants, en tant qu’elle visait la prise en compte dans le calcul du CUS de la surface des murs et cloisons. Les autres motifs de l’opposition n’ont pas à être réexaminés, puisque le Tribunal cantonal a déjà statué à leur propos dans le présent arrêt.

7.

Vu l’admission du recours, les frais de justice seront supportés par le constructeur, qui succombe (art. 49 LPA-VD). Le montant de l’émolument tient compte du fait que c’est un point d’importance secondaire qui justifie l’annulation du permis de construire et le renvoi de l’affaire à la municipalité pour nouvelle décision. Les recourants, qui ne sont pas assistés par un avocat, n’ont pas droit à des dépens (art. 55 LPA-VD).